Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2021 г. N 09АП-71610/21 по делу N А40-171890/2018

г. Москва

17 декабря 2021 г.

Дело N А40-171890/18

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2021 г.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2021 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Комарова А.А.,

судей Головачевой Ю.Л., Назаровой С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Овчаренко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на определение Арбитражного суда г. Москвы от 17 сентября 2021 года по делу N А40-171890/2018, принятое судьей Пешехоновой А.А., об отказе в удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763 в рамках дела о банкротстве ООО "Праксида" (ОГРН 1177746371660, ИНН 9701071373)

при участии в судебном заседании:

к/у ООО "Праксида": Сальников К.В., лично, паспорт, решение

от к/у ООО "Праксида": Тихомиров А.В., по дов. от 27.08.2021

от Департамента городского имущества города Москвы: Макарова О.С., по дов. от 28.05.2021

от ПАО "Промсвязьбанк": Петрова Т.В., по дов. от 17.09.2019

от к/у АО "КОСИНСКОЕ": Лецева Н.А., по дов. от 13.07.2019

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2019 ООО "Праксида" (ОГРН 1177746371660, ИНН 9701071373) признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО "Праксида" открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Сальников Константин Владимирович.

Сообщение о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 12010223492 N71(6792) от 18.04.2020.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.08.2020 г. привлечено к участию в споре АО "Косинское" в лице конкурсного управляющего Мочалиной Любови Павловны в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.09.2021 суд отказал в удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда города Москвы отменить, принять по спору новый судебный акт.

От ПАО "Промсвязьбанк", конкурсных управляющих АО "КОСИНСКОЕ", ООО "Праксида" поступили отзывы на апелляционную жалобу.

Рассмотрев апелляционную жалобу в порядке статей 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения Арбитражного суда города Москвы на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ООО "Праксида" заключен договор аренды от 19.02.2018 N М-03-051980 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010003:1897 площадью 26 240 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8, з\у 1.

Кроме того, между Департаментом и ООО "Праксида" заключен договор аренды от 30.05.2013 N М-03-041763, в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2018, земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010003:1726 площадью 411 434 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8.

Департамент требует расторжения договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763, заключенных с ООО "Праксида" ввиду следующих обстоятельств.

В соответствии с п. 3.2 вышеуказанных договоров аренды ООО "Праксида" обязано вносить арендную плату в установленные договором сроки, за несвоевременное внесение арендных платежей пунктом 7.2 договоров предусмотрено начисление пеней на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно п. 6.1 Договоров Арендодатель имеет право расторгнуть Договор досрочно в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе невнесение арендной платы в течение двух кварталов подряд.

ООО "Праксида" не вносило арендную плату по указанным договорам аренды земельных участков, в результате по договору от 19.02.2018 N М-03-051980 за период с 28.07.2018 по 30.06.2019 образовалась задолженность в размере 6 275 896 руб., по договору от 30.05.2013 N М-03-041763 за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 образовалась задолженность в размере 76 962 185,96 рублей.

Таким образом, ООО "Праксида" не исполнены обязательства по внесению арендной платы более двух кварталов подряд.

Департаментом 26.03.2020 в адрес Должника направлено уведомление о нарушении условий договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763 и расторжении договоров аренды с приложением соответствующих проектов дополнительных соглашений. Указанное уведомление являлось соблюдением досудебного порядка в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

От конкурсного управляющего ООО "Праксида" 09.04.2020 поступил ответ N 2020/04/09-1 об отсутствии возможности подписать соглашения о расторжении договоров и погасить задолженность перед Департаментом.

Сложившаяся судебная практика подтверждает возможность расторжения договора аренды земельного участка арендодателем с арендатором, находящимся в процедуре банкротства в случае существенного нарушения арендатором условий договора, выразившееся в невнесении арендатором оплаты по договору.

По мнению заявителя, задолженность по арендной плате по вышеуказанным договорам аренды земельных участков на текущий момент не погашена.

Указанное нарушение условий Договоров со стороны Арендатора Департамент считает существенным.

При этом из ответа конкурсного управляющего ООО "Праксида" следует, что допущенное нарушение в настоящее время не может быть устранено, что, по мнению Департамента, указывает на правомерность его требований об одностороннем расторжении договоров аренды земельных участков.

Кроме того, заявитель указал, что у ООО "Праксида" имеется существенная текущая задолженности по указанным договорам аренды земельным участков. Расторжение данных договоров аренды позволит предотвратить наращивание текущей задолженности должника.

При указанных обстоятельствах, ДГИ г. Москвы просит суд расторгнуть договоры аренды от 19.02.2018 N М-03-051980 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010003:1897 площадью 26 240 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8, з\у 1 и от 30.05.2013 N М-03-041763 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010003:1726 площадью 411 434 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8 на основании ст.ст. 450-452, 614, 619 ГК РФ.

Поскольку в отношении общества, являющегося арендатором по договору, введена процедура конкурсного производства, руководствуясь статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 32, 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пунктом 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", требование заявителя о расторжении договоров аренды подлежит предъявлению только в деле о банкротстве.

В обоснование заявленных требований ДГИ г. Москвы указывает на существенное нарушение условий Договоров со стороны Арендатора в виде непогашенной задолженности по арендной плате по вышеуказанным договорам аренды земельных участков, не исполнение ООО "Праксида" обязательства по внесению арендной платы более двух кварталов подряд и отказ конкурсного управляющего ООО "Праксида" от подписания соглашения о расторжении договоров и погасить задолженность перед Департаментом.

Также заявитель указывает, что согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 29.04.2021 право аренды вышеуказанных земельных участков зарегистрировано в пользу ООО "Праксида".

Следовательно, несмотря на признание недействительной сделки по продаже объекта, ООО "Праксида" сохраняет за собой право аренды.

Принимая это во внимание, Департамент имеет предусмотренное ГК РФ и договором аренды право на расторжение договорных отношений с ООО "Праксида".

Принимая это во внимание, отказ в удовлетворении заявленных Департаментом требований, поставит, по мнению заявителя, ООО "Праксида" в такое положение, при котором он сохранит за собой статус стороны договора аренды и, следовательно, общество извлечет выгоду из своего незаконного поведения. В свою очередь незаконными являются действия общества по неуплате арендной платы.

Согласно отзыву конкурсного управляющего ООО "Праксида" и представленным платежным поручениям ООО "Праксида" погасила задолженность перед Департаментом городского имущества города Москвы по договорам аренды и пеням, что подтверждается следующими документами:

1) арендная плата в размере 10 000 000 руб. за период 28.07.2018 г. - 30.09.2018 г. платежное поручение N 17 от 27.04.2021 г. по договору аренды от 30.05.2013 N М-03-041763;

2) арендная плата в размере 1 165 114,13 руб. за период 28.07.2018 г. - 30.09.2018 г. платежное поручение N 15 от 27.04.2021 г. по договору аренды от 19.02.2018 N М03-051980;

3) пени в размере 18 437,93 руб. за период 28.07.2018 г. - 30.09.2018 г. платежное поручение N 16 от 27.04.2021 г. по договору аренды от 19.02.2018 N М03-051980;

4) арендная плата в размере 17 534 721,56 руб. за период 28.07.2018 г. - 30.06.2021 г. платежное поручение N 56 от 23.06.2021 г. по договору аренды от 19.02.2018 N МОЗ051980;

5) арендная плата в размере 1 588 563,70 руб. за период 01.07.2021 г. - 30.09.2021 г. платежное поручение N 70 от 30.06.2021 г. по договору аренды от 19.02.2018 N М03-051980;

6) пени в размере 697 096,00 руб. за период 28.07.2018 г. - 19.04.2021 г. платежное поручение N 57 от 23.06.2021 г. по договору аренды от 19.02.2018 N МОЗ-051980;

7) арендная плата в размере 24 740 657,15 руб. за период 01.07.2021 г. - 30.09.2021 г. платежное поручение N 69 от 30.06.2021 г. по договору аренды от 30.05.2013 N М-03-041763;

8) арендная плата в размере 284 346 527,16 руб. за период 28.07.2018 г. - 30.06.2021 г. платежное поручение N 54 от 23.06.2021 г. по договору аренды от 30.05.2013 N М-03-041763;

9) пени в размере 11 702 280,60 руб. за период 28.07.2018 г. - 19.04.2021 г. платежное поручение N 55 от 23.06.2021 г. по договору аренды от 30.05.2013 N М-03-041763.

Общая сумма погашенной задолженности составила 351 793 398,23 руб., в том числе оплата была произведена по аренде земельных участков в срок до 30.09.2021 г.

Конкурсный управляющий ООО "Праксида" Сальников К.В. после поступления денежных средств незамедлительно исполнял требования Департамента городского имущества города Москвы, что подтверждается платежными поручениями.

Таким образом, текущая задолженность ООО "Праксида" перед Департаментом городского имущества города Москвы была полностью погашена.

Требования Департамента, включенные в реестр требований ООО "Праксида" на основании Определения Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2020 по делу N А40-171890/2018, подлежат удовлетворению в порядке и очередности, предусмотренной Законом о банкротстве, и не могут быть удовлетворены преимущественно перед иными кредиторами.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что существенное нарушение условий Договоров со стороны Арендатора в виде непогашенной задолженности по арендной плате по вышеуказанным договорам аренды земельных участков к настоящему времени устранено путем погашения текущей задолженности и учета непогашенных требований в реестре требований кредиторов должника. Погашение указанных требований, в свою очередь, будет происходить за счет реализации права требования по договору аренды, таким образом, права Департамента, как собственника объекта, нарушены не будут.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что определением Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2018 по делу N А40-53873/17-187-69 "Б" о банкротстве АО "Косинское" признаны недействительными публичные торги имуществом АО "Косинское" от 31.10.2017 г., о результатах которых было опубликовано сообщение в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве от 03.11.2017 N 2204847, которые признаны несостоявшимися, по итогам которых заключены договоры NN 1, 2, 3 от 01.11.2017 г. между арбитражным управляющим Весниным Е.В. и ООО "Праксида". Применены последствия признания торгов недействительными в виде двусторонней реституции: суд обязал ООО "Праксида" возвратить в конкурсную массу АО "Косинское" имущественный комплекс и имущественные права, приобретенные по указанным выше договорам, а АО "Косинское", в свою очередь, обязано вернуть ООО "Праксида" денежные средства, уплаченные по договорам NN 1, 2, 3 от 01.11.2017 г.

11 ноября 2020 года между ООО "Праксида" и АО "Косинское" подписаны акты приема-передачи N N 1-3, согласно которым ООО "Праксида" передало, а АО "Косинское" приняло имущество, являвшееся предметом договоров купли-продажи NN 1-3 от 01 ноября 2017 года между конкурсным управляющим АО "Косинское" и ООО "Праксида".

С учетом изложенного, во исполнение Определения Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2018 по делу N А40-53873/2017 ООО "Праксида" обязано возвратить АО "Косинское" имущественный комплекс и имущественные права, в том числе право аренды земельных участков.

Таким образом, заявленные Департаментом городского имущества города Москвы требования о расторжении договоров в случае их удовлетворения будут препятствовать надлежащему исполнению вступившего в законную силу судебного акта и приведут к причинению имущественного вреда ООО "Праксида" и его кредиторам в случае невозможности исполнения ООО "Праксида" судебного акта в натуре (передаче действующего права аренды).

В настоящее время ООО "Праксида" на праве собственности принадлежат здания, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 77:03:0010003:1726, 77:03:0010003:1897.

В случае расторжения договоров аренды и возвращения земельных участков арендодателю, указанные земельные участки не могут быть переданы иному лицу - не собственнику зданий, сооружений, следовательно, ООО "Праксида" в силу ст. 271 ГК РФ, ст. 35, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ сохранит право пользования этими земельными участками.

Кроме того, как было указано выше, во исполнение Определения Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2018 по делу N А40-53873/2017 ООО "Праксида" обязано возвратить АО "Косинское" имущественный комплекс и имущественные права, в том числе право аренды земельных участков.

Расторжение договоров и исключение права аренды, в том числе, из конкурсной массы АО "Косинское" на основании Определения Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2018 по делу N А40-53873/2017, сделает невозможным удовлетворение требований конкурсных кредиторов АО "Косинское", приведет к нарушению прав и законных интересов и должника АО "Косинское", и кредиторов, при этом в случае реализации актива с торгов требования кредиторов могут быть пропорционально удовлетворены в соответствующей очередности.

Сохранение арендных правоотношений является необходимым и обеспечивает баланс между разнонаправленными интересами ООО "Праксида", его кредиторов, Департамента городского имущества города Москвы, а также АО "Косинское" и его кредиторов. Доводы ДГИ г. Москвы противоречат вступившему в законную силу судебному акту и опровергаются представленными доказательствами.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763.

Суд апелляционной инстанции признает верными выводы суда первой инстанции, а доводы апелляционной жалобы необоснованными по следующим основаниям.

Не является состоятельным довод Заявителя о наличии безусловных оснований для расторжения договоров аренды.

Ссылка Заявителя на п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не имеет решающего значения по делу, поскольку приведенные в нем разъяснения касаются права арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора после погашения долга, но не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.06.2020 по делу N А41-69681/2019).

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, не является достаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

В п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Основанием для обращения Заявителя в суд с требованием о расторжении договоров аренды послужило нарушение ООО "Праксида" обязанности по внесению арендной платы: по Договору аренды N М-03-051980 от 19.02.2018 за период с 28.07.2018 по 30.06.2019 в размере 6 275 896,00 руб.; по Договору аренды N М-03-041763 от 30.05.2013 за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в размере 76 962 185,96 руб.

Отказывая в заявлении о расторжении договоров аренды, суд первой инстанции на основании представленных в материалы дела доказательств обоснованно исходил из устранения ООО "Праксида" допущенных нарушений условий договора аренды посредством внесения арендной платы за период с 28.07.2018 по 30.09.2021 и уплаты пени в общей сумме 351 793 398,23 руб.

При этом суд принял во внимание, что заявленная Департаментом задолженность возникла в процедуре банкротства ООО "Праксида", в которой установлен особый порядок исполнения обязательств, в том числе по текущим платежам. Оплата задолженности произведена незамедлительно при поступлении денежных средств в конкурсную массу должника.

С учетом того, что на момент рассмотрения спора заявленных Департаментом нарушений не имелось, основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствуют.

Довод Заявителя о непогашении ООО "Праксида" задолженности по Договору аренды N М-03-041783 от 30.05.2013, включенной Определением Арбитражного суда города Москвы в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Праксида" в размере 71 800 212,98 руб., обоснованно отклонен судом первой инстанции. Данная задолженность носит реестровый характер и при ее погашении Департамент получил бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов.

Вместе с тем, учитывая поступление денежных средств в конкурсную массу ООО "Праксида", реестровые требования Департамента также подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Кроме того, инициирование Заявителем вопроса о расторжении договоров аренды обусловлено исключительно наличием задолженности у ООО "Праксида" по арендным платежам за периоды с 28.07.2018 по 30.06.2019 и с 01.01.2019 по 30.09.2019, требование по арендной плате за период, включенный в реестр требований кредиторов, заявлено не было. Таким образом, единственное обстоятельство, указанное Департаментом в Уведомлении от 25.03.2020 N ДГИ-И-21812/20, как основание для расторжения договоров, было исполнено ООО "Праксида".

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды N М-03-051980 от 19.02.2018 заключен сроком до 14.12.2066, Договор аренды N М-03-041763 от 30.05.2013 - до 19.03.2062.

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Между тем Заявитель не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 65 АПК РФ и приведенные разъяснения, посчитав таковым сам факт несвоевременного внесения арендной платы.

В данном случае задолженность по арендной плате погашена, ООО "Праксида" оплачена арендная плата за следующие периоды, имущественные интересы арендодателя компенсированы применением к ООО "Праксида" штрафных санкций, начисленная по условиям договора неустойка также погашена ООО "Праксида". Таким образом, Заявитель не лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договоров аренды.

Требование Заявителя о расторжении договоров аренды не направлено на восстановление положения, существовавшего до нарушения права (ч. 1 ст. 4 АПК РФ).

На указанных земельных участках находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "Праксида" (п. 1.5 Договоров аренды).

Действующими нормами гражданского и земельного законодательства предусмотрен принцип единства объекта недвижимого имущества и земельного участка, на котором такой объект расположен и необходим для его использования, даже тогда, когда эти объекты гражданских прав находятся в собственности разных лиц (п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ и п. 1ст.271ГКРФ).

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Таким образом, право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у собственника здания, строения, сооружения в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Также ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ определено, что, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Положения п. 3 ст. 619 ГК РФ в данном случае неприменимы, поскольку за ООО "Праксида" зарегистрировано право собственности на здания и сооружения, расположенные на арендованных земельных участках, в случае расторжения договоров аренды и возвращения земельных участков арендодателю, указанные земельные участки, не могут быть переданы иному лицу - несобственнику зданий, сооружений, следовательно, ООО "Праксида" в силу императивного характера ст. 271 ГК РФ, ст. 35, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ сохранит право пользования этими земельными участками, преимущественное право их аренды.

Данная позиция соответствует правоприменительной судебной практике содержащейся, например, в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.11.2020 N Ф03-4646/2020 по делу N А24-3106/2017.

Принимая во внимание, что в настоящее время ООО "Праксида" является собственником объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, эксплуатация и обслуживание которых возможны только на едином земельном участке, передача земельного участка (его части) другому арендатору невозможна, ввиду чего удовлетворение заявления не приведет к возврату объекта аренды арендодателю.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Учитывая, что ООО "Праксида" приняты меры по устранению нарушения, послужившего основанием для расторжения договора, иных нарушений обязательств по договорам аренды им не допущено, а также приняв во внимание наличие на земельных участках зданий, принадлежащих ООО "Праксида", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у ООО "Праксида" отсутствовала текущая задолженность по арендной плате на дату принятия судебного, допущенная просрочка арендных платежей, с учетом последующего погашения долга и уплаты неустойки, не может являться существенным нарушением договора, а также, что в конкретной ситуации такая мера, как расторжение договора, является несоразмерной степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Судом первой инстанции обосновано принято во внимание, что расторжение договоров аренды будет препятствовать надлежащему исполнению Определения Арбитражного суда города от 02.08.2018 по делу N А40-53873/2017, нарушит законные интересы и приведет к причинению имущественного вреда ООО "Праксида", АО "Косинское" и их кредиторам.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2018 по делу N А40-53873/2017 признаны недействительными торги по продаже в конкурсном производстве имущества АО "Косинское", применены последствия недействительности заключенных между АО "Косинское" и ООО "Праксида" договоров купли-продажи по результатам этих торгов.

Во исполнение Определения Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2018 по делу N А40-53873/2017 ООО "Праксида" обязано возвратить АО "Косинское" имущественный комплекс и имущественные права, в том числе право аренды земельных участков, а АО "Косинское" возвратить денежные средства ООО "Праксида".

В соответствии ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Надлежащим исполнением судебного акта от 02.08.2018 является восстановление имущественного положения АО "Косинское" и ООО "Праксида", существовавшего до проведения признанных недействительными торгов, достижение которого возможно лишь единственным способом: посредством передачи ООО "Праксида" и принятия АО "Косинское" имущества в том объеме и составе, в которое было предметом торгов, и возврата всей цены имущества.

Заявляя о потенциальной возможности изменения способа исполнения судебного акта от 02.08.2018 посредством возмещения стоимости права аренды земельных участков, Департамент не учитывает следующее.

Права аренды объектов из состава государственных и муниципальных земель, арендуемых на срок более пяти лет, носят имущественный характер, являются самостоятельными объектами гражданских правоотношений, имеют стоимостное выражение, наделены возможностью беспрепятственного отчуждения арендатором. Такие имущественные права могут учитываться в составе конкурсной массы и являться предметом самостоятельных сделок, то есть иметь определенную экономическую ценность для обладателя в случае реализации с торгов за сформированную цену (статьи 110, 131 Закона о банкротстве). Таким образом, законодатель придает арендаторам объектов из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, большую самостоятельность и независимость в части распоряжения арендаторами правами и обязанностями, вытекающими из таких договоров аренды.

Следовательно, такой правовой режим предусматривает невозможность произвольного изъятия собственником данных прав указанных объектов из гражданского оборота (уставный капитал юридического лица, паевой взнос, залог), так как такое изъятие (расторжение договора аренды) приведет к нарушению прав третьих лиц (граждан участников-строительства, юридических лиц, залогодержателей).

Оставляя без изменения судебные акты о признании торгов недействительными, суд кассационной инстанции в постановлении от 30.01.2019 по делу N А40-53873/2017 указал, что с учетом специфики и конкретных обстоятельств обособленного спора, отмена состоявшихся судебных актов, приведет к невозможности восстановления и защиты прав участников строительства, путем реального завершения строительства, что противоречит смыслу и целям специального правового регулирования банкротства застройщиков. Поскольку основной причиной оспаривания торгов послужило несогласие кредиторов АО "Косинское", в том числе граждан участников-строительства, с продажей права аренды земельных участков, невозможность возврата указанного права по причине расторжения договоров аренды земельных участков нарушит имущественные права и интересы кредиторов АО "Косинское", так как последние заинтересованы в возврате в конкурсную массу именно актива в виде права аренды, а не денежной компенсации его стоимости.

В данном случае, право аренды является неотделимым от зданий, сооружений, расторжение договора и исключение права аренды из конкурсной массы сделает невозможным не только удовлетворение требований, но и ведение процедуры банкротства в целом.

Возмещение ООО "Праксида" стоимости права аренды земельных участков в случае расторжения договоров аренды приведет к существенному сокращению конкурсной массы ООО "Праксида" и, как следствие, невозможности удовлетворения требований кредиторов, в том числе реестровых требований Департамента.

До завершения государственной регистрации перехода права собственности на здания от ООО "Праксида" к АО "Косинское", право аренды земельного участка подлежит учету в составе имущества должника, независимо от факта нарушения арендатором условий договора аренды (наличие задолженности по арендной плате). Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу N А17-4841/2015 от 25.12.2018, в условиях банкротства должника расторжение договора аренды невозможно даже при наличии многочисленных существенных нарушений арендатором договора аренды.

Таким образом, исполнение судебного акта от 02.08.2018 способом, отличающимся от передачи имущества в натуре, неизбежно приведет к нарушению прав и законных интересов ООО "Праксида", АО "Косинское" их кредиторов.

Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.

Требование о расторжении договоров аренды, заключенных до 2062, 2066 годов, по сути, направленно на одностороннее, безвозмездное изъятие актива из конкурсной массы.

На основании изложенного коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции в полном объёме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, им дана надлежащая правовая оценка; судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли или опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 110, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 17 сентября 2021 года по делу N А40-171890/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Комаров

Судьи

Ю.Л. Головачева С.А. Назарова