Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2022 г. N 11АП-19588/21 по делу N А49-6723/2020

г. Самара

31 января 2022 г.

Дело N А49-6723/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Митиной Е.А., Ануфриевой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шлычковой Ю.Н.,

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 января 2022 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Областной эксплуатационный центр" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 29 октября 2021 года по делу N А49-6723/2020 (судья Каденкова Е.Г.),

по иску индивидуального предпринимателя Аллахвердиева Арзу Адил Оглы (ОГРНИП 316583500055052, ИНН 582001725897)

к обществу с ограниченной ответственностью "Областной эксплуатационный центр" (ул. Кураева, д. 21, г. Пенза, Пензенская обл., 440000; ОГРН 1195835015045, ИНН 5836691536)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства государственного имущества Пензенской области (пр-д Виноградный 2-й, д. 30, г. Пенза, Пензенская обл., 440066; ОГРН 1025801362971, ИНН 5836010385), государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Лопатинская районная станция по борьбе с болезнями животных" (ул. Юбилейная, д. 35, с. Лопатино, Лопатинский р-н, Пензенская обл., 442550; ОГРН 1045801900220, ИНН 5820002950),

о взыскании 790000 руб. 00 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Аллахвердиев Арзу Адил Оглы обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Областной эксплуатационный центр" о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендованном нежилом здании, площадью 163,7 кв. м, расположенном по адресу: Пензенская обл., Лопатинский р-н, с. Лопатино, ул. Юбилейная, д. 35,- в размере 790000 руб. 00 коп.

Определением от 21.07.2020 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент государственного имущества Пензенской области и государственное бюджетное учреждение Пензенской области "Лопатинская районная станция по борьбе с болезнями животных".

Определением от 15 сентября 2020 года арбитражный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по общим правилам искового производства.

Определением от 12.04.2021 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено автономной некоммерческой организации "Приволжский экспертно-консультационный центр" (г. Пенза, ул. Гагарина, д. 7) Коптилину Юрию Александровичу.

Определением суда от 27.09.2021 производство по делу было возобновлено, в связи с поступлением заключения эксперта N 63 от 20.09.2021.

Судом установлено, что 7 октября 2021 года в ЕГРЮЛ внесена запись за ГРН 2215800182090 об изменении наименования Департамента на Министерство государственного имущества Пензенской области. Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд на основании ст. 124 АПК РФ считает возможным изменить наименование третьего лица по настоящему делу с Департамента государственного имущества Пензенской области на Министерство государственного имущества Пензенской области (далее также - Министерство).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29 октября 2021 года по делу N А49-6723/2020 исковые требования удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Областной эксплуатационный центр" в пользу индивидуального предпринимателя Аллахвердиева Арзу Адил Оглы взыскана сумма 652761 руб. 00 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 15534 руб. 00 коп. и расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 33051 руб. 19 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что 22 сентября 2015 года между ГБУ "Лопатинская РАЙСББЖ" (Арендодателем) и ИП Аллахвердиевым А.А. (Арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1, в соответствии с условиями которого Арендодатель на основании протокола открытого по форме подачи предложений аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества от 10.09.2015 передал Арендатору в арендной пользование нежилое здание площадью 163,7 кв. м, расположенное по адресу: 442550, Пензенская обл., Лопатинский р-н, с. Лопатино, ул. Юбилейная, 35 (далее также - Здание),- для целей использования под торговое помещение (пункты 1.1 и 1.2 договора аренды).

Размер арендной платы и порядок ее внесения согласованы сторонами в разделах 2 и 3 договора аренды.

В подпунктах 4.1.2 и 4.1.4 пункта 4.1 договора аренды стороны согласовали обязанность Арендодателя не препятствовать улучшению Здания, а также производить капитальный ремонт здания арендуемого Арендатором.

К обязанностям Арендатора стороны отнесли, в т.ч. обязанность своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого Здания (подп. 5.1.4 п. 5.1 договора аренды), не производить капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого Здания без письменного согласия Арендодателя (подп. 5.1.6 п. 5.1 договора аренды), а также производить с разрешения Арендодателя за свой счет капитальный ремонт арендуемого Здания, связанный с осуществлением им деятельности, предусмотренной п. 1.1 договора аренды).

Здание передано Арендатору по акту приема-передачи от 22.09.2015 (т. 1 л.д.23).

Договор заключен на срок по 21.08.2016 (п. 7.1 договора аренды).

22 сентября 2015 года истец в порядке п. 5.1.7 договора аренды письменно обратился к Арендодателю за получением разрешения на проведение капитального ремонта арендуемого Здания (проведение света, газа, воды, отопления, ремонт крыши, стен, установка дверей, окон) за свой счет с зачетом потраченных сумм в счет стоимости Здания в случае его приобретения истцом или возвратом данных средств в случае, если покупателем Здания будет являться иное лицо (т. 1 л.д. 25).

В письме от 24.09.2015 N б8н (т. 1 л.д. 26) ГБУ "Лопатинская РАЙСББЖ" предоставило согласие истцу на проведение капитального ремонта Здания: проведение света, газа, воды, отопления, ремонт крыши, стен, установку дверей, окон,- за счет истца, указав, что в случае реализации Здания обратится с ходатайством о преимущественной покупке Здания истцом, а также зачете затраченных истцом средств на капитальный ремонт в стоимость Здания.

01 апреля 2016 года между ГБУ "Лопатинская РАЙСББЖ" (Арендодателем) и ИП Аллахвердиевым А.А. (Арендатором) в отношении Здания заключен договор аренды недвижимого имущества N 2 (т. 1 л.д. 40-45).

В пунктах 3.2 и 3.3 договора аренды стороны согласовали право Арендатора с согласия Арендодателя производить улучшения арендованного помещения, а также дополнительно закрепили обязанность Арендодателя после прекращения действия договора аренды возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с его согласия (подп. 3.2.8 п. 3.2 договора аренды). В соответствии с п. 7.3 договора аренды в случае выставления на продажу Арендодателем арендуемых Арендатором помещений Арендатор имеет право преимущественного выкупа с зачетом в стоимость покупки общей суммы арендой платы, уплаченной Арендодателю, а также стоимости произведенных улучшений выкупаемых помещений.

Договор заключен на срок по 31.03.2021 (п. 4.1 договора аренды) и был зарегистрирован в установленном законом порядке 22.04.2016, что подтверждается соответствующей отметкой, сделанной на договоре аренды.

В целях осуществления капитального ремонта Здания истцом заключены договоры купли-продажи изделий N 4 от 16.10.2015 (на приобретение окон и дверей ПВХ на общую сумму 57000 руб. 00 коп.; т. 1 л.д. 27-32) и N 5 от 16.10.2015 (на приобретение дверей металлических (ковролин) на сумму 38000 руб. 00 коп.; т. 1 л.д. 34-38) с ИП Собяниным И.А., а также договор подряда на выполнение ремонтных и строительноотделочных работ в нежилом помещении от 27.04.2016 (на выполнение комплекса ремонтных и строительно-отделочных работ в Здании на общую сумму 695000 руб. 00 коп., т. 1 л.д. 58-62) с гражданином Гусейновым В.З.

Из товарных чеков N 4 от 16.10.2015 (т. 1 л.д. 33) и N 5 от 16.10.2015 (т. 1 л.д. 39), а также расписки от 27.04.2016 следует, что приобретенные товары, а также выполненные работы по вышеназванным договорам оплачены истцом в полном объеме.

Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 20.03.2019 N 148-пр Здание было изъято из оперативного управления ГБУ "Лопатинская РАЙСББЖ" и отнесено к казне Пензенской области (т. 1 л.д. 65-66).

О смене стороны Арендодателя ГБУ "Лопатинская РАЙСББЖ" уведомило истца 25.03.2019 N 4 (т. 1 л.д. 67).

В уведомлении от 05.07.2019 N 25-3529 (т. 1 л.д. 68) Департамент уведомил истца о переходе к нему всех прав и обязанностей Арендодателя по договору аренды N 2 от 01.04.2016.

05 августа 2019 года между Департаментом (Арендодателем), ГУП ПО "Областной эксплуатационный центр" (Арендодателем-правопреемником) и ИП Аллахвердиевым А.А. (Арендатором) подписано трехстороннее соглашение о замене стороны по договору аренды, в соответствии с условиями которого все права и обязанности Арендодателя по договору аренды N 2 от 01.04.2016 с 17.05.2019 перешли к ГУП ПО "Областной эксплуатационный центр" (т. 1 л.д. 69-70).

26.09.2019 ГУП ПО "Областной эксплуатационный центр" прекратило свою деятельность в качестве юридического лица в результате произведенной реорганизации в форме преобразования, о чем в ЕГРЮЛ сделана соответствующая запись за ГРН 2195835271234.

Правопреемником ГУП ПО "Областной эксплуатационный центр" является ООО "Областной эксплуатационный центр", что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ, а также не оспаривается лицами, участвующими в деле.

07 октября 2019 года в связи с произошедшей реорганизацией Арендодателя между истцом (Арендатором) и ответчиком (Арендодателем) подписано соглашение о замене стороны по договору аренды (т.1 л.д. 71).

25 декабря 2019 года между ООО "Областной эксплуатационный центр" (Продавцом) и ИП Аллахвердиевым А.А. (Покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого здания (т. 1 л.д. 72-79), в соответствии с условиями которого Продавец принял на себя обязательство передать в собственность Покупателя, а Покупатель - принять и оплатить Здание, находившееся в собственности Продавца (номер и дата государственной регистрации права: 58:15:0250204:248-58/059/2019-5 от 16.10.2019) (пункты 1.1 и 1.2 договора купли-продажи).

В пункте 1.5 договора купли-продажи стороны согласовали, что заключая настоящий договор-купли продажи, Продавец (Арендодатель) и Покупатель (Арендатор) прекращают на будущее время обязательства из договора аренды недвижимого имущества N 2 от 01.04.2016 (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

Стоимость имущества, а также порядок ее оплаты согласованы сторонами в разделе 2 договора купли-продажи.

Согласно пунктам 2.1-2.3 договора купли-продажи цена Здания составляет 1510000 руб. 00 коп. (НДС не облагается) и подлежит внесению в безналичном порядке платежными поручениями в форме 100 % предварительной оплаты единовременно в срок до 26.12.2019 включительно.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена продавцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 119/19 от 24.10.2019 (т. 1 л.д.83-108).

Из пункта 1.5 договора купли-продажи следует, что в стоимость договора купли-продажи включена плата за пользование Зданием с даты заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на Здание.

Приобретенное Здание передано Продавцом Покупателю по акту приема-передачи 25.12.2019.

Исполнение Покупателем обязанности по оплате Здания лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Право собственности истца на Здание зарегистрировано в ЕГРН 13 января 2020 года (гос. номер записи реестра 58:15:0250204:248-58/059/2020-9).

Ссылаясь на то, что в нарушение пункта 7.3 договора аренды недвижимого имущества N 2 от 01.04.2016, положений ст. 623 ГК РФ ответчиком не были возмещены истцу расходы по проведению капитального ремонта Здания (осуществлению неотделимых улучшений Здания), в т.ч. стоимость неотделимых улучшений имущества не была зачтена при определении цены продажи имущества в договоре купли-продажи от 25.12.2019, истец обратился с настоящим иском в суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст.611 ГК РФ).

В соответствии со ст.616 ГК РФ капитальный ремонт переданного в аренду имущества является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в том числе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что комплекс ремонтно-строительных работ, указанных в исковом заявлении и договоре подряда от 27.04.2016 г. по внутренней отделке помещений, по монтажу и подключению к сетям инженерно-технического обеспечения, выполненных в нежилом здании, расположенном 12 по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная,35, является работами, проведенными в рамках капитального ремонта нежилого здания, а также неотделимыми улучшениями арендованного имущества (заключение эксперта N 63 от 20.09.2021 - т.3 л.д.100-118).

Данные выводы эксперта в установленном законом порядке сторонами не оспорены, ходатайств о назначении повторной и/или дополнительной экспертизы не поступило.

При этом, суд первой инстанции верно отметил, что указанные работы были вызваны неотложной необходимостью, поскольку согласно заключению эксперта N 63 от 20.09.2021 эксплуатация арендованного истцом имущества в целях, предусмотренных договором аренды - для использования под торговое помещение, до проведения ремонтно-строительных работ была невозможна, так как спорное здание не соответствовало требованиям по обеспеченности инженерными системами, а также требованиям, предъявляемым к техническому состоянию Здания.

Об аварийном состоянии Здания на момент его передаче в арендное пользование истцу свидетельствует и описание состояния объекта оценки в отчете N 02/03-2016 от 17.03.2016 г. об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за пользование Зданием (т.1 л.д.46-56), согласно которому по шкале оценки физического состояния помещения нежилое здание относится к неудовлетворительному, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта, помещение в текущем состоянии непригодно к использованию по функциональному назначению; имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта, отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах, поперечные трещины в плитах перекрытий, отпадение штукатурки, увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей, материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело, требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой, требуется восстановление отделки.

Согласно Приложению N 1 к акту приема - передачи в аренду Здания от 22.09.2015, на момент приема-передачи помещение находилось в следующем техническом состоянии: цоколь имеет глубокие трещины; электроэнергия, отопление, водопровод, канализация отсутствуют; отсутствует остекление рам; отсутствуют двери и дверные проемы; потолок и стены - отслоение штукатурки не менее чем 40% площади, трещины в местах сопряжения перегородок, следы протечек на площади более 20%; основание пола просело, половые доски на площади 50% пришли в негодность; кровельное железо отсутствует на площади крыши не менее 30% (т.1 л.д.23).

Как пояснил в отзыве на иск первоначальный арендодатель - ГБУ "Лопатинская РАЙСББЖ" арендованное истцом Здание находилось в полуразрушенном состоянии, фактически в аренду было передано ветхое, никому не нужное на тот момент Здание.

Таким образом, переданное в аренду Здание требовало принятия незамедлительных мер к проведению его ремонта, а выполнение таких работ являлось прямой обязанностью арендодателя.

По результатам проведенных в период с октября 2015 года по июнь 2016 года ремонтно-строительных работ истцом за свой счет арендованное Здание приведено в состояние, позволяющее использовать его в коммерческих целях.

Ремонтно - строительные работы, обеспечившие неотделимые улучшения арендованного имущества, за исключением работ по возведению пристроя (реконструкция Здания), были выполнены с согласия арендодателя - ГБУ "Лопатинская РАЙСББЖ", выраженного в письме от 24.09.2015 N б8н (т. 1 л.д. 26).

При этом как верно отмечено судом первой инстанции, не имеет в настоящем случае значения то обстоятельство, что согласие было получено в рамках договора аренды недвижимого имущества N 1 от 22.09.2015, а договор подряда на выполнение ремонтно-строительных работ был заключен лишь 27.04.2016, т.е. в рамках договора аренды недвижимого имущества N 2 от 01.04.2016.

Как следует из заключения эксперта N 63 от 20.09.2021 (локальная смета N 1 к заключению эксперта), работы по установке оконных блоков из ПВХ профилей поворотных (откидных, поворотно-откидных) с характеристиками окна 600х1650 м/с в количестве 6 шт. и блоков из ПВХ в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах с характеристиками 1000х2000 в количества 1 шт., приобретенных ИП Аллахведиевым А.А. по договору купли-продажи изделий N 4 от 16.10.2015 (т.1 л.д.27- 33), а также по установке блоков в наружных дверных проемах в каменных стенах, двери металлической (кавролин) с характеристиками 1000х2100 в количестве 2 шт., приобретенных ИП Аллахведиевым А.А. по договору купли-продажи изделий N 5 от 16.10.2015 (т.1 л.д.34-39), являются неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Таким образом, подготовительные работы (приобретение необходимых материалов - окон, дверей) и непосредственно ремонтно-строительные работы, осуществленные истцом в период с октября 2015 г. по июнь 2016 г. верно признаны судом первой инстанции единым циклом ремонтностроительных работ, направленных на обеспечение Здания неотделимыми улучшениями без которых надлежащая эксплуатация Здания как по состоянию на 22.09.2015 г., так и по состоянию на 01.04.2016 г. была невозможна.

Арендодатель как после заключения договора аренды N 1 от 22.09.2015, так и на момент заключения договора аренды N 2 от 01.04.2016 не обеспечил выполнение ремонтно-строительных работ в Здании, в силу чего переданное в аренду имущество не было приведено в состояние, пригодное для эксплуатации под торговое помещение.

Фактически арендодатель, зная об аварийном состоянии переданного в аренду Здания и разрешив в сентябре 2015 года проведение ремонтных работ, впоследствии при перезаключении договора аренды N 2 от 01.04.2016 допустил истца в Здание до окончания ремонтно-строительных работ и не возражал против их проведения, в результате чего имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости.

Исходя из существа регулирования договора аренды положения ст. 621 ГК РФ содержат указание на правовую квалификацию отношений сторон при перезаключении первоначального договора аренды на новый срок - заключение договора на ранее согласованных условиях с возможностью их изменения по соглашению сторон.

При этом согласие арендодателя на продолжение прежних отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны предполагается.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что проведенные истцом ремонтно-строительные работы, за исключением работ по возведению пристроя (реконструкции Здания), выполнены ИП Аллахвердиевым А.А. с согласия арендодателя, а доводы ответчика об обратном суд признает противоречащими как обстоятельствам дела, так и нормам материального права.

При этом фактический объем выполненных работ и стоимость неотделимых улучшений доказаны путем проведения по ходатайству истца судебной экспертизы, а потому основания для отказа в удовлетворении иска по причине несогласования конкретного объема и стоимости работ арендодателем, вопреки доводам ответчика, у суда отсутствуют.

Кроме того, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, д.35 N 119/19 от 24.10.2019 (т.1 л.д.83-109), на основании которого определена цена нежилого здания в договоре купли-продажи от 25.12.2019, заключенного между ООО "Областной эксплуатационный центр" (продавцом) и ИП Аллахвердиевым А.А. (покупателем), в размере 1510000 руб. 00 коп., объектом оценки явилось административное здание, с кадастровым номером 58:15:0250204:248, расположенное по ул.Юбилейной, 35 в с.Лопатино, физический износ которого менее 70%, Здание не является ветхим, т.е. оценка Здания осуществлялась после ремонтно-строительных работ, проведенных истцом и направленных на улучшение арендуемого имущества.

Согласно пункту 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.

Таким образом, с учетом произведенных истцом улучшений ответчиком была определена стоимость продажи арендованного ИП Аллахвердиевым А.А. имущества.

Имущественным результатом произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений воспользовался ответчик, продав объект аренды в состоянии, улучшенном в сравнении с состоянием на момент передачи его в аренду, при этом не произвел зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены. Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ответчик обогатился за счет истца.

В основе такого обогащения лежит основанная на нормах главы 34 ГК РФ сделка между арендодателем, давшим согласие на улучшения арендованного имущества, и арендатором, выполнившим такие улучшения.

Согласно положениям статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На момент перехода прав арендодателя по договору аренды N 2 от 01.04.2016 к ООО "Областной эксплуатационный центр" весь перечень работ истцом был выполнен.

Условие об обязанности арендодателя возместить после прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений, а также о праве арендатора на преимущественный выкуп арендованного имущества с зачетом в стоимость покупки общей суммы арендной платы, уплаченной арендатором, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений выкупаемых помещений согласовано сторонами в пунктах 3.2.8, 7.3 договора аренды N 2 от 01.04.2016.

При изложенных обстоятельствах все доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по возмещению понесенных истцом затрат на улучшения арендованного имущества правомерно отклонены судом первой инстанции.

При этом верно судом первой инстанции признана несостоятельной и ссылка ответчика на отсутствие в договорах аренды N 1 от 22.09.2015 и N 2 от 01.04.2016 согласованной обязанности арендодателя возмещать стоимость неотделимых улучшений, как на основание для отказа в удовлетворении иска, поскольку данная обязанность предусмотрена законом и подлежит реализации при наличии определенных условий, независимо от включения такой 16 обязанности в договор аренды (ст.623 ГК РФ).

Запрета же на возмещение таких затрат спорные договоры не содержат.

Специальное правило, предусмотренное пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, носит императивный характер и не предусматривает, в отличие от положений гражданского законодательства, права арендодателя по соглашению сторон не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/2012.

Также суд первой инстанции верно указал, что действующее законодательство, вопреки доводам ответчика, не содержит запрета на решение вопроса о зачете на стадии исполнения договора. Такой подход не свидетельствует о внесении изменений в уже действующий договор купли-продажи, а напротив, в силу статьи 407 ГК РФ зачет при наличии определенных статьей 410 ГК РФ условий свидетельствует о прекращении полностью или частично действующего обязательства.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что способ защиты своих прав, избранный истцом, установлен действующим законодательством и направлен на восстановление нарушенного права в соответствии с положениями пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

Заявление ответчика о ничтожности условий пунктов 3.2.8, 7.3 договора аренды N 2 от 01.04.2016 в силу противоречия их ч.9 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку спорные условия договора не нарушают положения названой истцом нормы (ст.168 ГК РФ).

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что в силу п.5 ст.168 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Заявляя о недействительности указанных пунктов договора аренды N 2 от 01.04.2016, ответчик действует недобросовестно, поскольку последующие его действия в виде подписания с истцом соглашений о замене стороны по договору от 05.08.2019, от 07.09.2019, а также определение стоимости отчуждаемого Здания в договоре купли-продажи от 25.12.0219 с учетом произведенных истцом неотделимых улучшений, давало основание полагаться истцу на действительность спорных условий договора.

В настоящее время, возражения ответчика направлены на уклонение от исполнения договорного обязательства, а также обязанности, императивно установленной законом.

Со ссылкой на нормы статей 195, 196, 199, 200, Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции разрешая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договоров аренды, возникает у арендатора после прекращения договора (ст.623 ГК РФ).

В настоящем случае договор аренды недвижимого имущества N 2 от 01.04.2016 со сроком действия по 31.03.2021 г. прекращен заключением договора купли - продажи нежилого здания от 25.12.2019 г., а с настоящим иском истец обратился в суд 15.07.2020, в связи с чем трехлетний срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости неотделимых улучшений истцом не пропущен.

Определяя виды и объем работ по улучшению арендованного имущества, согласованных арендодателем, а также их стоимость, арбитражный суд приходит к выводу о том, что истец с согласия первоначального арендодателя в период арендных отношений произвел неотделимые улучшения спорного Здания, согласно заключению эксперта N 63 от 20.09.2021 (локальная смета N 1), на общую сумму 774612 руб. 00 коп. (298858 руб. 00 коп. (стоимость затрат по устройству и подключению Здания к инженерно-техническим сетям) + 475754 руб. (стоимость ремонтно-строительных работ)).

При этом, фактически выполненные виды работ на объекте - нежилое здание, расположенное по адресу: с.Лопатино, ул.Юбилейная, д.35, за исключением работ по улучшенной масляной окраски кровли, соответствуют видам работ, заявленным истцом в рамках настоящего дела. Работы по строительству пристроя к Зданию (реконструкция, неотделимые улучшения), указанные экспертом в локальной смете N 2 к заключению эксперта N 63 от 20.09.2021, на общую сумму 137239 руб. 00 коп. не были согласованы арендодателем в письме от 24.09.2015 N б8н (т. 1 л.д. 26), а потому возмещению не подлежат.

Поскольку истцом заявлено о взыскании стоимости понесенных затрат на приобретение материалов и оплату подрядных работ в общей сумме 790000 руб. 00 коп., включающих в том числе и расходы на возведение пристроя к Зданию, что подтверждается договорами купли-продажи изделий N 4, N 5 от 16.10.2015, товарными чеками, договором подряда от 27.04.2016, распиской от 27.04.2016 (т.1 л.д.27-39, 58-69), то суд первой инстанции верно пришел к выводу о необходимости исключения стоимости работы по возведению пристроя в общей сумме 137239 руб. 00 коп. из общей суммы исковых требований в размере 790000 руб. 00 коп.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что стоимость неотделимых улучшений ответчиком истцу не возвращена, зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного по договору купли-продажи нежилого здания от 25.12.2019 не произведен, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил исковые требования ИП Аллахвердиева А.А. к ООО "Областной эксплуатационный центр" о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 652761 руб. 00 коп. (790000 руб. 00 коп. - 137239 руб. 00 коп.). В остальной части исковые требования правомерно оставлены без удовлетворения.

Все остальные доводы ответчика правомерно отклонены судом первой инстанции, как не основанные на нормах действующего законодательства и противоречащие фактическим обстоятельствам спора.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, выводы суда не опровергают, а по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом обстоятельств дела. Между тем, иная оценка заявителем апелляционной жалобы установленных судом обстоятельств, а также иное толкование норм права не свидетельствуют о нарушении судом норм права и не может служить основанием для отмены судебного акта.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для частичного удовлетворения иска.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 29 октября 2021 года по делу N А49-6723/2020, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 29 октября 2021 года по делу N А49-6723/2020 - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Областной эксплуатационный центр" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.А. Митина А.Э. Ануфриева