Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 апреля 2022 г. N Ф05-1222/22 по делу N А40-171890/2018

город Москва

06 апреля 2022 г.

Дело N А40-171890/18

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Мысака Н.Я.

судей Зеньковой Е.Л., Холодковой Ю.Е.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента городского имущества Москвы - Александрова И.В. дов. от 29.12.2021 г.

от конкурсного управляющего АО "Косинское" - Лецева Н.А. дов. от 25.12.2021 г.

от ПАО "Промсвязьбанк" - Петрова Т.В. - дов. от 17.09.2019 г.

от конкурсного управляющего ООО "Праксида" - Сальников К.В. лично, паспорт, Тихомиров А.В. - дов. от 27.08.2021 г.

рассмотрев в судебном заседании 30 марта 2022 года

кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на определение Арбитражного суда города Москвы от 17 сентября 2021 года,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2021 года

об отказе в удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03- 051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763

в рамках дела о банкротстве ООО "Праксида"

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2019 ООО "Праксида" признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО "Праксида" открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Сальников Константин Владимирович. Сообщение о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ".

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Департамента городского имущества города Москвы (далее также - Департамент) о расторжении договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17 сентября 2021 года, оставленным без изменения постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2021 года отказано в удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

В обоснование кассационной жалобы ее заявитель ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся в деле доказательствам, утверждая, что суды обеих инстанции пришли к ошибочному выводу, что погашение текущей задолженности является основанием для отказа в признании требования о расторжении договоров аренды обоснованным.

Судами не учтено, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы само по себе является достаточным основанием для расторжения договора аренды, а само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных отношений.

Заявитель указал, что судом апелляционной инстанции не учтено, что по смыслу статей 450, 619 ГК РФ расторжение договора аренды по инициативе арендодателя не является мерой гражданско-правовой ответственности за совершенное правонарушение. В силу статьи 12 ГК РФ прекращение правоотношения путем расторжения договора относится к мерам защиты гражданских прав в связи с чем, реализация арендодателем права на расторжение договора не может рассматриваться как применение ответственности за допущенное арендатором правонарушение, а является мерой его защиты от недобросовестного арендатора.

По мнению кассатора, суды пришли к ошибочному выводу о том, что расторжение договора будет препятствовать надлежащему исполнению вступившего в законную силу судебного акта и приведет к причинению имущественного вреда ООО "Праксида" и его кредиторам.

Заявитель ссылался на то, что нахождение на земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО "Праксида", не является препятствием для расторжения договоров аренды.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

От конкурсного управляющего должником, ПАО "Промсвязьбанк", конкурсного управляющего АО "Косинское" поступили отзывы на кассационную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

От ПАО "Промсвязьбанк" поступила правовая позиция, которая приобщена к материалам дела.

Представитель Департамента городского имущества Москвы доводы кассационной жалобы поддержал.

Представители конкурсного управляющего должником, ПАО "Промсвязьбанк", конкурсного управляющего АО "Косинское" возражали против удовлетворения жалобы, просили оставить определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей от Департамента, от конкурсного управляющего АО "Косинское", конкурсного управляющего ООО "Праксида", а также представителя ПАО "Промсвязьбанк", проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в судебном заседании рассмотрению подлежало заявление Департамента о расторжении договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763.

В суде первой инстанции конкурсный управляющий должником ссылался на то, что определением суда от 02.08.2018 г. по делу N А40-53873/2017-187- 69 о банкротстве АО "Косинское" суд обязал ООО "Праксида" возвратить в конкурсную массу АО "Косинское" имущественный комплекс и имущественные права, в том числе права аренды в отношении земельных участков, о расторжении договоров которых Департаментом заявлены требования.

Суд установил, что между Департаментом и ООО "Праксида" заключен договор аренды: от 19.02.2018 N М-03- 051980 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010003:1897 площадью 26 240 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8, з\у 1 и от 30.05.2013 N М-03-041763, в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2018, земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010003:1726 площадью 411 434 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8.

Департамент требовал расторжения договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763, заключенных с ООО "Праксида" ввиду того, что ООО "Праксида" не вносило арендную плату по указанным договорам аренды. В результате по договору от 19.02.2018 N М-03-051980 за период с 28.07.2018 по 30.06.2019 образовалась задолженность в размере 6 275 896 руб., по договору от 30.05.2013 N М-03-041763 за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 образовалась задолженность в размере 76 962 185,96 рублей. Департамент ссылался на то, что должником не исполнены обязательства по внесению арендной платы более двух кварталов подряд.

Департаментом 26.03.2020 в адрес должника направлено уведомление о нарушении условий договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763 и расторжении договоров аренды с приложением соответствующих проектов дополнительных соглашений. Указанное уведомление являлось соблюдением досудебного порядка в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции установил, что от конкурсного управляющего ООО "Праксида" 09.04.2020 поступил ответ N 2020/04/09-1 об отсутствии возможности подписать соглашения о расторжении договоров и погасить задолженность перед Департаментом.

В свою очередь Департамент полагает, что сложившаяся судебная практика подтверждает возможность расторжения договора аренды земельного участка арендодателем с арендатором, находящимся в процедуре банкротства в случае существенного нарушения арендатором условий договора, выразившееся в невнесении арендатором оплаты по договору.

Задолженность по арендной плате по вышеуказанным договорам аренды земельных участков на текущий момент не погашена. Указанное нарушение условий договоров со стороны Арендатора Департамент считает существенным.

При этом из ответа конкурсного управляющего ООО "Праксида" следует, что допущенное нарушение в настоящее время не может быть устранено, что указывает на правомерность требований Департамента об одностороннем расторжении договоров аренды земельных участков. Департамент утверждал, что имеется существенная текущая задолженность Общества "Праксида" по указанным договорам аренды, а расторжение договоров аренды позволит предотвратить наращивание текущей задолженности должника.

При указанных обстоятельствах, Департамент просил суд расторгнуть договоры аренды от 19.02.2018 N М-03-051980 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010003:1897 площадью 26 240 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8, з\у 1 и от 30.05.2013 N М-03- 041763 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010003:1726 площадью 411 434 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8 на основании ст.ст. 450-452, 614, 619 ГК РФ.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении указанного заявления Департамента исходил из не представления им достаточных доказательств наличия оснований для расторжения договоров аренды земельных участков от 19.02.2018 N М-03-051980 и от 30.05.2013 N М-03-041763.

С выводами суда первой инстанции согласился апелляционный суд

Поскольку в отношении общества, являющегося арендатором по договору, введена процедура конкурсного производства, руководствуясь статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 223 АПК РФ, статьями 32, 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пунктом 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", суды сделали правильный вывод о том, что требование заявителя о расторжении договоров аренды подлежит предъявлению в деле о банкротстве.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как верно отметили суды, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судами установлено, что в обоснование заявленных требований Департамент указывал на существенное нарушение условий договоров со стороны Арендатора в виде непогашенной задолженности по арендной плате по вышеуказанным договорам аренды земельных участков, не исполнение ООО "Праксида" обязательства по внесению арендной платы более двух кварталов подряд и отказ конкурсного управляющего ООО "Праксида" от подписания соглашения о расторжении договоров и погасить задолженность перед Департаментом.

Согласно отзыву конкурсного управляющего ООО "Праксида" и представленным платежным поручениям ООО "Праксида" погасило задолженность перед Департаментом по договорам аренды и пеням. Общая сумма погашенной задолженности составила 351 793 398,23 руб., в том числе оплата произведена по аренде земельных участков в срок до 30.09.2021 г.

Суды пришли к выводу о том, что текущая задолженность ООО "Праксида" перед Департаментом погашена.

Кроме того, судами установлено, что определением Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2018 по делу N А40-53873/17-187-69 "Б" о банкротстве АО "Косинское" признаны недействительными публичные торги имуществом АО "Косинское" от 31.10.2017 г., о результатах которых было опубликовано сообщение в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве от 03.11.2017 N 2204847, которые признаны несостоявшимися, по итогам которых заключены договоры NN 1, 2, 3 от 01.11.2017 г. между арбитражным управляющим Весниным Е.В. и ООО "Праксида". Применены последствия признания торгов недействительными в виде двусторонней реституции: суд обязал ООО "Праксида" возвратить в конкурсную массу АО "Косинское" имущественный комплекс и имущественные права, приобретенные по указанным выше договорам, а АО "Косинское", в свою очередь, обязано вернуть ООО "Праксида" денежные средства, уплаченные по договорам NN 1, 2, 3 от 01.11.2017 г.

Определением от 07.10.2020 г. по делу N А40-53873/17 суд разъяснил определение от 02.08.2018 г. в части указания имущества, подлежащего возврату Обществом "Праксида" в конкурсную массу АО "Косинское", указав, что в том числе подлежит возврату: право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8, кадастровый номер 77:03:0010003:1726, общей площадью 411 434 кв. м., на основании договора аренды земельного участка NМ-03-041763 от 30.05.2013 г. и право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8, кадастровый номер 77:03:0010003:1897, общей площадью 26 240 кв. м., на основании договора аренды земельного участка NМ-03-041763 от 30.05.2013 г.

11 ноября 2020 года между ООО "Праксида" и АО "Косинское" подписаны акты приема-передачи N N 1-3, согласно которым ООО "Праксида" передало, а АО "Косинское" приняло имущество, являвшееся предметом договоров купли-продажи NN 1-3 от 01 ноября 2017 года между конкурсным управляющим АО "Косинское" и ООО "Праксида".

Суд округа отмечает следующее. Заявив требование о расторжении договоров аренды, Департамент, по сути, стремиться получить удовлетворение своих требований, игнорируя требования иных кредиторов должника (ООО "Праксида"). Данные требования Департамента направлены на безвозмездное изъятие актива из конкурсной массы должника, что в свою очередь может повлечь причинение вреда кредиторам должника.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

С учетом того, что права аренды на земельные участки включены в конкурсную массу должника, суды пришли к выводу о том, что действия Департамента по расторжению договоров аренды направлены на изъятие имущества из конкурсной массы, а, следовательно, на ущемление интересов кредиторов должника.

При этом наличие задолженности по арендной плате не являлось бы и препятствием для реализации данного имущества.

Судами учтено, что сохранение арендных правоотношений является необходимым и обеспечивает баланс между разнонаправленными интересами ООО "Праксида", его кредиторов, Департамента, а также АО "Косинское" и его кредиторов.

Кроме того, судами установлено, что на указанных земельных участках находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "Праксида" (п. 1.5 договоров аренды).

Действующими нормами гражданского и земельного законодательства предусмотрен принцип единства объекта недвижимого имущества и земельного участка, на котором такой объект расположен и необходим для его использования, даже тогда, когда эти объекты гражданских прав находятся в собственности разных лиц (пункт 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Таким образом, право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, и необходимым для его эксплуатации возникает у собственника здания, строения, сооружения в силу прямого указания закона.

Суды указали, что в настоящее время ООО "Праксида" на праве собственности принадлежат здания, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 77:03:0010003:1726, 77:03:0010003:1897.

Суд округа соглашается с выводом судов о том, что в случае расторжения договоров аренды и возвращения земельных участков арендодателю, указанные земельные участки не могут быть переданы иному лицу - не собственнику зданий, сооружений (ст. 271 ГК РФ, ст. 35, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Отказывая в удовлетворении заявления о расторжении договоров аренды, суды на основании представленных в материалы дела доказательств обоснованно исходили из устранения ООО "Праксида" допущенных нарушений условий договора аренды посредством внесения арендной платы за период с 28.07.2018 по 30.09.2021 и уплаты пени в общей сумме 351 793 398,23 руб.

При этом суды приняли во внимание, что заявленная Департаментом задолженность возникла в процедуре банкротства ООО "Праксида", в которой установлен особый порядок исполнения обязательств, в том числе по текущим платежам. Оплата задолженности произведена незамедлительно при поступлении денежных средств в конкурсную массу должника.

С учетом того, что на момент рассмотрения спора заявленных Департаментом нарушений не имелось, суды пришли к верному выводу о том, что основания для досрочного расторжения договоров аренды отсутствовали.

Отклоняя ссылку апеллянта на п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", апелляционный суд верно отметил, что указанный пункт не имеет решающего значения по делу, поскольку приведенные в нем разъяснения касаются права арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора после погашения долга, но не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

Как справедливо отметил суд апелляционной инстанции, положения п. 3 ст. 619 ГК РФ в данном случае неприменимы, поскольку за ООО "Праксида" зарегистрировано право собственности на здания и сооружения, расположенные на арендованных земельных участках, в случае расторжения договоров аренды и возвращения земельных участков арендодателю, указанные земельные участки, не могут быть переданы иному лицу - несобственнику зданий, сооружений, следовательно, ООО "Праксида" в силу императивного характера ст. 271 ГК РФ, ст. 35, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ сохранит право пользования этими земельными участками, преимущественное право их аренды.

Апелляционный суд принял во внимание, что в настоящее время ООО "Праксида" является собственником объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, эксплуатация и обслуживание которых возможны только на едином земельном участке, передача земельного участка (его части) другому арендатору невозможна, ввиду чего удовлетворение заявления не приведет к возврату объекта аренды арендодателю.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Судебная коллегия отмечает, что судами обосновано принято во внимание, что расторжение договоров аренды будет препятствовать надлежащему исполнению определения Арбитражного суда города от 02.08.2018 по делу N А40-53873/2017, нарушит законные интересы и приведет к причинению имущественного вреда ООО "Праксида", АО "Косинское" и их кредиторам.

Как верно отметил, суд апелляционной инстанции, надлежащим исполнением судебного акта от 02.08.2018 является восстановление имущественного положения АО "Косинское" и ООО "Праксида", существовавшего до проведения признанных недействительными торгов, достижение которого возможно лишь единственным способом: посредством передачи ООО "Праксида" и принятия АО "Косинское" имущества в том объеме и составе, в которое было предметом торгов, и возврата всей цены имущества.

В рассматриваемом случае, право аренды является неотделимым от зданий, сооружений, расторжение договора и исключение права аренды из конкурсной массы сделает невозможным не только удовлетворение требований, но и ведение процедуры банкротства в целом.

Возмещение ООО "Праксида" стоимости права аренды земельных участков в случае расторжения договоров аренды приведет к существенному сокращению конкурсной массы ООО "Праксида" и, как следствие, невозможности удовлетворения требований кредиторов, в том числе реестровых требований Департамента.

Суды обеих инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, обоснованно отказали в удовлетворении и заявления Департамента.

Доводы кассационной жалобы, повторяющие доводы апелляционной жалобы, подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, все доводы кассационной жалобы приводились при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции и им была дана надлежащая оценка.

Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены определения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, также не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 17 сентября 2021 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2021 года по делу N А40-171890/18 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.Я. Мысак

Судьи

Е.Л. Зенькова Ю.Е. Холодкова