Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2021 г. N 17АП-6272/20 по делу N А60-161/2020

г. Пермь

23 ноября 2021 г.

Дело N А60-161/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 ноября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И., судей Беляева К.П., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мухаметовой Д.Р.,

в отсутствие участвующих в деле лиц

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу третьего лица потребительского эксплуатационного кооператива "Шейнкмана-73" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2020 по делу N А60-161/2020

по иску Администрация города Екатеринбурга

к потребительскому эксплуатационному кооперативу "4-уровневая автостоянка Шейнкмана-73" (ОГРН 1086658023847, ИНН 6658321036)

третьи лица: потребительский эксплуатационный кооператив "Шейнкмана-73" (ОГРН 1156658054046, ИНН 6658475597), общество с ограниченной ответственностью "Екатеринбург-Сити" (ОГРН 1046600292826, ИНН 6606019057)

о взыскании арендной платы, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к потребительскому эксплуатационному кооперативу "4-уровневая автостоянка Шейнкмана-73" о взыскании долга по арендной плате за период с июля 2018 года по октябрь 2019 года в сумме 894 054 руб. 98 коп., неустойки в сумме 226 631 руб. 62 коп. за период с 13.09.2016 по 09.01.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 АПК РФ привлечены потребительский эксплуатационный кооператив "Шейнкмана-73", общество с ограниченной ответственностью "Екатеринбург-Сити".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2020 (резолютивная часть от 15.05.2020) иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, третье лицо потребительский эксплуатационный кооператив "Шейнкмана-73" обжаловало его в апелляционном порядке, просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В апелляционной жалобе заявитель приводит доводы о том, что обжалуемое решение основано на дополнительном соглашении к договору аренды, которое не было подписано ответчиком, не проходило согласование уполномоченным органом, указанное соглашение на момент рассмотрения дела оспаривалось в судебном порядке в рамках дела N А60-8721/2020, в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-8721/2020 отказано судом необоснованно. Заявитель также указывает на то, что земельный участок, плата за использование которого взыскана с ответчика, имеет несколько землепользователей, на земельном участке расположена пешеходная эспланада площадью 6843,9 кв.м, находящаяся в собственности муниципального образования город Екатеринбург, ответчик собственником недвижимости на участке не является. Приводит доводы о том, что с учетом подписания к договору аренды дополнительного соглашения N 3 от 07.11.2014 расчет арендной платы, произведенный истцом исходя из площади всего земельного участка, не является верным. Также заявитель указывает на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств о вступлении ПЭК "Шейнкмана-73" в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора, о замене ненадлежащего ответчика надлежащим - ПЭК "Шейнкмана-73" и прекращение производства по делу в отношении ответчика ПЭК "4-уровневая автостоянка Шейнкмана-73".

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2020 апелляционная жалоба третьего лица принята к производству. Определением от 18.09.2020 произведена замена судьи Дюкина В.Ю. на судью Гуляеву Е.И. (ст. 18 АПК РФ). Определением от 21.09.2020 судебное разбирательство отложено на 20.10.2020.

Определением от 22.10.2020 производство по апелляционной жалобе приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-36364/2018, которым будет разрешен вопрос об утверждении конкурсного управляющего потребительского эксплуатационного кооператива "4-уровневая автостоянка Шейнкмана-73".

Определением от 01.10.2021 назначено судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции на 17.11.2021 для решения вопроса о возобновления производства по делу и проведения в этом же заседании судебного разбирательства по апелляционной жалобе.

Участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не направил.

В соответствии со ст. 146 АПК РФ производство по апелляционной жалобе возобновлено в связи с устранением обстоятельств, вызвавших приостановление.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц в силу статей 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцом (арендодатель) и ЗАО "УралМедьСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.06.2006 N 4-927, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401032:6 площадью 6909 кв.м с разрешенным использованием - для строительства центрального бульвара с пешеходной зоной, подземными паркингами, детским поликлиническим отделением, на срок с 12.05.2006 по 11.05.2021.

07.11.2014 МУГИСО и ООО "Европейский медицинский центр "УГМК-Здоровье" подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому в преамбулу и текст договора к стороне по договору "Арендатор" добавлен (присоединен) новый (дополнительный) арендатор ООО "Европейский медицинский центр "УГМК-Здоровье", подпункт 2.1.5 договора дополнен абзацем следующего содержания: "ООО ЕМЦ "УГМК-Здоровье" для эксплуатации помещения, назначение - нежилое, площадь 22,6 кв.м номера на поэтажном плане - подземное (отметка 8,100) помещение 323; для эксплуатации детского поликлинического отделения, лит.А, площадь общая - 1528 кв.м, этажность - 2, подземная этажность - 0. Соглашением определен размер арендной платы для указанного арендатора. Условия соглашения распространены на отношения сторон, возникшие до его заключения - с 01.06.2011. Государственная регистрация соглашения проведена 30.12.2014.

Согласно п. 2.2.4 указанного договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 26.07.2010 арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчёте) арендной платы на соответствующий год.

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, договором предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы за каждый день просрочки (п. 3.1 договора).

С 01.06.2011 права и обязанности по указанному договору переданы новому арендатору (ответчику) по соглашению от 01.06.2011 (т.1 л.д.21-22). Государственная регистрация соглашения проведена 20.07.2011.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.08.2018 по делу N А60-36364/2018 требования Администрации города Екатеринбурга о признании должника несостоятельным (банкротом) признаны обоснованными, в отношении потребительского эксплуатационного кооператива "4-уровневая автостоянка "Шейнкмана-73" введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.12.2018 потребительский эксплуатационный кооператив "4-Уровневая автостоянка "Шейнкмана-73" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Дело о банкротстве не завершено.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, Администрация г.Екатеринбурга указывала, что в связи с неисполнением обязательств по договору аренды земельного участка ответчика имеет задолженность по арендным платежам за период с июля 2018 года по октябрь 2019 года в сумме 894 054 руб. 98 коп., имеются основания для начисления и взыскания неустойки за период с 13.09.2016 по 09.01.2018 в сумме 226 631 руб. 62 коп.

Разрешая спор, удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что иск предъявлен к ответчику, являющемуся стороной договора аренды, доказательства уплаты арендной платы ответчиком не представлены. Суд счел обоснованными приведенные истцом доводы о наличии оснований для начисления неустойки за период с 13.09.2016 по 09.01.2018, так как задолженность по арендной плате за более ранний период, а также неустойка до 09.09.2016 взысканы с ответчика в судебном порядке при разрешении дел N N А60-14316/2014, А60-17983/2015, А60-49283/2015, А60-60765/2016.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд находит решение подлежащим отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п.19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

По смыслу ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" арендная плата за указанный в иске период (с июля 2018 года) является текущими платежами должника, учитывая дату принятия заявления о признании ответчика несостоятельным (банкротом) - 03.07.2018, введение в отношении ответчика наблюдения 06.08.2018 и признания его несостоятельным (банкротом).

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014 приведен подход, согласно которому в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению следующий правовой подход.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Возражая против удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июля 2018 года по октябрь 2019 года в сумме 894 054 руб. 98 коп., ответчик в том числе указывал на то обстоятельство, что цель, для которой земельный участок предоставлялся арендатору в пользование - строительство центрального бульвара с пешеходной зоной, подземными паркингами, детским поликлиническим отделением, достигнута, приведенные объекты построены, введены в эксплуатацию, права на недвижимость зарегистрированы в установленном порядке.

Материалами дела подтверждено, истцом не оспаривается то обстоятельство, что в ЕГРН 15.06.2018 внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Екатеринбург на сооружение культуры и отдыха - пешеходную эспланаду с кадастровым номером N 66:41:0000000:90836, расположенную в том числе в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401032:6 (т.2 л.д.6-7).

4-уровневая подземная автостоянка с эксплуатируемой кровлей на 260 машино-мест по адресу: г.Екатеринбург, Ленинский район, ул.Шейнкмана, 73, также построена, введена в эксплуатацию с выдачей разрешения на ввод N RU6632000-460 от 28.12.2007 (т.1 л.д.50-53). Подземный паркинг с торговыми помещениями как объект недвижимости учтен в ЕГРН с 24.06.2015 с кадастровым номером 66:41:0401048:5860. Согласно сведениям ЕГРН на 05.10.2020 в паркинге учтены помещения, машино-места в количестве 90.

Детское поликлиническое отделение (здание с кадастровым номером N 66:41:0401048:167) также построено, введено в эксплуатацию, право собственности на указанный объект зарегистрировано в ЕГРН, о чем свидетельствует подписание дополнительного соглашения N 3 от 07.11.2014 к договору аренды земельного участка, а также сведения ЕГРН на 05.10.2020.

Таким образом имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенных нежилых объектах недвижимости (ст.552 ГК РФ), с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникла множественность лиц в арендных правоотношениях.

Согласно сведениям ЕГРН от 08.10.2020, полученных судом апелляционной инстанции, в ЕГРН отсутствует информация о принадлежности ответчику ПЭК "4-уровневая автостоянка Шейнкмана-73 (ИНН 6658321036) недвижимого имущества, в том числе в пределах указанного в договору аренды земельного участка.

Позиция по делу, приведенная третьим лицом потребительским эксплуатационным кооперативом (ПЭК) "Шейнкмана-73" также подтверждает то обстоятельство, что указанное третье лицо создано собственниками машино-мест в подземном паркинге в целях управления недвижимым имуществом в интересах собственников.

С учетом окончания строительства, ввода построенных объектов в эксплуатацию, проведения государственной регистрации прав на созданное недвижимое имущество ответчик, являвшийся стороной по договору аренды на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 01.06.2011, но не являющийся собственником недвижимости на земельном участке, выбыл из обязательства по аренде участка до наступления периода, указанного в иске.

При таких обстоятельствах основания для взыскания с ответчика арендной платы за использование земельного участка с июля 2018 года по октябрь 2019 года в сумме 894 054 руб. 98 коп. отсутствовали.

То обстоятельство, что вступившими в законную силу судебными актами, принятыми по делам N N А60-14316/2014, А60-17983/2015, А60-49283/2015, А60-60765/2016 с ответчика взыскана арендная плата, неустойка, значения для правильного рассмотрения настоящего дела не имеет, так как при рассмотрении настоящего дела судом установлены иные обстоятельства дела применительно к иному периоду взыскания денежных средств с ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В иске, согласно тексту искового заявления, истец требовал взыскания с ответчика неустойки в сумме 226 631 руб. 62 коп. за период с 13.09.2016 по 09.01.2018. Из приложенного к иску расчета задолженности (т.1 л.д.27) следует, что неустойка в сумме 226 631 руб. 62 коп. начислена ответчику за период с 11.07.2018 до 07.11.2019 ввиду нарушения обязательств по уплате арендной платы за июль 2018 года - октябрь 2019 года. Иной расчет неустойки в материалах дела отсутствует.

Принимая во внимание отсутствие задолженности ответчика по арендной плате за период с июля 2018 года по октябрь 2019 года, оснований для взыскания с него неустойки за приведенный в расчете период с 11.07.2018 до 07.11.2019 не имеется. Требования о взыскании с ответчика неустойки за период с 13.09.2016 по 09.01.2018 отвечают понятию реестровых платежей, ввиду чего не могут быть рассмотрены по существу в рамках настоящего дела, учитывая признание ответчика несостоятельным (банкротом) 19.12.2018.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к неверному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

При таких условиях, имеются основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные пунктом 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Доводы ответчика о том, что при рассмотрении дела судом первой инстанции безосновательно отказано в удовлетворении ходатайств о вступлении ПЭК "Шейнкмана-73" в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора, о замене ненадлежащего ответчика надлежащим - ПЭК "Шейнкмана-73", о прекращении производства по делу в отношении ответчика ПЭК "4-уровневая автостоянка Шейнкмана-73", судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены. Оснований для удовлетворения указанных ходатайств суд первой инстанции не имел с учетом изложенного выше.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного решение арбитражного суда следует отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, в удовлетворении иска - отказать.

В связи с отказом в удовлетворении иска, удовлетворением апелляционной жалобы с истца в пользу заявителя жалобы подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2020 по делу N А60-161/2020 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу потребительского эксплуатационного кооператива "Шейнкмана-73" (ОГРН 1156658054046, ИНН 6658475597) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

К.П. Беляев М.А. Полякова