Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2022 г. N 01АП-9276/21 по делу N А39-5608/2021

г. Владимир

27 января 2022 г.

Дело N А39-5608/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2022.

Полный текст постановления изготовлен 27.01.2022.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Назаровой Н.А.,

судей Насоновой Н.А., Тарасовой Т.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вареник Г.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корпорация Развития Республики Мордовия" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 01.11.2021 по делу N А39-5608/2021, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Корпорация Развития Республики Мордовия" (ИНН 1326225731, ОГРН 1131326003005) к обществу с ограниченной ответственностью "МАПО-ТРАНС" (ИНН 1328903647, ОГРН 1051328013252) об устранении недостатков асфальтового покрытия

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем размещения информации на сайте арбитражного суда,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Корпорация Развития Республики Мордовия" (далее - ООО "Корпорация Развития Республики Мордовия", истец, кредитор) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МАПО-ТРАНС" (далее - ООО "МАПО-ТРАНС", ответчик, должник) об устранении за свой счет недостатков асфальтового покрытия площадки по адресу: г.Саранск, ул.1-ая Промышленная, д.3, а именно: полностью удалить выполненное асфальтовое покрытие площадки и выполнить заново устройство асфальтового покрытия в строгом соответствии с требованиями нормативных документов.

Исковые требования заявлены на основании статей 309, 310, 450, 469, 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ремондис-Логистик" (далее - ООО "Ремондис-Логистик").

Решением от 01.11.2021 Арбитражный суд Республики Мордовия отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Корпорация Развития Республики Мордовия" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Оспаривая судебный акт, заявитель указывает, что при заключении сделки истец был введен ответчиком в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимого имущества, возможности круглогодичного его использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков; полагаясь на добросовестность ответчика, принял объекты в собственность с наличием обременения в виде аренды; полагал, что все условия ответчиком для надлежащего использования арендатором объекта аренды в соответствии с целями, прописанными в договоре аренды, исполнены.

Утверждает, что суд не указал достаточных оснований для отказа в иске, ссылаясь на соответствие качества предмета отступного договору, которое было известно истцу на момент подписания соглашения.

Стороны и третье лицо участие полномочных представителей в судебном заседании не обеспечили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды недвижимого имущества от 12.11.2019 N 51, заключенного между ООО "МАПО-ТРАНС" (арендодатель) и ООО "РЕМОНДИС Саранск" (арендатор), административно-бытовое здание, здание механической мастерской на 25 автомашин, часть здания материального склада (лит.Б), земельный участок по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.1-я Промышленная, д.3 переданы во временное владение и пользование ООО "РЕМОНДИС Саранск".

Согласно пункту 1.5 договора аренды арендуемое имущество должно соответствовать требованиям к объекту аренды (приложение N 3 к договору), а именно:

* на территории существующей базы должно быть обеспечено наличие подъездных путей, устройство асфальтового покрытия при въезде в ворота, в здание и отмостка тротуара от калитки к главному входу офисного здания, а также на всей территории базы и парковок в соответствии с действующими нормативами. Асфальтобетонное покрытие должно быть рассчитано и выдерживать проезд и стоянку грузовых автомобилей с расчетной, максимальной нагрузкой 40 т;

* минимальный гарантийный срок для верхнего и нижнего слоя асфальтобетонного покрытия рекомендуется принимать не менее 5 лет;

* асфальтобетонное покрытие должно быть выполнено с продольными и поперечными уклонами для отвода осадков согласно действующим нормативам.

Кроме того, дорожное (асфальтовое) покрытие парковочной площади территории арендуемого административно-бытового здания должно отвечать требованиям, предъявляемыми СНиП 2.05.02-85 "Автомобильные дороги" (утв. постановлением Госстроя СССР от 17.12.1985 N 233), а также требованиям ГОСТ 9128-2013 "Смеси асфальтобетонные, полимерасфальтобетонные, асфальтобетон, полимерасфальтобетон для автомобильных дорог и аэродромов. Технические условия".

В соответствии с дополнительным соглашением от 05.12.2019 N 1 к договору аренды арендодатель обязался в срок до 30.04.2020 произвести замену асфальтобетонного покрытия перед главным входом в административно-бытовое здание.

10.02.2020 между ООО "Корпорация Развития Республики Мордовия" (кредитор) и ООО "МАПО-ТРАНС" (должник) заключено соглашение об отступном, в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны пришли к соглашению о прекращении денежного обязательств должника по договору займа от 10.08.2007 N 2-ДП/К в сумме 66 511 800 руб., правопреемником заемщика по которому является должник на основании соглашения о переводе долга по договорам займа от 06.02.2020, в связи с предоставлением должником отступного в размере и на условиях в соответствии с настоящим соглашением.

В пункте 2.1 договора стороны подтвердили, что по состоянию на дату заключения настоящего соглашения денежное обязательство должника перед кредитором по договору займа по основному долгу составляет 66 511 800 руб., в том числе по: договору займа от 10.08.2007 N 2-ДП/К - 66 511 800 руб.

В счет погашения задолженности должника перед кредитором, основываясь на взаиморасчетах между сторонами, должник обязался передать кредитору в собственность в качестве отступного следующее имущество (предмет отступного):

- административно-бытовое здание площадью 552,5 кв.м, адрес (местоположение): Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул.1-ая Промышленная, д. 3. Имущество принадлежит должнику на праве собственности, свидетельство о регистрации от 26.07.2010 13ГА451234, кадастровый номер 13:23:1008032:56;

- здание автогаража на 14 автомашин площадью 1765,1 кв.м, адрес (местоположение): Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул. 1-ая Промышленная, д. 3. Имущество принадлежит должнику на праве собственности, свидетельство о регистрации от 26.07.2010 13ГА451233, кадастровый номер 13:23:1008032:195;

- здание механической мастерской на 25 автомашин площадью 1467,8 кв.м, адрес (местоположение): Республика Мордовия, г. Саранск, Пролетарский район, ул. 1-ая Промышленная, д. 3. Имущество принадлежит должнику на праве собственности, свидетельство о регистрации от 26.07.2010 13ГА451232, кадастровый номер 13:23:1008011:200;

- здание материального склада площадью 443,1 кв.м, адрес (местоположение): Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул. 1-ая Промышленная, д. 3. Имущество принадлежит должнику на праве собственности, свидетельство о регистрации от 09.10.2012 13ГА684756, кадастровый номер 13:23:1008032:59;

- здание склада ГСМ площадью 30,2 кв.м, адрес '(местоположение): Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул. 1-ая Промышленная, д.3. Имущество принадлежит должнику на праве собственности, свидетельство о регистрации от 09.10.2012 13 ГА 684756, кадастровый номер: 13:23:1008032:61;

- здание склада ГСМ (далее по тексту - "Имущество"), площадью 34,6 кв.м., адрес (местоположение): Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул. 1-ая Промышленная, д.3. Имущество принадлежит Должнику на праве собственности. Свидетельство о регистрации от 08.10.2012 13 ГА 684715. Кадастровый номер: 13:23:1008032:58;

- земельный участок, категория земель: земли населенны пунктов, разрешенное использование для размещения промышленных объектов, площадью 14289 кв.м, адрес (местоположение): Республика Мордовия, г.Саранск, ул. 1-ая Промышленная, д.3. Имущество принадлежит должнику на праве собственности, свидетельство о регистрации от 26.07.2010 13 ГА 451231, кадастровый номер: 13:23:1008032:1.

В пункте 2.3 соглашения стороны указали, что на момент его заключения кредитором осмотрен предмет отступного, кредитору известно состояние предмета отступного.

Размер отступного составляет 66 511 800 руб. и рассчитывается следующим образом: административно-бытовое здание - 14 207 400 руб., здание автогаража на 14 а/машин - 12 438 400 руб., здание механической мастерской на 25 а/машин - 20 900 300 руб., здание материального склада - 4 859 500 руб., здание склада ГСМ площадью 30,2 кв.м - 380 000 руб., здание склада ГСМ площадью 34,6 кв.м - 50 900 руб., земельный участок - 1 321 300 руб.

Стороны пришли к согласию, что с даты передачи предмета отступного по акту приема-передачи обязательства должника перед кредитором по договорам займа прекращаются в объеме, равном размеру отступного, указанному в пункте 2.4 настоящего соглашения (пункт 2.5 договора).

20.02.2020 произведена государственная регистрация права собственности истца на предмет отступного, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

26.02.2020 по акту приема-передачи ООО "МАПО-ТРАНС" передало, а ООО "Корпорация Развития Республики Мордовия" приняло в собственность недвижимое имущество, являющееся предметом отступного.

28.02.2020 в связи заключением ООО "МАПО-ТРАНС" и ООО "Корпорация Развития Республики Мордовия" соглашения об отступном от 10.02.2020 и переходом 20.02.2020 права собственности на объекты недвижимости между ООО "МАПО-ТРАНС" (сторона-1), ООО "Корпорация Развития Республики Мордовия" (сторона-2), ООО "РЕМОНДИС Саранск" (арендатор) заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 12.11.2019 N 51 и дополнительному соглашению от 05.12.2019 N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 12.11.2019 N 51.

30.04.2020 между ООО "Корпорация Развития Республики Мордовия" (арендодатель), ООО "РЕМОНДИС Саранск" (арендатор) и ООО "Ремондис-Логистик" (новый арендатор) заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым арендатор с согласия арендодателя уступает, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды недвижимого имущества от 12.11.2019 N 51 и дополнительному соглашению от 05.12.2019 N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 12.111.2019 N 51.

ООО "МАПО-ТРАНС" (предыдущий арендодатель) взятые на себя обязательства устранить недостатки асфальтобетонного покрытия перед главным входом в административно-бытовое здание не были исполнены.

28.07.2020 ООО "Ремондис-Логистик" при участии представителя ООО "Корпорация Развития Республики Мордовия" составлен акт об обнаружении недостатков арендованного имущества, согласно которому арендатором в процессе эксплуатации выявлены недостатки переданного в аренду имущества:

- выкрашивание и растрескивание асфальтобетонного покрытия на площади парковочной зоны автотранспортных средств суммарной площадью более 100 кв.м;

* разрушение со смещением асфальтобетонного покрытия на площади парковочной зоны автотранспортных средств размером более 70 кв.м;

* повреждение асфальтобетонного покрытия, вызванное прорастанием сквозь покрытие растительности (локально).

Претензией от 04.08.2020 N КР-4-исх. истец уведомил ответчика об обнаруженных недостатках, просил в тридцатидневный срок с момента получения претензии приступить к устранению недостатков и завершить их устранение в максимально короткий разумный срок.

Ответчик требования истца не исполнил.

По заказу ООО "Корпорация Развития Республики Мордовия" ФГБОУ ВО "МГУ им. Н.П. Огарёва" Центр некоммерческих судебных строительно-технических экспертиз проведено исследование, по результатам которого представлен акт от 12.10.2020 N 93/01-20, согласно которому:

- установленные дефекты (недостатки) в асфальтобетонном покрытии площадки по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. 1-я Промышленная, д.3 не соответствуют требованиям ГОСТ Р 50597-2017 "Дороги автомобильные и улицы. Требования к эксплуатационному состоянию, допустимому по условиям обеспечения безопасности дорожного движения. Методы контроля (с Поправками)" пункт 5.2.4 СП 34.13330.2012 Автомобильные дороги п.8.33, СП 78.13330.2012 "Автомобильные дороги" приложение А, таблица А1;

* выявленные недостатки (дефекты) асфальтобетонного покрытия по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. 1-я Промышленная, д.3 являются следствием эксплуатационного воздействия на конструкцию дорожной одежды с асфальтобетонным покрытием толщиной 4,0 см - 10,0 см, не рассчитанную под существующую нагрузку грузового транспорта, равную 40 т (130 кН на одну ось);

* оценка водоотводных устройств не производилась в связи их отсутствием на территории площадки по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. 1-я Промышленная, д.3;

- какие-либо строительно-монтажные работы по изменению существующего рельефа местности не установлены, в связи с этим параметры поперечного профиля площадки по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. 1-я Промышленная, д.3 не исследовались;

* определить износ асфальтобетонного покрытия площадки не предоставляется возможным;

* стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения повреждений в асфальтобетонном покрытии площадки, по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. 1-я Промышленная, д.3 составляет 6 843 895 руб. с учетом НДС 20%.

ООО "Корпорация Развития Республики Мордовия", ссылаясь на акт экспертного исследования, считая, что при заключении сделки истец был введен ответчиком в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимого имущества, возможности круглогодичного его использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков, обратилось в суд с иском.

Суд первой инстанции, принимая во внимание индивидуально-определенный предмет сделки об отступном, качество которого соответствует договору и было известно истцу на момент подписания соглашения, отказал в удовлетворении исковых требований руководствуясь статьями 387, 406, 460, 461, 469, 475, 549, 557, 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 406 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В абзаце 2 пункта 6 постановления от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что в случае, если в принятом кредитором отступном будут обнаружены скрытые недостатки, то он вправе воспользоваться средствами защиты, предусмотренными правилами о соответствующем этому предоставлению договоре, если иное не вытекает из существа обязательства или предмета предоставления. Например, если в качестве отступного по возмездному договору было предоставлено имущество ненадлежащего качества, кредитор может воспользоваться средствами защиты, указанными в статье 475 ГК РФ, или иными средствами защиты в зависимости от допущенного нарушения (например, статьи 460, 461 ГК РФ), если иное не вытекает из существа отношений по передаче отступного.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества регулируются статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (пункты 1, 4 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом отступного по договору от 10.02.2020 являлось указанное выше недвижимое имущество, которое ООО "Корпорация развития Республики Мордовия" было осмотрено при заключении сделки, кредитору было известно состояние отступного, на что прямо указано в соглашении (пункт 2.3 договора), в акте приема-передачи недвижимости истец также подтвердил, что им осмотрено имущество, ему известно состояние передаваемого имущества, в связи с чем он не имеет претензий по поводу технического состояния передаваемого имущества, претензий к ООО "МАПО -ТРАНС" по качеству передаваемого земельного участка кредитор не имеет.

Поскольку по договору об отступном была осуществлена передача земельного участка, суд первой инстанции дал оценку данного имущества на предмет его соответствия предъявляемым требованиям.

В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Сведения о характеристиках земельного участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в процедуре государственного кадастрового учета, что следует из положений частей 2 и 7 статьи 1, части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2, пунктом 3 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2016 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых отнесено описание местоположения объекта недвижимости, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате уточнения местоположения границ земельных участков.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 Закона N 218-ФЗ).

Таким образом, ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:1, отвечающий тем характеристикам, которые предусмотрены ЕГРН.

Каких-либо требований к предмету сделки, в том числе относительно асфальтового покрытия, сторонами не устанавливалось.

Статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В силу статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с арендатором.

Новый собственник объекта недвижимости принимает на себя права и обязанности арендодателя, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между арендатором и новым собственником объекта.

На момент государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, обремененные арендой, а также с учетом подписания соглашения о перемене лиц в обязательстве, истцу были известны обязанности и сроки в части замены асфальтового покрытия.

Объектом оценки согласно отчету от 14.01.2020 N 97/12-19 являлись 6 зданий и один земельный участок, в отношении которых оценщиком запрашивались данные об их балансовой стоимости. В разделе "расчет рыночной стоимости земельного участка" каких-либо упоминаний об асфальтовом покрытии не имеется, рыночная стоимость определена с использованием оценщиком цены предложений к продаже аналогичных объектов.

При изложенных обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении требований об устранении за свой счет недостатков асфальтового покрытия площадки.

Апелляционная инстанция считает решение суда законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены.

Выводы суда являются верными, сделаны на основании анализа фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, установленных судом при полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем не могут являться основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Корпорация Развития Республики Мордовия" не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 01.11.2021 по делу N А39-5608/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корпорация Развития Республики Мордовия" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.А. Назарова

Судьи

Н.А. Насонова Т.И. Тарасова