Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2021 г. N 06АП-5955/21 по делу N А73-7150/2021

г. Хабаровск

22 ноября 2021 г.

А73-7150/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Козловой Т.Д.

судей Пичининой И.Е., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Орлан": Жигалкин Е.В., представитель, доверенность от 17.06.2021 б/н;

от Федерального государственного казённого учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации: Червенко К.Г., представитель, доверенность от 06.07.2021 N 70;

от Министерства обороны Российской Федерации: Кумаев Д.В., представитель, доверенность от 10.11.2020 N 207/4/60д;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Министерства обороны Российской Федерации, Федерального государственного казённого учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации

на решение от 23.08.2021

по делу N А73-7150/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску (заявлению) Общество с ограниченной ответственностью "Орлан"

к Федеральному государственному казённому учреждению "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации

о признании недействительным пункта договора аренды, внесении изменений в договор аренды

третье лицо Министерство обороны Российской Федерации

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Орлан" (ИНН 2722067128 ОГРН 1072722013000, далее - ООО "Орлан", Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к федеральному государственному казенному учреждению "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 2723020115 ОГРН 1072723005079, далее - ФГКУ "Дальневосточное ТУИО", Учреждение) с исковым заявлением о признании недействительным пункта 5.1 договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления от 01.02.2021 N 141/3/6/АИ-76 (далее - Договор аренды) в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью; о внесении изменений в пункт 5.1 Договора аренды, изложив его в следующей редакции: "5.1 Сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 101 118,00 руб. (НДС не облагается на основании пункта 4.1 части 2 статьи 146 НК РФ)".

Определением суда от 17.06.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство Обороны Российской Федерации (далее - Минобороны России).

Решением суда от 23.08.2021 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ФГКУ "Дальневосточное ТУИО" просит отменить решение суда от 23.08.2021, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права. По мнению заявителя, судом необоснованно не принято во внимание, что размер арендной платы определен на основании оценки рыночной стоимости объекта, проведенной при заключении договора. При этом договор аренды подписан арендатором без замечаний и возражений.

Минобороны России также обжаловало решение суда в апелляционном порядке, указав, что в случае несогласия с размером арендной платы, арендатор вправе был не заключать указанный договор. При этом, право арендатора на ежегодный пересмотр арендной платы, предусмотренное пунктом 5.6.1 договора, на момент обращения в суд не наступило.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ФГКУ "Дальневосточное ТУИО" и Минобороны России поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, дав по ним пояснения.

Представитель ООО "Орлан" выразил несогласие с доводами жалоб, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционных жалоб, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Установлено, что 01.02.2021 между ФГКУ "Дальневосточное ТУИО" ФГКУ (арендодатель) и ООО "Орлан" (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления N 141/3/6/АИ-76, по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество - часть нежилого функционального помещения I, расположенного в здании "Магазин" (кадастровый номер 27:23:0051205:99) по адресу: Хабаровский край г.Хабаровск, ул.Артемовская, д.134, состоящее из комнат 4-9 площадью 266,1 кв.м, для использования в соответствии с целевым назначением (в качестве нежилого).

Договор аренды заключен в порядке, установленном частями 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) в соответствии с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов на основании приказа директора Департамента военного имущества Министерства обороны РФ от 26.01.2021 N 175 "О согласовании ФГКУ "Дальневосточное ТУИО" сделки по передаче в аренду федерального недвижимого имущества".

Имущество передано во временное владение и пользование ООО "Орлан" по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 2.1 договор аренды заключен на срок 5 лет и действует с 01.02.2021 по 01.02.2026.

Согласно пункту 5.1 договора аренды сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 184 940 руб.

При этом размер ежемесячной арендной платы установлен арендодателем на основании отчета об оценке стоимости права аренды от 02.11.2020 N 1695/2020 подготовленного ООО "АФК-Аудит" по договору заключенному с Минобороны России.

Учитывая, что по ранее действующему договору аренды от 08.07.2015 N 141/3/6/АИ-3 этого же имущества согласно отчету об оценке объекта аренды от 19.11.2018 N 136-ОН ежемесячная арендная плата без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляла 94 102,60 руб., и в этой связи, предполагая, что в новом договоре аренды от 01.02.2021 N 141/3/6/АИ-76 размер ежемесячной арендной платы является завышенным и не соответствует рыночной, арендатор принял решение самостоятельно заказать оценку рыночной стоимости права аренды.

Согласно отчету ООО "Бизнес аудит оценка" от 25.03.2021 N 134/2021 рыночная стоимость ежемесячной арендной платы объекта аренды без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составила 101 118 руб.

В этой связи ООО "Орлан" 01.04.2021 обратилось к арендодателю с письмом, в котором предложило внести изменения в пункт 5.1 договора аренды в части размера ежемесячной арендной платы согласно отчету об оценке от 25.03.2021 N 134/2021, подготовленного ООО "Бизнес аудит оценка".

Письмом от 08.04.2021 N 141/6/04-07/5021 Учреждение отказалось вносить изменения в пункт 5.1 договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Орлан" в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок; арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В этой связи, как правильно указал суд первой инстанции, в силу императивного требования закона при заключении с арендатором договора аренды на новый срок в отношении государственного или муниципального имущества, ранее предоставленного этому арендатору по договору, заключенному по результатам проведения конкурсов или аукционов, условие договора аренды, в части размера арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В данном случае, как следует из материалов дела, размер арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды от 02.11.2020 N 1695/2020, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" в рамках государственного контракта, заключенного с Министерством обороны Российской Федерации (пункт 5.1 договора).

Спорный договор подписан со стороны арендатора без замечаний и возражений. Правом на предъявление разногласий при заключении договора и передачи спора на рассмотрение арбитражного суда, ООО Орлан" не воспользовалось.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания пункта 5.1 договора ничтожным, со ссылкой на то, что установленный в нем размер арендной платы превышает ее рыночную стоимость.

Приведенная в обоснование позиции по иску ссылка ООО "Орлан" на результаты проведенной по его заказу ООО "Бизнес аудит оценка" экспертизы на предмет определения рыночной стоимости права аренды, необоснованно принята судом первой инстанции во внимание.

Так, пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", возможность пересмотра размера арендной платы после заключения договора аренды предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. При этом, данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы не чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

В данном случае, абзацем 4 пункта 5.6.1 договора аренды, подписанного без разногласий, предусмотрено, что арендатор имеет право на ежегодный пересмотр ставки арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования (владения) объектом при условии изготовления отчета об оценке за счет собственных средств. В этом случае арендатор должен письменно обратиться в адрес арендодателя не позднее чем за 30 дней до даты планового ежегодного пересмотра ставки арендной платы.

Таким образом, условиями договора от 01.02.2021 предусмотрена возможность ежегодного изменения размера арендной платы по ходатайству арендатора. При этом, на дату обращения с настоящим иском срок изменения размера арендной платы не наступил.

При таких обстоятельствах, решение суда от 23.08.2021 подлежит отмене, а исковые требования ООО "Орлан" оставлению без удовлетворения.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит взысканию с ООО "Орлан" в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 23.08.2021 по делу N А73-7150/2021 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Орлан" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.Д. Козлова

Судьи

И.Е. Пичинина С.Б. Ротарь