Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2021 г. N 11АП-15798/21 по делу N А55-1431/2021

г. Самара

29 ноября 2021 г.

Дело N А55-1431/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Корастелева В.А.,

судей Поповой Е.Г., Драгоценновой И.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Борченко К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 августа 2021 года по делу N А55-1431/2021 (судья Степанова И.К.),

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Интеркон"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Асянова Касима Хайдяровича, Общества с ограниченной ответственностью ГК "Базис" в лице конкурсного управляющего Канаевой Ирины Константиновны, ФГБУ ФКП "Росреестр" по Самарской области, ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства", Кадыровой Диляры Абдурахимовны, Общества с ограниченной ответственностью ГК "БАГРУС", Салиховой Манзуры Абдурахимовны, Овсепяна Вазгена Даниеловича,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности,

в судебное заседание явились:

от Общества с ограниченной ответственностью "Интеркон" - представитель Попов Д.Ю. (доверенность от 10.02.2021),

в судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Интеркон" (далее - заявитель, общество, ООО "Интеркон") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным отказа, изложенного в сообщении от 05.11.2020 N 63/009/300/2020-9165 63/009/300/2020-9172, в государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12; также просило обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Интеркон" путем осуществления регистрации перехода права собственности от ООО Группа компаний "Базис" к ООО "Интеркон" на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:543 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 августа 2021 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы отмечает, что доводы заявителя, поддержанные судом первой инстанции о том, что ипотека спорных объектов в отношении участников строительства является последующей, в связи с чем предпочтение при определении начальной цены предмета залога, порядка и условия проведения торгов должны отдаваться предшествующему залогодержателю ООО "ПФО Траст" и его правопреемнику Асянову К.Х., не основаны на законе и являются ошибочными, поскольку сделаны без учета положений ст.ст. 13, 15 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и наличия предусмотренного названными нормами согласия ОАО "Ак Банк" (правопреемниками которого по обеспеченному залогом требованию последовательно являлись ООО "ПФО Траст" и Асянов К.Х.) на соответствующее удовлетворение своих требований.

В апелляционной жалобе указывает на то, что выводы суда об отсутствии необходимости указания в договоре купли-продажи имеющихся ограничений в связи с тем, что ипотека прекратилась в связи с продажей имущества, а запрет на осуществление регистрационных действий - в связи с признанием должника банкротом, также не основаны на законе.

Податель жалобы считает, что противоречит требованиям ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" вывод суда о возможности продажи имущества в связи с тем, что не были приняты в связи с отсутствием кворума предусмотренные данным Законом решения собрания участников строительства по вопросам о погашении их требований путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу; о погашении их требований путем передачи ими жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений; о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, при наличии возможности привлечения такого лица.

ООО "Интеркон" представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда от 17.08.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От третьего лица - Асянова К.Х. также поступил отзыв, в котором просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Интеркон" просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст.ст. 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, выслушав представителя заявителя, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, в соответствии с решением Арбитражного суда Самарской области от 06.06.2017 по делу N А55-5289/2017 ООО ГК "Базис" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.

При рассмотрении дела N А55-5289/2011 о признании ООО ГК "Базис" несостоятельным (банкротом) применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

14.08.2020 ООО "Интеркон" и ООО ГК "Базис" обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12.

В качестве правоустанавливающего документа в управление представлен договор купли-продажи от 13.08.2020 N 1, заключенный по результатам торгов в форме публичного предложения между конкурсным управляющим ООО ГК "Базис" и ООО "Интеркон", согласно которому, ООО "Интеркон" приобретает право собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:182, расположенных по адресу: Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, улица Коммунистическая, д. 12.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области согласно сообщению от 05.11.2020 N 63/009/300/2020-9165 63/009/300/2020-9172 отказано в государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12.

Оспариваемый отказ управление считает законным, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Исходя из положений ст.ст. 201.1., 201.10., 201.12-1 Закона о банкротстве, при вынесении судом определения о применении при банкротстве должника правил о банкротстве застройщика, конкурсный управляющий обязан направить в публично-правовую компанию "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" (Фонд) документы, необходимые для принятия решения о целесообразности (нецелесообразности) финансирования завершения строительства соответствующих объектов.

В случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства данный объект при принятии Фондом решения о финансировании завершения его строительства по заявлению Фонда о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объекты незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, передается арбитражным судом Фонду.

При принятии Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объекта конкурсный управляющий обязан организовать и провести собрание участников строительства, на которое вынести вопросы о погашении их требований путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу; о погашении их требований путем передачи ими жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений; о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, при наличии возможности привлечения такого лица. Названные положения применятся независимо от даты возбуждения соответствующих дел о банкротстве.

Таким образом, при применении в деле о банкротстве норм, регулирующих вопросы банкротства застройщиков, общие правила, регулирующие вопросы продажи имущества должника, являющегося предметом залога, применяются только в случае, когда собранием участников строительства приняты отрицательные решения по указанным выше вопросам.

При этом, с учетом положений ст.ст. 18.1., 138 Закона о банкротстве, начальная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов в любом случае должны определяться конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом реализуемого имущества, в то время как участники строительства, права которых определены договорами участия в долевом строительстве, согласно ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" являются залогодержателями в отношении соответствующих объектов.

В случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Соответствующий объект подлежит продаже посредством публичного предложения только в случае, если кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в течение 30 дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися не воспользуется правом оставить предмет залога за собой.

Однако в данном случае какие-либо сведения о принятии собранием участников строительства каких-либо решений по названным выше вопросам отсутствуют. Начальная цена продаваемого имущества, порядок и условия проведения торгов определены лишь ООО "ПФО Траст" и его правопреемником Асяновым К.Х., иные залогодержатели отчуждаемого имущества решения по данным вопросам не принимали. Сведений о направлении залоговым кредиторам в предусмотренном ст. 138 Закона о банкротстве порядке предложений оставить предмет залога за собой не имеется.

Кроме того, в нарушение ст. 110 Закона о банкротстве, представленный договор купли-продажи не содержал ограничений, зарегистрированных в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825 (помимо обременении в виде ипотеки в ЕГРН содержатся также сведения о запрете на осуществление регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543).

Указанные обстоятельства явились основаниями для отказа в осуществлении государственной регистрации перехода к ООО "Интеркон" права собственности в отношении спорных земельного участка и объекта незавершенного строительства.

Не согласившись с вынесенным отказом Управления, ООО "Интеркон" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заявитель в обоснование своих требований считает оспариваемый отказ несоответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, ссылаясь в том числе на материалы судебной практики и принятые судом решения по обособленным спорам в деле о банкротстве N А55-5289/2017.

Из материалов дела следует, что в соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ от 28.06.2018 N 2817584 конкурсным управляющим ООО ГК "Базис" на 17.07.2018 было назначено собрание участников строительства с повесткой дня: Обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

В соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ от 20.07.2018 N 2883306 собрание участников строительства ООО ГК "Базис", назначенное на 17.07.2018, не состоялось по причине отсутствия кворума.

Согласно сообщения на сайте ЕФРСБ от 03.10.2018 N 3091604 конкурсным управляющим ООО ГК "Базис" на 17.10.2018 назначено собрание участников строительства с повесткой дня: Обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

В соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ от 19.10.2018 N 3139914 собрание участников строительства ООО ГК "Базис", назначенное на 17.10.2018, не состоялось по причине отсутствия кворума.

Согласно сообщения на сайте ЕФРСБ от 29.11.2018 N 3261093 конкурсным управляющим ООО ГК "Базис" на 14.12.2018 назначено собрание участников строительства с повесткой дня: Обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

В соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ от 17.12.2018 N 3318317 собрание участников строительства ООО ГК "Базис", назначенное на 14.12.2018, не состоялось по причине отсутствия кворума.

Таким образом, в деле N А55-5289/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО ГК "Базис" участниками строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Согласно п. 1 ст. 201.13 Закона о банкротстве конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства в порядке, предусмотренном статьей 201.9 настоящего Федерального закона в случае, если:

1) не позднее чем за один месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, в соответствии со статьями 201.10 и 201.11 настоящего Федерального закона;

2) не позднее чем за один месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, указанное в статье 201.15-1 настоящего Федерального закона.

Определения о передаче незавершенного строительством объекта в деле N А55-5289/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО ГК "Базис" не принимались.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 N 4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", по смыслу пункта 2 статьи 124 Закона о банкротстве по истечении установленного законом срока конкурсное производство может быть продлено судом в исключительных случаях с целью завершения конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 24 октября 2019 года по делу N А55-5289/2017 продлен срок конкурсного производства в отношении ООО ГК "Базис" на три месяца.

Таким образом, конкурсным управляющим совершены действия, направленные на расчеты с кредиторами ООО ГК "Базис", в т.ч. с участниками строительства и доводы Управления об отсутствии решений собрания участников строительства, суд первой инстанции по праву счёл необоснованными.

При рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ГК "Бизис" установлены следующие факты (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2020 по делу N А55-5289/2017).

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:543, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12, находится в залоге у Асянова К.Х., являющегося правопреемником ООО "ПФО Траст".

На основании определения Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2017 по делу N А55-5289/2017, с учетом определения суда от 27.12.2017 об исправлении опечатки, в реестр требований кредиторов ООО ГК "Базис" включено требование ООО ПФО "Траст" в размере 216 638 627,94 руб. в состав требований кредиторов четвертой очереди, как обеспеченные залогом.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.06.2020 произведена замена ПАО "ПФО ТРАСТ" по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО ГК "Базис" на его правопреемника Асянова К.Х.

Обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу ОАО "АктивКапитатБанк" согласно выписки из ЕГРН от 13.07.2017 зарегистрированы 07.05.2013, 02.08.2013, 07.10.2013, 13.03.2014, 31.07.2014.

Обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве зарегистрированы 23.09.2014.

Таким образом, ипотека в пользу участников долевого строительства в силу ст. 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее -Закона об ипотеке) является последующей ипотекой.

В соответствии со ст. 46 Закона об ипотеке, требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Залоговым кредитором, имеющим право определять порядок проведения торгов в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825 и земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12, является Асянов К.Х. (правопреемник ООО "ПФО Траст").

02.04.2020 залоговым кредитором Асяновым К.Х. в адрес конкурсного управляющего Канаевой И.К. представлено Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества ООО ГК "Базис".

17.04.2020 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 4920389 о предоставлении в адрес конкурсного управляющего Порядка продажи имущества, находящегося в залоге у Асянова К.Х. с Положением о продаже имущества ООО ГК "Базис".

Фонд и (или) участники строительства в установленный законом срок не обратились в арбитражный суд за разрешением разногласий.

Торги по продаже земельного участка и объекта незавершенного строительства в соответствии с предоставленным Положением о продаже имущества были назначены на 18.05.2020, на 01.07.2020 (повторные), которые не состоялись по причине отсутствия заявок.

30.07.2020 вышеуказанный объект реализован с торгов в форме публичного предложения, определен победитель торгов, с которым заключен договор купли-продажи имущества.

Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" письмом от 30.12.2019 исх. N 08-10029-70В уведомила конкурсного управляющего ООО ГК "Базис" о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов и выплате возмещения гражданам в соответствии со ст. 13 ФЗ от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

В соответствии с Законом N 218-ФЗ на основании решения наблюдательного совета Фонда осуществлены выплаты возмещения участникам строительства по договорам долевого участия (соответствующая информация имеется в распоряжении управления).

Согласно п. 3 ст. 201.13 Закона о банкротстве в целях произведения расчетов в соответствии с настоящей статьей требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В указанном случае договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения, считаются прекращенными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.

Исходя из изложенного, доводы Управления о необходимости согласования цены, порядка, сроков и условий реализации имущества с участниками строительства, суд первой инстанции по праву счёл необоснованными.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку".

Таким образом, сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, становится недействительной в силу признания ее таковой в судебном порядке. Доказательств признания торгов недействительными материалы дела не содержат.

В обжалуемом решении верно отмечено, что поскольку в установленном порядке торги и заключенная по их итогам сделка не оспорены и недействительными не признаны, а регистратор не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости, то причины, по которым был осуществлен отказ в государственной регистрации права Управлением Росреестра, суд правомерно признал не основанными на законе.

Данный вывод согласуется со сложившейся судебной практикой, в частности, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2018 N Ф06-30845/2018 по делу N А57-21826/2017.

Исходя из изложенного, доводы Управления об отсутствии сведений о направлении залоговым кредиторам предложения оставить предмет залога за собой, суд первой инстанции верно признал необоснованными.

По общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний (статья 352 ГК РФ, статья 138 Закона о банкротстве, Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 N 308 -ЭС16-1368).

В силу пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве последствиями признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

Согласно пункта 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона, путем проведения открытых торгов (п. 3).

При реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Данный вывод подтверждается положениями п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в котором прямо предусмотрено, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

В силу ч. 4 ст. 138 Закона о банкротстве начальная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве", в случае возбуждения дела о банкротстве" по смыслу абзаца девятого п.1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве.

При применении данной нормы судам надлежит учитывать, что в силу п. 1 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, установленных Законом о банкротстве.

Нормы Закона о банкротстве содержат специальные правила о порядке и условиях реализации имущества должника (банкрота), которые имеют приоритетный характер перед положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, доводы Управления о наличии в ЕГРН запрета на совершение регистрационных действий суд первой инстанции верно счёл необоснованными.

Как изложено выше, Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства" уведомила конкурсного управляющего ООО ГК "Базис" о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов и выплате возмещения гражданам в соответствии со ст. 13 ФЗ от 29.07.2017 N 218-ФЗ. В соответствии с Законом N218-ФЗ на основании решения наблюдательного совета Фонда осуществлены выплаты возмещения участникам строительства по договорам долевого участия.

Согласно п. 3 ст. 201.13 Закона о банкротстве в целях произведения расчетов в соответствии с настоящей статьей требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите нрав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В указанном случае договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения, считаются прекращенными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.

Таким образом, доводы Управления о необходимости указания в договоре купли-продажи на наличие обременении, суд первой инстанции также верно счёл необоснованными.

Правовая позиция подтверждается судебной практикой, в т.ч. постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26 мая 2021 года по делу N А55-13115/2020.

При этом судом первой инстанции верно отмечено, что Управлением не учтены судебные акты по результатам рассмотрения обособленных споров в деле N А55-5289/2017:

- определение Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2020 года по делу N А55-5289/2017 об отказе в удовлетворении заявления ППК "Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства" о признании недействительными торгов по продаже имущества ООО ГК "Базис" и договора купли-продажи от 13.08.2020 N 1, заключенного ООО ГК "Базис" с ООО "Интеркон" по результатам торгов;

- определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2021 года по делу N А55-5289/2017 о прекращении производства по апелляционной жалобе ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" на определение Арбитражного суда Самарской области от 24 ноября 2020 года об отказе в удовлетворении заявления ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о признании недействительными торгов по реализации имущества;

- определение Арбитражного суда Самарской области от 21 мая 2021 года по делу А55-5289/2017 об отказе в удовлетворении заявления ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства) о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" стать приобретателем прав ООО ГК "Базис" на земельные участки, предназначенные для строительства и принадлежащие ООО ГК "Базис", со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенных по адресу: город Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания по улице Коммунистической, дом 12 (секция 1Б, 1А), кадастровый номер земельного участка 63:09:0201058:543; прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

- определение Арбитражного суда Самарской области от 25 мая 2021 года об отказе в удовлетворении заявления ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о разрешении разногласий по вопросу продажи залогового имущества должника.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о несоответствии закону отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, изложенного в сообщении от 05.11.2020 N 63/009/300/2020-9165 63/009/300/2020-9172, в государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12, и необходимости обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в течение месячного срока по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Интеркон" путем осуществления регистрации перехода права собственности от ООО Группа компаний "Базис" к ООО "Интеркон" на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:543 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12.

С учетом изложенного выше суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы опровергаются имеющимися в деле доказательствами и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и установленных по делу обстоятельств, следовательно, они не могут повлиять на законность и обоснованность выводов, сделанных судом в обжалуемом решении.

Суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения верно установил все значимые обстоятельства по делу и правильно применил нормы законодательства, подлежащие применению к этим обстоятельствам.

С учетом изложенного выше решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 августа 2021 года по делу N А55-1431/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.А. Корастелев

Судьи

Е.Г. Попова И.С. Драгоценнова