Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2022 г. N 09АП-76767/21 по делу N А40-171532/2019

г. Москва

13 января 2022 г.

Дело N А40-171532/19

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 января 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В.Юрковой,

судей Ю.Н.Федоровой и О.И.Шведко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.М.Козловой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Русские традиции" на определение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2021 г. по делу N А40-171532/19, вынесенное судьей Н.Л. Бубновой, о признании недействительным предварительный договор аренды нежилых помещений N 9-47/04/18 от 09.04.2018 г. в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) АО "Бусиновский МПК",

при участии в судебном заседании:

от к/у АО "Бусиновский МПК"- Трусова А.М. дов.от 05.08.2021

от ООО "Русские традиции"- Дроздова Т.А. дов.от 17.05.2021

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2019 возбуждено дело о банкротстве закрытого акционерного общества "Бусиновский многофункциональный перегрузочный комплекс" (далее - должник).

Решением суда от 09.07.2020 (объявлена резолютивная часть) должник признан банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Трусова Р.А.

Конкурсный управляющий 17.03.2021 обратился в суд с заявлением о признании недействительным предварительного договора аренды нежилых помещений от 09.04.2018 N 9-47/04/18, заключенного должником и обществом с ограниченной ответственностью "Русские Традиции", на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 20.10.2021 г. по делу N А40-171532/19 предварительный договор аренды нежилых помещений N 9-47/04/18 от 09.04.2018 признан недействительным.

ООО "Русские традиции" не согласилось с определением суда, обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.

От к/у АО "Бусиновский МПК" поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель ООО "Русские традиции" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил суд ее удовлетворить.

Представитель конкурсного управляющего АО "Бусиновский МПК" возражал против их удовлетворения, указывая на законность определения суда.

Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционным судом проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения по ней, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда.

Из материалов дела следует, что конкурсный управляющий обращаясь в суд с заявлением, указал, что ему в ходе проведения процедуры конкурсного производства стало известно о заключении должником (арендодателем) и обществом "Русские Традиции" (арендатором) 09.04.2018 предварительного договора аренды нежилых помещений N 9-47/04/18, предметом которого является заключение в будущем основного договора аренды (сроком на десять лет на условиях, предусмотренных предварительным договором) производственных помещений и помещений экспедиции, входящих в состав недостроенного логистического перегрузочного терминала.

Согласно пункту 4.1 договора N 9-47/04/18 до подписания основного договора арендодателем должны быть выполнены следующие отлагательные условия:

- создание объекта аренды до 01.08.2018,

- ввод объекта аренды в эксплуатацию до 26.11.2018,

- регистрация права собственности (или внесение соответствующих изменений) на объект аренды, без учета внутренней планировки, до 30.11.2018.

В обоснование предъявленного требования Трусова Р.А. указала, что должник не имел полномочий на заключение предварительного договора аренды нежилых помещений, поскольку собственником недостроенного логистического перегрузочного терминала следует признать общество "Бусиновский ЛПК".

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, должник является собственником четырех земельных участков (кадастровые номера 77:09:0002014:2054, 77:09:0002014:2056, 77:09:0002014:10 и 77:09:0002014:2319), расположенных на этих участках зданий и производственных построек.

Имущество обременено залогом в пользу ООО "БМПК-КАПИТАЛ", являющегося в рамках взаимоотношений с должником правопреемником Сбербанка.

04.09.2017 между должником (арендодателем) и ООО "Бусиновский ЛПК" (арендатором) заключен договор аренды указанных выше земельных участков для реконструкции арендатором принадлежащего арендодателю на праве собственности объекта недвижимости (главного производственного корпуса, кадастровый номер 77:09:0002014:1101) путем надстройки и пристройки площадей с осуществлением арендатором функций застройщика, получением разрешения на строительство (реконструкцию), дальнейшей эксплуатацией объекта реконструкции в качестве логистического перегрузочного терминала.

Согласно пунктам 2.3.1 и 2.3.2 договора аренды право собственности на существовавшие до заключения сделки объекты недвижимости сохраняется за арендодателем, а собственником имущества, созданного по результатам строительства (реконструкции), становится арендатор.

С целью строительства логистического перегрузочного терминала ООО "Бусиновский ЛПК" получено соответствующее разрешение от 18.12.2017 N 77-131000-016017/2017, привлечены заемные средства Сбербанка, заключен договор генерального подряда от 05.09.2017 N 05/09/17 с ООО "Техзаказстрой" и ООО "Геология. Информация. Обработка".

В ходе исполнения договора генерального подряда на принадлежащих должнику земельных участках возведен незавершенный строительством объект, который не был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Строительно-монтажные работы по возведению логистического перегрузочного терминала выполнены на 55 %, объект имеет прочную связь с землей, каркасную основу в монолитном железобетоне с перекрытиями кессонного типа.

В соответствии с приказом от 04.10.2019 N 4 и актом от 10.10.2019 N 1 (форма КС-17) строительство объекта приостановлено.

Технические характеристики незавершенного строительством объекта указаны в экспертном заключении от 25.07.2020 N 086В-А, составленном обществом с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательский и производственный центр "Строительно-технический контроль".

Фактическое наличие незавершенного строительством объекта подтверждается названными приказом N 4 и актом N 1, упомянутым экспертным заключением, пояснениями конкурсного управляющего Трусовой Р.А. от 27.07.2020, представленными в Девятый арбитражный апелляционный суд по делу N А40-239206/2017, а также постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.12.2020 по делу N А40-239206/2017, в котором указано, что на территории предприятия должника располагается незавершенный строительством объект, собственником которого должник не является, реконструкция этого объекта осуществлялась обществом "Бусиновский ЛПК" на основании полученной им разрешительной документации за счет средств, заимствованных у Сбербанка.

Обстоятельства, связанные с возведением логистического перегрузочного терминала, установлены в ходе разрешения разногласий относительно порядка, сроков и условий реализации имущества должника (определение суда от 30.09.2021).

В ходе рассмотрения названного обособленного спора судом установлено, что разногласия его участников относительно собственника незавершенного строительством объекта представляют собой спор о праве, который до настоящего времени не разрешен (право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано ни за должником, ни за обществом "Бусиновский ЛПК").

Учтя принцип единства правовой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, суд указал, что в Положении о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника необходимо отразить наличие на земельных участках недостроенного логистического перегрузочного терминала, обремененного имущественными правами ООО "Бусиновский ЛПК" на основании договора аренды земельных участков от 04.09.2017.

Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект не зарегистрировано ни за должником, ни за обществом "Бусиновский ЛПК", спор о праве не разрешен, учитывая, что логистический перегрузочный терминал возводился ООО "Бусиновский ЛПК" в его интересах с привлечением заемных средств Сбербанка и подрядных организаций, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что должник, заключив договор аренды земельных участков с ООО "Бусиновский ЛПК" для реконструкции главного производственного корпуса путем надстройки и пристройки площадей, и согласовав условие о том, что собственником имущества, созданного по результатам строительства, станет арендатор, не имел права передать это имущество в аренду ООО "Русские Традиции".

Суд первой инстанции полно и правильно установил фактические обстоятельства по делу и дал им надлежащую правовую оценку.

Определение суда законно и обоснованно. Оснований для его отмены нет.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 20.10.2021 г. по делу N А40-171532/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Русские традиции"- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Юркова

Судьи

Ю.Н. Федорова О.И. Шведко