Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2021 г. N 13АП-24998/21 по делу N А56-53729/2020

г. Санкт-Петербург

18 ноября 2021 г.

Дело N А56-53729/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания советником Нетрусовой Е.А.,

при участии: от акционерного общества "Промышленная группа "Техноком" представителя Богданова Е.В. (доверенность от 12.04.2021),

от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга представителя Степанкевич Е.В. (доверенность от 11.01.2021),

рассмотрев 09.11.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24998/2021) акционерного общества "Промышленная группа "Техноком" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2021 по делу N А56-53729/2020,

УСТАНОВИЛ:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Промышленная группа "Техноком", адрес: 187330, Ленинградская обл., Кировский р-н, г. Отрадное, Железнодорожная ул., д. 1, ОГРН 1024701328827, ИНН 4706016112 (далее - Общество), о понуждении исполнить обязательства по договору от 15.10.2013 N 11306-А3 купли-продажи нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено, в срок, не превышающий одного года с момента вступления в силу решения суда, а также взыскании с ответчика 50 000 руб. судебной неустойки в случае неисполнения решения суда, а также 100 000 руб. судебной неустойки в случае дальнейшего его неисполнения за каждый месяц неисполнения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 783200007 (далее - Комитет).

Решением от 03.06.2021 заявленные требования удовлетворены частично, суд обязал Общество исполнить обязательства по договору от 15.10.2013 N 11306-А3 в срок, не превышающий одного года со дня вступления в силу решения суда, в пользу Учреждения присуждена судебная неустойка в размере 40 000 руб. на случай неисполнения решения суда, а также 90 000 руб. в случае дальнейшего неисполнения последнего за каждый месяц неисполнения, в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что невозможность исполнения инвестиционных обязательств обусловлена недостатками и обременениями переданных ответчику объектов недвижимости. Так, после заключения договора купли-продажи ответчиком была разработана и согласована строительно-проектная документация, в связи с чем произведены значительные финансовые затраты. Вместе с тем постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524 были утверждены новые Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, в соответствии с которыми высота зданий, строений и сооружений была уменьшены в три раза, введен коэффициент использования территории для данного квартала, также изменены нормативные требования мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта (1 место на 80 кв. м общей площади квартир, тогда как ранее 1 место было на 150 кв. м общей площади квартир). В связи с изложенным технико-экономические показатели проекта ухудшились, ответчик был вынужден привести всю строительную документацию в соответствие с новыми Правилами, что повлекло увеличение сроков исполнения договора.

В настоящее время Обществом подготовлен новый проект застройки, проектная документация сдана на экспертизу.

Кроме того, податель жалобы указывает, что задержка реализации проекта по строительству многоквартирного дома обусловлена независящими от Общества причинами, поскольку сроки согласования строительной документации от последнего не зависят.

Также ответчик полагает, что взысканная судом первой инстанции неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательства и нарушает принцип справедливости, в связи с чем полагал возможным снизить размер взыскиваемой судебной неустойки до 20 000 руб. за каждый месяц неисполнения судебного акта.

В отзыве на жалобу Учреждение полагало решение суда законным и обоснованным, указало, что Общество, принимая решение об участии в торгах на право заключения договора купли-продажи, было ознакомлено с существенными условиями о сносе существующего здания и необходимости возведения нового здания в установленные аукционной документацией сроки и, соответственно, должно было учесть риски и затраты на выполнение условий договора. Кроме того, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 по делу N А56-78205/2015 между Комитетом, акционерным обществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Обществом было утверждено мировое соглашение, по условиям которого срок, указанный в пункте 3.2.3 спорного договора, в части установления обязательства по возведению на освобожденном участке объекта недвижимости был увеличен до 67 месяцев с момента заключения договора. При этом на момент заключения мирового соглашения новые Правила землепользования и застройки от 21.06.2016 уже действовали.

Объективных доказательств невозможности возведения здания на освобожденном еще в 2014 г. участке, а равно несоразмерности присужденной судом неустойки Общество не представило.

В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал, полагал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 15.10.2013 между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета) в лице открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавец) и Обществом (покупатель) на основании протокола об итогах аукциона от 25.09.2013 был заключен договор N 11306-А3 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием.

В силу положений пунктов 1.1, 1.1.1 и 1.1.2 продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить цену за земельный участок площадью 916 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007145:4733, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 89, корп. 5, лит. К, предоставленный для размещения многоквартирного жилого дома и иного использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующим органом власти, а также многоквартирный дом общей площадью 572, 1 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007145:2030, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 89, корп. 5, лит. К, этажность - 3 (подземных этажей - 1), назначение - многоквартирный дом.

Пунктом 1.1.1 договора также установлено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 1.3.1 распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 22.02.2006 N 16-рп, распоряжениями Комитета от 09.07.2013 N 1034-рз, 08.08.2013 N 1254-рз, предоставленный участок ограничен следующими условиями начала и завершения его застройки.

Покупатель обязан осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора либо осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора (пункты 1.1.1 и 3.2.3 договора, при этом в последнем указано, что упомянутые обязательства являются существенным условием договора).

Пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что покупатель обязуется предоставить продавцу разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в течение 5 дней со дня его утверждения.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга то 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" земельный участок расположен в территориальной зоне "ТЗЖДЗ" - многофункциональной зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Пунктом 1.1.1 договора установлено, что части земельного участка площадью 140 кв. м и 78 кв. м находятся в охранной зоне водопроводных сетей, часть участка площадью 41 кв. м находится в охранной зоне газораспределительной сети, часть участка площадью 124 кв. м находится в охранной зоне сетей связи и сооружений связи, часть участка площадью 40 кв. м и 13 кв. м расположена в охранной зоне канализационных сетей, а часть участка площадью 47 кв. м - в охранной зоне подземных кабельных линий электропередач, в связи с чем собственник обязан обеспечить сохранность существующих коммуникаций и сооружений с беспрепятственным доступом к ним эксплуатирующих организаций.

Пунктом 2.1 договора предусмотрена цена продажи объекта в размере 17 600 000 руб., из которых 424 600 руб. - цена продажи здания, а 17 175 400 руб. - цена продажи участка.

Земельный участок с расположенным на нем зданием передан покупателю 29.10.2013 по акту приема-передачи, в котором также указано, что 23.10.2013 подлежащая оплате покупателем цена продажи объекта поступила на расчетный счет продавца.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 15.11.2013 произведена государственная регистрация права собственности Общества на земельный участок и находящийся на нем многоквартирный дом.

В рамках дела N А56-78205/2015 Общество обратилось с иском к Комитету об обязании внести изменения в условия ряда договоров, в том числе от 15.10.2013 N 11306-А3, путем заключения дополнительных соглашений, содержащих условия о снятии с Общества обязанности возвести новые объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2016 по названному делу Обществу в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 решение суда первой инстанции от 14.10.2016 отменено, утверждено мировое соглашение, по условиям которого изменены положения пунктов 1.1.1 и 3.2.3 договора от 15.10.2013 N 11306-А3 в части указания срока исполнения покупателем обязательства по возведению на освобожденном участке объекта недвижимости. Так, сторонами установлено, что покупатель обязан возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 67 месяцев с момента заключения договора либо осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 67 месяцев с момента заключения договора.

Таким образом, указанную обязанность Общество должно было исполнить до 15 мая 2019 г.

В связи с неисполнением Обществом обязательств по договору в установленный мировым соглашение срок Учреждение, которому в части были переданы полномочия Комитета, письмом от 22.08.2019 N 60156-25/19 сообщило ответчику о том, что срок завершения работ по строительству объекта недвижимости истек, при этом соответствующие работы Обществом выполнены не были, разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию не представлено.

Указанное также подтверждается актом Учреждения от 09.09.2019 N 041/2019 о нарушении условий договора купли-продажи земельного участка и жилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 89, корп. 5, лит. К.

В связи с изложенным Учреждение обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу, что Обществом были нарушены установленные договором и мировым соглашением, достигнутым сторонами в ходе рассмотрения дела N А56-78205/2015, сроки, в связи с чем удовлетворил заявленные требования, снизив размер присужденной судебной неустойки на случай неисполнения ответчиком судебного акта до 40 000 руб., а в случае дальнейшего неисполнения судебного акта - до 90 000 руб. за каждый месяц неисполнения.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Как следует из пункта 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25) (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, а Обществом не оспаривается, что предусмотренный пунктом 3.2.3 договора, в том числе в редакции заключенного между сторонами мирового соглашения, утвержденного постановлением апелляционного суда от 08.06.2017 по делу N А56-78205/2015, срок на возведение на освобожденном Обществом земельном участке нового объекта недвижимости истек, при этом строительство последнего не закончено, документы о введении здания в эксплуатацию Учреждению во исполнение пункта 3.2.7 договора не представлены.

Обращаясь с апелляционной жалобой, ответчик сослался на невозможность исполнения инвестиционных обязательств ввиду обременения переданных ответчику объектов недвижимости, а также указал, что задержка реализации проекта по строительству многоквартирного дома обусловлена независящими от Общества причинами, поскольку сроки согласования строительной документации от последнего не зависят.

Вместе с тем, как верно было указано Учреждением в отзыве на апелляционную жалобу, заключая договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, Общество было уведомлено о его существенных условиях и обременениях объектов недвижимости и должно было принимать во внимание все возможные риски. Кроме того, на момент заключения мирового соглашения в рамках дела N А56-78205/2015 уже действовали Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденные постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524, о чем Общество не могло не знать, и должно было осознавать правовые последствия взятых на себя по мировому соглашению обязательств.

Доказательств объективной невозможности исполнения обязательства в согласованные сроки ответчиком не представлено, в связи с чем апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные Учреждением требования в части обязания ответчика исполнить предусмотренные договором купли-продажи обязательства в течение одного года с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Учреждением также заявлены требования о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения ответчиком судебного акта в размере 50 000 руб., а случае дальнейшего неисполнения - 100 000 руб. за каждый месяц неисполнения.

В соответствии с частью 4 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, обязывающего ответчика совершить определенные действия (судебную неустойку), в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора - взыскателя (судебная неустойка).

При этом уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения предусмотренных статьей 308.3 ГК РФ мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Поскольку Общество на момент обращения Учреждения с настоящим иском обязательства по договору не исполнило, а также неоднократно допускало просрочку установленных и продлеваемых сроков исполнения таких обязательств, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в указанной части, снизив размер присужденной неустойки с учетом соблюдения баланса интересов сторон и её соразмерности последствиям неисполнения судебного акта. Доказательств обратного подателем жалобы не представлено.

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2021 по делу N А56-53729/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова С.М. Кротов