Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2022 г. N 19АП-7282/21 по делу N А35-6902/2020

город Воронеж

28 января 2022 г.

Дело N А35-6902/2020

Резолютивная часть постановления объявлена "25" января 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "28" января 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Щербатых Е.Ю.,
судей	Поротикова А.И., Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,

при участии:

от Администрации Возовского сельсовета Поныровского района Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от крестьянского (фермерского) хозяйства "Янтарное": Каюна В.Д., представителя по доверенности от 12.02.2020, Агеева А.М., представителя по доверенности от 12.02.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Возовского сельсовета Поныровского района Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 22.10.2021 по делу N А35-6902/2020 (судья О.А. Матвеева),

по исковому заявлению крестьянского (фермерского) хозяйства "Янтарное" к Администрации Возовского сельсовета Поныровского района Курской области о признании ничтожным условия о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.09.2017 в части, превышающей 0,3% от кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50,

УСТАНОВИЛ:

крестьянское (фермерское) хозяйство "Янтарное" (далее - истец, КФХ "Янтарное") обратилось с исковым заявлением к Администрации Возовского сельсовета Поныровского района Курской области (далее - ответчик) о признании ничтожным условия о размере арендной платы, согласованного в пункте 3.1 заключенного между ними договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 01.09.2017, в части, превышающей 0,3% кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50 (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской области от 22.10.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с названным решением суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Курской области от 22.10.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции ответчик явку полномочного представителя не обеспечил. Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

Представители истца с доводами апелляционной жалобы не согласны, считают обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда Курской области от 22.10.2021 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 01.10.2016 между Администрацией Возовского сельсовета Поныровского района Курской области и КФХ "Янарное" заключен договор аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования "Возовский сельсовет" Поныровского района Курской области.

Согласно пункту 1.2 договора земельные доли находятся в муниципальной собственности в соответствии с решением Поныровского районного суда Курской области от 18.07.2016 (номер государственной регистрации права 46/019/001/2016-2337/1, дата государственной регистрации права 29.09.2016) и не обременены правами третьих лиц, не являются объектом претензий, в спорах и под арестом не состоят.

Девять земельных долей переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2016.

В счет указанных земельных долей муниципальным образованием "Возовский сельсовет" Поныровского района Курской области выделен земельный участок с кадастровым номером 46:18:120308:50, право собственности зарегистрировано 15.05.2017.

Администрацией Возовского сельсовета Поныровского района Курской области в газете "Курская Правда" N 93 (26143) от 04.08.2017 опубликовано информационное сообщение о возможности приобретения земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50 на условиях, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее- Закон N101-ФЗ).

22.08.2017 КФХ "Янтарное" как лицо, использующее данный земельный участок на основании договора аренды земельных долей от 01.10.2016, обратилось в Администрацию Возовского сельсовета Поныровского района Курской области с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Иных заявлений от заинтересованных лиц о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50 в Администрацию Возовского сельсовета Поныровского района Курской области не поступило.

01.09.2017 между Администрацией Возовского сельсовета Поныровского района Курской области (арендодателем) и КФХ "Янтарное" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:18:120308:50, площадью 592200 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, Поныровский район, Возовский сельсовет на срок с 01.09.2017 по 01.09.2027.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен в соответствии с отчётом об оценке N 688-14/07-17 от 02.08.2017 и составляет 279 000 руб. в год.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2017.

Государственная регистрация данного договора произведена 15.09.2017 (номер регистрации 46:18:120308:50-46/019/2017-2).

Истец полагает, что размер арендной платы по договору аренды в соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ должен составлять 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50 в 2017 году в размере 2 664 900 руб. согласно сведениям ЕГРН, размер годовой арендной платы составляет 7 994 руб. 70 коп., что превышает размер годовой арендной платы, указанной в договоре аренды.

Ссылаясь на недействительность условия договора аренды земельного участка о размере арендной платы, превышающем 0,3% его кадастровой стоимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд области правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее- ЗК РФ).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В частности, к таким исключениям в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ относится заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом N 101-ФЗ.

В силу пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101- ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Истец полагает, что имеет право на данную льготу, поскольку использовал по договору аренды земельных долей, из которых впоследствии образован спорный земельный участок, и в установленный законом срок обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды этого земельного участка.

По мнению ответчика, договор аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования "Возовский сельсовет" Поныровского района Курской области от 01.10.2016 был заключен в нарушение пункта 5.1 и 8 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, вследствие чего истец на имеет права на льготу.

Как верно указано судом области, Закон N 101-ФЗ разделяет понятия "земельный участок" и "земельная доля".

Согласно предмету договора аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования "Возовский сельсовет" Поныровского района Курской области от 01.10.2016, в аренду КФХ "Янтарное" были переданы девять земельных долей, размером 6,58 га каждая в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:18:120000:7.

Исходя из сведений ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 46:18:120308:50 образован 16.02.2017 (дата постановки на кадастровый учет), в результате выдела вышеуказанных земельных долей.

Таким образом, поскольку предметом договора аренды от 01.10.2016 являлись земельные доли, а не земельный участок, указанные ответчиком нормы права неприменимы к правоотношениям сторон при заключении данного договора.

В связи с изложенным доводы ответчика о недействительности заключенного договора аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования "Возовский сельсовет" Поныровского района Курской области от 01.10.2016, правомерно признаны судом области необоснованными.

22.08.2017 в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок КФХ "Янтарное" как лицо, использующее данный земельный участок на основании договора аренды земельных долей, обратилось в Администрацию Возовского сельсовета Поныровского района Курской области с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

В пункте 24 Обзора судебной практики N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, указано, что при применении положений пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ учитывается фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка.

Следовательно, в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

В подтверждение факта использования земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50 до государственной регистрации права муниципальной собственности на него, КФХ "Янтарное" вместе с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов был представлен договор аренды земельных долей от 01.10.2016, с приложением акта приема-передачи от 01.10.2016 и схемы границ земельных долей, передаваемых в аренду КФХ "Янтарное" (приложение N 1).

При этом границы земельных долей, указанные графическим способом в приложении N 1 к договору аренды земельных долей, полностью совпадают с границами земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50.

Признав за истцом право на заключение договора аренды без проведения торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, администрация 01.09.2017 заключила с КФХ "Янтарное" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50.

Вопреки доводу апелляционной жалобы факт публикации информационного сообщения о возможности приобретения спорного земельного участка на условиях, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, в соответствующем средстве массовой информации подтвержден материалами дела.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 01.09.2017 заключен в соответствии с действующим законодательством.

Согласно части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается, в том числе федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015) сформулирован следующий подход: если ставки арендной платы или ее предельные размеры утверждены непосредственно федеральным законом, они должны соблюдаться при определении арендной платы за публичные земельные участки, предоставленные без торгов.

С учетом положений, закрепленных в пункте 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, размер арендной платы должен составлять 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку договор аренды от 01.09.2017 заключен после вступления в законную силу ЗК РФ, размер арендной платы является регулируемым, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок и не вправе применять другой размер арендной платы.

Размер арендной платы, указанный в договоре аренды, превышает размер арендной платы, рассчитанной исходя из 0,3% кадастровой стоимости, что противоречит пункту 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что условие о размере арендной платы, согласованное в пункте 3.1 договора аренды земельного участка от 01.09.2017, в части, превышающей 0,3% кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50, является недействительным.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

Заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты госпошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 22.10.2021 по делу N А35-6902/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Возовского сельсовета Поныровского района Курской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков М.С. Воскобойников