Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2021 г. N 09АП-71383/21 по делу N А40-220072/2020

г. Москва

25 ноября 2021 г.

Дело N А40-220072/20

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тетюка В.И.,

судей Порывкина П.А., Новиковой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Азарёнок Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО "БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ", компания с ограниченной ответственностью фримар холдингс (FRIMAR HOLDINGS LTD) на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.09.2021 по делу N А40-220072/20

по иску Компании с ограниченной ответственностью Фримар Холдингс

к ЗАО "Башня Федерация"

3-е лицо Управление Росреестра по г. Москве

о взыскании 58 137 004 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: Кириченко Б.А. по доверенности от 08.09.2020

от ответчика: Кизирия В.Г. по доверенности от 01.08.2021

от третьего лица не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

С учетом уточнения исковых требований истец просит суд взыскать с ответчика 58 137 004 руб., в том числе 34 063 932 руб. убытков в виде упущенной выгоды за просрочку в своевременной передаче нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0004042:10651 площадью 161, 6 кв. м, 77:01:0004042:10661 площадью 176, 4 кв. м, 77:01:0004042:10559 площадью 79, 8 кв. м в здании офисно-рекреационного комплекса "Башня Федерация" в составе ММДЦ "Москва-Сити" по адресу: г. Москва, Пресненская наб., д. 12, - и 24 073 072 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 03.11.2020 за нарушение сроков передачи нежилых помещений.

Кроме того, истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами на основании п. 4 ст. 487 ГК Российской Федерации, размер которых составляет 24 073 072 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2021 иск удовлетворен частично.

С ЗАО "Башня Федерация" в пользу Компании с ограниченной ответственностью Фримар Холдингс (Кипр) взыскано - 24 073 072 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 118 800 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с вышеуказанным решением, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО "БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ", компания с ограниченной ответственностью фримар холдингс (FRIMAR HOLDINGS LTD) обратились с апелляционными жалобами, в которых считают его незаконным и необоснованным, выводы суда, изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела, принятым при неправильном применении норм материального права, просят отменить решение суда и принять новый судебный акт.

В своей жалобе компания с ограниченной ответственностью фримар холдингс (FRIMAR HOLDINGS LTD) указывает, что в спорных помещениях при осмотре были выявлены недостатки, несение убытков истцом доказано.

В своей жалобе ЗАО "БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ" полагает размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательства.

В Девятый арбитражный апелляционный суд поступило ходатайство ЗАО "БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ" об отказе от апелляционной жалобы.

Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд принимает отказ ЗАО "БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ" от апелляционной жалобы, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель компания с ограниченной ответственностью фримар холдингс (FRIMAR HOLDINGS LTD) доводы своей жалобы поддержал в полном объеме.

Ответчик с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, надлежаще извещено о времени и месте судебного заседания, дело на основании ст. 156 АПК РФ рассмотрено в его отсутствие.

Рассмотрев дело в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 14.12.2015 гр-ка Степенская А.В. в качестве инвестора и ответчик в качестве заказчика заключили договор инвестирования в строительство многофункционального офисно-рекреационного комплекса "Федерация" в составе ММДЦ "Москва-Сити" N Ф-А-104, по которому инвестор обязуется участвовать в финансировании строительства (создания) объекта путем внесения инвестиционного взноса, а заказчик обязуется осуществить реализацию инвестиционного проекта и передать в состав имущества инвестора помещение в построенном (созданном) объекте при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (созданного) объекта. Помещением является отдельное нежилое помещение свободной планировки (без возведения внутренних и внешних перегородок) с проектным номером Апартамент 6 ориентировочной общей площадью 164, 6 кв. м на 82-м этаже Башни "А" (Восток).

Инвестиционный взнос согласно договору составляет 85 592 000 руб., срок передачи объекта установлен не позднее 31.12.2016 (п. 3.3 договора).

По соглашению от 19.12.2016 права и обязанности инвестора по договору переданы гр-ну Богатову Константину, а последним по соглашению от 20.12.2016 права и обязанности инвестора переданы истцу.

Аналогичные договоры инвестирования от 14.12.2015 N Ф-А-105 и Ф-А-106 заключены гр-кой Стальковой Л.А. в качестве инвестора и ответчиком в качестве заказчика, по этим договорам заказчик обязан передать инвестору отдельное нежилое помещение свободной планировки (без возведения внутренних и внешних перегородок) с проектным номером Апартамент 2 ориентировочной общей площадью 176, 4 кв. м на 76-м этаже Башни "А" (Восток) (размер инвестиционного взноса составляет 86 612 400 руб.) и отдельное нежилое помещение свободной планировки (без возведения внутренних и внешних перегородок) с проектным номером Апартамент 7 ориентировочной общей площадью 82, 5 кв. м на 71-м этаже Башни "А" (Восток) (размер инвестиционного взноса составляет 33 495 000 руб.).

Права и обязанности инвесторов по этим договорам переданы гр-ну Богатову Константину по соглашениям от 19.12.2016, а последним - истцу по соглашениям от 20.12.2016.

Дополнительными соглашениями к договорам стороны согласовали ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод (созданного) построенного пускового комплекса объекта, в котором расположено помещение (4-й квартал 2017 года), и срок передачи помещений (не позднее 31.12.2018).

Дополнительные соглашения, по условиям которых срок передачи помещений продлен до 30.10.2020, истцом не подписаны.

Из представленных в дело выписок из ЕГРН следует, что на все помещения, в отношении которых сторонами заключены договоры (с кадастровыми номерами 77:01:0004042:10651 площадью 161, 6 кв. м, 77:01:0004042:10661 площадью 176, 4 кв. м, 77:01:0004042:10559 площадью 79, 8 кв. м), истцом зарегистрировано право собственности.

Письмами от 10.10.2018 ответчик уведомил истца о готовности передать помещения и пригласил на подписание актов приема-передачи помещений.

Из объяснений представителя истца и представленных в дело доказательств следует, что 24.04.2018 и 26.12.2019 сторонами произведены осмотры помещений, в ходе которых выявлены недостатки помещений, в том числе дефекты фасадного остекления во всех помещениях, в связи с чем истец отказался от подписания актов приема-передачи помещений, составил акты осмотра от 26.12.2019, направил их для подписания ответчику и потребовал устранить недостатки, после чего передать помещения.

В течение 2020 года сторонами велась переписка по вопросу устранения недостатков и дефектов в помещениях, в том числе фасадного остекления, и передачи помещений по актам приема-передачи.

Фактически помещения переданы истцу по актам от 11.01.2021, при этом актами осмотра помещений от 05.11.2020, подписанными обеими сторонами, зафиксированы недостатки и дефекты фасадного остекления, а ответчик принял на себя обязательство устранить указанные недостатки и дефекты в срок до 01.06.2021 путем замены стеклопакетов.

Право собственности истца на помещения зарегистрировано в мае 2021 года.

Поскольку в сроки, согласованные в дополнительных соглашениях, помещения ответчик истцу не передал, истец потребовал компенсировать убытки, причиненные неисполнением ответчиком в согласованный срок обязательства по передаче помещений, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные п. 4 ст. 487 ГК Российской Федерации, сославшись на п. 4 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54.

В соответствии со ст. 457 ГК Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 Кодекса. Согласно п. 1 ст. 486 Кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

П. 1 ст. 487 Кодекса устанавливает, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 Кодекса.

Последствия неисполнения продавцом, получившим сумму предварительной оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок установлены в п. 3 и 4 ст. 487 Кодекса: во-первых, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3); во-вторых, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Ст. 395 ГК Российской Федерации предусматривает, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате на сумму этих средств уплачиваются проценты. В период до 01.06.2015 размер процентов определялся существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, с 01.06.2015 размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, а с 01.08.2016 - ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В п. 1 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", принятом после введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, разъяснено, что в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В п. 2 названного постановления указано, что согласно положениям ст. 554 Кодекса для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Согласно п. 4 указанного постановления при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

С учетом приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 заключенные сторонами договоры суд оценивает как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем, учитывая, что предварительная оплата по всем договорам произведена в полном объеме, применяет п. 4 ст. 487 Кодекса и удовлетворяет иск в части требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно ст. 393 ГК Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 Кодекса, которая устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 3 ст. 393 Кодекса возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом, а п. 4 ст. 393 предусматривает, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода; под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества; упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления; в то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором. Согласно п. 5 названного постановления кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Размер упущенной выгоды определен истцом исходя из ставки арендной платы в размере 50 000 руб. за 1 кв. м помещений в год.

В качестве доказательств причинения ответчиком убытков в виде упущенной выгоды истец представил суду договор аренды от 03.01.2020, заключенный в г. Лимассол (Республика Кипр) истцом с компанией "АЛСАДА САНИТАРИВЭРЕ ЭНД СЕРАМИКС ЛЛС" (ОАЭ), предметом которого является передача истцом в аренду спорных помещений на срок с 01.02.2020 по 31.12.2020, соглашение от 28.12.2020 о расторжении указанного договора аренды в связи с неисполнением истцом обязательства по передаче помещений, договор аренды от 15.12.2018, заключенный в г. Лимассол (Республика Кипр) истцом с компанией "НАФТОНА ФЗЕ" (ОАЭ), предметом которого является передача истцом в аренду спорных помещений на срок 11 месяцев с 01.03.2019, соглашение от 31.12.2019 о расторжении указанного договора аренды в связи с неисполнением истцом обязательства по передаче помещений.

Суд первой инстанции критически отнесся к указанным договорам и соглашениям об их расторжении как доказательствам получения истцом убытков в виде упущенной выгоды в размере арендной платы, которую истец мог бы получить при условии своевременного исполнения ответчиком обязательства по передаче помещений с учетом имевшихся недостатков и дефектов.

Помещения находятся в ММДЦ "Москва-Сити", по своим характеристикам и размеру арендной платы (12 495 долларов США в месяц за помещение площадью 176, 4 кв. м, 5 843, 75 долларов США в месяц за помещение площадью 82, 5 кв. м и 15 659, 15 долларов США в месяц за помещение площадью 164, 6 кв. м) относятся к категории элитной недвижимости, для аренды которой обычной практикой является заключение предварительного договора аренды, поскольку на дату заключения такого договора помещения, как правило, находятся в состоянии строительной готовности (без отделки), права арендодателя на помещения не являются зарегистрированными, сами помещения не являются полученными арендодателем. Обычной практикой для аренды подобной недвижимости является внесение арендатором задатка задолго до фактической передачи помещений, особенно в случае, если помещения к моменту заключения договоров аренды не переданы арендодателю.

По условиям дополнительных соглашений к договорам, заключенным сторонами, ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод (созданного) построенного пускового комплекса объекта, в котором расположены помещения, определен как 4-й квартал 2017 года, срок передачи помещений установлен не позднее 31.12.2018.

Учитывая, что указанные сроки с момента заключения договоров неоднократно изменялись, ни по состоянию на 15.12.2018, ни по состоянию на 03.01.2020 ни одно помещение не принято истцом, суд считает, что заключение истцом договора аренды от 15.12.2018 и тем более договора аренды от 03.01.2020, после того, как 31.12.2019 договор аренды от 15.12.2018 расторгнут в связи с неисполнением ответчиком обязательства по передаче помещений истцу, свидетельствует о том, что истец не проявил необходимую (минимальную) деловую осмотрительность: не получив от застройщика помещения, не проверив их на предмет отсутствия недостатков и дефектов, не выполнив ремонт помещений в целях использования для проживания (по договорам аренды предметом являлись квартиры - жилые помещения, предназначенные для временного или постоянного проживания), не зарегистрировав право собственности на помещения, истец заключил договоры аренды, неполученную арендную плату по которым предъявляет в качестве убытков в виде упущенной выгоды.

Следует отметить, что арендаторами являются иностранные компании, зарегистрированные в ОАЭ, договоры заключались без участия риэлтеров, что также не является обычной практикой ни для аренды элитной недвижимости, ни для аренды какой-либо недвижимости иностранными компаниями, доказательства того, что представители арендаторов до заключения договоров осматривали помещения, которые к тому же находились в состоянии строительной готовности (без отделки), в деле отсутствуют.

При указанных обстоятельствах в нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации истец не доказал ни получение убытков в виде упущенной выгоды, ни вину ответчика в получении этих убытков.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы компании с ограниченной ответственностью фримар холдингс (FRIMAR HOLDINGS LTD) как не опровергающие выводы суда, а выражающие несогласие с ними и в целом направленные на переоценку доказательств, при отсутствии к тому правовых оснований.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ ЗАО "БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ" от апелляционной жалобы.

Прекратить производство по апелляционной жалобе ЗАО "БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2021 по делу N А40-220072/20.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2021 по делу N А40-220072/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу Компании с ограниченной ответственностью Фримар Холдингс - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

В.И. Тетюк

Судьи

Е.М. Новикова П.А. Порывкин