Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2022 г. N 15АП-16958/21 по делу N А53-38469/2018

город Ростов-на-Дону

31 января 2022 г.

дело N А53-38469/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Николаева Д.В.,

судей Сулименко Н.В., Долговой М.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фроловой Т.В.,

при участии:

от Степаньянц Елены Валерьевны: представитель Островская Н.С. по доверенности от 14.01.2022

от Власовой Марины Александровны: представитель Симанихин В.М. по доверенности от 15.09.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Власовой Марины Александровны на определение Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2021 по делу N А53-38469/2018 по заявлению финансового управляющего Белоусова Сергея Ивановича - Оболенского Александра Викторовича к ответчику: Власовой Марине Александровне, третье лицо Степаньянц Елена Валерьевна о признании сделки недействительной в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Белоусова Сергея Ивановича (01.09.1974 года рождения, место рождения: Ростовская область, Обливский район, пос. Зерносовхоз, СНИЛС 117-829-201-66, ИНН 612400006074),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Белоусова Сергея Ивановича (далее - должник) в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление финансового управляющего должника Оболенского Александра Викторовича к Власовой Марине Александровне (далее - ответчик) о признании недействительной сделки - договора купли-продажи от 18.02.2018 здания, находящегося по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, бухта Инал, Лит. Д, площадью 124,9 кв.м., этажность 2, подземная этажность 1 и применении последствий недействительности сделки.

Определением от 17.08.2021 суд признал недействительной сделку - договор купли-продажи здания N б/н от 15.02.2018, заключенный между Белоусовым Сергеем Ивановичем и Власовой Марине Александровной.

Применил последствия недействительности сделки:

Взыскал с Власовой Марины Александровны в конкурсную массу Белоусова Сергея Ивановича 6 421 180 руб.

Восстановил задолженность Белоусова Сергея Ивановича перед Власовой Мариной Александровной в сумме 3 300 000 руб. Взыскать с Власовой Марины Александровны в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Власова Марина Александровна обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила отменить судебный акт, принять новый.

В судебном заседании представитель Власовой Марины Александровны заявил ходатайство о приобщении письменных пояснений для приобщения к материалам дела с ходатайством о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить письменные пояснения к материалам дела, ходатайство о приобщении иных документов удовлетворить.

Суд огласил, что от филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю через канцелярию суда поступил ответ на запрос суда апелляционной инстанции для приобщения к материалам дела.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить ответ на запрос суда апелляционной инстанции к материалам дела.

Представитель Власовой Марины Александровны поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба Власовой Марины Александровны подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.02.2018 между должником (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи здания, находящегося по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, бухта Инал, Лит. Д, площадью 124,9 кв.м., этажность 2, подземная этажность 1.

Согласно п. 3 стоимость имущества определена в размере 3 300 000 руб. Расчет производится между сторонами в день подписания договора.

Считая, что указанный договор купли-продажи является недействительной сделкой, финансовый управляющий обратился в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, установил факт наличия признаков неплатежеспособности у Белоусова С.И. на момент совершения сделки - купли-продажи от 15.02.2018.

С целью определения действительной рыночной стоимости, и учитывая уклонение участников спора от заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного имущества (судом неоднократно в определениях об отложении судебного заседания предлагалось сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы), суд первой инстанции счел возможным при оценке стоимости спорного имущества руководствоваться его кадастровой стоимостью, которая составляет 6 421 180 рублей.

При этом суд первой инстанции принял во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2016 N 308-ЭС16-11018, из которой следует, что при многократности занижения цены заключение эксперта не требуется, поскольку ответчиком не раскрыты уникальные характеристики объектов недвижимости, которые бы объективно свидетельствовали о наличии индивидуальных особенностей, столь сильно снижающих их рыночную стоимость.

Суд первой инстанции указал, что допустимость использования кадастровой стоимости объектов недвижимости для оценки сделки по отчуждению имущества по заниженной цене сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 305-ЭС16-11170, от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171. Так, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По общему правилу, кадастровая стоимость должна соответствовать действительной стоимости недвижимого имущества. Соответственно, при формировании условий сделки купли-продажи продавец обязан принимать во внимание объективные данные о рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Суд первой инстанции указал, что в данном случае кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает размер стоимости, указанный в оспариваемом договоре почти в 2 раза.

Суд первой инстанции отметил, что доказательств того, что кадастровая стоимость спорного недвижимого имущества оспорена в материалы дела не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции посчитал возможным применить размер кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости для оценки стоимости отчужденного имущества.

Исходя из представленных сведений о кадастровой стоимости объектов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что недвижимое имущество отчуждено должником по значительно заниженной стоимости.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона нала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

В соответствии с пунктом 5 постановления N 63, пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве. Для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Согласно пункту 9 постановления N 63, при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 постановления N 63).

По оспариваемому договору купли-продажи от 05.06.2019 отчуждено недвижимое имущество, право собственности, на которое подлежит государственной регистрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2018 N 307-ЭС18-1843 по делу N А56-31805/2016, следует учитывать, что конечной целью конкурсного оспаривания подозрительных сделок является ликвидация последствий недобросовестного вывода активов перед банкротством. Следовательно, необходимо принимать во внимание не дату подписания сторонами соглашения, по которому они обязались осуществить передачу имущества, а саму дату фактического вывода активов, то есть исполнения сделки путем отчуждения имущества (статья 61.1 Закона о банкротстве). Конструкция купли-продажи недвижимости по российскому праву предполагает, что перенос титула собственника производится в момент государственной регистрации. Поэтому для соотнесения даты совершения сделки, переход права на основании которой (или которая) подлежит государственной регистрации, с периодом подозрительности учету подлежит дата такой регистрации.

Соответствующая позиция также изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.10.2016 N 307-ЭС15-17721 (4).

Принимая во внимание, что регистрация перехода права собственности на недвижимость произведена 06.03.2018, а также, что сама сделка совершена 15.02.2018, при этом производство по делу о несостоятельности (банкротстве) было возбуждено определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2018, то оспариваемая сделка совершена в период подозрительности, предусмотренный, как пунктом 1 статьи 61.2, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве финансовому управляющему необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств: 1) сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; 2) условия сделки о встречном исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставлению должника по сделке, при этом неравноценность имеет место в пользу другой стороны и в нарушение интересов должника.

Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 8 постановления N 63, при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Одним из основных обстоятельств, входящих в предмет доказывания при рассмотрении вопроса о признании сделки недействительной по основанию пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, является факт равноценности или неравноценности совершенного по сделке встречного исполнения, следовательно, чтобы установить данное обстоятельство, необходимо обладать информацией о действительной рыночной стоимости как переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств, так и полученного встречного исполнения.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о том, что объект недвижимости был отчужден должником по заниженной цене.

При этом суд первой инстанции исходил из сведений о кадастровой стоимости объекта в размере 6 421 180 руб., действовавшей в период до 01.01.2019.

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в 2013 году, утверждена 26.11.2013 и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 27.11.2013.

В то же время приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда" была утверждена кадастровая стоимость зданий на территории Краснодарского края в 2018 году по состоянию на 1 января 2018 года.

По результатам этой оценки в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости спорного здания по состоянию на 01.01.2018, составляющей 3 890 432,56 руб.

Допустимость использования кадастровой стоимости объектов недвижимости для оценки сделки по отчуждению имущества по заниженной цене, как верно указал суд первой инстанции, сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11.

Кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В тоже время, для разрешения настоящего спора и определения действительной стоимости объекта недвижимости на дату заключения спорной сделки имеет значение дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Федеральный закона N 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с названным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решении о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (п. 1 ч. 5 ст. 11 Федерального закона N 237-ФЗ).

В силу п. 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения, определения арендных платежей, выкупной цены государственного и муниципального имущества (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Судом апелляционной инстанции установлено, что кадастровая стоимость здания, находящегося по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, бухта Инал, Лит. Д, площадью 124,9 кв.м., утвержденная приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 N 2368 и составляющая 3 890 432,56 руб., определенна по состоянию на 1 января 2018 года, т.е. непосредственно за полтора месяца до заключения оспариваемой сделки.

С учетом этого, кадастровая стоимость, составляющая 3 890 432,56 руб. и определенная по состоянию на 1 января 2018 года обладает большей степени достоверности, чем кадастровая стоимость 6 421 180 руб., утвержденная 26.11.2013.

При этом ответчиком в материалы дела представлен отчет об оценке N 430 от 23.09.2021, согласно которому рыночная стоимость здания по адресу: Краснодарский край, бухта Инал, Лит. Д, площадью 124,9 кв.м., кадастровый номер 23:33:0101001:184 по состоянию на дату совершения сделки (на 15.02.2018) составляет 3 654 400 рублей.

Согласно положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе отчет об оценке, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Судом апелляционной инстанции с учетом наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принят отчет об оценке рыночной стоимости здания как допустимое доказательство и исследован в совокупности с другими доказательствами по спорной сделке.

Данный отчет N 430 от 23.09.2021 ни финансовым управляющим, ни иными лицами, участвующими в деле, не оспорен, на неоднократные предложения суда апелляционной инстанции рассмотреть вопрос о возможности назначения по обособленному спору судебной оценочной экспертизы лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта не заявили, свою оценку не представили.

Таким образом, доводы финансового управляющего о реализации должником имущества по заниженной стоимости не подтверждены надлежащими доказательствами.

В качестве дополнительных доводов о соответствии цены сделки рыночной стоимости объекта ответчик приобщил к материалам дела сведения о рыночной стоимости на аналогичные нежилые помещения, размещенных в открытых источниках в сети Интернет.

Исходя из представленных аналогов, судом апелляционной инстанции установлена цена за аналогичные объекты в данной местности в 2018 г., которая составляла в среднем сумму 25 026 руб. за 1 кв.м.

С учетом стоимости указанных аналогов рыночная стоимость спорного помещения составляет 3 128 000 руб.

Исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для вывода о том, что оспариваемая сделка совершена по заниженной стоимости.

Судом апелляционной инстанции из данных ЕГРН, представленных во исполнение определения суда Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0101001:0026, площадью 1307 кв. м., на котором расположен спорный объект не находился в собственности Белоусова С.И. на момент продажи им помещения, как и не находился в последствии в собственности Власовой М.А.

Более того, указанный земельный участок в настоящее время находится в государственной собственности.

При этом земельный участок с кадастровым номером 23:33:0101001:0026 площадью 1307 кв.м. никогда не использовался полностью для эксплуатации объекта.

В то же время, согласно мотивированным доводам ответчика, собственник спорного помещения Белоусов С.И. обращался в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101001:26 в аренду.

Однако письмом от 12.09.2016 N 09/13993 территориальное управление отказало ему в рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка.

Отказ мотивирован тем, что наблюдательный пункт является объектом специального назначения, который предназначен для целевого использования и эксплуатации в специфических условиях, выполняет определенные функции задачи, однако невозможен к осуществлению деятельности физическими лицами в указанных целях.

Впоследствии Белоусов С.И. оспорил отказ в предоставлении земельного участка в судебном порядке.

Согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2017 по делу А32-3474/2017 действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю были признаны законными, поскольку площадь испрашиваемого Белоусовым С.И. земельного участка составляет 1307 кв.м., что явно не соответствует площади находящегося на нем строения, и превышает ее почти в 10 раз.

Суд пришел к выводу, что предоставление земельного участка в целях эксплуатации здания должно быть основано на расчете площади земельного участка с применением нормативов отвода земли для эксплуатации зданий соответствующей площади и назначения.

Таким образом, суд признает обоснованными доводы подателя апелляционной жалобы о том, что при определении цены спорной сделки не может учитываться права аренды всего земельного участка площадью 1307 кв.м.

Также суд апелляционной инстанции учитывает доводы подателя апелляционной жалобы о том, что статьей 12 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" предусмотрено, что до утверждения правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202, предельные размеры земельных участков, предоставляемых из земель муниципальной собственности, составляют для строительства от 2 до 10 блокированных жилых домов от 100 до 300 кв. м за каждым индивидуальным блоком, включая площадь строения.

С учетом приобщенной ответчиком к материалам дела схемы расположения спорного строения, следует, что возможная ориентировочная площадь отвода земельного участка для эксплуатации помещения составит около 223 кв.м.

При этом согласно доводам подателя апелляционной жалобы кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101001:0026 площадью 1307 кв. м. составляет 1 642 585,32 руб. С учетом этого, исходя из расчета кадастровой стоимости 1256,76 руб. за один метр, кадастровая стоимость участка площадью 223 кв.м. составит 280 257 руб.

С учетом корректировки на величину 0,85 по мнению подателя апелляционной жалобы стоимость права аренды участка такой площади ориентировочно будет составлять 238 000 руб.

Указанные доводы заявителя жалобы в рамках настоящего обособленного спора лицами, участвующими в деле, документально не опровергнуты.

Таким образом, стоимость спорного объекта с учетом права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации строения, существенно не отличается от цены оспариваемой сделки.

Более того, стоимость права аренды указанного земельного участка будет уменьшена в случае если будут учтены его индивидуальные особенности и вид разрешенного использования.

С учетом вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что финансовым управляющим не представлены доказательства неравноценности сделки договора купли-продажи от 15.02.2018 здания по адресу: Краснодарский край, бухта Инал, Лит. Д.

В свою очередь ответчиком представлены в материалы дела доказательства, что цена оспариваемой сделки существенно не отличается от рыночной стоимости объекта.

Так, равноценность сделки договора купли-продажи от 15.02.2018 подтверждена Отчетом об оценке N 430 от 23.09.2021, стоимость здания в котором определена по состоянию на дату совершения сделки на 15.02.2018; величиной кадастровой стоимости здания, определенной за 1,5 месяца до совершения сделки на 01.01.2018; представленными публикациями о продаже аналогичных объектов; обоснованием стоимости аренды земельного участка; сведениями о цене совершенных сделок в отношении спорного объекта.

В ходе разбирательства по делу лицами, участвующими в деле не оспаривался факт оплаты по договору купли-продажи в размере 3 300 000 руб., доказательств аффилированности сторон в деле не имеется, признаков злоупотребления сторонами правом и недобросовестного поведения апелляционным судом также не установлено.

При таких обстоятельствах определение Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2021 по делу N А53-38469/2018 следует отменить, ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, в удовлетворении заявления финансового управляющего Белоусова Сергея Ивановича Оболенского Александра Викторовича об оспаривании сделки должника следует отказать.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из разъяснений, изложенных в абзацем 4 пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 г. N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, с Белоусова Сергея Ивановича следует взыскать с Белоусова Сергея Ивановича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб. за рассмотрение заявления об оспаривании сделки должника.

Кроме того, с Белоусова Сергея Ивановича в пользу Власовой Марины Александровны подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаченной в федеральный бюджет государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2021 по делу N А53-38469/2018 отменить.

В удовлетворении заявления финансового управляющего Белоусова Сергея Ивановича Оболенского Александра Викторовича об оспаривании сделки должника отказать.

Взыскать с Белоусова Сергея Ивановича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб. за рассмотрение заявления об оспаривании сделки должника.

Взыскать с Белоусова Сергея Ивановича в пользу Власовой Марины Александровны 3000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины, оплаченной при подаче апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Николаев

Судьи

Н.В. Сулименко М.Ю. Долгова