Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2022 г. N 07АП-10857/21 по делу N А45-33765/2020

город Томск

20 января 2022 г.

Дело N А45-33765/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2022 года.

Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бородулиной И.И.

судей Зайцевой О.О.,

Кривошеиной С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лачиновой К.А. с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (07АП-10857/2021) на решение от 16.09.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-33765/2020 (судья Полякова В.А.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вектор" (ИНН: 5406531668 ОГРН: 1095406014879, г. Новосибирск) к мэрии города Новосибирска (ИНН: 5406285846, ОГРН: 1045402490100) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Вектор": Антонова М.В. по доверенности от 21.11.2021 (на 1 год).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным отказа мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия) в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Радищева, 36.

Решением от 16.09.2021 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Мэрия обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неправильное применение норм процессуального права (статей 71,170,198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ), просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на правомерность принятого ею решения, поскольку земельный участок испрашивался в площади большей, необходимого для эксплуатации объекта (31 554 кв.м, при необходимой площади 26 014, 2 кв.м), пропуск срока исковой давности на обращение в суд.

Общество возражает против удовлетворения апелляционной жалобы согласно отзыву.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Мэрия, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ), не обеспечила явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Мэрии.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя общества, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции, ООО "Вектор" является собственником нежилого здания (гостиницы) с кадастровым номером 54:35:032065:179, расположенного по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, улица Радищева, дом 36 (номер и дата государственной регистрации права: 54:35:032065-179-54/001/2018-1 от 06.02.2018).

Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв.м был предоставлен ООО "Вектор" в аренду на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 06.05.2013 N 111397р в целях строительства объекта "здание гостиницы".

Мэрией выдано обществу разрешение на строительство гостиницы от 19.12.2016 N 54-RU5454303000-273-2016, 26.12.2017 - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

По договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 21.11.2018 N 124849 земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м предоставлен обществу в аренду для эксплуатации здания гостиницы.

Являясь собственником указанного выше здания, ООО "Вектор" обратилось в Мэрию с заявлением о реализации исключительного права приобретения в собственность земельного участка, на котором расположено здание, на основании части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Мэрией отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 (письмо от 06.03.2020 N 31/19/02714, письмо от 17.09.2020 N 31/19/12680).

Отказ мотивирован превышением площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего обществу на праве собственности.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств суд пришёл к выводу о том, что оспариваемый ООО "Вектор" отказ Мэрии в предоставлении арендатору, являющемуся собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке, земельного участка дан без учёта функционального назначения объекта недвижимого имущества, без учёта потребности в земельном участке испрашиваемой площадью, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на нём, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населённого пункта, Правил землепользования и застройки города Новосибирска, и противоречит поведению арендодателя, ранее предоставившего земельной участок именно этой площади для строительства и эксплуатации такого объекта (здания гостиницы).

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается по существу с судебным актом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9 часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36 часть 1). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36 часть 3 Конституции Российской Федерации).

Таким законом, регламентирующим, в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, является Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

По правилам подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений.

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.

Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта земельного участка публичной собственности без торгов, уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретённых объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, от 15.09.2016 N 305-КГ16-11133, от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409.

По смыслу пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трёх экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Исходя из правового регулирования спорных правоотношений и фактически установленных по делу обстоятельств, по результатам исследования представленных в материалы дела доказательств и оценки доводов сторон, с учётом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии у ООО "Вектор" права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 испрашиваемой площадью 31 554 кв. м и незаконности в этой связи отказа мэрии города Новосибирска.

В соответствии с выданным обществу градостроительным планом от 26.08.2016 N RU543030007021 определено место допустимого размещения объекта, земельный участок отнесён к территориальной зоне Р-2 (зона озеленения); среди условно разрешённых видов использования участка указаны физкультурно-спортивные, оздоровительные объекты, в том числе спортивные комплексы, залы, катки, бассейны, фитнес-центры, гостиницы; максимальный процент застройки в границах земельного участка 20 %, минимальный процент застройки в границах земельного участка не установлен.

19.12.2016 обществу выдано разрешение на строительство N 54-RU54303000-273-2016, которым предусмотрено строительство здания гостиницы площадью 540, 6 кв. м, 1-2 этажа, площадь застройки 483, 1 кв. метров. После завершения строительства обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2017 N 54-RU54303000-232-2017, общая площадь объекта составила 635, 5 кв. м, этажность - 1-2 этажа.

06.02.2018 обществом зарегистрировано право собственности на нежилое здание (здание гостиницы) с кадастровым номером 54:35:032065:179 площадью 635, 5 кв. м, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Радищева, 36, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

Фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 соответствует установленному виду разрешённого использования.

Согласно заключению кадастрового инженера Шаталова И.В. от 03.02.2021 размещение объектов, образующих сложную вещь, в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 в соответствии с проектной документацией осуществлено таким образом, что исключает раздел земельного участка без нарушения требований статьи 11.9 ЗК РФ, а именно: любое образование земельного участка, соответствующего требованиям действующего градостроительного регламента и соответствующего установленному им предельному (минимальному) размеру, приведёт к нарушению эксплуатационной целостности элементов благоустройства территории, составляющих единый объект недвижимого имущества в формате сложной вещи, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 является неделимым.

В соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью "Сибирская инвестиционная архитектурно-строительная компания" (далее - ООО "СИАСК" от 02.02.2021 N 01-14-46 согласно схеме планировочной организации земельного участка, схеме генплана, пояснительной записке к проектной документации в состав гостиницы по улице Радищева в Заельцовском районе города Новосибирска входят здание гостиницы, открытая автостоянка, физкультурно-оздоровительный комплекс в составе здания проката спортивного инвентаря (некапитального), стартовой площадки с велосипедной и беговой дорожками, трассы для катания на роликах и лыжах, тропы "Здоровье" для скандинавской ходьбы, площадки для занятия физкультурой, площадки для игры в бадминтон, площадки под каток, площадка для игр детей, площадка для отдыха с беседкой и мангалом, площадка для размещения ТБО. Гостиница образует функциональное единство и связанность составляющих её элементов: здания, элементов благоустройства территории, естественного озеленения. Состав данных элементов соответствует требованиям нормативных документов, устанавливающих требования к проектированию многофункциональных зданий (в частности, гостиниц).

Наличие в границах земельного участка гостиницы транзитных коммуникаций (газопровод, водоводы), а также согласованные трассы объектов инженерно-технического обеспечения, составляющих инженерное оборудование гостиницы, существенно ограничивают пространство для размещения объектов капитального строительства, оставляя пригодным только центральную часть земельного участка, где и было выполнено проектирование основных объектов, составляющих комплекс многофункционального объекта - предприятия гостиничного обслуживания.

В рамках дела проведена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению от 15.07.2021 N 21-12 в целях соблюдения действующих на территории города Новосибирска градостроительных норм застройка не должна превышать 20 % от общей площади всего участка, а оставшиеся 80 % должны являться зоной озеленения. Фактическая площадь застройки составила 4 335, 7 кв. м (13, 7 %), площадь озеленения - 27 218, 3 кв. м (86, 3 %).

Если полученную площадь застройки принять за предельный максимальный процент застройки в 20 %, при этом эксперт отмечает, что сюда включены как уже существующие объекты, так и планируемые изменениями проектных решений от 2020 года к размещению как сезонные, тогда необходимая для озеленения площадь в 80 % будет составлять 21 678, 5 кв. метров. Следовательно, для соблюдения баланса территории минимальная площадь участка должна быть 26 014, 2 кв. метров.

Согласно выводам экспертного заключения нарушений требований земельного и градостроительного законодательства при размещении на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м объекта недвижимого имущества "здание гостиницы" не выявлено.

Таким образом, необходимая площадь для размещения на участке проектируемых объектов согласно проектной документации, подготовленной для строительства здания гостиницы, включая необходимые элементы благоустройства и иные объекты, обеспечивающие функционирование комплекса гостиницы, согласно заключению эксперта не может быть меньше 26 014, 2 кв. м, то есть площадь существующего земельного участка находится в пределах установленных нормативов в части предельных максимальных/минимальных размеров земельных участков.

Действительно, как указывает Мэрия, в заключении эксперта содержится вывод о том, что в соответствии с правилами землепользования и застройки г. Новосибирска возможно образование земельного участка площадью не менее установленной минимально необходимой. Однако далее содержится вывод о том, что вопрос об образовании участка в конкретных границах, в которых возможно установление на местности, в предмет экспертизы не входит и требует изучение не только спорного участка, но и смежных земельных участков.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает следующие обстоятельства: согласно заключению кадастрового инженера Шаталова И.В. от 03.02.2021 размещение объектов, образующих сложную вещь, в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 в соответствии с проектной документацией осуществлено таким образом, что исключает раздел земельного участка без нарушения требований статьи 11.9 ЗК РФ, а именно: любое образование земельного участка, соответствующего требованиям действующего градостроительного регламента и соответствующего установленному им предельному (минимальному) размеру, приведёт к нарушению эксплуатационной целостности элементов благоустройства территории, составляющих единый объект недвижимого имущества в формате сложной вещи, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 является неделимым.

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств суд пришёл к выводу о том, что оспариваемый отказ мМэрии в предоставлении земельного участка дан без учёта функционального назначения объекта недвижимого имущества, без учёта потребности в земельном участке испрашиваемой площадью, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на нём, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населённого пункта, Правил землепользования и застройки города Новосибирска, и противоречит поведению арендодателя, ранее предоставившего земельной участок именно этой площади для строительства и эксплуатации такого объекта (здания гостиницы).

Принимая во внимание фактические обстоятельства и отсутствие иных предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, право заявителя может быть восстановлено посредством обязания мэрии города Новосибирска направить в адрес ООО "Вектор" для подписания договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48.

Рассматривая довод Мэрии о пропуске обществом срока на обращение в арбитражный суд, суд первой инстанции исходил из того, что, оба письма Мэрии от 06.03.2020 N 31/19/02714, от 17.09.2020 N 31/19/12680 направлены на отказ ООО "ВЕКТОР" в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, то есть между сторонами имеется спор, который должен быть разрешён судом по существу. Формальный подход при осуществлении правосудия недопустим.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

В отношении письма от 06.03.2020 N 31/19/02714 в материалы дела обществом предоставлены доказательства того, что отказ официально получен только 07.09.2020. Доказательства поступления первоначального отказа в адрес общества в материалы дела не предоставлены, как и надлежащие доказательства направления. Общество обратилось в суд с настоящим заявлением 07.12.2020. Таким образом, срок на обращение в суд с заявлением не пропущен.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.09.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-33765/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

И.И. Бородулина

Судьи

О.О. Зайцева С.В. Кривошеина