Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2022 г. N 15АП-24399/21 по делу N А53-22486/2021

город Ростов-на-Дону

26 января 2022 г.

дело N А53-22486/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Курипко В.А.,

при участии:

от истца: представитель Кудряшёв Е.В. по доверенности от 21.04.2021,

от ответчика: представитель Чепурных А.А. по доверенности от 03.12.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Куцего Павла Николаевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2021 по делу N А53-22486/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Индустрия" (ОГРН 1156196056972 ИНН 6141048687)

к индивидуальному предпринимателю Куцему Павлу Николаевичу (ОГРНИП 313618128900042 ИНН 614100633712)

о расторжении договора купли-продажи земельных участков, восстановлению прав на земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Индустрия" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Куцему П.Н. (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора N 1 купли-продажи земельных участков с оплатой в рассрочку от 01.11.2019 в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора; признании прекращенным права собственности ответчика на земельные участки с кадастровыми номерами 61:46:0010601:4950, 61:46:0010601:4949, 61:46:0010601:4947, 61:46:0010601:4946, 61:46:0010601:4945, 61:46:0010601:3997 и признании за истцом права собственности на указанные земельные участки (согласно исковым требованиям, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 18.11.2021 исковые требования удовлетворены, распределены расходы по государственной пошлине.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит доводы, аналогичные доводам отзыва на исковое заявление.

По мнению предпринимателя, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска, поскольку на момент обращения в суд с иском и рассмотрения спора по существу срок окончательного платежа по договору не наступил (пунктом 3.4 договора установлен до 01 ноября 2024 года. Кроме того, указывает на то, что просрочка в оплате задолженности дает право требования оплаты долга и взыскание штрафных санкций в установленном законом и договором порядке. Также ответчик ссылается на то, что расторжение договора причинит имущественный вред ответчику, поскольку ответчик осуществил неотделимые улучшения земельных участок.

В представленном в материалы дела отзыве истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.11.2019 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0010601:4950, 61:46:0010601:4949, 61:46:0010601:4947, 61:46:0010601:4946, 61:46:0010601:4945, 61:46:0010601:3997. (л.д. 46-50).

Общая стоимость проданных земельных участок определена сторонами в сумме 50 000 000 рублей (пункт 1.3). Покупатель взял на себя обязательство уплатить цену договора в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 3 договора (пункт 2.3.1).

Право собственности покупателя на приобретенные им земельные участки было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке.

Разделом 3 договора был предусмотрен следующий порядок оплаты.

Денежными средствами на сумму 750 000 рублей в срок до 10 апреля 2020 года (ежемесячными платежами по 125 000 рублей начиная с 10 ноября 2019 года). Данные денежные средства были оплачены покупателем на момент предъявления иска в суд, что не оспаривается участвующими в деле лицами.

Оплата в размере 49 250 000 рублей осуществляется предоставлением недвижимого имущества, эквивалентного стоимости, указанной в настоящем пункте, а именно предоставлением квартир, путем заключения между Продавцом и Застройщиком договоров купли-продажи. При этом оплату по указанному договору производит Покупатель (пункт 3.2.2).

Оплата денежных средств, указанных в пункте 3.2.2, производится в срок не позднее 01 ноября 2024 года, при этом Покупатель осуществляет расчеты с Продавцом по частям следующим образом:

- в срок до 01.11.2020 передать квартиры на общую стоимость не менее 10 000 000 рублей, при этом уведомление о готовности передачи первой квартиры должно быть осуществлено не позднее 01 апреля 2020 года;

- в срок до 01.11.2021 передать квартиры на общую стоимость не менее 10 000 000 рублей;

- в срок до 01.11.2022 передать квартиры на общую стоимость не менее 10 000 000 рублей;

- в срок до 01.11.2023 передать квартиры на общую стоимость не менее 10 000 000 рублей;

- в срок до 01.11.2024 передать квартиры на общую стоимость не менее 10 000 000 рублей.

Таким образом, Покупатель обязуется ежегодно осуществлять передачу квартир на сумму эквивалентную 10 000 000 рублей (пункт 3.4).

Покупатель вправе предлагать на выбор квартиры застройщиков на территории г. Батайска Ростовской области и г. Ростова-на-Дону, с которым у Покупателя заключен договор на поставку бетона (пункт 3.5).

Также пунктом 3.6 договора было предусмотрено, что в случае, если покупатель не произведет расчеты с продавцом до 01 ноября 2024 года срок оплаты пролонгируется на один календарный год, с возложением на покупателя обязанности дополнительно оплатить 2 400 000 рублей. Данное правило применяется до 01.10.2029.

Пунктом 8.2 договора установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной стороны в порядке и основаниях, предусмотренных законом.

Как правильно установлено из материалов дела, на момент рассмотрения спора ответчик произвел оплату по договору в размере 750 000 рублей, предусмотренных пунктом 3.2.1 договора; иных оплат по договору от покупателя в пользу истца произведено не было.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу положений пункта 1 статьи 485 и пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения указанного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) указано, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества, на основании положений статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В силу статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит). В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488).

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Оплата приобретенных земельных участков была согласована сторонами в рассрочку, на условиях определенных пунктом 3.2.2 договора, при этом из буквального содержания данного пункта следует, что покупатель должен осуществлять оплату земельных участков пятью платежами на сумму не менее 10 000 000 рублей (в эквиваленте квартир) - до 01.11.2020, далее до 01.11.2021, далее до 01.11.2022, далее до 01.11.2023, далее до 01.11.2024.

Таким образом, на момент рассмотрения спора покупатель должен был внести в пользу продавца два платежа на общую сумму не менее 20 000 000 рублей (в эквиваленте квартир).

Данное обязательство продавец не исполнил, что им не оспаривается.

В пропорции от общей цены договора размер не оплаченной части составляет 40,6% процентов, а сумма оплаченной части земельных участок составляет 1,5% (от общей суммы договор) и 3,75% от суммы, подлежащей внесению по состоянию на 01 ноября 2021 года.

Неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.09.2015 N 307-ЭС15-7069 по делу N А56-46486/2014, определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2013 N ВАС-8666/13, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11 и от 13.01.2011 N ВАС-17785/10).

При этом суд первой инстанции правильно установил, что ответчиком не представлено доказательств наличия реальных правоотношений с застройщиками, в рамках которых должна была осуществляться передача квартир истцу, равно как и доказательств наличия инициативы со стороны ответчика на оплату иным образом.

Положения пункта 3.6 договора не отменяют обязанности покупателя вносить плату за приобретенные участки согласно пункту 3.2.2, а предусматривают дополнительные финансовые санкции для обязанной стороны. Положения данного пункта договора не могут нивелировать право продавца на расторжение договора, установленное законом.

Временное затруднительное финансовое положение предпринимателя не может влиять на обусловленные спорным договором обязательства по своевременной оплате приобретенного имущества.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что представленные ответчиком ранее заключенные с ответчиком договоры аренды земельных участков не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку арендные правоотношения сторон были прекращены заключением договора купли-продажи, в рамках которых покупатель взял на себя новые обязательства по оплате стоимости земельных участков. Также не имеют правового значения представленные ответчиком документы в подтверждение несения затрат на содержание и производство улучшений земельных участков, поскольку они не подтверждают оплаты товара.

Длительность использования земельных участков и заинтересованность ответчика во владении участками не являются критериями для отказа в удовлетворении требований истца, данные факторы в большей степени должны мотивировать покупателя на осуществление оплаты товара в установленные сроки и размеры.

С учетом изложенного суд пришел к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора и возложении обязанности на покупателя вернуть продавцу земельные участки.

Согласно абзацу 5 пункта 65 постановления N 10/22 судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу положений пункта 52 постановления N 10/22, решения по делам об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2021 по делу N А53-22486/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова