Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2021 г. N 10АП-23830/21 по делу N А41-46277/2016

г. Москва

24 декабря 2021 г.

Дело N А41-46277/16

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П.,

судей Семикина Д.С., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания Бегларяном А.А.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ООО "УКС-ЖК" Потебенько Э.Н. - лично, по паспорту;

от конкурсного управляющего ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" - Булатова М.А., лично, по паспорту;

от ПАО "Национальный Банк "ТРАСТ" - Елистратова А.В., представитель по нотариально заверенной доверенности N 77 АГ 7047127 от 08.06.2021, зарегистрированной в реестре за N 77/287-н/77-2021-17-397;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ООО "УКС-ЖК" и ПАО "Национальный банк "ТРАСТ" на определение Арбитражного суда Московской области от 28 октября 2021 года по делу N А41-46277/16 по ходатайству кредитора ООО "УКС-ЖК" о разрешении разногласий с конкурсным управляющим ЗАО "ГК "Жилищный Капитал", связанных с распределением денежных средств от реализации предмета залога,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.09.2016 г. ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" (АО "АлеутСтрой") (ИНН 7726251021, ОГРН 1027700171674) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена Булатова М.А.

Кредитор ООО "УКС-ЖК" в лице конкурсного управляющего Потебенько Э.Н. обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу распределения денежных средств, полученных от реализации предмета залога.

Определением Арбитражного суда Московской области от 28 октября 2021 года в удовлетворении заявления кредитора ООО "УКС-ЖК" о разрешении разногласий с конкурсным управляющим ЗАО "ГК "Жилищный Капитал" отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "УКС-ЖК" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт - обязать конкурсного управляющего ЗАО "ГК "Жилищный капитал" Булатову М.А. перечислить залоговому кредитору ООО "УКС-ЖК" 100% средств, полученных от реализации имущества, а именно, 111 800 700 рублей.

ПАО Национальный банк "ТРАСТ" также подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и удовлетворить заявление ООО "УКС ЖК" о разрешении разногласий, признать подлежащим перечислению в пользу ООО "УКС-ЖК" 94 210 847,7 руб. от реализации 1-го лота предмета залога (Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1457 и 18 таунхаусов).

В суд апелляционной инстанции поступил отзыв от конкурсного управляющего ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" Булатовой М.А., в котором она просит отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 223, 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представители ПАО "Национальный Банк "ТРАСТ" и конкурсный управляющий ООО "УКС-ЖК" Потебенько Э.Н поддержали доводы апелляционных жалоб.

Конкурсный управляющий ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" Булатова М.А возражала против удовлетворения апелляционных жалоб, просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в реестр требований кредиторов ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" определением Арбитражного суда Московской области от 05.10.2019 г. включено требование ООО "УКС-ЖК" в четвертую очередь в сумме 573 380 110 руб. как обеспеченное залогом земельных участков с кадастровыми номерами 50:20:0070227:1454, 50:20:0070227:1457 и 50:20:0070227:3407.

Определением суда от 11.11.2020 г. утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" (АО "АлеутСтрой"), являющегося предметом залога ООО "УКС-ЖК", в редакции конкурсного управляющего от 29.09.2020 г.

В соответствии с данным Положением продажа имущества осуществляется тремя лотами:

- лот N 1 Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1457 и 18 таунхаусов (в т.ч. N5,7,11 - не залоговые) - в порядке конкурса,

- лот N 2 Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:3407 и 14 таунхаусов - в порядке аукциона,

- лот N 3 Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1454 доля в праве 19433/27859 и 17 таунхаусов - в порядке аукциона.

По итогам проведенных повторных торгов в составе лота N 1 (Код лота - РАД250468): земельный участок 50:20:0070227:1457 под первым кластером таунхаусов, Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Акуловская 2к площадь 5556 кв. м, объект незавершенного строительства (право собственности не зарегистрировано) 1 кластер таунхаусов в составе 18 таунхаусов степень готовности 75% организатором торгов - конкурсным управляющим ЗАО "ГК "Жилищный капитал" Булатовой Марией Анатольевной был составлен Протокол N РАД-250468 от 25.03.2021 г. (конкурс) о результатах проведения торгов по лоту N 1.

В соответствии с Протоколом торги признаны несостоявшимися, поскольку к участию был допущен единственный участник ООО "К-ТЕХ".

Цена приобретения имущества, предложенная единственным участником, составила 111 800 700 рублей.

С единственным участником ООО "К-ТЕХ" заключен договор купли-продажи по цене 111 800 700 руб., в том числе 93 951 215,48 руб. залоговое, 17 849 484,52 руб. не залоговое.

В соответствии с п. 3 статьи 201.9 Закона о банкротстве, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 настоящего Федерального закона.

Согласно п.1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.

Из зачисленных на этот счет средств:

1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций), а также требований Фонда, указанных в абзаце третьем подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона.

В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);

3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Поскольку залоговый кредитор ООО "УКС-ЖК" считает, что указанные денежные средства подлежат распределению в порядке правил о распределении выручки от реализации залогового имущества, а конкурсный управляющий должником считает, что указанные денежные средства составляют конкурсную массу должника, кредитор ООО "УКС-ЖК" обратился в суд с настоящим заявлением о разрешении разногласий.

По мнению кредитора ООО "УКС-ЖК", находящихся на расчетном счете денежных средств достаточно для погашения требований первой и второй очередей, поэтому ему как залоговому кредитору следует перечислить денежные средства в размере 100% от средств, вырученных от реализации имущества, а именно 111 800 700 руб.

Как указано в п. 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве, расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

Учитывая, что залоговое и не залоговое имущество реализовывалось совместно, из расходов на оценку, охрану и реализацию имущества подлежат исключению соответствующие расходы в отношении незалогового имущества.

Пропорция для определения доли расходов определена конкурсным управляющим, исходя из первоначальной (оценочной) стоимости залогового и незалогового имущества в соответствии с Положением о торгах.

Стоимость имущества: 124 223 000 руб. + 116 336 000 руб. + 108 423 837,43 руб. = 348 982 837,43 руб., в т.ч. незалоговое 19 832 760,58 руб. или 5,69 %.

Расходы, относящиеся только ко 2 и 3 кластеру (публикации ЕФРСБ, услуги ЭТП), полностью возложены на залогового кредитора.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ N 305-ЭС20-20287 от 08.04.2021 г. по делу N А40-48943/2015, при рассмотрении дел о порядке распределения денежных средств, вырученных от реализации залогового имущества должника, важно соблюсти баланс интересов лиц, участвующих в деле, и реализовать принцип соразмерного удовлетворения требований кредиторов при соблюдении прав залогового кредитора.

Верховный Суд обратил внимание на то, что расходы на уплату текущих налоговых обязательств (по земельному налогу и налогу на имущество) покрываются за счет выручки от реализации заложенного имущества до начала расчетов с залоговым кредитором.

Таким образом, в удерживаемых за счет средств от продажи залогового имущества расходах учтены расходы по земельному налогу.

Расходы по налогу на имущество отсутствуют, в связи с тем, что объекты незавершенного строительства налогом на имущество не облагаются.

Расходы, определенные в порядке п. 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве, приходящиеся на долю залогового кредитора, составляют: 6 992 445,01 руб. - 129 535,27 руб. = 6 862 909,74 руб.

Таким образом, сумма, подлежащая распределению в порядке п.1 статьи 201.14 Закона о банкротства составляет: 93 951 215,48 руб. - 6 862 909,74 руб. = 87 088 305,74 руб.

Залоговому кредитору ООО "УКС-ЖК" перечисление денежных средств в размере 60% * 87 088 305,74 = 52 252 983,44 руб. осуществлено платежным поручением N 6148 от 01.06.2021 г.

В обоснование своих доводов ООО "УКС-ЖК" ссылается на отчет конкурсного управляющего, согласно которому, по мнению ООО "УКС-ЖК", рыночная стоимость имущества составляет 4 006 815 259,15 руб., а также от взыскания задолженности получены средства в размере 49 119 551,88 руб.

Также ООО "УКС-ЖК" указывает на то, что согласно отчету конкурсного управляющего об использовании денежных средств должника остаток денежных средств на 11.02.2021 г. составляет 157 575 756,29 руб.

Доводы кредитора ООО "УКС-ЖК" о необходимости применения пункта 5 статьи 134 Закона о банкротстве не обоснованы, поскольку должник ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" является застройщиком и очередность удовлетворения требований в деле о банкротстве застройщика регламентируется иными положениями - статьей 201.9 Закона о банкротстве.

В соответствии с п.1 статьи 201.9 Закона о банкротстве, в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

- в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

- во вторую очередь - по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случаях, предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201.15-2-2 настоящего Федерального закона;

- в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

В реестр требований кредиторов ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" включены требования первой очереди в размере 434 000 руб. и требования второй очереди в размере 172 466 894,86 руб.

В настоящее время конкурсная масса должника не включает имущество стоимостью свыше 4 млрд. руб., поскольку большую часть активов составляла дебиторская задолженность, не реальная ко взысканию в связи с ликвидацией и банкротством дебиторов, в т.ч. дебиторская задолженность самого кредитора ООО "УКС-ЖК".

По состоянию на 12.06.2021 г. практически все имущество должника реализовано, в том числе права требования (дебиторская задолженность).

Остаток денежных средств на счетах должника составляет на 13.06.2021 г.:

- 40 316 319,51 руб. основной счет;

- 135 461 526,01 руб. - залоговый спецсчет, из которых 67 303 671,45 руб. - от продажи не залогового имущества (квартиры), 17 849 484,52 руб. - от продажи незалогового имущества (три таунхауса, входящих в лот N 1), 8 610 138 руб. - задаток за 2-й лот (2 кластер таунхаусов); - 1 890 000 руб. - счет для учета задатков при продаже не залогового имущества.

С учетом планируемых поступлений от продажи незалогового имущества 17 010 000 руб. и дебиторской задолженности (не более 2,5 млн. руб.), размер незалоговых денежных средств составит 106 553 155,97 руб.

Таким образом, денежных средств, которыми располагает ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" (106 553 155,97 руб.), будет недостаточно на погашения 1-й и 2-й очереди реестра.

Поэтому довод ООО "УКС-ЖК" о достаточности денежных средств на погашение 1-й и 2-й очереди реестра является ошибочным и несоответствующим доказательствам, представленным в материалы дела.

Поскольку денежных средств должника не достаточно для погашения данных требований, 10% от продажи предмета залога ООО "УКС-ЖК" конкурсным управляющим зарезервировано на погашение требований первой и второй очереди - 93 951 215,48*10% = 9 395 121,55 руб. (пп.3 п. п. 3 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Размер требований граждан-участников долевого строительства, подлежащих погашению в составе 3-й очереди реестра, составляет 29 353 078 руб. - основной долг и 11 475 441,29 руб. - санкции.

В этой связи 25% от продажи предмета залога подлежат направлению на погашение требований граждан-участников долевого строительства - 93 951 215,48 руб. *25% = 23 487 803,87 руб. (пп.2 п. п. 3 статьи 201.9 закона о банкротстве).

Доводы ООО "УКС-ЖК" о необходимости перечисления ему всей суммы, полученной при проведении торгов, подлежат отклонению, поскольку в состав реализуемого в составе лота N 1 имущества входило как залоговое, так и незалоговое имущество.

Иные расходы и удержания из суммы залогового кредитора произведены конкурсным управляющим имуществом должника в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления кредитора ООО "УКС-ЖК" о разрешении разногласий между конкурсным кредитором и конкурсным управляющим.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах конкурсного управляющего ООО "УКС-ЖК" и ПАО "Национальный банк "ТРАСТ", сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

ПАО Национальный банк "Траст" и ООО "УКС ЖК" полагают, что денежных средств должника достаточно для погашения требований 1-й и 2-й очереди, в связи с чем перечислению в адрес ООО "УКС ЖК" как залогового кредитора подлежит 90% (по мнению банка Траст) или 100% (по мнению ООО "УКС ЖК").

Однако из материалов дела следует, что у должника недостаточно средств для погашения первой и второй очереди.

Так, в пользу ООО "УКС-ЖК" были перечислены денежные средства в размере 52 252 983,44 рубля.

Списаны денежные средства в порядке инкассо по налоговым обязательствам (налог на имущество, земельный налог), относящиеся к 5-й очереди текущих платежей за 2019 г. - 61 951 257,69 рублей.

Списаны денежные средства в пользу ООО "Флоринг" в сумме 79 842 094,16 рублей по делу N А40-101215/18-10-546 от 28.07.2020 (текущие обязательства 5-й очереди 2016 г. - правопреемник ООО "Оптэнерго").

Завершены торги по реализации дебиторской задолженности. Вся дебиторская задолженность являлась не реальной ко взысканию и не была реализована на торгах.

Конкурсным управляющим 28.10.2021 г. опубликовано на ЕФРСБ сообщение N 7591639 с предложением кредиторам данной дебиторской задолженности в качестве отступного.

По состоянию на 11.12.2021 г. никто из кредиторов интереса к данной дебиторской задолженности не проявил.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2021 г. по делу N А40-136742/21-171-1062 взысканы с должника в пользу ООО "Флоринг" денежные средства, относящиеся к текущим обязательствам: проценты в размере 22 988 928,87 руб., пени в размере 73 031 434,98 руб., расходы по государственной пошлине в размере 200 000 руб..

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2021 г. данное решение изменено в части: неустойка уменьшена до суммы 66 573 778 руб. 47 коп.

Таким образом, общий долг составил 89 762 707,34 рубля. ООО "Флоринг" списано по исполнительному листу 32 923 811,36 рублей.

Текущая задолженность перед ООО "Флоринг" составляет 56 838 895,98 рублей.

Кроме того, должником произведен возврат задатков участникам торгов, которые ПАО Национальный банк "Траст" также необоснованно включает в конкурсную массу, а также - текущие расходы 1-4 очереди.

С учетом изложенного, по состоянию на 11.12.2021 г. на специальном счете должника имеются денежные средства в размере 228 697 768,01 рублей, в том числе 83 038 671,45 руб. - от продажи не залогового имущества, 145 659 096,56 руб. - от продажи предмета залога (с учетом средств, удержанных по лоту N 1 на погашение 1,2 очереди реестра и текущих расходов).

Кроме того, ожидается поступление средств от продажи предмета залога:

- третий кластер таунхаусов (залог в пользу ООО "УКС ЖК") - 48 201 000 руб. (торги состоялись, ожидается поступление средств от лица, имеющего преимущественное право покупки);

- ЦТП-9 (залог КБ РЭБ) - стоимость залогового и незалогового (земельный участок стоимостью около 4 млн.) имущества составляет 43 992 319,95 рублей (первые торги назначены на 18.01.2021 г), в т.ч. 35 351 680,00 руб. залоговое имущество, 8 640 639,95 руб. не залоговое имущество.

Реальная цена продажи не превысит по оценкам конкурсного управляющего 30 млн. рублей.

Таким образом, из "незалоговых" денежных средств после погашения долга перед ООО "Флоринг" останется 83 038 671,45 руб. - 56 838 895,98 руб. = 26 199 775,47 рублей.

От продажи предмета залога (1 кластер таунхаусов) удержано на погашение 1-й и 2-й очереди 10% (от залоговой части лота) - 9 395 121,55 руб.

От продажи оставшегося незалогового имущества возможно удержание на 1 и 2 очередь максимум (86 111 380 (2 кластер таунов) + 48 210 000 (3 кластер таунов) + 35 351 680,00 руб. (ЦТП-9) - 4 662 482,53 руб. (предварительные расходы на торги, охрану, налоги, публикации))*10% = 16 967 306 рублей.

Кроме того, максимальная сумма, которая может поступить от продажи не залогового имущества, составляет 8 640 639,95 рублей.

Итого на погашение требований 1 и 2 очереди должник будет располагать максимум "незалоговыми" средствами в размере 8 640 639,95 + 26 199 775,47 = 34 840 415,42 рубля (без учета текущих расходов на процедуру банкротства).

А также - "залоговыми" денежными средствами в размере 9 395 121,55 + 16 967 306 = 26 362 426,55 рублей.

Таким образом, даже с учетом полной реализации предмета залога и удержания 10% на расчеты с кредиторами 1-й и 2-й очереди максимальный размер денежных средств, который будет направлен на погашение 1-й и 2-й очереди, составит 61 202 842,97 рублей, что является недостаточным для погашения требований.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о недостаточности денежных средств должника на погашение требований первой и второй очереди и необходимости удержания денежных средств на погашение в размере 10% от продажи предмета залога.

Доводы ПАО Национальный банк "Траст" о том, что в отношении 1,2,3 кластера таунхаусов подлежат применению общие правила распределения денежных средств от продажи залога по ст. 138 Закона о банкротстве, также являются необоснованными.

Законодательством о банкротстве застройщиков предусмотрены специальные правила, касающиеся распределения денежных средств от продажи предмета залога, не зависящие от наличия или отсутствия требований участников строительства в отношении данного предмета залога.

Как указано в п. 3 статьи 201.9 закона о банкротстве, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 настоящего Федерального закона.

Таким образом, вопреки доводу ПАО Национальный банк "Траст", при распределении средств от продажи предмета залога при банкротстве застройщика применяются нормы п.1 статьи 201.14, а не нормы статьи 138 Закона о банкротстве.

Причем в пп.2 п.1 статьи 201.14 Закона о банкротстве прямо указано, что эти нормы действуют не зависимо от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка.

У ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" имеются не погашенные денежные требования физических лиц - участников строительства, включенные в реестр кредиторов в 3-ю очередь как денежные требования, в том числе:

29 353 078 (основной долг) и 11 475 441,29 (проценты), а всего 40 828 510,29 рублей.

В связи с чем 25% от продажи предмета залога подлежат направлению на погашение требований граждан-участников долевого строительства (93 951 215,48 х 25% = 23 487 803,87 руб.). (пп.2 п. п. 3 статьи 201.9 закона о банкротстве).

От продажи оставшегося незалогового имущества возможно удержание на третью очередь максимум (86 111 380 (2 кластер таунхаусов) + 48 210 000 (3 кластер таунхаусов) + 35 351 680,00 руб. (ЦТП-9) - 4 662 482,53 руб. (предварительные расходы на торги, охрану, налоги, публикации))*25% = 41 252 644,37 рублей.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о недостаточности иных денежных средств должника на погашение требований третьей очереди и необходимости удержания денежных средств на погашение в размере 25% от продажи предмета залога.

Следует отметить, что общий размер средств 25% от продажи предмета залога превысит размер требований 3-й очереди.

В связи с чем "излишек" будет направлен на погашение требований залоговых кредиторов ООО "УКС ЖК" и КБ РЭБ пропорционально сумме поступлений от продажи предмета залога.

Точную сумму будет возможно определить после поступления всех денежных средств от продажи предмета залога в конкурсную массу и распределения и удержания расходов.

Таким образом, удовлетворение разногласий в данной части является преждевременным.

Довод апелляционных жалоб ПАО Национальный банк "Траст" и ООО "УКС-ЖК" о том, что все таунхаусы 1-го кластера являются предметом залога ООО "УКС-ЖК" в полном объеме, также являются несостоятельными.

Согласно материалам дела, в реестр требований по передаче жилых помещений были включены требования следующих кредиторов в отношении таунхаусов 1-го кластера:

- таунхаус (квартира) N 5, площадь таунхауса 151,7 кв.м.; основание:

ДДУ 125-01/2012 от 05.07.2012 г., договор уступки 1КЛ/5Т от 13.03.2015 г. Семенова Любовь Петровна (определение суда от 02.12.2016 г. о включении в реестр, определение от 05.12.2017 г. о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства);

- таунхаус (квартира) N 7, общая площадь без учета летних помещений 146 кв.м. площадь летних помещений 14,5 кв.м. площадь таунхауса 160,5 кв.м.; основание: ДДУ 125-01/2012 от 05.07.2012 г., договор уступки 1КЛ/7Т от 30.12.2014 г. Пеункова Наталья Александровна (определение от 07.03.2017 г. о включении в реестр, определение от 10.05.2017 г. о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства);

- таунхаус (квартира) N 11, общая площадь без учета летних помещений 149,5 кв.м. площадь летних помещений 9,6 кв.м., площадь таунхауса 159,1 кв.м.; основание: ДДУ 125-01/2012 от 05.07.2012 г. Кононов Александр Владимирович (определение от 31.03.2017 г. о включении в реестр, определение от 31.03.2017 г. о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства).

В силу п.1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации": в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Таким образом, требования Пеунковой, Семеновой и Кононова являются обеспеченными залогом в силу прямого указания закона, вне зависимости от признания за ними статуса залоговых кредиторов в деле о банкротстве.

В тоже время, определением суда от 11.11.2020 г. по делу N А41-46277/16 были разрешены разногласия между конкурсным управляющим и ООО "УКС-ЖК" в отношении утверждения положения о порядке продажи имущества должника - трех кластеров таунхаусов и земельных участков.

Согласно данному Положению, начальная стоимость лота N 1 на первых торгах составляет: 124 223 000 рублей, в том числе:

- стоимость залогового имущества - 104 390 239 (Сто четыре миллиона триста девяносто тысяч двести тридцать девять) рублей 42 копеек.

- стоимость не залогового имущества в виде таунхаусов N 5,7,11 - 19 832 760 рублей 58 копеек.

Таким образом, вопреки доводам ПАО Национальный банк "Траст" в состав реализуемого в составе лота N 1 имущества входило как залоговое, так и не залоговое имущество.

Определение Арбитражного суда Московской области от 11.11.2020 г. по делу N А41-46277/16 никем, включая ПАО Национальный банк "Траст" и ООО "УКС-ЖК", не обжаловано.

Исключение трех таунхаусов из числа залогового имущества было обусловлено тем, что на покупателя данного лота возлагалась обязанность по передаче Пеунковой, Семеновой и Кононова указанных таунхаусов после завершения их строительства.

Следовательно, после передачи покупателю обязательств перед Пеунковой, Семеновой и Кононовым их требования подлежат исключению из реестра в связи с переходом обязательств к другому лицу.

С единственным участником ООО "К-ТЕХ" по итогам торгов заключен договор купли-продажи по цене 111 800 700 рублей, в том числе 93 951 215,48 рублей залоговое, 17 849 484,52 рублей не залоговое.

Результаты торгов и заключенный по их итогам договор также не оспорены ПАО Национальный банк "Траст" и ООО "УКС-ЖК" в установленном законом порядке.

Если бы к покупателю не перешли бы обязательства перед Пеунковой, Семеновой и Кононовым, то денежные средства от продажи данных таунхаусов должны были бы быть направлены на погашение их требований как залоговых кредиторов.

Таким образом, требование ПАО Национальный банк "Траст" и ООО "УКС-ЖК" о получении денежных средств от продажи таунхаусов, являющихся ранее предметом залога в пользу Пеунковой, Семеновой и Кононова в силу прямого указания закона, являются не обоснованными.

Заявитель апелляционной жалобы ПАО Национальный банк "Траст" утверждает при этом, что признание части объектов не залоговыми неправомерно нарушило бы права залогового кредитора и привело бы к изменению судебного акта, вступившего в законную силу.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что получение залоговым кредитором части средств, не относящихся к его предмету залога, нарушило бы права иных кредиторов должника, привело бы к возникновению на стороне ООО "УКС-ЖК" неосновательного обогащения, а также привело бы к изменению вступившего в законную силу судебного акта, которым было утверждено положение о торгах в отношении лота N 1, четко разграничивающее состав залогового и не залогового имущества.

Более того, в соответствии с п.1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как указывалось выше, три таунхауса из первого кластера не являлись предметом договора долевого участия с ООО "УКС-ЖК", следовательно у ООО "УКС-ЖК" в соответствии с положениями закона N 214-ФЗ, отсутствует залог в силу закона в отношении данного имущества.

Следовательно, часть земельного участка, относящегося к данным таунхаусам, также не является и не может являться предметом залога ООО "УКС-ЖК".

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что с учетом определения Арбитражного суда Московской области от 11.11.2020 г. по делу N А41-46277/16 о разрешении разногласий с ООО "УКС-ЖК" в отношении утверждения положения о торгах, в составе денежных средств, полученных от продажи лота N 1, имеются как залоговые так и не залоговые средства, которые не подлежат направлению на погашение требований залогового кредитора ООО "УКС-ЖК".

Кроме того, учитывая, что в настоящее время не завершены расчеты по лотам N 2 (2-й кластер таунхаусов) в связи с наличием спора между покупателями и по лоту N 3 (3-й кластер таунхаусов и доля в праве на земельный участок) в связи с необходимостью нотариального оформления сделки, окончательное распределение средств с учетом подлежащих удержанию расходов в настоящее время не возможно.

Также конкурсным управляющим удержаны из средств от продажи предмета залога средства на погашение требований 1, 2 и 3-й очереди (участников строительства) (п.1 статьи 201.14 Закона о банкротстве).

В случае, если иных средств должника будет достаточно на погашение данных требований, зарезервированные на специальном счете средства могут быть направлены в дальнейшем на погашение требований залогового кредитора.

Однако до завершения реализации всего оставшегося имущества ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал", в т.ч. ЦТП-9, являющегося предметом залога КБ РЭБ, а также завершения расчетов с кредиторами 1, 2 и 3 очереди, определить достаточность денежных средств не представляется возможным.

При таких обстоятельствах оснований для отмены определения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционные жалобы ООО "УКС-ЖК" и ПАО "Национальный банк "ТРАСТ" удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 28 октября 2021 года по делу N А41-46277/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

Д.С. Семикин В.А. Мурина