Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2021 г. N 20АП-7117/21 по делу N А09-1680/2021

г. Тула

29 ноября 2021 г.

Дело N А09-1680/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.11.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондратеня Е.В., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фактор" на решение Арбитражного суда Брянской области от 27.08.2021 по делу N А09-1680/2021 (судья Поддубная И.С.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Фактор" (г. Москва, ИНН 7728594673, ОГРН 5067746653508) к обществу с ограниченной ответственностью "Триорика" (г. Брянск, ИНН 3255512145, ОГРН 1103256001826) о понуждении к заключению дополнительных соглашений к договору аренды NF19/11/К1 от 22.02.2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фактор" (далее - истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Триорика" (далее - ответчик, арендодатель) о понуждении к заключению дополнительных соглашений к договору аренды N F19/11/К1 от 22.02.2020.

Решением суда области от 27.08.2021 иск удовлетворен частично.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить. В обоснование своей позиции указывает на наличие оснований для снижения размера арендной платы за период с 31.03.2020 по 23.06.2020 на 83%, в то время как суд области размер арендной платы снизил лишь на 50%.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды N F19/11/К1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование за плату помещение. Согласно п.3.1. договора, настоящий договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами и действует 11 (одиннадцать) месяцев. Настоящий договор в соответствии с положениями п.2. ст.157 ГК РФ считается заключенным под отменительным условием и автоматически прекращает свое действие досрочно в дату, предшествующую дате вступления в силу долгосрочного договора аренды. В случае если по истечении 11 (одиннадцати) месяцев с даты подписания настоящего договора долгосрочный договор аренды не вступил в силу, то стороны обязуются на следующий день после окончания срока действия настоящего договора заключить новый краткосрочный договор аренды в отношении помещения (второй краткосрочный договор аренды) на тот же срок с 22.01.2021 по 21.12.2021 (включительно) и на тех же условиях, но с учетом положений пп.3.14. предварительного договора (п.3.2. договора).

Стороны договорились, что за пользование помещением Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Сумма ежемесячной арендной платы по настоящему договору состоит из двух составляющих: базовой арендной платы, включающей в себя плату за пользование помещением, плату за пользование земельным участком, на котором находится здание, плату за пользование местами общего пользования по их прямому назначению, плату за размещение вывески арендатора на внешнем фасаде помещения (над входом) и плату за иные услуги, выполнение которых принял на себя арендодатель в рамках настоящего договора (п.4.1, 4.2, 4.2.1. договора).

В случае невозможности разрешения споров (разногласий) путем переговоров они передаются на разрешение Арбитражного суда Брянской области после истечения 30 (тридцати) календарных дней с даты направления претензии (п.9.7. договора).

Истец, полагая, что имеет право на уменьшение размера арендной платы и отсрочку ее уплаты связанные с введением режима повышенной готовности в связи с распространением в Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID- 19), обратился к ответчику с досудебным предложением (требованием) за исх.N 2788 от 29.01.2021 о заключении дополнительных соглашений к договору аренды об уменьшении размера арендной платы на 85% с 31 марта 2020 года по 23 июня 2020 года включительно и об отсрочке уплаты арендной платы в размере 50% с 19 марта по 30 сентября 2020 года.

Требования, изложенные в претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (часть 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

В части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) при ответе на вопрос N 5 Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, имеет право как на получение отсрочки по уплате арендной платы, так и на уменьшения размера арендной платы за период невозможности такого использования.

При этом, если предоставление отсрочки является обязанностью арендодателя, то уменьшение размера арендной платы является правом арендодателя, реализация которого подлежит с учетом требований добросовестности.

Постановлением Правительства Брянской области от 30.03.2020 N 127-п "О внесении изменений в постановление Правительства Брянской области от 17.03.2020 N 106-п "О введении режима повышенной готовности на территории Брянской области" с 31.03.2020 приостановлена работа объектов розничной торговли.

Судом установлено, что арендованное ответчиком помещение, расположенное в торгово-развлекательном центре, использовалось для розничной торговли, подлежащей приостановлению, в связи с принятыми мерами.

Следует учитывать также, что арендатор является субъектом предпринимательства, использующим сданное в аренду помещение для деятельности, которая постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" отнесен к перечню наиболее пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции", а именно розничной торговли мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах (код 47.71 (подкласс 47.7 ОКВЭД)).

Таким образом, в спорной ситуации имеются признаки, предусмотренные частями 3 и 4 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 г. N 98-ФЗ, позволяющие ответчику претендовать на предоставление отсрочки и уменьшение арендной платы по договору за время действия введенных ограничений.

В соответствии с абзацем 2 части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды, арендатор вправе не позднее 01 октября 2020 г. отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец обращался к ответчику с предложением уменьшить размер арендной платы и предоставить ему отсрочку по ее уплате, однако между сторонами соответствующего соглашения достигнуто не было.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Нормы Закона N 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами, и нормам законодательства оно не противоречит.

Суд области, оценив имеющиеся в материалах дела документы, обстоятельства дела, выводы, изложенные в исследовательской части оценки о размере арендной платы, пришел к справедливому выводу, что уменьшение арендной платы на 50% соответствует требованиям справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, обычно сложившейся практике по указанному вопросу.

Довод заявителя жалобы о необходимости снижения размера арендной платы за период с 31.03.2020 по 23.06.2020 на 83% со ссылкой на внесудебный отчет об оценке N 02-03/20/0202-2-2 от 24.05.2021 был предметом оценки суда первой инстанции, который справедливо отметил следующее.

Согласно указанному отчету, рыночная величина права временного возмездного владения и пользования (с учетом размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии (COVID-19) арендуемым помещением в ТЦ "БУМ СИТИ" составляет 253 272 руб. за весь период действия ограничений с 31.03.2020 по 23.06.2020, размер снижения базовой арендной платы составляет 83%.

Оценив доводы истца и представленные им доказательства, а также доводы ответчика, изложенные в возражениях, суд обоснованно пришел к выводу, что истцом не приведены обстоятельства и не представлены доказательства, свидетельствующие о необходимости уменьшения размера арендной платы на 83 %, поскольку сам эксперт в экспертном заключении указал, что наиболее распространенный размер скидок по арендной плате составил около 50 %, что совпадает с нормативным значением, принятым в недавних нормативных документах.

Кроме того, судом области справедливо отмечено, что экспертом при проведении оценки за сравнительные образцы были приняты не равнозначные объекты недвижимости, не было учтено то, что арендодатель нес расходы по осуществлению платежей за пользование коммунальными услугами и иные расходы на содержание арендуемого имущества.

С учетом изложенного, суд области обоснованно пришел к выводу, что требование истца о снижении размера арендной платы и иных платежей (за исключением переменной части арендной платы, платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества) на 83% не отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и не может быть признано судом надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов обеих сторон договора.

Поскольку решение о снижении спорной цены принято судом в пределах предоставленного ему законом судебного усмотрения и отвечает общепринятым требованиям справедливости, то суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В части изложения условий по отсрочке уплаты арендной платы ответчик возражений по иску не представил, поэтому дополнительное соглашение принято судом области в редакции, предложенной истцом, за исключением п. 1.2. данного проекта, поскольку на момент рассмотрения спора актуальность данный пункт об отсрочке базовой части арендной платы (по 30 сентября 2020 года), утратил.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 27.08.2021 по делу N А09-1680/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина