Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2021 г. N 15АП-18136/21 по делу N А32-15539/2021

город Ростов-на-Дону

23 ноября 2021 г.

дело N А32-15539/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Романовым А.А.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2021 по делу N А32-15539/2021

по заявлению администрации города Сочи

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии третьего лица: Калтахчяна Торника Юриковича,

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - заинтересованное лицо, регистрационная служба), в котором просила:

- признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, оформленное уведомлением об отказе в государственной регистрации от 10.01.2021 N КУВД-001/2020-16727532/2;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 18.08.2015 N 4900010024 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 135 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203019:63, расположенного по адресу: г. Сочи, р-н Центральный, ул. Чайковского, 31/1, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N 23-23/050-23/050/173/2015-185/2 от 17.09.2015.

Решением суда от 25.08.2021 заявленные требования удовлетворены.

Регистрационная служба обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила его отменить, отказать в удовлетворении требований в полном объёме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции не учел тот факт, что в соответствии с представленным отчетом об отслеживании отправления уведомление не получено стороной по договору. Согласно информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почта России", направленное третьему лицу уведомление адресату не вручено в связи с неудачной попыткой вручения, следовательно, удовлетворение заявленных требований администрации города Сочи является незаконным и необоснованным.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Калтахчяном Торником Юриковичем заключен договор от 18.08.2015 N 4900010024 о предоставлении в аренду земельного участка общей площадью 135 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского 31/1, с кадастровым номером 23:49:0203019:63, для обеспечения эксплуатации здания магазина.

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 13.08.2020.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес Калтахчяна Т.Ю. письмом от 18.06.2020 N 11777/02.01-17 направлено уведомление -возражение о продлении договора от 18.08.2015 N 4900010024.

В последующем Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде по договору от 18.08.2015 N 4900010024, однако уведомлением от 10.01.2021 N КУВД-001/2020-16727532/2 администрации города Сочи отказано в государственной регистрации погашения записи об аренде по указанному договору.

Отказ мотивирован тем, что уведомление не получено арендатором.

Считая незаконным отказ в государственной регистрации прекращения обременения, администрация обратилась в суд с заявлением по настоящему делу.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 131, 209 и 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункта 3 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, установив, что арендодателем не нарушены условия договора в части прекращения срока его действия, сведения о волеизъявлении арендатора на заключение договора на новый срок отсутствуют, пришёл к выводу о том, что отказ регистрирующего органа незаконный, запись подлежит погашению.

С доводами, изложенными в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

Отказ управления в государственной регистрации мотивирован ссылкой на статью 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В силу статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имущества после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как верно указал суд первой инстанции, договор аренды от 18.08.2015 N 4900010024 содержит следующие условия относительно возможности пролонгирования срока действия договора.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 13.08.2020.

В соответствии с пунктом 8.3 договора срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

В соответствии с пунктом 5.1.5 арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке, по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации.

Судом установлено, что на момент обращения с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, у регистратора отсутствовали основания считать договор аренды действующим.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с учетом положений пункта 8.3 договор аренды, заключенный на определенный срок, прекратил свое действие в связи с истечением соответствующего срока, то есть 13.08.2020.

При таких обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, на момент обращения с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, у регистратора отсутствовали основания считать договор аренды действующим.

Доказательства обращения третьего лица к арендодателю по вопросу продления договора аренды (заключения договора на новый срок) в деле отсутствуют.

Таким образом, в соответствии с положениями пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции обоснованно отсутствовали основания полагать продленным действие договора аренды.

При этом, администрацией соблюден порядок уведомления арендатора о наличии возражений на продление арендных отношений.

18.06.2020 администрация направила в адрес третьего лица уведомление об отказе от спорного договора аренды.

Из материалов дела следует, что уведомление департамента имущественных отношений администрации города Сочи об отказе от договора аренды от 18.06.2020 направлено по указанному в договоре адресу Калтахчян Т.Ю. (г. Сочи, ул. Вишневая, 35), что подтверждается представленным в материалы дела почтовым реестром.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почта России", направленное третьему лицу уведомление адресату не вручено. После неудачных попыток сотрудников Почты России вручить корреспонденцию, почтовое отправление было выслано обратно отправителю.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, Калтахчан Т.Ю. должен был обеспечить постоянное и своевременное получение почтовой корреспонденции и несет риск последствий, обусловленных невыполнением данной обязанности.

Доказательства недостоверности информации, содержащейся в почтовых извещениях, неправомерности действий органов почтовой связи при их доставке не представлены.

Таким образом, с 26.08.2020 (даты возврата письма отправителю) информация об отказе администрации от исполнения условий договора считается доведенной до третьего лица, в силу чего соответствующие доводы апелляционной жалобы о неполучении уведомления стороной по договору подлежат отклонению.

С целью проверки доводов о надлежащем извещении Калтахчана Т.Ю., апелляционный суд запросил у Главного управлении МВД России по Краснодарскому краю адресную справку о регистрации по месту жительства Калтахчяна Торника Юриковича.

В соответствии с полученным ответом Калтахчан Т.Ю. зарегистрирован с 25.05.2007 по адресу: Краснодарский край, Центральный район, г. Сочи, кв. застройки "Строитель", ул. Вишневая, 35.

Следовательно, и департамент и суд уведомляли Калтахчана Т.Ю. по надлежащему адресу по месту последней регистрации.

Калтахчан Т.Ю., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, и извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела, не представил каких-либо возражений относительно прекращения действия договора аренды.

Запись о прекращении договора аренды необходима для введения земельного участка в гражданский оборот.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в условиях фактического прекращения договора аренды у регистратора отсутствовали правовые основания для вывода о продлении срока действия договора и, соответственно, основания для отказа в государственной регистрации погашения записи об аренде по указанному договору.

Решение Управления Росреестра по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка не соответствует закону и нарушает права заявителя по делу как собственника земельного участка.

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2021 по делу N А32-15539/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.Н. Мисника Т.Р. Фахретдинов