Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2022 г. N 15АП-24605/21 по делу N А53-32655/2021

город Ростов-на-Дону

01 февраля 2022 г.

дело N А53-32655/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Романовым А.А.,

при участии:

от заявителя: Кривогорохова О.М. по доверенности от 10.01.2022,

от управления: Демьянченко Д.А. по доверенности от 08.11.2021,

от третьих лиц: Бондаренко О.Г. по доверенности от 17.05.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.12.2021 по делу N А53-32655/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

при участии третьих лиц: Бандурина Сергея Васильевича; Бандуриной Евдокии Григорьевны; Зосимова Ивана Михайловича; Зосимовой Надежды Иосифовны,

о признании незаконным бездействия, об обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесени в ЕГРН записи об обременении в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:22:0600016:764; 61:22:0600016:765, 61:22:0600016:766, 61:22:0600016:767 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:22:0600016:244 от 27.03.2007, об обязании осуществить государственную регистрацию обременений в отношении указанных земельных участков.

Решением суда от 10.12.2021 заявленные требования удовлетворены.

Регистрирующий орган обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил его отменить, отказать в удовлетворении требований в полном объёме.

В обоснование жалобы ответчик приводит доводы о том, что заинтересованное лицо действовало в пределах своих полномочий, при образовании нового участка путем выдела арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором, либо заключён новый договор, либо внесены изменения в существующий, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель общества просил решение суда оставить без изменения.

Представитель третьих лиц поддержал позицию управления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения: площадью 53151300 кв. м с кадастровым номером 61:22:0600016:244, находящегося по адресу: Россия, Ростовская обл., р-н Миллеровский, с восточной, северо-восточной, юго-восточной, западной стороны от сл. Никольской.

Ранее, 27.03.2007 земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600016:244 передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Никольское", что подтверждается договором аренды земельного участка единого землепользования сельскохозяйственного назначения при множественности лиц со стороны арендодателей N 1 от 27.03.2007.

Общество с ограниченной ответственностью "Никольское" прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью агрофирме "ТОПАЗ", переименованное в дальнейшем в общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс", которое, как указано выше, является арендатором вышеуказанного земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении вышеуказанного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" (N 61:22:0600016:244-61/026/2020-261).

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.06.2013 на земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600016:244, заключенным на основании протокола общего собрания участников долевой собственности, арендные отношения были продлены на 10 лет - по 22.09.2023.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 23.09.2013, запись N 61-11-12/035/2013-975.

Согласно выписке из ЕГРН N 99/2021/391990834 от 08.05.2021 на долю в праве собственности на земельный участок Бандурина Сергея Васильевича, Бандуриной Евдокии Григорьевны, Зосимова Ивана Михайловича, Зосимовой Надежды Иосифовны зарегистрировано обременение в виде аренды от 17.03.2020 N 61:22:0600016:244-61/026/2020-261, на срок с 04.04.2007 по 22.09.2023 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс".

Впоследствии из указанного земельного участка произведен выдел следующих земельных участков: N 61:22:0600016:764, площадью 268664 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Миллеровский р-н, с/п Ольхово-Рогское, в границах кадастрового квартала 61:22:0600016; N 61:22:0600016:765, площадью 134332 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Миллеровский р-н, с/п Ольхово-Рогское, в границах кадастрового квартала 61:22:0600016; N 61:22:0600016:766, площадью 134332 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Миллеровский р-н, с/п Ольхово-Рогское, в границах кадастрового квартала 61:22:0600016; N 61:22:0600016:767, площадью 268664 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Миллеровский р-н, с/п Ольхово-Рогское, в границах кадастрового квартала 61:22:0600016.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее Управление) произведена постановка на государственный кадастровый учет вышеперечисленных земельных участков и зарегистрировано право собственности Бандурина Сергея Васильевича, Бандуриной Евдокии Григорьевны, Зосимова Ивана Михайловича, Зосимовой Надежды Иосифовны соответственно.

Однако обременение в виде права аренды в пользу ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" на образованные земельные участки не зарегистрировано.

Заявитель, полагая, что бездействие Росреестра, выразившееся в невнесении записи об обременении в виде аренды на вновь образованные земельные участки является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением по настоящему делу.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Для удовлетворения требований о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).

В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых решений, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на принятие таких решений, совершение действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решений (совершения оспариваемых действий или бездействия), возлагается на орган, который принял соответствующее решение (совершил оспариваемые действия или допустил бездействие).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом N 101-ФЗ (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункт 3 статьи 11.5 Земельного кодекса).

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

По смыслу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В соответствии с положениями части 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Как следует из материалов дела, распорядившись принадлежавшими правами собственности на земельные доли в исходном земельном участке с кадастровым номером 61:22:0600016:244, участники общей долевой собственности, в том числе Бандурин С.Н., Бандурина Е.Г., Зосимов И.М., Зосимова Н.И., заключив договор аренды земельного участка от 27.03.2007, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду ООО "Никольское" и впоследствии обществу.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.06.2013 на земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600016:244, заключенным на основании протокола общего собрания участников долевой собственности, арендные отношения были продлены на срок 10 лет по 22.09.2023. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 23.09.2013, запись N 61-11-12/035/2013-975. Таким образом, информация о продлении договора аренды в ЕГРН отражена.

Следовательно, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованных земельных участков из участка с кадастровым номером 61:22:0600016:244 должны были быть осуществлены Управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные земельные участки.

Выводы регистрирующего органа о необходимости заключения нового договора аренды на выделенные земельные участки основаны на ошибочном толковании положений части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в соответствии с которой, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Между тем регистрирующий орган не принял во внимание тот факт, что указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в Определениях от 19.03.2019 N 303-КГ18-21258, от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 Постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 2015 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которого одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременении) прав на такие земельные участки.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами регистрация обременении в отношении преобразованных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Ссылки в апелляционной жалобе на письмо Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.11.2018 г. N ОГ-Д23-11218 является несостоятельной, поскольку согласно Положению Министерство экономического развития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, в связи с чем изложенная в нем информация является лишь мнением по обсуждаемому вопросу.

При этом апелляционная коллегия отмечает, что изложенная в письме позиция Департамента недвижимости Минэкономразвития России, положенная управление м в основу апелляционной жалобы, прямо противоречит положениям Приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/024, которым установлен Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно пункту 50 Порядка при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) сведения о частях объекта недвижимости, актуальные на дату осуществления кадастрового учета, переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в записи об объектах недвижимого имущества, образованных в результате такого преобразования, в тех же границах, за исключением случаев, установленных статьей 60 Закона.

Пункт 71 указанного Порядка предусматривает, что если иное не установлено федеральным законом, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи об ограничении (обременении) со статусом "актуальная" переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования. В новых (перенесенных) записях об ограничении (обременении) в качестве дополнительных сведений указываются номер регистрации ограничения права или обременения ранее существовавшего объекта недвижимости и дата его государственной регистрации.

Аналогичное правовое регулирование предусмотрено в действующем Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.12.2021 по делу N А53-32655/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.В. Нарышкина Т.Р. Фахретдинов