Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2021 г. N 12АП-9328/21 по делу N А57-10516/2020

г. Саратов

09 декабря 2021 г.

Дело N А57-10516/2020

Резолютивная часть постановления объявлена "02" декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен "09" декабря 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грабко О.В.,

судей Пузиной Е.В., Самохваловой А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Половниковой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Каменской Ирины Александровны

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 22 сентября 2021 года по делу N А57-10516/2020 (судья Федорова Ю.Н.)

об отказе в удовлетворении заявления Каменской Ирины Александровны о признании права собственности,

в рамках дела о признании закрытого акционерного общества "Производственное предприятие ЖБК-3" (413116, Саратовская обл., г. Энгельс, пр-т Строителей, 26 Б, ОГРН 1026401974774, ИНН 6449008905) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

Каменской Ирины Александровны (лично),

представителя АО "Банк ДОМ.РФ" - Еремеева И.В., действующего на основании доверенности от 25.12.2020,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.12.2020 г. по делу N А57-10516/2020 Закрытое акционерное общество "Производственное предприятие ЖБК-3" (ЗАО "ПП ЖБК-3"), 413116, Саратовская область, город Энгельс, Проспект Строителей, 26 Б, ОГРН 1026401974774, ИНН 6449008905, признано несостоятельным (банкротом) и открыто в отношении него конкурсное производство сроком на 1 год.

Применены при банкротстве должника - Закрытого акционерного общества "Производственное предприятие ЖБК-3", город Энгельс, ОГРН 1026401974774, ИНН 6449008905 правила параграфа 7 главы 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" - "Банкротство застройщиков".

Конкурсным управляющим Закрытого акционерного общества "Производственное предприятие ЖБК-3", город Энгельс, ОГРН 1026401974774, ИНН 6449008905, утвержден Храмов Дмитрий Владимирович (ИНН 583713135434, адрес для направления корреспонденции: 410003, г. Саратов, ул. Мясницкая, д. 19), являющейся членом Ассоциации арбитражных управляющих "Сибирский центр экспертов антикризисного управления" (630132, г. Новосибирск, ул. Советская, 77 в).

В Арбитражный суд Саратовской области поступило требование Каменской Ирины Александровны о признании права собственности на место под размещение личного транспортного средства на подземном паркинге жилого дома, исключении имущества из конкурсной массы, освобождении от залога.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.07.2021 привлечен в качестве соответчика АО "Банк ДОМ.РФ".

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 22 сентября 2021 года в удовлетворении заявления Каменской Ирины Александровны отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным определением суда, Каменская Ирина Александровна обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что: 1) вывод суда о трансформации требования Каменской И.А. в денежное является ошибочным, поскольку объект недвижимого имущества на момент заключения договора с Каменской И.А. был достроен, введен в эксплуатацию и передан ей согласно условиям договора; 2) Каменская И.А. исходила из добросовестности должника, который будет надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства, однако залог не был снят и в отношении должника возбуждено дело о банкротстве; 3) доказательств недобросовестности Каменской И.А. не представлено; 4) судом необоснованно не применены положения подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве; 5) в рамках данного дела уже выносились определения по аналогичным требованиям иных лиц в отношении иных машино-мест, считает, что все лица должны быть поставлены в одинаковое положение.

АО "Банк ДОМ.РФ" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и пункту 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из представленного заявления, Каменская И.А. является собственником квартиры N 101, находящейся по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, город Энгельс, улица Комсомольская, дом 117, корпус 1, застройщиком которой было ЗАО "ПП ЖБК-3". Вследствие чего, Каменская И.А. имела намерение приобрести у застройщика место под размещение личного транспортного средства на подземном паркинге указанного жилого дома.

20.01.2020 между Каменской И.А. и ЗАО "ПП ЖБК-3" был заключён договор о намерении N 83-М/20 заключения в будущем основного договора купли-продажи недвижимости: нежилое помещение (машино-место) N 83 находящееся по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, город Энгельс, улица Комсомольская, дом 117, корпус 1. Отчуждаемое нежилое помещение имеет общую площадь 16,7 кв.м., расположено в подземном этаже многоэтажного жилого дома.

В соответствии с его условиями, основной договор должен быть заключен в срок до 31.01.2021, по цене 200 000 (двести тысяч) рублей, в т.ч. НДС.

16.06.2020 Арбитражным судом Саратовской области по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Холсим (РУС)" возбуждено дело о банкротстве Должника. Сведения о возбуждении данного дела о банкротстве активно освещались в средствах массовой информации Саратовской области.

01.12.2020 между Каменской И.А. и ЗАО "ПП ЖБК-3" был заключен договор купли-продажи недвижимости N 83-М: нежилое помещение (машино-место) N 83 находящееся по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, город Энгельс, улица Комсомольская, дом 117, корпус 1. Отчуждаемое нежилое помещение имеет общую площадь 16,7 кв.м., расположено в подземном этаже многоэтажного жилого дома.

В соответствии с п.2.2 договора, расчет между "Продавцом" и "Покупателем" производится внесением денежных средств в кассу, либо путем перечисления на расчетный счет "Продавца", либо иным доступным способом, не запрещенным законодательством в срок до 30.05.2021 года.

"Продавец" пунктом 3.1 уведомляет о том, что данное нежилое помещение обременено ипотекой в силу закона в пользу ФАКБ "ДОМ.РФ" в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору ипотеки. "Продавец" обязуется снять обременение в течении 5 (Пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора. Цена отчуждаемого недвижимого имущества была согласована с Банком и ему было известно о заключаемой сделке купли-продажи недвижимости.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22 декабря 2020 года требования общества с ограниченной ответственностью "Холсим (РУС)" признаны обоснованными, ЗАО "ПП ЖБК-3" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на год, применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" - "Банкротство застройщиков".

Конкурсным управляющим Закрытого акционерного общества "Производственное предприятие ЖБК-3", город Энгельс, ОГРН 1026401974774, ИНН 6449008905, утвержден Храмов Дмитрий Владимирович (ИНН 583713135434, адрес для направления корреспонденции: 410003, г. Саратов, ул. Мясницкая, д. 19), являющегося членом Ассоциации арбитражных управляющих "Сибирский центр экспертов антикризисного управления" (630132, г. Новосибирск, ул. Советская, 77 в).

28.05.2021 во исполнение заключенного договора купли-продажи недвижимости N 83-М от 01.12.2020 в части оплаты имущества в сумме 200 000 (двести тысяч) рублей, в т.ч. НДС, Каменская И.А. обратилась к конкурсному управляющему с письмом об уточнении банковских реквизитов для оплаты, а также о необходимости оформления акта о расчетах между сторонами. 10.06.2021 Каменская И.А. внесла денежные средства в уплату цены договора купли-продажи недвижимости N 83-М от 01.12.2020 по реквизитам, указанным в договоре.

Учитывая, что в настоящее время должник (продавец) находится в процедуре банкротства и не может полностью выполнить принятые на себя обязательства, Каменская И.А. считающая себя обманутым дольщиком, обратилась в суд c настоящим заявлением.

В обоснование заявления Каменская И.А. ссылается на пункт 1 статьи 8, ст. 12, 218, 219, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в части норм о банкротстве организации-застройщика, регламентирующих защиту прав участников строительства (пункт 1 статьи 201.1, пункт 1 статьи 201.4, подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно заявлению, по первоначальному договору от 20.01.2020, сторонами была достигнута договоренность о фактическом пользовании покупателем машино-местом по своему назначению (пункт 4.2). После подписания основного договора от 01.12.2020, был оформлен акт приема-передачи недвижимого имущества. Таким образом, Каменская И.А. фактически владеет и пользуется данным имуществом с января 2020, исполнила свои обязательства по оплате имущества, что не оспаривается конкурсным управляющим.

Вместе с тем, из определения Арбитражного суда от 27.05.2021 следует, что признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника требования АО "Банк ДОМ.РФ" в размере 197 703 449,68 руб., в том числе: ссуда 122 705 000 руб.; проценты 23 782 689,03 руб.; пени на просроченную ссуду 44 763 498,40 руб.; пени на просроченные проценты 6 452 262,25 руб., для удовлетворения в четвертую очередь, из них: - 132 227 400 руб. (в т. ч. 23 782 689,03 руб. проценты и 108 444 710,97 руб. ссуда) как обеспеченные залогом имущества должника (в т.ч. спорного недвижимого имущества - машино-места).

Обращаясь с настоящим заявлением, и считая себя собственником спорного имущества, Каменская И.А. просит:

1. Признать за Каменской Ириной Александровной право собственности на машино-место N 83 общей площадью 16,7 кв.м., находящееся в подземном этаже -1 жилого дома по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, город Энгельс, улица Комсомольская, дом 117, корпус 1 пом.83.

2. Исключить из конкурсной массы нежилое помещение с кадастровым N 64:50:010725:1470 находящееся по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, город Энгельс, улица Комсомольская, дом 117, корпус 1 пом.83.

3. Освободить от залога, наложенного в обеспечение обязательств по договору N 032/074-19 от 22.07.2019, заключенному между ЗАО "ПП ЖБК-3" и АО "Банк ДОМ.РФ" нежилое помещение с кадастровым N 64:50:010725:1470 находящееся по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, город Энгельс, улица Комсомольская, дом 117, корпус 1 пом.83.

Вынося оспариваемое определение, суд первой инстанции указал, что право собственности должника на спорный объект, который по утверждению заявителя должен быть ему передан в силу заключенного между ними договора, не регистрировалось, кроме того, удовлетворение заявления о признании за ней права собственности на машино-место, повлечет за собой нарушение прав других участников долевого строительства, залогодержателя - Банка.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01 апреля 2005 года.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

Если договор участия в долевом строительстве не зарегистрирован в соответствии с пунктом 3 статьи 4, статьей 17 от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, эти договоры является договорами купли-продажи объектов недвижимости, которые будут созданы в будущем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

В рассматриваемом случае право собственности на спорный объект зарегистрировано за должником с обременением ипотекой в пользу Банка.

Судом первой инстанции установлено, что Каменской И.А. не представлены доказательства своевременного обращения в органы Росреестра с целью государственной регистрации перехода права с соответствующим заявлением.

Кроме того, как следует из п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве; при этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Таким образом, Каменская И.А. является денежным кредитором Должника с суммой требований 200 000 руб., которые подлежат удовлетворению согласно очередности, установленной Законом о банкротстве.

Указанные разъяснения Пленума ВАС РФ поддержаны Верховным Судом РФ. Так, со ссылкой на данную позицию Пленума ВАС РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) указано:

"По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, абзац второй п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном ст. 134, 142 названного закона.

Все кредиторы, предъявившие требования к должнику в рамках дела о банкротстве, должны быть поставлены в равное положение с кредитором, заключившим договор цессии, они вправе претендовать на удовлетворение долговых обязательств за счет всего имущества, вошедшего в конкурсную массу банка, в том числе и за счет спорного имущественного требования к учреждению".

Следовательно, с момента открытия конкурсного производства требование Каменской И.А. о передаче имущества в собственности трансформировалось в денежное требование.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

Таким образом, признание за Каменской И.А. права собственности повлечет нарушение прав других кредиторов Должника, которые вправе претендовать на погашение своих требований за счет принадлежащего Должнику машино-места.

Кроме того включение требований АО "Банк ДОМ.РФ" в реестр как обеспеченных залогом данного машино-места определением суда от 27.05.2021 означает, что признание права собственности Каменской И.А. на машино-место приведет к невозможности реализации данного имущества с направлением не менее 80 процентов от полученной выручки на погашение требований АО "Банк ДОМ.РФ", что указывает на нарушение прав данного кредитора.

Поскольку ст. 100 Закона о банкротстве с учетом толкования, изложенного в п. 34 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, уравнивает права кредиторов по денежным требованиям с правами кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера, в частности по обязательству передать вещь в собственность путем внесения записи в ЕГРН, то требования Каменской И.А. о признании собственности удовлетворению не подлежат. Требования Каменской И.А. о передаче вещи в собственность путем внесения записи в ЕГРН с даты открытия конкурсного производства 22.12.2020 трансформировались в денежные требования, которые могут быть заявлены для включения в соответствующий реестр требований.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26 сентября 2017 года N 305-ЭС17-2507(4).

Относительно удовлетворения требования Каменской И.А. об освобождении имущества от залога суд первой инстанции отметил следующее.

Из договора между Должником и Каменской И.А. следует, что обе стороны были осведомлены о наличии зарегистрированной ипотеки в отношении данного машино-места (п. 3.1 договора купли-продажи от 01.12.2020).

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. Поскольку Каменской И.А. о наличии зарегистрированной ипотеки при заключении договора купли-продажи от 01.12.2020 было известно, оснований для прекращения залога не имеется.

По правилам ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется; правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, залог сохранился несмотря на заключение договора купли-продажи от 01.12.2020. С учетом изложенного, требование об освобождении имущества от залога противоречит положениям ст. 352-353 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть удовлетворено.

Кроме того, АО "Банк ДОМ.РФ" пояснил, что, как следует из копии чек-ордера от 10.06.2021, денежные средства сумме 200 000 руб. в счет приобретения машино-места внесены Каменской И.А. на счет ООО "ПП ЖБК-3" в ПАО "Сбербанк" 10.06.2021, то есть после вынесения судом определения от 27.05.2021 о включении требований АО "Банк ДОМ.РФ" в реестр требований кредиторов как обеспеченных залогом в том числе спорного машино-места.

После получения от Каменской И.А. денежных средств в счет оплаты за машино-место должник не перечислил эту сумму в АО "Банк ДОМ.РФ", тогда как банк, имея статус залогового кредитора, имел право претендовать как минимум на 80 процентов от данной суммы по правилам п. 2 ст. 138 Закона о банкротстве.

Существенным для разрешения настоящего спора является то, что до 10.06.2021 у Каменской И.А. не было каких-либо требований к застройщику о передаче ей машино-места в силу отсутствия оплаты за него.

Сами по себе договор о намерении от 20.01.2020 и договор купли-продажи от 01.12.2020 не повлекли обязательств застройщика, подлежащих принудительному исполнению посредством предъявления иска о признании права собственности, в силу положений п. 3 ст. 328 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 328 ГК РФ, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Следовательно, до 10.06.2021 Каменская И.А. не являлась кредитором должника и не могла претендовать на спорное машино-место.

Кроме того совершение 10.06.2021 Каменской И.А. действий по внесению на счет должника в ПАО "Сбербанк" денежных средств повлекло нарушение положений ст. 126 Закона о банкротстве о порядке совершения сделок должника после открытия конкурсного производства, нарушение правил Закона о банкротстве об очередности и пропорциональности погашения требований кредиторов.

Согласно абзацу 5 ст. 126 Закона о банкротстве, с момента открытия конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой.

По правилам п. 1 и п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве, полномочия руководителя осуществляет конкурсный управляющий, именно он распоряжается имуществом должника.

Действия же Каменской И.А. привели к тому, что создаются условия для выбытия имущества из конкурсной массы должника без волеизъявления конкурсного управляющего, что полностью противоречит требованиям ст. 129 Закона о банкротстве.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, Каменская И.А. имеет право по правилам ст. 134 Закона о банкротстве об очередности погашения требований кредиторов требовать возврата 200 000 руб. как кредитор по текущим обязательствам, возникших после возбуждения дела о банкротстве, но не может претендовать на получение проинвентаризированного и включенного в конкурсную массу имущества, находящегося в залоге АО "Банк ДОМ.РФ".

С учетом введения процедуры конкурсного производства в отношении должника, а также вынесения судом определения от 27.05.2021 о включении требований АО "Банк ДОМ.РФ" в реестр требований кредиторов как обеспеченных залогом в том числе спорного машино-места, признание права собственности на спорное имущество, исключение имущества из конкурсной массы повлечет нарушение прав иных кредиторов.

Материалами дела подтверждается, что Каменская И.А. знала о нахождении истребуемого имущества в залоге у АО "Банк ДОМ.РФ", так как это обстоятельство было указано в заключаемых договорах. Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Поскольку Каменской И.А. о наличии зарегистрированной ипотеки при заключении договора купли-продажи от 01.12.2020 было известно, оснований для прекращения залога также не имеется.

Ссылка апеллянта на представленные в дело материалы судебной практики не имеет практического значения, так как в рассматриваемом споре отношения между заявителем и должником возникли не из договора долевого участия в строительстве жилого помещения (нежилого помещения, машиноместа), а из отношений по купле-продаже машино-места, то есть Каменская И.А. по смыслу Закона не является обманутым дольщиком.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве к данным правоотношениям отклоняются апелляционным судом как основанные на неверном толковании положений Закона о банкротстве.

Согласно п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно положениям статьи 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.

При этом в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

В силу п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного закона.

Как следует из материалов дела, между Каменской И.А. и ЗАО "ПП ЖБК-3" сложились правоотношения в отношении объекта купли-продажи - нежилого помещения (машиноместа).

Ссылки апеллянта на иные определения, вынесенные в рамках настоящего дела также не принимаются апелляционным судом, поскольку права собственности на машино-место признавались за гражданами при иных имеющих значение обстоятельствах, ими производилась оплата и принятие объектов в собственность до признания должника банкротом и без трансформации их требований в денежные, в приведенных примерах все лица произвели своевременную оплату и залогодержатель - Банк получил указанные средства от должника на свой счет, ипотека в отношении указанных объектов была погашена.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому обособленному спору судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 22 сентября 2021 года по делу N А57-10516/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В. Грабко

Судьи

Е.В. Пузина А.Ю. Самохвалова