Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2022 г. N 14АП-11381/21 по делу N А44-2385/2021

г. Вологда

26 января 2022 г.

Дело N А44-2385/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 26 января 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Колтаковой Н.А. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Спецтехкомплект" Шкред А.В. по доверенности от 10.09.2021,,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации Старорусского муниципального района, общества с ограниченной ответственностью "Спецтехкомплект" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 29 октября 2021 года по делу N А44-2385/2021,

УСТАНОВИЛ:

прокуратура Новгородской области (адрес: 173001, Великий Новгород, улица Новолучанская, дом 11; ИНН 5321046221, ОГРН 1025300815440; далее - прокуратура) в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования - Старорусский муниципальный район в лице администрации Старорусского муниципального района (адрес: 175202, Новгородская область, Старорусский район, город Старая Русса, набережная Советская, дом 1; ИНН 5322000727, ОГРН 1025301187570; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к администрации и обществу с ограниченной ответственностью "Спецтехкомплект" (адрес: 199106, Санкт-Петербург, проспект Большой в.о., дом 84, литер А, помещение 19-Н, офис 503; ИНН 7811127120, ОГРН 1027806058774; далее - общество) о признании недействительным договора от 13.05.2020 N 1547 купли-продажи земельного участка площадью 4498 кв. м с кадастровым номером 53:17:0150703:34, расположенного в Медниковском сельском поселении Старорусского района Новгородского района, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации и обществом, а также применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции - возврата денежных средств администрации и земельного участка обществом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, открытое акционерное общество "Газпром газораспределение Великий Новгород".

Решением суда от 29.10.2021 по настоящему делу заявленные требования удовлетворены.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных прокуратурой требований. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Указывает, что истец не представил суду достаточно достоверных доказательств, подтверждающих то, что оспариваемый договор нарушает права и законные интересы тех или иных лиц. Напротив, в материалах дела представлено достаточно доказательств того, что спорный земельный участок и возведенное на нем здание входит в состав единого недвижимого комплекса, используемого обществом, находится во взаимосвязи с объектами, находящимися на смежных земельных участках, которые используются обществом.

Общество также не согласилось с решением суда и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что сформированный изначально и переданный в собственность обществу земельный участок общей площадью 4 498 кв. м являлся соразмерным для эксплуатации расположенного на нем производственного здания. Истец не представил суду доказательств обратного, не сослался на норму права запрещающую продажу спорного земельного участка без торгов и на норму права, которая предусматривала обязанность предоставления земельного участка в собственность заявителю с расположенным на нем зданием с определением критериев соразмерности земельного участка.

Представитель общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, а также в жалобе администрации.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу общества также поддержала доводы, в ней изложенные.

Прокуратура в отзыве на апелляционные жалобы просила решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционных жалоб администрации и обществу отказать.

Остальные лиц, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено без их участия в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, обществу на праве собственности принадлежит административно-бытовой корпус, площадью 108 кв.м., расположенный на территории промзоны Медниково Медниковского сельского поселения Старорусского муниципального района.

Обществом 26.03.2021 подано заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в аренде у общества.

Администрацией 07.04.2020 принято постановление N 560 о предоставлении обществу земельного участка площадью 4498 кв. м с кадастровым номером 53:17:0150703:34.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации (продавец) и общество (покупатель) 13.05.2020 заключили договор купли-продажи земельного участка (купчая) N 1547 (далее - договор), по условиям которого покупатель приобрел в собственность земельный участок площадью 4498 кв. м с кадастровым номером 53:17:0150703:34, расположенный в Медниковском сельском поселении Старорусского района муниципального района, за плату в размере 126 123 руб. 92 коп.

Платежным поручением от 13.05.2020 покупатель перечислил продавцу 126 123 руб. 92 коп.

Право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 53:17:0150703:34 зарегистрировано 03.06.2020.

Считая, что площадь земельного участка несоразмерна площади административно-бытового корпуса, для эксплуатации которого обществом реализовано право выкупа земельного участка, прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные прокуратурой требования, правомерно руководствовался следующим.

Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В пункте 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 16402/10).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, расположенных на нем, означает, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, только занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О (далее - Определение N 935-О) в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35).

При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

По ходатайству общества судом по делу назначено проведение судебной экспертизы, перед экспертом поставлен вопрос об определении площади земельного участка с кадастровым номером 53:17:0150703:34, необходимой для эксплуатации (функционального использования) административно - бытового корпуса с кадастровым номером 53:17:0150703:282, площадью 108 кв. м, расположенного на данном земельном участке.

Согласно экспертному заключению от 10.09.2021 N 248/03-21 площадь земельного участка достаточная и необходимая для эксплуатации здания административно-бытового корпуса составляет 4498+/- 117 кв. м (т. 5, л. 3-41).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд вправе по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, назначить экспертизу. При этом в силу положений статьи 71 АПК РФ результаты экспертизы являются одним из доказательств по делу и подлежат оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

В судебном заседании суда первой инстанции эксперты пояснили, что при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации административно-бытового корпуса, они исходили из положений статьи 11.9 ЗК РФ, предусматривающей избежание изломанности земельного участка, оставление неиспользованных земель; красных линий; вида разрешенного использования "Деловое управление"; наличия опасного производственного объекта.

Суд первой инстанции, оценив с учетом положений статьи 71 АПК РФ экспертное заключение и пояснения экспертов наряду с иными доказательствами, представленными в материалы дела, пришел к верному заключению о том, что из его содержания невозможно установить, по каким основаниям эксперты пришли к вышеуказанному выводу.

Так, в заключение экспертизы сделан вывод о том, что земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости не являются самостоятельными объектами недвижимости, а являются частью производственного комплекса общества и вспомогательными элементами производственной зоны, состоящей из нескольких земельных участков с кадастровыми номерами 53:17:0150703:18, 53:17:0150703:33, 53:17:0150703:34, 53:17:0150703:35, 53:17:0150703:36.

Однако, данный вывод сделан без исследования и описания в заключении документов, на основании которых эксперты пришли к такому выводу.

Между тем, из материалов дела следует, что обществу принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 5549 кв. м с кадастровым номером 53:17:0150703:33 (т. 2, л. 75-80), который выкуплен последним под зданием гаража площадью 172,1 кв. м и сделка по купли-продажи которого оспаривается в Арбитражном суде Новгородской области в деле N А44-2386/2021.

Кроме того, у общества на праве аренды находятся земельный участок с кадастровым номером 53:17:0150703:18 площадью 19688 кв. м и расположенные на нем котельная, подъездной путь и склад негорючих материалов, принадлежащие физическому лицу (т. 2, л. 99-108).

Принадлежность земельных участков с кадастровыми номерами 53:17:0150703:35, 53:17:0150703:36 ни в экспертном заключении, ни материалами дела не установлена.

Вывод экспертов о том, что здание административно-бытового корпуса является частью производственного комплекса и вспомогательными элементами производственной зоны, также не мотивирован в заключении экспертизы.

План-схема производственно-технической базы общества (далее - план-схема, т. 2, л. 17) свидетельствует о расположении уже построенных и планируемых объектов на трех земельных участках с кадастровыми номерами 53:17:0150703:33, 53:17:0150703:34, 53:17:0150703:18.

Между тем, документами, представленными в материалы дела подтверждается, что обществу принадлежат на праве собственности здания административно-бытового корпуса (108 кв. м) и гаража (172,1 кв. м), на праве аренды - котельной (269 кв. м), склада негорючих материалов (984 кв. м), железнодорожных путей и подъездных путей, расположенных соответственно на земельных участках с кадастровыми номерами 53:17:0150703:34, 53:17:0150703:33 и 53:17:0150703:18.

Доказательств принадлежности обществу иных объектов недвижимости, указанных на плане - схеме как существующих зданий, в материалы дела не представлено.

Как верно указано судом, то, что инвестиционный проект "Строительство завода по производству и сервисному обслуживанию мостовых и козловых кранов. Обслуживание специализированной техники (ООО "Спецтехкомплект")" со сроком реализации 2012-2018 годы включен в План создания инвестиционных объектов и объектов инфраструктуры в Новгородской области на 2017 и плановый период 2018-2020 годов, утвержденный приказом Департамента экономического развития Новгородской области от 28.08.2017 N 72 (т. 1, л. 90-92), не может являться доказательством существования производственной базы общества, не подтверждает вхождение в состав производственного комплекса построенного административно-бытового корпуса, а также не предоставляет обществу право выкупа земельного участка, площадь которого в 40 раз превышает площадь объекта недвижимости, под которым реализуется право выкупа земли.

Более того, право на выкуп земельного участка под объектом недвижимости предполагает формирование такого земельного участка, который необходим для эксплуатации именно объекта недвижимости и не предполагает дополнительное выделение земельного участка для эксплуатации возведенных временных объектов (пожарного водоема и бытовки).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно не принял в качестве доказательства по делу спорное заключение экспертизы.

Судом первой инстанции также правомерно отклонены доводы о нахождении на земельном участке охранных зон газовых сетей, поскольку нахождение на земельном участке охранных зон газораспределительных сетей, включающих и сами сети газопотребления, создает ограниченные условия использования земельного участка, на котором они расположены, и не является основанием для выкупа земельного участка под газораспределительными сетями и увеличения площади выкупаемого земельного участка, что сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, судом установлено и подтверждается материалами дела, что первоначально земельный участок предоставлен в аренду для строительства офисного здания, что следует из договора аренды от 09.09.2013 N 352, заключенного администрацией с обществом (т. 1, л. 30-31). Однако, аренда земельного участка площадью 4498 кв. м для указанных целей сама по себе не является условием выкупа земельного участка в таких же границах и той же площадью.

Судом первой инстанции также правомерно отклонены доводы ответчиков относительно установленных в Правилах землепользования и застройки Медниковского сельского поселения Старорусского муниципального района Новгородской области, утвержденных решением Думы Старорусского муниципального района от 05.04.2018 N 351, минимальной (100 кв. м) и максимальной (100 000 кв. м) площади земельного участка, предоставляемого в территориальной зоне "Деловое управление" (пункт 4.1) и нахождение выкупленного земельного участка в указанных пределах, по основаниям, изложенным в оспариваемом решении, с которыми апелляционная инстанция согласна.

Также судом правомерно учтено, что характер деятельности общества и использование им административно-бытового корпуса не предоставляет ему исключительных прав на расширение выкупаемого земельного участка. Доказательств невозможности разделения земельного участка в материалах дела не имеется, как и доказательств объективной необходимости использования всей площади спорного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта, а равно, как и доказательств, подтверждающих, что после завершения строительства объекта недвижимости земельный участок формировался для его эксплуатации.

При этом само по себе намерение использовать земельный участок для организации производственного комплекса не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, значительно превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в том числе, и при реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов.

С учетом вышеизложенного апелляционная инстанция поддерживает вывод суда о том, что спорный земельный участок несоразмерен площади, необходимой для функционального использования расположенного на нем объекта недвижимости (административно-бытового корпуса). Следовательно, с учетом положений статей 166, 167, 168 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования, признав недействительным спорный договор с применением последствия недействительности сделки в виде двойной реституции.

Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, содержащиеся в жалобах доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 29 октября 2021 года по делу N А44-2385/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации Старорусского муниципального района, общества с ограниченной ответственностью "Спецтехкомплект" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Н.А. Колтакова Н.В. Чередина