Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2021 г. N 18АП-15085/21 по делу N А76-18851/2021

г. Челябинск

23 ноября 2021 г.

Дело N А76-18851/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "НовоБилд", общества с ограниченной ответственностью "Исен-ва", общества с ограниченной ответственностью "Айава" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.09.2021 по делу N А76-18851/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "НовоБилд" - Визавитина Оксана Николаевна (доверенность N 002 от 11.01.2021 сроком действия на один год, паспорт, диплом, справка о заключении брака),

общества с ограниченной ответственностью "Исен-ва" - Дёмина Людмила Людвиговна (доверенность N 01 от 11.01.2021 сроком действия до 31.12.2021, удостоверение адвоката),

общества с ограниченной ответственностью "Айава" - Дёмина Людмила Людвиговна (доверенность N 2 от 11.01.2021 сроком действия до 31.12.2021, удостоверение адвоката).

Общество с ограниченной ответственностью "НовоБилд" (далее - ООО "НовоБилд", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Исен-ва" (далее - ООО "Исен-ва", ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью "Айава" (далее - ООО "Айава", ответчик 2) с исковыми требованиями:

- о взыскании с ООО "Айава" в пользу ООО "НовоБилд" суммы выплаченного аванса по договору купли-продажи земельного участка от 07.11.2017 размере 42 500 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.05.2019 по 01.06.2021 в размере 4 811 463 руб. 52 коп.;

- о взыскании с ООО "Исен-ва" в пользу ООО "НовоБилд" процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.06.2020 по 01.06.2021 в размере 1 885 060 руб. 63 коп.;

- об обращении взыскания на земельный участок, находящийся по адресу: Челябинская область, город Челябинск, улица Университетская Набережная, общей площадью 29 032 кв.м, кадастровый номер 74:36:0616001:8272, установив начальную цену продажи, равной 99 215 118 руб. 40 коп., в счет погашения следующих обязательств: задолженности ООО "Исен-ва" перед ООО "НовоБилд" в размере 42 500 000 руб., процентов в размере 2 935 426 руб. 86 коп., а также 200 000 руб. госпошлины (обязательства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08 июля 2020 года по делу N А40-25477/20-37-178); задолженности ООО "Исен-ва" перед ООО "НовоБилд" в размере 1 885 060 руб. 63 коп., а также расходов по уплате госпошлины в размере 100 000 руб.; задолженности "Айава" перед ООО "НовоБилд" в размере 42 500 000 руб., процентов в размере 4 811 463 руб. 52 коп., а также расходов по уплате госпошлины в размере 100 000 руб.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.09.2021 (резолютивная часть от 16.09.2021) исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Исен-ва" в пользу ООО "НовоБилд" взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 885 060 руб. 63 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 763 руб. С ООО "Айава" в пользу ООО "НовоБилд" взысканы авансовый платеж в размере 42 500 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 811 463 руб. 52 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 192 237 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований судом было отказано.

С указанным решением суда не согласились ООО "НовоБилд", ООО "Исен-ва", ООО "Айава", которые подали апелляционные жалобы.

ООО "НовоБилд" в своей апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок отменить и принять в этой части новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

ООО "НовоБилд" указало, что при рассмотрении настоящего дела, а также при рассмотрении дела N А40-25477/2020, в котором участвовали те же лица, было установлено, что земельный участок был добровольно передан ответчиками истцу в рамках исполнения договора купли-продажи и до настоящего времени ответчикам не возвращен. Договор купли-продажи прекратил свое действие в мае 2019 года в связи с односторонним отказом ООО "НовоБилд", соответственно ответчики должны возвратить истцу полученные денежные средства и уплатить проценты за их использование, а истец в свою очередь обязан возвратить ответчикам земельный участок. Право собственности на земельный участок оформлено за истцом. Таким образом, поведение истца, который после расторжения договора купли-продажи не передавал земельный участок ответчикам, требуя возвратить авансовые платежи, а затем обратился в суд с иском об обращении взыскания на земельный участок, является добросовестным, соответствует требованиям статей 359 и 360 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). С учетом наличия на стороне ответчиков задолженности по возврату денежных средств и уплаты процентов ООО "НовоБилд" полагало возможным обратить взыскание на земельный участок.

ООО "Исен-ва" и ООО "Айава" в своих апелляционных жалобах просили решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных исковых требований ООО "НовоБилд", принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

ООО "Исен-ва" и ООО "Айава" указали, что, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сделал ошибочный вывод, что при заключении договора купли-продажи стороны установили, что приобретение данного объекта имеет экономический смысл для покупателя только в том случае, если продавцы надлежащим образом выполнят свои обязательства по оформлению и согласованию градостроительной документации, необходимой для строительства и последующей эксплуатации объекта оптовой и розничной торговли; так как к установленному в договоре купли-продажи сроку, вышеуказанные документы получены не были, покупатель отказался от исполнения договора купли-продажи, поскольку работы по изменению характеристик, подготовке и получению документации по планировке территории были полностью выполнены 20.06.2018, что подтверждается постановлением Администрации города Челябинска от 20.06.2018 N 260-п "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах улиц: Братьев Кашириных, Чичерина, Университетская Набережная, Академика Макеева в Калининском районе города Челябинска" с основным чертежом и планом межевания. Поскольку результат работ был размещен в открытом доступе, то он не требовал дополнительной передачи истцу.

ООО "Исен-ва" и ООО "Айава" не согласились с тем, что продавцы не исполнили гарантию, предусмотренную п. 2.1.8 договора купли-продажи, согласно которому продавец гарантировал, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0616001:8272, находящийся по адресу: г. Челябинск, ул. Университетская Набережная, общей площадью 29 032 кв.м., не занят объектами недвижимого или движимого имущества, принадлежащими продавцу или третьим лицам на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения, поскольку стороны произвели осмотр земельного участка и были удовлетворены его состоянием, претензий по переданному земельному участку у покупателя не имелось.

ООО "Исен-ва" и ООО "Айава" полагали, что отказ истца от договора купли-продажи противоречит требованиям добросовестности и является недействительным, что исключает удовлетворение требований ООО "НовоБилд".

К апелляционным жалобам ООО "Исен-ва" и ООО "Айава" были приложены дополнительные доказательства, в приобщении которых отказано на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ввиду отсутствия уважительных причин их непредставления в суд первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, обеспечили явку своих представителей.

К дате судебного заседания от ООО "НовоБилд" поступил отзыв на апелляционные жалобы ООО "Айава" и ООО "Исен-ва", который приобщен к материалам дела. От ООО "Айава" и ООО "Исен-ва" поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО "НовоБилд", который также приобщен к материалам дела.

От ООО "Айава" и ООО "Исен-ва" поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1) Соответствуют ли Проект планировки территории (проект планировки с проектом межевания территории) в границах улиц Братьев Кашириных, Чичерина, Университетская набережная, Академика Макеева в Калининском районе города Челябинска, шифр: АПЦ-035.17, выполненный МУП "Архитектурно-планировочный центр", заказчик - ООО "СитиТранс", с пояснительной запиской и Проект планировки с проектом межевания территории в границах улиц Братьев Кашириных, Чичерина, Университетская набережная, Академика Макеева и План межевания, размещенные на официальном сайте Администрации города Челябинска по адресу: https://cheladmin.ru/ru/resulution/postanovlenie-administracii-g-chelyabinska-no-260-p-l, характеристикам и технико-экономическим показателям, указанным в пункте 1.2 договора оказания услуг от 25.08.2017, заключенного между ООО "НовоБилд" и ООО "Исен-ва".

2) Позволяют ли Проект планировки территории (проект планировки с проектом межевания территории) в границах улиц Братьев Кашириных, Чичерина, Университетская набережная, Академика Макеева в Калининском районе города Челябинска, шифр: АПЦ-035.17, выполненный МУП "Архитектурно-планировочный центр", заказчик - ООО "СитиТранс", с пояснительной запиской и Проект планировки с проектом межевания территории в границах улиц Братьев Кашириных, Чичерина, Университетская набережная, Академика Макеева и План межевания, размещенные на официальном сайте Администрации города Челябинска по адресу: https://cheladmin.ru/ru/resulution/postanovlenie-administracii-g-chelyabinska-no-260-p-l, построить на земельном участке объекты, указанные в пункте 1.2 договора оказания услуг от 25.08.2017, заключенного между ООО "НовоБилд" и ООО "Исен-ва".

Рассмотрев указанное ходатайство ООО "Айава" и ООО "Исен-ва" о назначении судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в его удовлетворении ввиду следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании которых им было отказано судом первой инстанции.

В абзаце 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ходатайство о назначении указанной экспертизы ответчиками заявлено не было.

Таким образом, поскольку в установленном законом порядке вопрос о проведении экспертизы не был инициирован ООО "Айава" и ООО "Исен-ва" в суде первой инстанции, то заявленное ответчиками в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении и проведении экспертизы подлежит отклонению по указанным основаниям и с учетом положений, установленных частью 3 статьи 268 АПК РФ.

Кроме того, апелляционный суд пришел к выводу, что проведением судебной экспертизы ООО "Айава" и ООО "Исен-ва" преследуют цель пересмотра судебных актов по делу N А40-25477/2020, что противоречит положениям части 2 статьи 69 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судами при рассмотрении дела N А40-25477/2020, а также пользуется преюдициальностью при рассмотрении настоящего дела, между ООО "Исен-ва" (продавец 2) и ООО "Айава" (продавец 1), с одной стороны, и ООО "НовоБилд" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка от 07.11.2017 (далее также - договор, л.д. 13-15), по условиям п. 1.1 которого продавцы обязуются передать в собственность (продать) покупателю, принадлежащий им на праве общей долевой собственности земельный участок, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Университетская набережная, общей площадью 29 032 кв.м, кадастровый номер 74:36:0616001:8272, а покупатель обязуется принять (купить) указанный земельный участок и уплатить установленную настоящим договором цену.

Согласно п. 1.3. договора земельный участок приобретается покупателем для целей строительства и последующей эксплуатации объекта оптовой и розничной торговли (далее объект).

В силу п. 2.1.3 договора земельный участок не обременен правами третьих лиц, включая, но, не ограничиваясь, залогом (ипотекой), сервитутом и/или иными правами третьих лиц, как зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), так и не прошедшими государственную регистрацию в ЕГРН. Земельный участок и/или права на него не переданы в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, не обременены какими-либо иными обязательствами или правами требования, включая предварительные договоры, договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, договор простого товарищества и прочее, которые каким-либо образом привели или могут привести к неспособности продавца выполнить свои обязательства по настоящему договору. Продавцу не известно о наличии оснований для таких требований.

На основании п. 2.1.8 договора земельный участок не занят объектами недвижимого или движимого имущества, принадлежащими продавцу или третьим лицам на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения, свободен от зеленых насаждений, препятствующих строительству, размещению и/или функционированию объекта, свободен от любых загрязняющих, радиоактивных и иных опасных объектов либо отходов. В отношении загрязнённости земельного участка и наличия на нем любых отходов не заявлены и не заявляются требования какого-либо уполномоченного органа или третьего лица, и не предприняты и не предпринимаются какие-либо разбирательства, и продавцу не известно о наличии оснований для таких требований и разбирательств.

Пунктом 2.1.11. договора купли-продажи предусмотрено, что он согласован и заключен с учетом того обстоятельства, что покупатель заключил с продавцом - ООО "Исен-ва" договор оказания услуг от 25.08.2017 года, по которому ООО "Исен-ва" приняло на себя обязательство получить в отношении земельного участка проект планировки территории и градостроительный план земельного участка, содержащие характеристики и технико-экономические показатели, предусмотренные вышеуказанным договором оказания услуг и позволяющим использовать его покупателем в соответствии с целями приобретения для строительства объекта.

В п. 2.2 договора указано, что при заключении договора покупатель полагается на заверения и гарантии продавцов, содержащиеся в п. 2.1. настоящего договора, которые имеют для покупателя существенное значение. В случае недостоверности хотя бы одного из заверений, содержащихся в п. 2.1. настоящего договора, покупатель по своему усмотрению, вправе предъявить продавцам, требование о возмещении убытков в виде реального ущерба и/или отказаться в, одностороннем порядке от исполнения настоящего договора.

Договор купли-продажи подписан с соблюдением нотариальной формы договора в присутствии нотариуса и удостоверен нотариально.

Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от 07.11.2017, являющийся приложением N 1 к договору.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:0616001:8272 зарегистрировано за ООО "НовоБилд" 09.11.2017, запись регистрации 14:36:0616001:8272-74/001/2017-17. Также 09.11.2017 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона на земельный участок в пользу продавцов 1 и 2 в соответствии с пунктом 3.6 договора.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3 и 3.4 договора купли-продажи сторонами согласована цена договора и порядок ее уплаты:

- цена договора определена в размере 299 000 000 руб.;

- стоимость доли продавцов (1/2) составляет 149 500 000 руб. для каждого;

- авансовый платеж в сумме 42 500 000 руб. каждому уплачивается на дату заключения договора.

Факт оплаты аванса сторонами признан и не оспаривался при рассмотрении дела N А40-25477/2020.

25.08.2017, то есть более чем за два месяца до заключения договора купли-продажи, между ООО "Исен-ва" (исполнителем) и ООО "НовоБилд" (заказчиком) был заключен договор оказания услуг (л.д. 17-19).

Согласно условиям договора возмездного оказания услуг от 25.08.2017 ООО "Исен-ва" приняло на себя обязательство оказать услуги (выполнить работы) по изменению характеристик, подготовке и получению документации по планировке территории (проект планировки территории - "ППТ") в порядке и в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, получению градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) с кадастровым номером 44:36:0616001:8272, содержащих характеристики и технико-экономические показатели, указанные в п. 1.2. договора оказания услуг.

Пунктом 1.2. договора оказания услуг предусмотрено оказание услуг для целей строительства и последующей эксплуатации на земельном участке многофункционального торгового комплекса с приобъектной парковкой и сопутствующей инфраструктурой с указанием характеристик и технико-экномических показателей объекта: 1 основной объект площадью 9 600 кв.м. одноэтажный с мезонином и 2 вспомогательных (ТП и ДГУ площадью 30 и 20 кв.м. соответственно). Разработанный исполнителем проект планировки территории до начала процедур по его утверждению подлежит согласованию с заказчиком.

В соответствии с пунктом 1.3. договора оказания услуг, результатом выполнения работ исполнителя по настоящему договору является: утвержденный в соответствии с требованиями законодательства проект планировки территории, выданный на основании такого ППТ градостроительный план земельного участка, содержащий характеристики и технико-экономические показатели, предусмотренные п. 1.2. договора.

В пунктах 2.1., 2.2. и 2.3. договора стороны согласовали стоимость услуг 76 000 000 руб. и порядок их оплаты в виде аванса в сумме 66 000 000 руб. до 01.12.2017 и окончательная оплата до 20.01.2018 при условии наличия подписанного сторонами акта приема-передачи оказанных услуг и передачи по накладной заказчику документов, перечисленных в п.2.3. договора.

Пунктом 2.3. договора оказания услуг установлен перечень документов, подлежащих передаче заказчику, а именно: оригинал распоряжения полномочного органа государственной власти об утверждении ППТ; оригинал утвержденного ППТ в составе, соответствующем требованиям ГрК РФ; копии публикаций о назначении публичных слушаний и утверждении ППТ, включая графическую часть ППТ; документы, оформленные по результатам проведения публичных слушаний при рассмотрении и утверждении ППТ; оригинал градостроительного плана земельного участка.

Исполнитель обязался приступить к исполнению услуг в течение 1 (одного) рабочего дня с даты подписания договора и осуществить их в срок до 15.01.2018 (п. 3.1. договора оказания услуг).

Согласно пункту 3.2. договора оказания услуг услуги считаются оказанными заказчику с момента подписания сторонами акта сдачи-приемки оказанных услуг и передачи заказчику документов, указанных в п. 2.3. договора оказания услуг.

Пунктом 4.3.2. договора оказания услуг предусмотрена обязанность исполнителя информировать заказчика о ходе выполнения услуг, ежемесячно в срок до 5 числа месяца, следующего за отчетным, предоставлять Заказчику письменный отчет о ходе исполнения договора с указанием выполненных действий и планируемых к выполнению в течение последующего месяца мероприятий.

Согласно пункту 5.5. договора оказания услуг в случае непредставления исполнителем отчетов, указанных в п.п. 4.3.2. договора, либо предоставления отчетов, данные которых свидетельствуют о просрочке срока оказания услуг, или в случае получения информации об обстоятельствах, свидетельствующих о том, что исполнение обязательств по договору и получение документов не будет произведено в установленный срок, заказчик вправе отказаться от исполнения договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

При рассмотрении дела N А40-25477/2020 суды пришли к выводу о неисполнении исполнителем обязательств, предусмотренных п.п. 1.1., 1.2., 1.3., 2.3., 4.3.2. договора оказания услуг.

Суды также установили, что уведомлением от 07.05.2019 ООО "НовоБилд" реализовало свое право на отказ от договора купли - продажи на основании п.2.1.1. и 2.2. указанного договора ввиду не исполнения ООО "Исен-ва" обязательств по договору оказания услуг, направив уведомление по адресу государственной регистрации ООО "Исен-ва" (л.д. 31, 32).

Уведомление об отказе от договора было также направлено ООО "НовоБилд" в адрес ООО "Айава" 06.05.2019 и получено им 17.05.2019 (л.д. 29, 30).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2020 по делу N А40-25477/2020 с ООО "Исен-ва" в пользу ООО "НовоБилд" были взысканы сумма аванса по договору купли-продажи земельного участка от 07.11.2017 в размере 42 500 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.05.2019 по 01.06.2020 в размере 2 935 426 руб. 86 коп., а также госпошлина по иску в размере 200 000 руб.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиками условий договора купли-продажи земельного участка от 07.11.2017, на прекращение его действия в силу отказа от его исполнения ООО "НовоБилд", последнее обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым исковым заявлением.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении действия договора купли-продажи земельного участка от 07.11.2017 в силу отказа от его исполнения со стороны ООО "НовоБилд" и отсутствии оснований для удержания авансового платежа после прекращения действия договора купли-продажи со стороны ООО "Айава", а также наличия обязанности ООО "Айава" и ООО "Исен-ва" уплатить истцу проценты за пользование чужими денежными средствами ввиду уклонения от добровольного возврата авансовых платежей. Суд отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на земельный участок, придя к выводу, что для обращения взыскания на имущество, последнее подлежит удержанию, должно выбыть из владения должника добровольно, тогда как из материалов дела не усматривается, что истец владеет и пользуется земельным участком. Судом принято во внимание, что истцом не доказан факт невозможности исполнения решения суда со стороны ООО "Айава", так как по данному делу в отношении указанного ответчика судебный акт не вступил в законную силу, а также наличие на дату принятия судебного акта сведений в ЕГРН о правах истца на спорный участок.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб сторон, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным.

По смыслу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ), следовательно, именно с указанного момента у сторон возникает необходимость соотнесения взаимных предоставлений сторон по этому договору и определения завершающей обязанности одной стороны в отношении другой.

Из материалов дела следует, что между ООО "Исен-ва" (продавец 2) и ООО "Айава" (продавец 1), с одной стороны, и ООО "НовоБилд" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка от 07.11.2017, по условиям п. 1.1 которого продавцы обязуются передать в собственность (продать) покупателю, принадлежащим им на праве общей долевой собственности земельный участок, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Университетская набережная, общей площадью 29 032 кв.м, кадастровый номер 74:36:0616001:8272, а покупатель обязуется принять (купить) указанный земельный участок и уплатить установленную настоящим договором цену.

Из условий данного договора купли-продажи земельного участка от 07.11.2017 усматривается, что его стороны предусмотрели ряд оснований для одностороннего отказа ООО "НовоБилд" от исполнения данного договора в случае нарушения продавцами условий договора.

Так, пунктом 2.1.11. договора купли-продажи предусмотрено, что он согласован и заключен с учетом того обстоятельства, что покупатель заключил с продавцом - ООО "Исен-ва" договор оказания услуг от 25.08.2017 года, по которому ООО "Исен-ва" приняло на себя обязательство получить в отношении земельного участка проект планировки территории и градостроительный план земельного участка, содержащие характеристики и технико-экономические показатели, предусмотренные вышеуказанным договором оказания услуг и позволяющим использовать его покупателем в соответствии с целями приобретения для строительства объекта.

Суд первой инстанции верно установил, что при заключении договора купли-продажи стороны установили, что приобретение земельного участка имеет экономический смысл для покупателя только в том случае, если продавцы надлежащим образом выполнят свои обязательства по оформлению и согласованию градостроительной документации, необходимой для строительства и последующей эксплуатации объекта оптовой и розничной торговли. При этом параметры такой документации, порядок, сроки ее оформления и согласования были определены договором оказания услуг.

Доказательства того, условия пункта 2.1.11. договора купли-продажи или условия договора возмездного оказания услуг от 25.08.2017 были исполнены надлежащим образом, ООО "НовоБилд" получило ожидаемый от ответчиков результат, ООО "Исен-ва" и ООО "Айава" суду первой инстанции не представили.

Указанное обстоятельство также было установлено при рассмотрении дела N А40-25477/2020, в силу чего, а также установленного факта направления ООО "НовоБилд" указанным лицам уведомления об отказе от договора, Арбитражный суд города Москвы от 08.07.2020 пришел к выводу о приращении с 18.05.2019 действия договора купли-продажи земельного участка.

Доводы апелляционных жалоб ООО "Исен-ва" и ООО "Айава" о неправомерности отказа истца от исполнения договора купли-продажи земельного участка несостоятельны, документально в суде первой инстанции подтверждены не были.

Заявленные данными апеллянтами доводы, связанные с надлежащим исполнением условий договора возмездного оказания услуг от 25.08.2017, также не приняты судебной коллегией, поскольку они фактически направлены на пересмотр результатов рассмотрения дела N А40-25477/2020 и тех обстоятельств, которые были установлены судами при рассмотрении данного дела, что противоречит нормам статьи 16, 69 АПК РФ.

В силу положений пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Указанная норма права предполагает неосновательное обогащение одного лица за счет другого (пострадавшего) при отсутствии обязательственных правоотношений между участниками.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи земельного участка прекратил свое действие, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО "Айава" в пользу ООО "НовоБилд" сумму выплаченного аванса по договору купли-продажи земельного участка от 07.11.2017 размере 42 500 000 руб.

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку обязанность по возврату суммы авансовых платежей наступила непосредственно после прекращения действия договора купли-продажи, однако такая обязанность с ООО "Айава" исполнена не была, суд также верно взыскал с ООО "Айава" в пользу ООО "НовоБилд" проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.05.2019 по 01.06.2021 в размере 4 811 463 руб. 52 коп.

В пункте 3 статьи 395 ГК РФ определено, что проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

С учетом взыскания решением Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2020 по делу N А40-25477/2020 с ООО "Исен-ва" в пользу ООО "НовоБилд" процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.05.2019 по 01.06.2020, отсутствия доказательств исполнения данного судебного акта в части возврата ООО "Исен-ва" в пользу ООО "НовоБилд" полученных авансовых платежей, суд первой инстанции по настоящему делу правомерно взыскал с ООО "Исен-ва" в пользу ООО "НовоБилд" проценты за пользование чужими денежными средствами за последующий период с 02.06.2020 по 01.06.2021 в размере 1 885 060 руб. 63 коп.

Апелляционные жалобы ООО "Исен-ва" и ООО "Айава" являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В силу статьи 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2019 N 301-ЭС19-2351, с экономической точки зрения смысл удержания как способа обеспечения исполнения обязательства заключается в том, что отстранение собственника от владения вещью должно побудить его к наиболее оперативному погашению долга перед кредитором в целях возврата имущества. Это обусловлено тем, что в период, пока вещь удерживается, отсутствует возможность пользования ею, извлечения из нее доходов и выгоды. Если становится очевидно, что цель склонить должника к скорейшим расчетам не может быть достигнута (например, должник не проявляет интерес к возврату имущества), действующему добросовестно ретентору в разумный срок следует обратить взыскание на имущество в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (статья 360 ГК РФ). Таким образом, при нормальном обороте удержание не может длиться бессрочно, оно должно быть ограничено разумно достаточным периодом для реализации кредитором своих прав.

Как обосновано было указано судом первой инстанции, заявляя требование об обращении взыскания на земельный участок, находящийся по адресу: Челябинская область, город Челябинск, улица Университетская Набережная, общей площадью 29 032 кв.м, кадастровый номер 74:36:0616001:8272, истец не учел, что по договору купли-продажи на стороне продавца выступало два разных юридических лица. И если к ООО "Исен-ва" основные требования, вытекающие из неисполнения условий договора, ранее уже были рассмотрены по делу N А40-25477/2020, то к ООО "Айава" истец предъявил требования впервые в рамках настоящего дела.

Доказательств того, что ООО "Айава" намерено длительное время уклоняться от исполнения судебного акта по настоящему делу, в результате которого удержание утратит свой смысл и останется лишь обратить взыскания на земельный участок, материалы дела не содержат.

Обращение взыскания на земельный участок ввиду затягивания ООО "Исен-ва" сроков исполнения судебного акта по делу N А40-25477/2020 не может ущемлять права и законные интересы ООО "Айава", который наравне с ООО "Исен-ва" являлся сособственником спорного земельного участка, в силу чего предъявление указанного требования суд расценивает как преждевременное.

Судом первой инстанции также верно было отмечено, что наличие зарегистрированного в ЕГРН обременения в виде ипотеки в силу закона на земельный участок в пользу ответчиков, создает объективное препятствие для обращения на него взыскания со стороны истца.

На основании пункта 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

Обращаясь в суд с заявленным иском, истец предложил установить начальную цену продажи земельного участка, равной 99 215 118 руб. 40 коп., на основании отчета об оценке N 01/08/05/2021 от 17.05.2021 (л.д. 34-36).

При этом из содержания указанного отчета усматривается, что наличие обременений (ограничений) земельного участка в виде наличия на нем объектов недвижимости, ипотеки в силу закона оценщиком не учитывалось, осмотр земельного участка не проводился, в силу чего суд апелляционной инстанции не может признать достоверной и объективной предложенную истцом начальную цену продажи земельного участка.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для обращения взыскания на земельный участок на предложенных истцом условиях и в силу недоказанности наличия фактических оснований для такого взыскания.

Судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требования истца об обращении взыскания на спорный земельный участок.

Апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб сторон не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на апеллянтов, их уплативших.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.09.2021 по делу N А76-18851/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "НовоБилд", общества с ограниченной ответственностью "Исен-ва", общества с ограниченной ответственностью "Айава" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин И.Ю. Соколова