Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2022 г. N 10АП-26544/21 по делу N А41-55131/2021

г. Москва

26 января 2022 г.

Дело N А41-55131/21

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Молозиновой Д.О.,

при участии в заседании:

от КУИ Администрации Наро-Фоминского г.о. - представитель не явился, извещен;

от ИП Дюевой Наталии Александровны - представитель Кузнецов Н.Е. по доверенности от 19.11.2020 г. N 50 Аб 5465543, паспорт, диплом;

от Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещен.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2021 года по делу N А41-55131/21, по иску комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области к ИП Дюевой Н. А. об обязании, взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дюевой Наталье Александровне (далее - ИП Дюева Н.А., ответчик) о понуждении индивидуального предпринимателя Дюевой Наталии Александровны к заключению с комитетом по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 50:26:0100302:4511 (помещения 16,17) общей площадью 39,8 кв. м и нежилого помещения с кадастровым номером 50:26:0100302:4512 (помещение 1) площадью 10,9 кв. м.), расположенных в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 50:26:0100302:609 общей площадью 343,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, ул. Ленина, д. 11, на условиях договора аренды, направленного индивидуальному предпринимателю Дюевой Наталии Александровне для подписания 25.05.2021; взыскании в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа неосновательного обогащения за пользование нежилыми помещениями с кадастровыми номерами 50:26:0100302:4511, 50:26:0100302:4512 за период с 15.06.2016 по 31.05.2021 в размере 710 916, 92 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, том 2, л.д. 15-16).

Определением Арбитражного суда Московской области от 04 августа 2021 года по делу N А41-55131/21 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области (том 1, л.д. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2021 года по делу N А41-55131/21 в удовлетворении заявленных требований отказано (том 2, л.д.158-160).

Не согласившись с указанным судебным актом комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения обжалуемого акта.

Как следует из материалов дела, комитет в соответствии с Положением о комитете, утвержденным решением Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа от 14.11.2017 N 6/7, является функциональным исполнительно-распорядительным органом администрации Наро-Фоминского городского округа в области имущественных отношений. Комитет обеспечивает реализацию полномочий администрации городского округа по решению вопросов местного значения в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Наро-Фоминского городского округа, совершает сделки по поводу муниципального имущества и земельных участков, представляет в судах имущественные интересы муниципального образования. Кроме того, в соответствии с ежегодно издаваемыми решениями Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа о бюджете Наро-Фоминского городского округа на соответствующие годы Комитет исполняет функции главного администратора неналоговых доходов, поступающих в бюджет Наро-Фоминского городского округа в виде арендной платы за муниципальные нежилые помещения.

На основании постановления администрации Наро-Фоминского муниципального района от 25.05.2011 N 973, между комитетом и индивидуальным предпринимателем Обручниковым Александром Васильевичем заключен договор аренды от 25.05.2011 N 1158 нежилого помещения площадью 71,80 кв. м, расположенного по адресу: г. Наро-Фоминск, ул. Ленина, д. 11 (далее - муниципальное нежилое помещение) (том 1, л.д. 39-42).

На основании распоряжения комитета от 12.08.2016 N 109-р действие договора аренды нежилого помещения от 25.05.2011 N 1158, по мнению истца, прекращено с 15.06.2016 в связи со смертью ИП Обручникова А.В.

Арбитражным судом Московской области на основании вступивших в законную силу судебных актов (от 22.08.2017 по делу N А41-31041/17 и от 11.12.2020 по делу N А41-36586/20) установлено, что за индивидуальным предпринимателем Дюевой Наталией Александровной, как за наследником ИП Обручникова А.В., сохраняется право аренды муниципального нежилого помещения, при этом проведения торгов на право аренды муниципального нежилого помещения не требуется.

Муниципальное нежилое помещение, предоставленное ИП Обручникову А.В. по договору аренды от 25.05.2011 N 1158, находящееся у ИП Дюевой Н.А. в фактическом пользовании, по утверждению истца, поставлено на кадастровый учет 01.08.2016.

В результате проведения кадастровых работ, объект аренды по прекращенному договору аренды от 25.05.2011 N 1158 в настоящее время индивидуально определен и представляет собой нежилое помещение с кадастровым номером 50:26:0100302:4511 (помещение 16, 17) общей площадью 39,8 кв. м и нежилое помещение с кадастровым номером 50:26:0100302:4512 (помещение 1) площадью 10,9 кв. м. (далее - нежилые помещения).

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.08.2017 по делу N А41 -31041/17, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда 17.10.2017, и решением Арбитражного суда Московской области от 11.12.2020 по делу N А41-36586/20, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда 01.04.2021, установлено, по утверждению истца, что нежилые помещения находятся в пользовании ответчика ИП Дюевой Н.А. с даты смерти ИП Обручникова А.В. с 15.06.2016 и по настоящее время (том 1, л.д. 48-73).

При этом пользование нежилыми помещениями осуществляется ИП Дюевой Н.А., по мнению истца, безосновательно ввиду прекращения действия договора аренды от 25.05.2011 N 1158, не заключения между ИП Дюевой Н.А. и Комитетом соглашений (договоров), устанавливающих право ответчика на пользование нежилыми помещениями, не предоставления ИП Дюевой Н.А. в Комитет свидетельства о праве на наследство по закону права аренды нежилых помещений по договору аренды от 25.05.2011 N 1158.

В случае, если бы ответчиком, ИП Дюевой Н.А., приняты надлежащие меры по оформлению права аренды на нежилые помещения, по утверждению истца, то размер арендной платы с 16.06.2016 за данные нежилые помещения был бы определен в размере рыночной стоимости с учетом коэффициента-дефлятора в порядке п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в ред. от 05.10.2015) и п.5.5 и п. 5.7.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения за пользование ИП Дюевой Н. А. нежилыми помещениями с кадастровым номером 50:26:0100302:4511 (помещение 16, 17) общей площадью 39,8 кв. м и с кадастровым номером 50:26:0100302:4512 площадью 10,9 кв. м за период с 15.06.2016 по 31.05.2021, согласно отчету об оценке объекта недвижимости от 05.04.2021 N 231/11 за 2016-2020 годы и отчету об оценке объекта недвижимости от 05.04.2021 N 231/12 за 2021 год, с учетом внесенных Дюевой Н.А. платежей, по расчету истца составила 887 166,92 руб.

Учитывая изменение характеристик используемого ИП Дюевой Н.А. объекта недвижимости и необходимость приведения порядка определения размера арендной платы в соответствие с требованиями действующего законодательства, комитет 25.05.2021, по утверждению истца, направил в адрес ответчика Дюевой Н.А. проект договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 50:26:0100302:4511 (помещение 16, 17) общей площадью 39,8 кв. м и нежилого помещения с кадастровым номером 50:26:0100302:4512 (помещение 1) площадью 10,9 кв.м, расположенных в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 50:26:0100302:609 общей площадью 343,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, ул. Ленина, д. 11, помещение N 1., а также требование (от 20.05.2021 N 3844) об оплате неосновательного обогащение за пользование данными нежилыми помещениями.

В ответ на требование комитета от 20.05.2021 N 3844 от ИП Дюевой Н.А., по утверждению истца, поступили обращения от 15.06.2021, от 21.06.2021 N 153-0ЮГ-2703/2021 о несогласии с требованиями Комитета о заключении договора аренды нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:26:0100302:4511, 50:26:0100302:4512 и оплате неосновательного обогащения за пользование данными жилыми помещениями.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции по делам N А41-31041/17, N А41-36586/20, заключение договора аренды в 2011 году в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении органов местного самоуправления, не требовало проведения конкурсов или аукционов. Соответствующая норма введена Федеральным законом N 401-ФЗ от 06.12.2011 "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Право собственности на спорное имущество зарегистрировано за муниципальным образованием "Наро-Фоминский район" и находилось в оперативном управлении Комитета по управлению имущество, входящего в структуру органов местного самоуправления Наро-Фоминского района.

Поэтому суд пришел к выводу о том, что в спорной ситуации договор с индивидуальным предпринимателем Обручниковым А.В. считался возобновленным по правилам ст. 621 ГК РФ с учетом данных высшей судебной инстанцией разъяснений и действовавших на момент заключения в 2011 году договора аренды норм закона.

Распоряжение о прекращении действия договора издано истцом в связи со смертью предпринимателя по истечении года со дня окончания срока действия договора, что также свидетельствует о возобновлении действия договора по истечении его срока.

Вместе с тем, издавая распоряжение о прекращении действия договора аренды в связи со смертью арендатора и, в конечном итоге, предъявляя в суд требование к правопреемнику об освобождении занимаемого помещения, истец не учел положения п. 2 ст. 617 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.

Договором аренды изъятий из установленного правила не предусмотрено, равно как и истцом не представлено доказательств того, что заключение договора аренды с индивидуальным предпринимателем Обручниковым А.В. обусловлено его личными качествами.

Право аренды по общему правилу не относится к личным неимущественным правам гражданина, в связи с чем по общему правилу ст. 1112 ГК РФ входит в состав наследства.

Таким образом, судами установлено, что договор аренды от 25.05.2011 N 1158 считается действующим и продленным на неопределенный срок на тех же условиях согласно ст. 621 ГК РФ.

Доказательств того, что спорный договор расторгнут или признан недействительным в судебном порядке, в материалах дела не имеется.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Иск о понуждении к заключению договора имеет в своем основании отсутствие воли обязанной стороны на заключение договора, что доказывается либо наличием немотивированного отказа от акцепта, либо отсутствием факта направления протокола разногласий в установленный срок (абз. 7 п. 39 Правил 422).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.

Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 31.01.2012 N 11657/11, при обращении с иском о понуждении заключить договор, в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: наличие обязанности заключить договор и факт уклонения ответчика от заключения договора.

Истцом подтверждено, что нежилые помещения с кадастровым номером 50:26:0100302:4511 (помещения 16,17) общей площадью 39,8 кв. м и с кадастровым номером 50:26:0100302:4512 (помещение 1) площадью 10,9 кв. м.), расположенные в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 50:26:0100302:609 общей площадью 343,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, ул. Ленина, д. 11, являлись объектом аренды по договору от 25.05.2011 N 1158 и изменили характеристики в результате проведения кадастровых работ.

Как указано выше и установлено судом, договор аренды от 25.05.2011 N 1158 является действующим.

Согласно пункту 6.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по взаимному соглашению. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Уточнение характеристик арендованного имущества, изменение размера арендной платы в действующий договор аренды вносятся путем заключения дополнительного соглашения.

Дополнительного соглашения к договору сторонами не подписано, вопрос внесения изменений в спорный договор аренды в отношении размера, порядка внесения арендной платы и уточнения объекта аренды истцом не поднимался в связи с позицией истца о том, что договор от 25.05.2011 N 1158 является прекращенным, по этой же причине истцом отклонялись обращения ответчика о внесении изменений в договор в части наименования арендатора и срока действия договора, что следует из писем от 28.06.2021 N 153-01ТГ-2703/2021, от 14.07.2021 N 153-01ТГ- 505КУИ, разногласия относительно внесения изменений в спорный договор между сторонами в судебном порядке не урегулированы.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011).

Поэтому понуждение участника гражданского оборота к заключению нового договора аренды на новых условиях противоречит принципам гражданского законодательства.

Таким образом, поскольку договор аренды от 25.05.2011 N 1158 в отношении спорных объектов недвижимости является действующим, и у ответчика отсутствует обязанность по заключению договора в отношении указанных объектов, так как основной договор уже заключен, оснований для понуждения индивидуального предпринимателя Дюевой Наталии Александровны к заключению с Комитетом по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 50:26:0100302:4511 (помещения 16,17) общей площадью 39,8 кв. м и нежилого помещения с кадастровым номером 50:26:0100302:4512 (помещение 1) площадью 10,9 кв. м.), расположенных в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 50:26:0100302:609 общей площадью 343,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, ул. Ленина, д. 11, на условиях договора аренды, направленного индивидуальному предпринимателю Дюевой Наталии Александровне для подписания 25.05.2021, у суда не имеется.

Учитывая то, что пользование нежилыми помещениями с кадастровым номером 50:26:0100302:4511 (помещения 16,17) общей площадью 39,8 кв. м и с кадастровым номером 50:26:0100302:4512 (помещение 1) площадью 10,9 кв. м.) не является фактическим пользованием недвижимым имуществом, а осуществляется на основании действующего договора аренды от 25.05.2011 N 1158, изменения в указанный договор сторонами не внесены, договор действует на установленных сторонами условиях (ст. 621 ГК РФ), у истца отсутствуют так же основания для расчета арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости величины арендной платы.

Представленными ответчиком в материалы дела платежными поручениями подтверждается факт внесения ИП Дюевой Н. А. арендных платежей за спорный период исходя из условий договора в полном объеме.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что обязательства по договору аренды прекращены со смертью арендатора, отклоняется судебной коллегией.

Статьей 1112 ГК РФ установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Фактически при принятии наследства ИП Дюева Н.А. стала правопреемником ИП Обручникова А.В. по всем правам, долгам и требованиям, связанным с предпринимательской деятельностью наследодателя, в том числе по договору аренды.

Перечень оснований прекращения обязательств приведен в главе 26 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Согласно статье 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Из содержания договора аренды не следует, что его заключение обусловлено личными качествами арендатора. Права и обязанности арендатора, возникшие из договора аренды не являются неразрывно связанными с личностью Обручникова А.В., подлежат наследственному правопреемству и могут быть приняты и исполнены наследниками умершего.

Таким образом, после смерти гражданина его права и обязанности по договору аренды земельного участка в силу статей 617, 1112 ГК РФ перешли к наследникам.

При таких обстоятельствах после смерти Обручникова А.В. имущественные права по договору аренды в порядке универсального правопреемства перешли его наследникам. Наличие у Обручникова А.В. статуса индивидуального предпринимателя правового значения в рассматриваемом случае не имеет.

Ссылка комитета на издание распоряжения от 12.08.2016 N 109-р о прекращении действия договора аренды от 25.05.2011 N 1158, несостоятельна.

Положения главы 34 ГК РФ не указывают на отказ арендатора от права аренды в качестве основания расторжения договора аренды. При этом в силу положений главы 29 указанного Кодекса договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон по решению суда с соблюдением установленной данной главой процедуры.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2021 года по делу N А41-55131/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Л.Н. Иванова Н.С. Юдина