Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2021 г. N 09АП-73829/21 по делу N А40-42127/2021

г. Москва

10 декабря 2021 г.

Дело N А40-42127/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "01" декабря 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме "10" декабря 2021 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Птанской,

судей Д.В. Пирожкова, В.Р. Валиева

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Акционерного общества "Московский городской центр продажи недвижимости" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 сентября 2021 года по делу N А40-42127/21, принятое судьей Кантор К.А., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ледборд" (ОГРН: 1147746295685; юр. адрес: 115407, г. Москва, ул. Судостроительная, д. 30, к. 1, кв. 4) к Акционерному обществу "Московский городской центр продажи недвижимости" (ОГРН: 1107746890987; юр. адрес: 129090, г. Москва, ул. Гиляровского, 4, 1) о взыскании неустойки в размере 13 302 000 рублей

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Андрейчикова О.А. по доверенности от 17.01.2021

от ответчика: Комелькова Т.Е. по доверенности от 14.07.2020

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ледборд" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к АО "Московский городской центр продажи недвижимости" о взыскании неустойки в размере 13 302 000 рублей.

Решением от 20 сентября 2021 г. Арбитражного суда г.Москвы исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, указывая на то, что судом нарушены нормы материального права, суд применил закон, не подлежащий применению.

Ответчик в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Представитель истца в судебном заседании против жалобы возражал, представил возражения на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 19 августа 2016 года между Киселевой Ольгой Владимировной (Покупатель) и АО "Центр-Инвест" (далее - Продавец, Ответчик) заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N Бел. 11/1 - 158 в соответствии с условиями которого (п.п. 1.1) Продавец и Покупатель обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи квартиры (Основной договор) в отношении жилого помещения - квартиры без проведения каких-либо отделочных работ и передать квартиру покупателю, описание и индивидуальные характеристики которой указаны в п. 2.1 предварительного договора.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями основного договора жилое помещение - квартиру N 158, расположенную на 7 этаже в Многофункциональном комплексе, находящемся по адресу: г.Москва, ул. Беломорская, дом 11, корпус 1 имеющую общую площадь с учетом балкона (лоджии) 73,90 кв.м., общую площадь без учета балкона (лоджии) 72 кв.м., без проведения каких-либо отделочных работ.

Стоимость квартиры определена в п.2.2. Договора и составляет 13 302 000 рублей.

В п. 3.2.2 предварительного договора установлена обязанность покупателя предоставить обеспечение исполнения своих обязательств по предварительному договору в порядке и на условиях, предусмотренных п. 4.2 предварительного договора.

В соответствии с п. 4.2 предварительного договора обеспечительный платеж составляет сумму в размере 13 302 000 руб. 00 коп., который оплачивается покупателем частично за счет собственных средств в размере 9 044 000 руб. и кредитных денежных средств в размере 4 258 000 руб. путем единовременного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 5 рабочих дней с момента заключения предварительного договора.

Как указывает истец, покупателем обязательства по оплате обеспечительного платежа исполнены надлежащим образом, что подтверждается выписками по лицевому счету Киселевой О. В. N 40817-810-0-0400-0008197 за 30.08.2016 г., 31.08.2016 г. В п. 3.1.1 договора установлена обязанность продавца подписать с покупателем основной договор в срок, указанный в п.п. 1.2 и 1.3 предварительного договора, при условии полной оплаты покупателем обеспечительного платежа в размере, предусмотренном п. 4.2 предварительного договора.

Согласно п. 1.2 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор и передать квартиру покупателю в течение 60 календарных дней при наступлении следующих обстоятельств, но не позднее 31.08.2017 г.: получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру; полной оплаты покупателем обеспечительного платежа в размере и в сроки, предусмотренные п. 4.2 предварительного договора.

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора продавец обязуется осуществить государственную регистрацию права собственности на объект до 30.12.2016 г.

Согласно п. 3.1.2 предварительного договора продавец гарантировал, что на момент подписания с покупателем основного договора квартира будет принадлежать продавцу на праве собственности, не будет обременена правами и претензиями третьих лиц, а также не будет состоять под запрещением или арестом.

Однако, как указывает истец, ответчиком обязательства не исполнены, право собственности на квартиру не оформлено, квартира в установленный договором срок в собственность покупателя не передана.

Квартира была передана в собственность покупателя на основании решения Головинского районного суда г. Москвы от 20.08.2018 г. по делу N 02-2854/2018, которым за Киселевой О.В. признано право собственности на квартиру, распложенную по адресу: г. Москва, ул. Беломорская, д.11, корп. 1, кв. 158.

В связи с допущенными продавцом нарушениями условий договора у Киселевой О.В., как у потребителя, возникло право требования от продавца уплаты неустойки, предусмотренной пунктом 3 статьи 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите в потребителей".

Как указал истец, период просрочки исполнения продавцом указанных обязательств составил 391 день, начиная с 01.09.2017 г. по 26.09.2018 г. (дата вступления в законную силу решения Головинского районного суда г. Москвы от 20.08.2018 г. по делу N 02-2854/2018).

25 ноября 2020 г. Киселева О.В. уступила свое право на взыскание неустойки ООО "ЛЕДБОРД" (далее - Истец, Цессионарий), заключив с ним договор уступки прав требования N Л/004/20-11. 19 января 2021 г. сторонами договора цессии в адрес ответчика направлены уведомления о проведенной уступке права, а также истцом предъявлена претензия с требованием о выплате неустойки, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Таким образом, указанная норма права предусматривает ответственность продавца за нарушение срока передачи предмета договора.

Согласно расчету истца, неустойка за несоблюдение ответчиком установленного договором срока передачи квартиры за период с 01.09.2017 по 26.09.2018 г. составила 13 302 000 руб.

Расчет судом проверен и признан достоверным.

Ссылка ответчика на пропуск истцом сроков исковой давности судом отклоняется ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Таким образом, при длящейся просрочке исполнения обязательства со стороны ответчика неустойка взыскивается в пределах 3-летнего срока, предшествующего дате предъявления иска, то есть за период, указанный истцом.

Суд также указывает, что истец добровольно исключил из требований период, по которому срок исковой давности пропущен. Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик также указывает на ничтожность договора уступки прав требований.

Истцом в рамках настоящего дела заявлено требование о взыскании неустойки, начисленной за период с 01.09.2017 г. по 26.09.2018 г., право на получение которой, возникло у Киселевой Ольги Владимировны к моменту заключения договора цессии.

В свою очередь, из Закона о защите прав потребителей не следует, что требование уплаты неустойки, начисленной в соответствии с его положениями к моменту заключению договора цессии, имеет неразрывную связь с личностью гражданина потребителя и не может быть им уступлено лицу, которое по действующему законодательству потребителем не является.

Таким образом, права требования неустойки по вышеназванному договору перешли к истцу.

Ответчик также указывает на то, что фактическая передача квартиры оформлена между третьим лицом и ответчиком соглашением о предоставлении права на временный допуск к квартире от 06.08.2016 г. В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. В данном случае доказательств обращения ответчика к истцу с предложением о приеме квартиры ответчиком не представлено, в связи с чем, оснований полагать, что ответчик осуществил передачу квартиры, не имеется.

Сам факт заключения между сторонами соглашения о предоставлении права на временный допуск в квартиру, не опровергает вывода о нарушении договора в части передачи квартиры истцу ответчиком. При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса).

Указанного акта приема-передачи между ответчиком и покупателем не имеется, а право собственности покупателя зарегистрировано на основании решения суда.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив, представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание доводы ответчика о чрезмерности процента заявленной неустойки, проверив представленный в материалы дела расчет истца суммы исковых требований, арбитражный суд признает сумму взыскиваемой неустойки несоразмерной последствия нарушения обязательства.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу необходимости снижения несоразмерной неустойки до 2 660 400 руб., что соответствует 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

При этом судом учтены баланс интересов сторон, компенсационный характер неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношение размера начисленной неустойки и обязательства, принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком, обстоятельства, что неустойка по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора.

Апелляционный суд соглашается с указанными выводами суда.

Довод жалобы о том, что предварительный договор не содержит условие о передаче квартиры, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Из абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которыми они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условия основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ к такому договору не применяются.

В силу положений статьи 549 ГК РФ основная обязанность продавца по договору - это обязанность передать объект недвижимости в собственность покупателя.

Следовательно, так как рассматриваемый договор является основным договором купли-продажи и к нему применяются положения ГК РФ о договоре купли-продажи, то в силу ст. 549 ГК РФ основная обязанность Продавца по договору - это обязанность передать объект недвижимости в собственность Покупателя.

Из условий п. 3.1.1 договора следует обязанность продавца подписать с покупателем основной договор в срок, указанный в п.п. 1.2 в течение 60 календарных дней, но не позднее 31.08.2017 г. при наступлении следующих обстоятельств:

* получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру;

* полной оплаты покупателем обеспечительного платежа в размере и в сроки, предусмотренные п. 4.2 предварительного договора.

В соответствии с условиями договора (п. 1.4) продавец обязался осуществить государственную регистрацию права собственности продавца на объект до 30.12.2016 г., после чего подписать с покупателем основной договор купли-продажи в течение 60 дней, который подлежал передаче в Управление Росреестра по Москве для государственной регистрации права собственности покупателя на объект.

Возложенное законодателем на продавца обязательство по передаче предмета купли-продажи в собственность покупателю будет считаться исполненным только при совершении им двух действий:

1. Вручении проданного имущества покупателю. Подразумевается фактическая и действительная передача недвижимости покупателю, после которой он вступает во владение (ст. 224 ГК РФ).

2. Подписании документа о передаче имущества.

В случаях, если фактически имущество передано, а передаточный акт или иной документ о передаче не был подписан, то по смыслу ст.556 ГК РФ передача недвижимости не состоялась.

Таким образом, основная обязанность по договору купли-продажи не была исполнена продавцом - передача недвижимости в собственность покупателя не состоялась.

Довода ответчика об отсутствии в договоре купли-продажи условия о сроке передаче недвижимого имущества также не принимается апелляционным судом ввиду следующего.

Положениями п. 1 ст. 314 ГК РФ установлено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Следовательно, исходя из положений п. 1 ст. 314 ГК РФ и применительно к условиям рассматриваемого договора, Продавец обязан был передать квартиру в собственность Покупателя в любой момент в пределах периода, исчисляемого с даты полной оплаты Покупателем обеспечительного платежа, либо с даты госрегистрации права собственности Продавца, но не позднее 31 августа 2017 года.

Аналогичная правовая позиция суда относительно неисполнения обязательств продавцом в установленный предварительным договором купли-продажи срок содержится в решениях Арбитражного суда г. Москвы по делам N А40-24003/20-150-167, А40-190980/19-150-1483 о взыскании неустойки, в которых в качестве ответчика участвовало АО "Центр-Инвест".

Суд первой инстанции обоснованно применил положения ст. 23.1 Закона "О защите прав потребителей" за несвоевременную передачу товара, в то время как квартира была своевременно передана Третьему лицу по на основании соглашения от 06.08.2016 г.

Довод ответчика о передаче квартиры 06.08.2016 г. по Соглашению о временном допуске, то есть досрочно, до заключения основного договора несостоятелен, так как продавец не являлся собственником квартиры, так как не зарегистрировал право собственности на нее, следовательно, не мог ее передать в собственность третьему лицу; целью соглашения является не передача покупателю квартиры, а обеспечение содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, на основании Соглашения о временном допуске покупатель не смог зарегистрировать право собственности в Росреестре и вынужден был обратиться в суд. Только на основании решения Головинского районного суда г. Москвы от 20.08.2018 г. по делу N 02-2854/2018 квартира была передана в собственность покупателя - Киселевой О.В.

Таким образом, Соглашение о временном допуске от 06.08.2016 г. не является актом приема-передачи или иным документом о передаче недвижимости по смыслу ст. 556 ГК РФ, следовательно, квартира не могла быть передана в собственность Третьему лицу на основании данного соглашения.

Согласно положений ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Следовательно, факт нарушения Ответчиком срока передачи квартиры в собственность Киселевой О.В. установлен Головинским районным судом г. Москвы и является преюдициальным для настоящего дела.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит.

Апелляционной инстанцией рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 сентября 2021 года по делу N А40-42127/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Птанская

Судьи

Д.В. Пирожков В.Р. Валиев