Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2021 г. N 10АП-21394/21 по делу N А41-47993/2021

г. Москва

22 ноября 2021 г.

Дело N А41-47993/21

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Семушкиной В.Н., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Малофеевой Ю.В.,

при участии в заседании:

от Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН 7725131814, ОГРН 1025005245055)- Гуляева К.О. представитель по доверенности от 11.01.21 г.;

от ООО "ЮСТЕРРА" (ИНН 9728000676, ОГРН 1207700113510) - представитель не явился, надлежащим образом извещен

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮСТЕРРА" на решение Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2021 года по делу N А41-47993/21,

по заявлению Министерства имущественных отношений Московской области к ООО "ЮСТЕРРА" о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее Министерство) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ к обществу с ограниченной ответственностью "ЮСТЕРРА" (далее - ООО "ЮСТЕРРА") о взыскании по договору аренды земельного участка от 10.07.2020 N 49016-Z задолженности в размере 4 505 931 руб. 21 коп., пени в размере 36 047 руб. 45 коп. за период с 16.12.2020 по 31.12.2020, пени на сумму долга, начиная с 01.01.2021 из расчета 0,05% за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства, расторжении договора, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу (л.д. 3-6).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2021 года по делу N А41-47993/21 исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 56-59).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ЮСТЕРРА" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как указал истец, 10.07.2020 между министерством (арендодатель) и ООО "ЮСТЕРРА" (арендатор) заключен договор аренды N 49016-Z, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:45:0040809:2192, площадью 620 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, г. Королев, проезд Макаренко.

В силу пункта 1.6 договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости.

Срок аренды с 10.07.2020 по 09.07.2029 (пункт 2.1 договора).

Размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с протоколом и определяется в Приложении 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Сумма ежеквартальной арендной платы устанавливается в размере в соответствии с Приложением 2 (пункты 3.2, 3.3 договора).

Приложением 2 договору годовая арендная плата установлена в размере 18 023 724 руб. 84 коп. Арендная плата за 3 квартал с 10.07.2020 по 30.09.2020 установлена в размере 4 063 133 руб. 59 коп.; за 4 квартал с 01.10.2020 по 31.12.2020 в размере 4 505 931 руб. 21 коп.

Согласно пункту 3.4 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально в полном объеме в размере, установленном в Приложении 2, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Пунктом 4.4.10 договора арендатор принял обязанность ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату и по требованию арендодателя представлять копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты арендной платы.

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора).

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае невнесения арендной платы либо внесения не в полном объеме более чем два периода подряд. Согласно пункту 5.2 договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 составила 4 505 931 руб. 21 коп, на которую начислена неустойка за период с 16.12.2020 по 31.12.2020 в размере 36 047 руб. 45 коп.

Ссылаясь на наличие задолженности за указанный период, а также на имеющуюся задолженность за период с 10.07.2020 по 30.09.2020, министерство направило в адрес ответчика претензию с требованием об уплате задолженности, а также о досрочном расторжении договора.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка не погашена истец области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку погашения ответчиком задолженности в полном объеме не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени.,

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

29.03.2021 Министерством по адресу ответчика было направлено уведомление, в котором предлагает в разумный срок устранить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора, при невозможности устранений нарушений, расторгнуть договор аренды путем подписания прилагаемого соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

В указанной претензии содержится предложение о расторжении указанного выше договора аренды в связи с нарушением ответчиком условий договора в части полноты и своевременности внесения арендной платы за земельный участок.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Материалами дела подтвержден факт неоплаты ответчиком задолженности по арендной плате более двух периодов подряд, что является существенным нарушением условий договора аренды.

При этом суд учитывает факт взыскания с ООО "ЮСТЕРРА" задолженности по договору аренды на основании решения Арбитражного суда Московской области от 18.05.2021 по делу N А41-28834/21 за предыдущий период (с 16.09.2020 по 30.09.2020), а также обращение министерства к ответчику с претензией об оплате задолженности по спорному договору за период с 01.01.2021 по 31.03.2021.

Суд первой инстанции, признав нарушение договора аренды земельного участка существенным, обоснованно удовлетворил заявленные требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 4.4.12 договора, арендатор обязан передать участок арендодателю по акту приема-передачи в течение пяти дней после окончания срока действия настоящего договора.

Доказательств возврата земельного участка не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2021 года по делу N А41-47993/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

М.И. Погонцев В.Н. Семушкина