Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2022 г. N 08АП-13848/21 по делу N А46-11867/2021

город Омск

28 января 2022 г.

Дело N А46-11867/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотова А.Н.,

судей Ивановой Н.Е., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Усовой Ю.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13848/2021) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2021 по делу N А46-11867/2021 (судья Распутина В.Ю.), принятое по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003, адрес: 644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ОГРН 1045504038524, ИНН 5503085391, адрес: 644007,Омская область, город Омск, улица Орджоникидзе, дом 56), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Кедр" (ОГРН 1045501027978, ИНН 5501081497, адрес: 644065, Омская область, город Омск, улица 1-я Заводская, 3, 1), о признании незаконным и отмене решения, изложенного в уведомлении от 15.04.2021 N КУВД-001/2020-31082646/3 об отказе в государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью "Кедр" по договору аренды N Д-С-14-5441 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:15, признании незаконным и отмене решения, изложенного в уведомлении от 14.04.2021 N КУВД-001/2020-31079099/3 об отказе в государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью "Кедр" по договору аренды N Д-С-14-5327 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:4, обязании устранить допущенные нарушения,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Пятков К.В. (по доверенности от 13.09.2021 сроком действия 1 год),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Резанов К.С. (по доверенности от 18.01.2022, сроком действия до 31.12.2022),

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Омской области, Управление) о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра по Омской области, изложенного в уведомлении от 15.04.2021 N КУВД-001/2020-31082646/3 об отказе в государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью "Кедр" (далее - ООО "Кедр") по договору аренды N Д-С-14-5441 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:15; признании незаконным и отмене решения Управление, изложенного в уведомлении от 14.04.2021 N КУВД-001/2020-31079099/3 об отказе в государственной регистрации права аренды ООО "Кедр" по договору аренды N Д-С-14-5327 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:4; обязании в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права аренды ООО "Кедр" по договору аренды N Д-С-14-5441 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:15, а также по договору аренды N Д-С-14-5327 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:4.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Кедр" (далее также - общество, третье лицо).

Решением от 12.10.2021 Арбитражного суда Омской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что с момента приобретения в собственность объектов недвижимости к ООО "Кедр" перешли права и обязанности по договору аренды, в том числе обязанность вносить арендную плату за пользование участком, несмотря на то, что непосредственно с ним договор аренды земельного участка не оформлен; неподписание дополнительного соглашения к договору аренды не является препятствием для использования земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, которые осуществлялись прежним собственником недвижимости в силу договора аренды, следовательно, отсутствуют препятствия для истребуемой заявителем регистрация права; оспариваемые письма Управления нарушают права Департамента как арендодателя земельного участка, а также приводят к недостоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о текущем арендаторе земельного участка.

В предоставленном до начала судебного заседания отзыве Управление не соглашается с доводами Департамента, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Кедр", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайства об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Управления с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей Управления и Департамента, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Сантехкомплект" (далее - ООО "Сантехкомплект") заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:0015, расположенного по адресу ул. 1-я заводская, 21 корп. 2 (Советский округ) сроком на 25 лет. 25.05.2005, произведена государственная регистрация договора N Д-С-14-5441 (далее - договор аренды N 1). Договор является действующим.

Кроме того, между Департаментом и ООО "Сантехкомплект" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:0004 (размер доли 421/1646) пропорционально долям правообладателей объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу ул. 1-я заводская, 21 корп. 1, корп. 2 (Советский округ) сроком на 25 лет. 20.06.2005 произведена государственная регистрация договора N Д-С-14-5327 (далее - Договор N 2). Договор является действующим.

Департаментом установлено, что в настоящее время собственником здания с кадастровым номером 55:36:000000:40140, площадью 246,1 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050203:0004 является ООО "Кедр" (прежний правообладатель - ООО "Сантехкомплект"), а также то, что собственником здания с кадастровым номером 55:36:000000:16479, площадью 984,5 кв. м и железнодорожных путей с кадастровым номером 55:36:000000:158016, протяженностью 306 м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050203:0015 является также ООО "Кедр" (прежний правообладатель - ООО "Сантехкомплект").

Решением Арбитражного суда Омской области 26.07.2019 по делу N А46-6225/2019 отказано в удовлетворении требований Департамента к обществу о понуждении к вступлению в качестве арендатора в указанные договоры аренды путем заключения и государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в рассматриваемом случае общество вступило в качестве арендатора по означенным договорам с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества. Указанное право возникло у общества в силу закона, в силу чего в удовлетворении требований Департамента об обязании заключить дополнительное соглашение к Договору аренды отказано.

Постановлением от 11.10.2019 Восьмого Арбитражного апелляционного суда данное решение оставлено без изменения.

Апелляционный суд также указал, что что процесс урегулирования разногласий по условиям договора в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сторонами не соблюден, поскольку проект договора, содержащий существенные условия предоставления земельных участков в аренду, в частности, условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статьи 432, 606, 607, 614 ГК РФ, пункт 12 статьи 22 ЗК РФ), в адрес ООО "Кедр" не направлялись; сведения о мотивированном ответе Департамента на письмо ответчика от 07.11.2017 N 25 не представлены. Соответственно, обстоятельств уклонения ООО "Кедр" от заключения договора судом не установлено.

Уведомлением N КУВД-001/2020-31082646/3 от 15.04.2021 Управлением Росреестра по Омской области Департаменту отказано в установлении ограничения (обременения) в виде Договора аренды N 1 на земельный участок в пользу общества вместо ООО "Сантехкомплект".

Уведомлением N КУВД-001/2020-31079099/3 от 14.04.2021 Управлением Росреестра по Омской области Департаменту отказано в установлении ограничения (обременения) в виде договора аренды N 2 на земельный участок в пользу общества вместо ООО "Сантехкомплект".

Управление, вынося данные отказы отметило, что подлинные экземпляры соглашения к договорам аренды в орган регистрации Департаментом не представлены. При этом представленная в орган регистрации копия соглашения не содержат подписи сторон, а также в представленном документе отсутствует дата его подписания.

Полагая отказы Управления Росреестра по Омской области незаконными, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

12.10.2021 Арбитражным судом Омской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН регулируются указанным законом.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества

Государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 поименованного закона).

Частью 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 9 Закона N 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость (в соответствии с частью 2 статьи 7 данного закона входящий в состав ЕГРН) вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В случае если договор аренды заключен в письменной форме и осуществлена его государственная регистрация, соглашение об изменении договора аренды должно быть заключено в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, включая соглашение, как не содержащее условий, влекущих внесение изменений в записи ЕГРН, так и содержащее такие условия, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Согласно статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества в соответствии с частью 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Как верно указано судом первой инстанции, из указанных норм права следует, что регистрации подлежит не право аренды и не переход права аренды, а договор аренды.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.

Статьей 13 Закона N 218-ФЗ предусматривается, что внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав, в том числе, в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, в частности документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно части 3 статьи 21 Закона N 218-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения) необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, совершенной в простой письменной форме, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно пунктам 48, 51 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (действующего на момент обращения Департамента с заявлением в Управление), при осуществлении действий по регистрации в записи вносятся сведения о документах-основаниях. В отношении документов-оснований указываются основные сведения, позволяющие идентифицировать документ: наименование документа, его серия и номер (при наличии), дата выдачи (подписания), наименования органа (организации), выдавшего (выдавшей) документ.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что в нарушение указанных норм Департаментом не представлены подлинные экземпляры соглашений, представленные копии соглашений не подписаны.

Таким образом, Департаментом на государственную регистрацию не представлены необходимые документы-основания, соответствующие требованиям законодательства Российской Федерации.

Факт того, что в силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ, пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, не свидетельствует о возможности регистрации изменений в договор аренды в отсутствие соответствующего дополнительного соглашения в нарушение пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Иные доводы и аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно счел необоснованным доводы заявителя о том, что оспариваемые решения приводят к нарушению прав Департамента как арендодателя земельного участка, отказав в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решений Управления Росреестра по Омской области.

Решение заинтересованного лица, изложенное в обжалуемых уведомлениях, принято в пределах предоставленных последнему полномочий и соответствует нормам действующего законодательства.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заинтересованного лица удовлетворению не подлежит.

Поскольку Департамент от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не распределяется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2021 по делу N А46-11867/2021 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

Н.Е. Иванова Н.А. Шиндлер