Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2021 г. N 03АП-6094/21 по делу N А74-2332/2021

г. Красноярск

17 ноября 2021 г.

Дело N А74-2332/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2021 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Дамбарова С.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Таракановой О.М.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Боргояковой Ирины Вадимовны (ИНН 190103107669, ОГРН 315190100001140)

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 02 сентября 2021 года по делу N А74-2332/2021,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Боргоякова Ирина Вадимовна (ИНН 190103107669, ОГРН 315190100001140, далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (ИНН 1910008532, ОГРН 1031900852631, далее - ответчик, администрация района) о признании права собственности на объект незавершённого строительства "дом отдыха" расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 300 м. южнее с. Калинино на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением от 02 августа 2021 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия (далее - администрация сельсовета).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 02 сентября 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

- собственник выразил свою волю на совершение арендатором конкретных действий на земельном участке в виде строительства Дома отдыха;

- суд должен установить наличие определенно выраженной воли собственника для возведения строений конкретного типа. Разрешение на строительство подтверждает данное обстоятельство;

- выдав спорное разрешение на строительство, ответчик ввел в заблуждение арендатора;

- земельный участок 19:10:050131:40 имеет вид разрешенного использования "Для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов", по документу "для строительства площадки отдыха";

- установленные ограничения использования земельного участка согласно выписке из ЕГРН допускают на нем строительство зданий.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 апелляционная жалоба принята к производству.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Согласно отзыву на апелляционную жалобу ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием Усть-Абаканский район и Симоненко Татьяной Николаевной 05.03.2012 заключен договор аренды земельного участка площадью 1799 кв.м., кадастровый номер 19:10:050131:40, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 300 м южнее с. Калинино, из земель промышленности, энергетики, транспорта и т.д., для строительства площадки отдыха, в границах, указанных в плане границ земельного участка. Срок аренды земельного участка устанавливается с 05.03.2012 по 05.03.2061 на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.04.2012.

Между Симоненко Татьяной Николаевной (арендатор) и Боргояковой Ириной Владимировной (перенаниматель) 11.06.2014 заключено соглашение о перенайме указанного земельного участка, предоставленного в аренду по договору аренды земельного участка от 05.03.2012. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 25.06.2014.

Постановлением администрации Усть-Абаканского района от 14.10.2015 N 1503-п утвержден градостроительный план N RU19208000-176 земельного участка с кадастровым номером 19:10:050131:40, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 300 м южнее с. Калинино, из земель промышленности, энергетики, транспорта и т.д., для строительства площадки отдыха.

Боргояковой Ирине Владимировне 10.12.2015 администрацией района выдано разрешение 19-RU19208000-827-2015 на строительство объекта "дом отдыха" на земельном участке с кадастровым номером 19:10:050131:40. В документе содержится ссылка на градостроительный план N RU19208000-176 от 14.10.2015.

В ответ на обращение Боргояковой И.В. о внесении изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Калининского сельсовета в части изменения зоны ОД (общественно-деловая) и зоны Р1 (природного ланшафта) на зону ОД (общественно-деловая) администрация района в письме от 24.05.2018 N 1625 сообщила, что 04.05.2018 состоялось заседание комиссии по внесению изменений в генеральные планы и правила землепользования и застройки сельсоветов Усть-Абаканского района. Комиссией принято решение о согласовании вопроса о внесении изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Калининского сельсовета.

Кадастровым инженером Хилько Ж.В. 15.01.2020 подготовлен технический план, согласно которому общий процент готовности объекта незавершенного строительства "дом отдыха" на земельном участке с кадастровым номером 19:10:050131:40 по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 300 м южнее с. Калинино, составляет 16%.

Постановлением администрации Калининского сельсовета от 04.02.2020 N 48 незавершенному строительством объекту "дом отдыха" на земельном участке с кадастровым номером 19:10:050131:40 присвоен адрес: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 300 м южнее с. Калинино.

Истец 10.02.2020 обратился в администрацию района с заявлением о продлении срока разрешения на строительство.

Управлением имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района письмом от 14.02.2020 N 359 отказано в продлении срока в связи с пропуском срока обращения.

Истец в мае 2019 года и в марте 2020 года обращался в администрацию района с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Письмами от 24.06.2019 N 1498, от 09.04.2020 N 834 администрация отказала Боргояковой И.В. в изменении вида разрешенного использования земельного участка и во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 05.03.2012.

Полагая, что в отсутствие разрешительной документации на строительство объект обладаем признаками самовольной постройки, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 30 Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" объект незавершенного строительства, как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

В доказательство соответствия объекта требованиям строительных норм и правил истцом представлено заключение ООО "СаянСтройПроект", согласно которому объект -фундамент, простой формы, без подвала. Глубина залегания фундамента относительно уровня земли - 2,4 м (по данным акта выполненных работ). Год постройки - 2016. Согласно содержащимся в заключении выводам, конструкции исследуемого фундамента не создают угрозу для дальнейшего возведения проектного здания. Глубина заложения обеспечивается, устройство основания обеспечивается, конструкции фундамента находятся в работоспособном состоянии.

Как следует из материалов дела, истцом предпринимались меры для легализации постройки, получено разрешение на строительства объекта "дом отдыха".

Вместе с тем, как следует из пояснений представителя администрации района, разрешение на строительство выдано ошибочно.

Данное утверждение обоснованно судом первой инстанции принято во внимание, поскольку при исследовании разрешения на строительство 19-RU19208000-827-2015 от 10.12.2015 судом установлено, что в нем содержится ссылка на градостроительный план N RU19208000-176. При этом, в указанном градостроительном плане содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 19:10:050131:40 по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 300 м южнее с. Калинино, предоставленном для строительства площадки отдыха, а не объекта "дом отдыха". Таким образом, в разрешении на строительство содержатся несоответствия его содержания сведениям об объекте строительства, отраженным в градостроительном плане, а также в договоре аренды земельного участка.

Из материалов дела также следует, что истец неоднократно обращался в администрацию района с заявлениями о продлении срока разрешения на строительство, а также об изменении вида разрешенного использования земельного участка и о внесении изменений в договор аренды земельного участка. Уполномоченным органом отказано в удовлетворении требований, в том числе по мотиву невозможности строительства объекта в зоне РО (зона объектов прогулок и отдыха).

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 05.05.2021 N КУВИ-002/2021-50996886 земельный участок с кадастровым номером 19:10:050131:40 по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 300 м южнее с. Калинино, относится к категории "земли населенных пунктов" и имеет вид разрешенного использования "для строительства площадки отдыха". При этом строительство площадки отдыха не является равнозначным понятию строительство дома отдыха, имеющего признаки объекта недвижимости.

В силу второго абзаца пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При разрешении споров о праве собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Из материалов дела следует, что Боргояковой И.В. по договору аренды был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 19:10:050131:40, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 300 м южнее с. Калинино, для строительства площадки отдыха. Материалы дела не содержат документов с условиями о предоставлении истцу земельного участка с правом возведения каких-либо капитальных строений и сооружений. Доказательства, однозначно свидетельствующие о наличии согласия арендодателя на использование земельного участка для возведения объекта недвижимости, отсутствуют.

Ссылка на то, что разрешение на строительство само по себе подразумевает волю собственника на предоставление арендатору права строительства объекта недвижимости, подлежит отклонению.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

С учетом указания в Обзоре судебной практики от 19.03.2014 также о необходимости при рассмотрении дел указанной категории учитывать условия договора аренды, устанавливать наличие определенно выраженной воли на предоставление в аренду для возведения строений конкретного типа, апелляционный суд повторно исследовал условия договора аренды спорного земельного участка.

Судом установлено, что земельный участок, на котором расположена постройка, предоставлен истцу в аренду с назначением для строительства площадки отдыха, в границах, указанных в плане границ земельного участка. Срок аренды земельного участка установлен с 05.03.2012 по 05.03.2061 на 49 лет. Из условий договора не следует, что он предоставляется, в том числе для цели строительства спорного объекта. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства этого объекта в установленном законом порядке судам представлено не было.

Выдача администрацией разрешения на строительство спорного объекта недвижимости не подменяет собой процедуру, установленную законодателем для предоставления земельного участка для строительства капитального объекта. Иных доказательств наличия каких-либо прав у истца в отношении земельного участка, предоставленного для строительства именно спорного объекта недвижимости, истцом не представлено.

Довод о том, что Правила землепользования допускают строительство домов отдыха подлежит отклонению в отсутствие прав на земельный участок, допускающих строительство объекта недвижимости.

С учетом приведенной правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, имеющиеся обстоятельства исключают признание за истцом права собственности на спорный объект, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на незавершенный строительством объект "дом отдыха".

Учитывая изложенное, в удовлетворении иска отказано правомерно.

Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таким образом, избранный истцом способ защиты противоречит утверждению истца о том, что договор аренды земельного участка предоставляет ответчику право возводить объект недвижимости, так как возможность строительства объекта недвижимости на земельном участке выражена в разрешении на строительство.

На основании изложенного, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы и отказывает в ее удовлетворении.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение является законным и обоснованным, основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 02 сентября 2021 года по делу N А74-2332/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан С.Д. Дамбаров