Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2022 г. N 14АП-10104/21 по делу N А05-2731/2021

г. Вологда

27 января 2022 г.

Дело N А05-2731/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 января 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Колтаковой Н.А. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Даниловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дан Групп" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 сентября 2021 года по делу N А05-2731/2021,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Хачатрян Нора Алексеевна (адрес: Москва; ИНН 290225789588; ОГРНИП 318290100062123; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дан Групп" (адрес: 164520, Архангельская область, город Северодвинск, улица Пионерская, дом 6а, офис 2; ИНН 2902078094 ОГРН 1142932000617; далее - Общество) о расторжении договоров аренды от 27.03.2014 N 8, 9 и возложении на ответчика обязанности в течение 7 календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу освободить арендуемые помещения и передать их по акту приема-передачи истцу; указать в решении, что оно является основанием для погашения регистрационных записей о праве аренды Общества от 31.10.2019 N 29:28:102041:15-29/011/2019-8 и от 31.10.2019 N 29:28:102041:15-29/011/2019-9 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Каграманян Айк Славикович.

Решением суда от 22.09.2021 иск удовлетворен.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Истец намеренно вынуждает ответчика подписать заведомо невыгодные дополнительные условия. Суд не учел данные Рестата о среднерыночной стоимости аренды за кв.мв городе Северодвинске на период 2019 год, которая составляет 633 руб. 05 коп. Смена собственников арендуемого имущества является мнимой сделкой, поскольку Предприниматель и Каграманян А.С. состоят в браке и при передаче собственности на нежилое помещение на основании брачного договора у сторон имелся умысел исключить возникновение соответствующих сделке правовых последствий и создать видимость его заключения для третьих лиц. В период действия договоров аренды Общество произвело неотъемлемые улучшения в занимаемых помещениях: произведен ремонт помещений, установлено оборудование, необходимое для использования помещения по указанному в договоре назначению.

До судебного заседания от Общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью представителей в другом судебном процессе, увольнением, отпуском и больничными.

Рассмотрев поступившее ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

Предприниматель и Каграманян А.С. в отзывах на жалобу возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзывах на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Каграманян А.С. (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договоры аренды от 27.03.2014 N 8, 9.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договоров арендодатель передает арендатору в аренду части нежилого помещения, расположенного на первом этаже дома N 6а по улице Пионерская в городе Северодвинске Архангельской области для использование под общественное питание, площадью 53,04 кв.м (под общественное питание - 50,00 кв.м и 03,04 кв.м под складские помещения), площадью 354,3 кв.м (под общественное питание - 145,6 кв.м и 202,8 кв.м вспомогательные помещения, 5,9 кв.м. под складские помещения), арендодатель распоряжается нежилыми помещениями на правах собственника здания. Срок действия договоров: с 27.03.2014 по 26.03.2024.

Согласно пунктам 3.1-3.3 договора арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в размере 3 000 руб. по договору N 8, 15 000 руб. по договору N 9 ежемесячно в срок до 5-го числа текущего месяца в кассу арендодателя (включая плату за негативное воздействие на окружающую среду и коммунальные платежи на усмотрение арендатора). Арендодатель имеет право изменить размер арендной платы по договору в одностороннем порядке, предупредив об этом арендатора за один месяц.

В пункте 4.4 договоров сторонами согласованы основания досрочного расторжения арендодателем договора аренды в одностороннем порядке, среди которых, в том числе, поименовано существенное или неоднократное нарушение условий договора аренды, а также в случае необоснованного уклонения арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы, предусмотренного пунктом 3.3 договора.

Помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 27.03.2014.

Каграманян А.С. 08.11.2018 уведомил арендатора об изменении арендной платы (получено 13.11.2018), установил размер арендной платы начиная с 09.12.2018 - 800 руб. за кв.м по договорам N 8, 9, общий ежемесячный размер арендной платы составил 42 432 руб. и 283 440 руб. соответственно. Предложил арендатору заключить дополнительное соглашение к договорам N 8, 9 касающееся изменения размера арендной платы, на что арендатор не отреагировал.

В апреле 2014 года договоры аренды N 8 и 9 прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена актуальная запись регистрации об ограничении прав и обременении объекта недвижимости.

В связи с заключением супругами Каграманяном А.С. и Хачатрян Норой Алексеевной 28.10.2019 брачного договора серии 29 АА N 1224717, пристроенное здание торгово-развлекательного комплекса площадью 2 054,4 кв.м, кадастровым номером 29:28:102041:15, находящееся по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Пионерская, дом 6а, имеющее назначение нежилое, количество этажей 3 (три), в том числе подземных 1 (один) перешло в личную собственностью Хачатрян Норы Алексеевны.

Государственная регистрация права собственности Предпринимателем проведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в установленном законом порядке 31.10.2019 (выписка из ЕГРН).

Каграманян А.С. 06.12.2018 уведомил Общество о смене собственника сдаваемых по договору аренды N 8 помещений.

Предприниматель 19.02.2020 просил Общество в срок до 10.03.2020 подписать дополнительное соглашение к договорам аренды от 27.03.2014 N 8, N 9 и возвратить подписанный экземпляр соглашения, погасить в полном объеме образовавшуюся задолженность по арендой плате по договору N 8 от 27.03.2014 в размере 169 728 руб., по договору от 27.03.2014 N 9 - 1 133 760 руб., подписать и акт сверки взаимных расчетов по договору и акты оказанных по договору услуг (получено 03.03.2020). В случае отказа арендатора от выполнения требований предложил расторгнуть договор аренды N 8, освободить занимаемое помещение, передать объект пользования собственнику в нормальном состоянии по акту приема-передачи с передачей ключей, обеспечивающих доступ в помещение, в срок до 11.03.2020.

Общество уклонилось от исполнения требований нового собственника.

Предприниматель 19.01.2021 предложил Обществу не позднее 10-ти календарных дней с момента получения писем расторгнуть договоры аренды от 27.03.2014 N 8 и 9, освободить занимаемые по договорам помещения и передать по актам приема-передачи переданные в аренду помещения по договорам от 27.03.2014 N 8 и N 9 (вручены 02.02.2021).

Невыполнение ответчиком данных требований в добровольном порядке явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статьям 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как правильно указал суд первой инстанции, между сторонами возникли правоотношения по аренде, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ, условиями договоров от 27.03.2014 N 8, 9.

В соответствии со статьей 606 по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указал суд, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Аналогичный вывод содержится в пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2012 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из материалов дела видно, что Общество ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендной платы, в связи с этим за общий период по обоим договорам (с ноября 2019 года по февраль 2021 года) у ответчика образовалась задолженность по внесению арендой платы в общей сумме превышающая 5 000 000 руб. на момент обращения в суд с иском. Расчет суммы задолженности произведен истцом исходя из изменившегося размера арендной платы с 09.12.2018 по обоим договорам аренды, арендодатель уведомлен 13.11.2018. Этими же письмами арендодатель предлагал арендатору заключить дополнительные соглашения к договорам аренды.

Ссылки Общества на то, что заключение дополнительных соглашений к договорам аренды носит кабальный характер, не подтвержденный документально, не принимается во внимание.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Суд первой инстанции установил факт заключения сторонами спорных договоров аренды от 27.03.20214 N 8, 9, факт наличия у Общества задолженности по арендной плате по спорным договорам аренды, наличие задолженности Общество не опровергает. На момент рассмотрения судом дела Обществом не представлено доказательств оплаты образовавшейся задолженности ни в размере, предусмотренном договорами, ни в размере согласно информационным письмам, ни предыдущему собственнику, ни Предпринимателю.

Материалами дела установлено, что арендатор систематически нарушал условия договора, что привело к образованию задолженности.

Материалами дела подтверждается факт предложения арендатору подписать дополнительные соглашения к договорам аренды как прежним собственником (письма от 08.11.2018), так и Предпринимателем (письма от 19.02.2020).

Общество, получив указанные письма, не направило Предпринимателю мотивированных возражений в отношении установленного размера арендной платы.

Как правильно указал суд первой инстанции, в нарушение условий заключенных договоров аренды Общество необоснованно уклонилось от подписания дополнительных соглашений к договорам.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Суд также правомерно указал, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд, только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком.

При этом суд установил, что со стороны Предпринимателя представлены доказательства (письма от 19.01.2021, получены 02.02.2021) уведомления Общества, что в случае невыполнения им обязательств по оплате долга и подписанию дополнительных соглашений к договорам аренды, договоры аренды арендодателем будут расторгнуты и предложение арендатору освободить помещения и сдать их по акту приема-передачи. Общество не представило доказательства письменного ответа на письма Предпринимателя от 19.01.2021.

Доводы Общества о том, что уведомления о смене собственника, направленные Предпринимателем, не могут считаться надлежащим уведомлением, поскольку к данному уведомлению не приложены документы права его собственности на объекты аренды, суд отклонил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как указал суд, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. Аналогичный вывод содержится в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 по делу N А40-89806/2019.

Из материалов дела видно, что факт получения уведомлений о смене собственника Общество не оспаривает.

Доводы Общества о том, что требование истца об освобождении помещений фактически направлено на понуждение ответчика к подписанию дополнительных соглашений к договорам аренды от 27.03.2014 N 8 и 9 об изменении стоимости аренды, условия которых существенно ухудшают условия заключенных договоров аренды N 8 и 9, не принимаются во внимание, поскольку Общество в любом случае не платило арендную плату ни по условиям договоров, ни по условиям информационных писем. При этом, мотивированных возражений арендодателю о несогласии с измененным размером арендной платы и обоснованием непропорциональности изменений этой платы не направляло. Доказательств, свидетельствующих об обратном, не представлено.

Ссылка Общества на то, что задолженность по арендной плате возникла вследствие невозможности уплачивать арендную плату, поскольку Каграманян А.С. закрыл онлайн-кассу, не подтверждена документально. Суд правомерно указал, что ответчик не доказал ни исполнения обязательства по оплате арендной платы, ни невозможность исполнения обязательства вследствие независящих от него причин по вине арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 327 ГК РФ в случае уклонения кредитора от принятия исполнения должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса.

Как правильно указал суд первой инстанции, Общество предоставленным ему законом правом не воспользовалось.

Из материалов дела видно, что Общество в суде первой инстанции заявило о том, что смена собственников арендуемого имущества является мнимой сделкой, поскольку Каграманян А.С. и Предприниматель состоят в браке, последний является домохозяйкой, у нее не могло быть денежных средств для осуществления сделки купли-продажи нежилого здания. Аналогичный довод заявлен в апелляционной жалобе.

Как правильно указал суд первой инстанции, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец и третье лицо не имели намерения создать соответствующие сделке правовые последствия. Для признания договора мнимой сделкой необходимо установить, что на момент его заключения у сторон имелся умысел исключить возникновение соответствующих сделке правовых последствий, а создать лишь видимость его заключения для третьих лиц. Доказательств этого не представлено.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что им в период действия договоров аренды произведены неотделимые улучшения, является необоснованным, поскольку согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Поскольку на момент рассмотрения судом дела отсутствуют доказательства освобождения арендатором занимаемых помещений и не подтвержден факт передачи помещений истцу по акту приема-передачи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что исковые требования в части расторжения договоров аренды от 27.03.2014 N 8 и 9 и обязанности освободить занимаемые помещения по акту приема-передачи их собственнику подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда является основанием для погашения регистрационных записей о праве аренды Общества.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 сентября 2021 года по делу N А05-2731/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дан Групп" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Н.А. Колтакова Н.В. Чередина