Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2022 г. N 20АП-8141/21 по делу N А09-4426/2021

г. Тула

24 января 2022 г.

Дело N А09-4426/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17.01.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.01.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (Брянская область, пос. Лопандино, ОГРН 1183256009573, ИНН 3257065372), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Данина Василия Михайловича (Брянская область, пос. Комаричи), Власовой Галины Николаевны (Брянская область, ч. Чернево), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.10.2021 по делу N А09-4426/2021 (судья Грахольская И.Э.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (далее - заявитель, общество, ООО "Агропродукт") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Брянской области) о признании незаконными действий по возврату без рассмотрения заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.10.2019 N 13/Р/24 с множественностью лиц на стороне арендодателя; об обязании управления рассмотреть заявление общества о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.10.2019 N 13/Р/24 с кадастровым номером 32:14:0080110:24 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1 444 200 кв.м, расположенного в Брянской области, Комаричском районе, СПК "Радогощский".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечены Данин Василий Михайлович (далее - Данин В.М.), Власова Галина Николаевна (далее - Власова Г.Н.).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.10.2021 заявленные требования удовлетворены.

Судебный акт мотивирован неправомерностью действий по возврату без рассмотрения заявления о государственной регистрации договора аренды.

Не согласившись с принятым решением, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение норм материального права. Управление Росреестра по Брянской области указывает на то, что действия по внесению в ЕГРН сведений о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости обществом не оспорены, в связи с чем регистрирующий орган обоснованно возвратил документы заявителю без рассмотрения.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Агропродукт" в лице Коновалова Сергея Анатольевича 27.05.2021 обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации договора от 25.10.2019 N 13/Р/24 аренды земельного участка с кадастровым номером 52:14:0080110:24 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1 444 200 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК "Радогощский".

Указанный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и принадлежит его правообладателям на праве общей долевой собственности.

Уведомлением от 08.06.2021 N КУВД-001/2021-21388169 регистрирующий орган возвратил обществу без рассмотрения указанное заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.10.2019 N 13/Р/24 с множественностью лиц на стороне арендодателя, а так же все прилагаемые к нему документы по причине того, что в ЕГРН содержится отметка, внесенная Власовой Г.Н., собственником 2/38 долей, в отношении арендуемого земельного участка, о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя). В уведомлении так же указано на то, что Власова Г.Н. отменила ранее выданную доверенность (документ-основание: распоряжение от 10.01.2020 серия 32 АБ N 1614400, удостоверил Демин Геннадий Николаевич, нотариус Комаричского нотариального округа Брянской области, реестровый номер 32/50-н/32-2020-1-16, об отмене доверенности серии 32 АБ 1496492 от 13.12.2018, реестровый номер 32/50-н/32-2018-2-1223), выданную Лобанову М.Ю. и Гришину О.Б.

Полагая, что действия Управления Росреестра по Брянской области по возврату без рассмотрения заявления ООО "Агропародукт" о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.10.2019 N 13/Р/24 с множественностью лиц на стороне арендодателя являются незаконными, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их, исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закона об обороте земель) земельные участки из земель сельхозназначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

В соответствии с частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 25, статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Следовательно, регистрация договора аренды спорного земельного участка является регистрацией обременения недвижимого имущества.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 209, пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

В силу статьи 12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьи 13 и 14 настоящего закона.

Статья 14 Закона об обороте земель закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 1, подп. 6 и 7 п. 3). Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (п. 4).

В силу ст. 14.1 Закона об обороте земель общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (п. 5). Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (п. 8).

Из материалов дела усматривается, что в печатном издании - газете Комаричского района Брянской области "Верный путь" от 13.09.2019 N 35 (89790) было опубликовано извещение о проведении общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером 32:14:0080110:24, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК "Радогощский".

Собрание состоялось 25.10.2019, присутствовало 18 собственников земельного участка (правообладателей земельных долей), из общего их количества 22 собственника (согласно выписке из ЕГРН от 24.10.2019 N 99/2019/290988434, Приложение N 2 к Протоколу общего собрания), что составляло 81,8% от общего количества собственников земельных долей. Общее собрание было признано правомочным, поскольку на нем присутствовало более 50% правообладателей земельных долей.

Общее собрание единогласно приняло решение о заключении договора аренды земельного участка от 25.10.2019 N 13/Р/24 с ООО "Агропродукт" и уполномочило Данина Василия Михайловича (далее - уполномоченное лицо) совершать от имени всех участников долевой собственности все необходимые действия по определенным вопросам, в том числе по заключению договора аренды участка и осуществлению его последующей государственной регистрации (п. 6 ч. 3 ст. 14 Закона об обороте земель).

Результаты общего собрания надлежащим образом оформлены Протоколом от 25.10.2019.

На указанном основании собственники земельных долей (арендодатели) в лице уполномоченного лица - Данина Василия Михайловича и ООО "Агропродукт" (арендатор) 25.10.2019 заключили и подписали договор аренды земельного участка N 13/Р/24, сроком на 15 лет.

Решением Комаричского районного суда Брянской области от 17.07.2020 по гражданскому делу N 2-153/2020, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 26.11.2020 N 33-3331/2020 Протокол общего собрания от 25.10.2019 собственников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0080110:24 был признан законным и обоснованным, общее собрание признано судом правомерным (действительным).

Вместе с тем, собственник 2/38 земельной доли в отношении земельного участка Власова Г.Н., принимавшая непосредственное участие в общем собрании от 25.10.2019 через своего представителя - Гришина О.Б. и голосовавшая "за" заключение договора аренды с ООО "Агропродукт", самостоятельно обратилась в Управление Росреестра по Брянской области с отдельным заявлением о невозможности государственной регистрации исходного договора аренды без ее личного участия (ее законного представителя) по прошествии более 1,5 лет.

Данные обстоятельства послужили основанием для возврата Управлением Росреестра по Брянской области без рассмотрения заявления ООО "Агропародукт" о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.10.2019 N 13/Р/24.

При этом пп. 6 п. 3 статьи 14 Закона об обороте земель предусмотрено, что участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельхозназначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанного договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Согласно пункту 5 указанной статьи участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст.13 Закона об обороте земель, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.01.2015 N 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона об обороте земель, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Данные нормы направлены на защиту интересов собственника объекта недвижимости, предусматривают дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий его реальной воле и намерениям в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника объекта недвижимости.

Вместе с тем, по смыслу статьи 14 Закона об обороте земель, в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора. Поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из анализа представленных в материалы дела доказательств, действия регистрирующего органа по возвращению без рассмотрения заявления о государственной регистрации договора аренды всего спорного земельного участка в связи с наличием отметки одного из дольщиков - Власовой Г.Н. о невозможности такой регистрации без ее участия, осуществлены без учета положений статьи 14 Закона об обороте земель, создают препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.

При этом Власова Г.Н. не оспорила законность решения собрания участников общей долевой собственности и не ссылалась на намерение выделить принадлежащие ей доли в праве общей долевой собственности на указанный участок, а выразила лишь несогласие с осуществлением регистрационных действий договора аренды земельного участка без ее личного участия.

Факт того, что Власова Г.Н. в ходе проведения общего собрания собственников земельного участка проголосовала "за" заключение договора аренды с ООО "Агропродукт", а также избрание уполномоченного лица, подтвержден представленным в материалы дела Протоколом общего собрания от 25.10.2019, в Приложении N 1 к которому имеется подпись представителя Власовой Г.Н.

Из анализа представленных в материалы дела доказательств, судом первой инстанции верно отмечено, что в соответствии с положениями Закона об обороте земель собственник доли земельного участка не лишен права выдела принадлежащей ему доли и распоряжении ею по своему усмотрению.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом того, что Власова Г.Н. не является уполномоченным общим собранием собственников земельных долей лицом и не вправе препятствовать общей воле других собственников долей, правомерно пришел к выводу о том, что оспариваемый возврат регистрирующим органом без рассмотрения заявления ООО "Агропродукт" о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.10.2019 N 13/Р/24 с множественностью лиц на стороне арендодателя по заявлению Власовой Г.Н., не основан на нормах действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем является незаконным.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

Поскольку в рассматриваемом случае установлены основания для признания возврата регистрирующим органом без рассмотрения заявления ООО "Агропродукт" о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.10.2019 N 13/Р/24 с множественностью лиц на стороне арендодателя незаконным, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что способом восстановления нарушенного права заявителя является возложение на управление обязания устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения заявление ООО "Агропродукт" о государственной регистрации договора от 25.10.2019 N 13/Р/24 аренды земельного участка с кадастровым номером 32:14:0080110:24 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1 444 200 кв.м, расположенного в Брянской области, Комаричском районе, СПК "Радогощский".

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 05.10.2021 по делу N А09-4426/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина