Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2021 г. N 17АП-13780/21 по делу N А60-37846/2021

г. Пермь

29 ноября 2021 г.

Дело N А60-37846/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ушаковой Э.А.,

судей Гуляевой Е.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от истца: Кивалова М.С., паспорт, доверенность от 14.07.2021;

от ответчика: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 16 сентября 2021 года

по делу N А60-37846/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Десерт плюс" (ИНН 6674345958, ОГРН 1096674024743)

к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи федерального недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Десерт плюс" (далее - истец, ООО "Десерт плюс") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - ответчик, ТУ Росимущества в Свердловской области) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения N 1 к договору купли-продажи от 19.04.2021 N 66-06/309 федерального недвижимого имущества.

Решением суда первой инстанции от 16.09.2021 исковые требования удовлетворены. На ТУ Росимущества в Свердловской области возложена обязанность заключить дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи от 19.04.2021 N 66-06/309 на следующих условиях:

1) Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции: "3.1. Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.1 Договора, составляет 12 248 911 (двенадцать миллионов двести сорок восемь тысяч девятьсот одиннадцать) рублей 18 копеек, в том числе: здания 2 563 911 (два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот одиннадцать) рублей 18 копеек, без учета НДС. Цена здания равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Отчетом N ГК-01а. от 31.03.2021 об определении рыночной стоимости объекта оценки, подготовленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком - ООО "Продвижение", земельного участка (кадастровый номер 66:41:0711073:2) 9 685 000 (девять миллионов шестьсот восемьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС. Цена земельного участка равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Отчетом N 21-06-629 от 09.07.2021 об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком - ООО "Оценочная компания "Априори".

2) Абзац 1 пункта 3.3 Договора изложить в следующей редакции: "3.3. Покупатель оплачивает полную стоимость Имущества, указанную в п. 3.1 Договора, в федеральный бюджет в следующем порядке: стоимость здания оплачивается в течение 3 рабочих дней с момента заключения Договора, стоимость земельного участка оплачивается в течение 3 рабочих дней с момента заключения Дополнительного соглашения к Договору. Оплата стоимости Имущества производится по следующим реквизитам:".

Решение суда от 16.09.2021 обжаловано ТУ Росимущества в Свердловской области в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик приводит доводы о том, что в данном случае подлежит применению Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов", в соответствии с пунктом 2 которого цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости. Поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0711073:2 равна 45 588 686 руб. 40 коп., следовательно, выкупная стоимость земельного участка, по мнению ответчика, должна составлять 45 588 686 руб. 40 коп. Просит решение отменить, принять новый судебный акт.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Российская Федерация является собственником земельного участка общей площадью 8496 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0711073:2 с расположенным на нем объектом недвижимости - нежилым зданием общей площадью 201,8 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0711073:94 по адресу: г. Екатеринбург, ул. Отдыха, д. 25.

ООО "Десерт Плюс" является арендатором встроенных нежилых помещений (номера на поэтажном плане: подвал - помещение N 12; 1 этаж - помещения NN 1, 6-10; 2 этаж - помещение N 11), общей площадью 145,1 кв.м., расположенных в здании, на основании договора аренды N 28-А-13 от 19.03.2013 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 31.05.2013, N 2 от 01.12.2015, N 3 от 26.12.2018, дополнительного соглашения от 10.12.2020).

Также истец является арендатором встроенных нежилых помещений (номера на поэтажном плане: 1 этаж - N N 2-5), общей площадью 56,7 кв.м., расположенных в здании, на основании договора аренды N 29-А-2013 от 17.10.2013 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 01.12.2015, N 2 от 26.12.2018, дополнительного соглашения от 10.12.2020).

Таким образом, истец на основании договоров аренды N 28-А-13 от 19.03.2013 и N 29-А-2013 от 17.10.2013 арендует все здание общей площадью 201,8 кв.м.

28.12.2020 истец обратился в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

19.04.2021 между ТУ Росимущества в Свердловской области (продавец) и ООО "Десерт Плюс" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 66-06/309 федерального недвижимого имущества - административного здания, кадастровый номер 66:41:0711073:94, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Отдыха, д. 25, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Во исполнение условий договора купли-продажи N 66-06/309 от 19.04.2021 истцом произведена оплата выкупной стоимости здания в размере 2 563 911 руб. 18 коп., что подтверждается платежным поручением N 28 от 19.04.2021.

Письмом от 24.06.2021 N 66-ВА-06/8116 ответчик сообщил, что в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области подано заявление от 22.04.2021 N КУВД-001/2021-16142873 с приложением договора купли-продажи указанного федерального имущества от 19.04.2021 N 66-06/309 и иных документов, необходимых для проведения государственной регистрации права собственности истца; рассмотрение заявления приостановлено с 30.04.2021 на срок до 3 месяцев по причине отсутствия заявления о регистрации права собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0711073:2, на котором расположено отчуждаемое имущество, а также документов-оснований для перехода права собственности на земельный участок.

В связи с изложенным ответчиком в адрес истца направлен проект дополнительного соглашения N 1 к договору купли-продажи от 19.04.2021 N 66-06/309, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает на условиях, изложенных в договоре, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации недвижимое имущество - административное здание площадью 201,8 кв. м, кадастровый номер 66:41:0711073:94, РНФИ П12660004382 и земельный участок площадью 8496 кв.м, кадастровый номер 66:41:0711073:2, РНФИП 11660007132, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Отдыха, д. 25.

Пунктом 3 проекта дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 19.04.2021 N 66-06/309 предусмотрено пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:

"3.1. Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.1 Договора, составляет 48 152 597 (сорок восемь миллионов сто пятьдесят две тысячи пятьсот девяносто семь) рублей 58 копеек, в том числе:

здания 2 563 911 (два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот одиннадцать) рублей 18 копеек, без учета НДС. Цена здания равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Отчетом N ГК-01а от 31.03.2021 об определении рыночной стоимости объекта оценки, подготовленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком - ООО "Продвижение",

земельного участка (кадастровый номер 66:41:0711073:2) 45 588 686 (сорок пять миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч шестьсот восемьдесят шесть) рублей 40 копеек. Цена земельного участка равна его кадастровой стоимости в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.".

Истец с выкупной ценой земельного участка не согласился, о чем в адрес ответчика направил протокол разногласий N 1 от 14.07.2021.

Письмом N 66-ВС-06/9534 от 26.07.2021 ответчик сообщил об отсутствии оснований для подписания протокола разногласий N 1 от 14.07.2021 к дополнительному соглашению N 1 к договору купли-продажи от 19.04.2021 N 66-06/309.

Поскольку стороны не смогли урегулировать возникшие в ходе согласования дополнительного соглашения N 1 к договору купли - продажи от 19.04.2021 г. N 66-06/309 разногласия, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, учитывая изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 г. N 14556/11 правовую позицию, установив, что суд приходит к тому, что выкупная цена земельного участка должна определяться исходя из его рыночной стоимости, пришел к выводу о возложении обязанности на ТУ Росимущества в Свердловской области заключить с ООО "Десерт Плюс" дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи от 19.04.2021 N 66-06/309 в редакции истца.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены (изменения) оспариваемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0711073:2, выкупаемого истцом.

В предложенной истцом редакции п. 3 дополнительного соглашения N 1 к договору купли-продажи от 19.04.2021 N 66-06/309 цена земельного участка с кадастровым номером 66:41:0711073:2 составляет 9 685 000 руб., без учета НДС. Цена земельного участка определена истцом равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом N 21-06-629 от 09.07.2021 ООО "Оценочная компания "Априори".

В предложенной ответчиком редакции цена земельного участка с кадастровым номером 66:41:0711073:2 составляет 45 588 686 руб. 40 коп. Цена земельного участка равна его кадастровой стоимости в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из подпункта 5 пункта 1 статьи 1, статьи 39.20 ЗК РФ ООО "Десерт плюс", приобретая в собственность здание в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, вправе испрашивать в собственность соответствующий земельный участок с целью эксплуатации приобретаемого объекта, в связи с чем соблюдается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов заключением спорной сделки.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие указанного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно признал обоснованной предложенную редакцию истца о стоимости выкупаемого земельного участка, в соответствии с которой выкупная стоимость земельного участка определяется на основании отчета о его рыночной стоимости.

Ссылаясь на необходимость применения Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов", ответчик не учитывает, что цена выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая, что по договору купли-продажи от 19.04.2021 N 66-06/309 в редакции спорного дополнительного соглашения N 1, ООО "Десерт плюс" одновременно приобретает здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора не является собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка обоснованно определена судом исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Указанная правовая позиция была сформирована Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14556/11, согласно которой в случае одновременного приобретения на основании положений Закона N 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

Таким образом, поскольку на момент заключения договора покупатель в лице ООО "Десерт плюс" не являлся собственником зданий, основания для определения выкупной стоимости земельного участка в кадастровой стоимости и применения к спорным правоотношениям Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов" отсутствуют.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об урегулировании разногласий, применив рыночную стоимость выкупаемого земельного участка, определенную экспертом ООО "Оценочная компания "Априори" в отчете N 21-06-629 от 09.07.2021 в размере 9 685 000 руб., без учета НДС.

Оснований для переоценки указанных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом также принята предложенная истцом редакция, предусматривающая условия об отсрочке оплаты с учетом того, что договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Закона N 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно нежилое здание и земельный участок, на котором данное здание находится, предусмотренный частью 1 статьи 5 Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда от 16.09.2021 является законным и обоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 сентября 2021 года по делу N А60-37846/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Э.А. Ушакова

Судьи

Е.И. Гуляева М.А. Полякова