Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2022 г. N 18АП-18051/21 по делу N А07-7409/2021

г. Челябинск

31 января 2022 г.

Дело N А07-7409/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бояршиновой Е.В.,

судей Арямова А.А., Скобелкина А.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефимовой Е.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 по делу N А07-7409/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ИнвестГрупп" - Асадуллин М.Н. (доверенность от 23.11.2021, диплом),

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Бекешкин Е.Е. (доверенность от 27.10.2021, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ИнвестГрупп" (далее - истец, ООО СЗ "ИнвестГрупп"", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) об обязании Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан изменить договор N 52-РТ от 27.05.2015 о развитии застроенной территории путем заключения дополнительного соглашения к договору к договору N 52-РТ от 27.05.2015 о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, Аксакова, Пушкина, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на следующих условиях:

Пункт 3.1.3. договора изложить в следующей редакции: "Подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, Аксакова, Пушкина, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 6 га, и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Максимальный срок исполнения - не позднее 50-ти месяцев с момента принятия решения Стороной 1 о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию.".

Абзац первый пункта 3.1.5 договора изложить в следующей редакции: "В течение 80 месяцев с момента заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социальною найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии".

Пункт 3.1.6. договора изложить в следующей редакции: "В течение 80 месяцев с момента заключения настоящего договора осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения Стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии 3.1.5 настоящего договора".

Пункт 3.1.7. договора изложить в следующей редакции: "В течение 6 (шести) лет 8 месяцев с момента заключения настоящего договора, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения п. 3.1.1., 3.1.5., 3.1.6. настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии".

Пункт 3.1.10. договора изложить в следующей редакции: "Осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (юридические и фактические действия, направленные на освобождение от прав третьих лиц) на территории, предназначенной для развития. Снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение на территории начать осуществлять с четвертого года седьмого месяца с заключения договора о развитии застроенной территории. В четвертый год седьмой месяц освоения застроенной территории осуществить снос или реконструкцию не менее 10%. на пятый год восьмой месяц не менее 20%, на шестой год восьмой месяц - не менее 40%, на седьмой год восьмой месяц - не менее 30% объектов, подлежащих сносу и реконструкции".

Пункт 3.1.12. договора изложить в следующей редакции: "В течение 37-ти месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и выполнения п. 3.1.5., 3.1.6. настоящего договора:

1) оформить правоустанавливающие документы на земельные участки (с постановкой на кадастровый учет и заключением договоров аренды земельных участков);

2) получить градостроительный план земельного участка, дающий право на разработку проектной документации".

Пункт 3.1.16. договора изложить в следующей редакции: "Осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора в течение 9 (девяти) лет 8 (восьми) месяцев, с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории".

Пункт 5.4 договора изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключается сроком на 9 (девять) лет 8 (восемь) месяцев."

Определением от 28.07.2021, 08.09.2021 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений г. Уфы.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Администрация, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о непринятии Администрацией решения об изъятии объектов недвижимости, поскольку решение о признании многоквартирного дома аварийным было принято в отношении многоквартирного дома N 22 по ул. Аксакова г. Уфы, а решение об изъятии не принималось ввиду расселения жильцов дома истцом. Так как решение о признании многоквартирного дома аварийным было принято только в отношении одного дома, то остальные дома застройщик должен был расселять самостоятельно. Считает, что обществом не выполнены существенные условия договора: не расселены все многоквартирные дома, не осуществлено строительство объектов коммунальной инфраструктуры, не переданы в муниципальную собственности отдельные объекты. Не согласен с выводом суда первой инстанции о невозможности исполнения обязательств в период с 30.03.2020 по 30.04.2020, а также с 06.05.2020 по 08.05.2020.

В представленном отзыве истец ссылался на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет-сайте. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.05.2015 между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Сторона 1) и ООО Специализированный застройщик "ИнвестГрупп" (Сторона 2) заключен договор N 52-РТ о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, Аксакова, Пушкина, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее-Договор), согласно условиям которого Сторона 2 (истец) обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.1.1. - 3.1.19. настоящего Договора, связанные с развитием застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, Аксакова, Пушкина, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Территория), а Сторона 1 обязуется создать необходимые условия дли выполнения обязательств в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.3.1. - 3.3.4. настоящего Договора. Схема расположения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, прилагается к договору (приложение N 2).

Договором предусмотрены обязательства ООО СЗ "ИнвестГрупп", в том числе:

1) В соответствии с п. 3.1.5 Договора в течение 48 месяцев с момента заключения настоящего договора (то есть до 27.05.2019) создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

2) В соответствии с п. 3.1.6 Договора в течение 48 месяцев с момента заключения настоящего договора (то есть до 27.05.2019) осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения Стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.5 настоящего договора.

3) В соответствии с п. 3.1.7 Договора в течение 4 (четырех) лет с момента заключения настоящего договора (то есть до 27.05.2019), после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения п. 31.1., 3.1.5., 3.1.6. настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

4) В соответствии с п. 3.1.16 осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора в течение 7-ти лет, с момента заключения настоящего договора (то есть до 27.05.2022), в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

5) В соответствии с п. 3.1.17 осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в срок, указанный в п. 3.1.16 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 5.4 Договора, настоящий договор заключается сроком на 7 лет.

При исполнении обществом договора, по его мнению, возникли обстоятельства, которые препятствовали исполнению договора в установленный пунктом 5.4 договора срок.

По расчету истца общий срок, в результате которого общество по независящим от него причинам не могло надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору, составляет не менее 2-х лет и 8 месяцев (то есть 32 месяца).

Истец указал, что он осуществляет строительство на территории, предоставленной под развитие по Договору, на основании разрешения на строительство от 24.05.2019 N 02-RU03308000-1225Ж-2019, заключено более 100 договоров долевого участия с гражданами, уплачена цена за право в размере 30 000 000 рублей за заключение договора о развитии застроенной территории, более 40 000 000 рублей вложено в разработку проектно-сметной и исходно-разрешительной документации, более 140 000 000 рублей израсходовано на расселение граждан и понесены соответствующие расходы из-за невозможности осваивать переданную по Договору территорию.

Истец письмом N 66 от 08.10.2020 направил Администрации проект дополнительного соглашения к Договору с предложением продлить срок исполнения обязательств по Договору и действия Договора.

В ответ на обращение истца Администрация направила письмо N 01-02-24695/11 от 24.12.2020 (вх. N 170 от 30.12.2020), в котором содержится отказ в подписании дополнительного соглашения со ссылкой на ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), поскольку законодательством продление сроков исполнения договора о развитии застроенной территории не предусмотрено.

Отказ Администрации в подписании дополнительного соглашения послужил основанием для обращения ООО СЗ "ИнвестГрупп" с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал обоснованными доводы истца об объективной необходимости продления сроков исполнения застройщиком обязательств, установленных в п. п. 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.1.12, 3.1.16, 5.4 Договора, по причине обстоятельств, не зависящих от истца, а также ввиду ненадлежащего исполнения своих обязательств со стороны Администрации, что может повлечь за собой просрочку исполнения договора застройщиком. Также принято во внимание, что общество приступило к исполнению договора развития застроенной территории и уже понесло значительные затраты по его исполнению. Доказательств того, что заключение дополнительного соглашения к договору развития застроенной территории ограничит либо устранит конкуренцию на определенном рынке суду не представлено, равно как и доказательств влияния дополнительного соглашения на первоначальные условия договора, имевшие существенное значение для определения цены предмета аукциона.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Согласно частям 1, 2, 6, 7 статьи 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Кодекса.

Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения изменение обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Указанные требования истцом соблюдены.

Из исковых требований следует, что обществом заявлено об изменении как общего срока исполнения договора, так и об изменении сроков исполнения отдельных обязательств, предусмотренных договором развития застроенной территории.

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ одним из существенных условий договора развития застроенной территории является срок договора.

В силу статьи 46.2 ГрК РФ договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В статье 46.3 ГрК РФ урегулирован порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в частности, данной нормой регламентируется содержание извещения о проведении аукциона, которое должно включать в себя информацию о предмете аукциона, условиях и порядке участия, а также проект договора.

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 ГрК РФ, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названой правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 ГК РФ). Нормы градостроительного законодательства, нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории. Продление срока договора о развитии застроенной территории возможно по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Из содержания искового заявления ООО СЗ "Инвестгрупп" следует, что в качестве правового основания своих требований истец ссылался на положения статьи 450 ГК РФ и указывал на нарушение договора со стороны Администрации, выраженное в неисполнение своих обязательств, что повлекло невозможность их исполнения уже обществом в установленные в договоре сроки.

В разделе 3 договора согласованы права и обязанности сторон.

Так, п. 3.1.1 договора установлена обязанность истца оплатить Стороне 1 цену права на заключение договора о развитии застроенной территории в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей, в следующем порядке:

1) сумма в размере 1 900 000 (один миллион девятьсот тысяч рублей 00 копеек), ранее оплаченная Стороной 2 в виде задатка для участия в аукционе по договору N 3 от 05.05.2015 г., засчитывается в счет оплаты цены права на заключение договора о развитии застроенной территории;

2) оставшаяся сумма цены права в размере 28 100 000 (двадцать восемь миллионов сто тысяч рублей) оплачивается в течение одного месяца с даты подписания договора о развитии застроенной территории.

Согласно п. 3.1.2. истец обязался в течение 1-го месяца с момента заключения настоящего договора обратиться к Стороне 1 с заявлением о необходимости принятия решения о разработке проекта планировки и межевания застроенной территории.

Также пунктом 3.1.3 договора установлена обязанность истца по подготовке проекта планировки и проект межевания застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, Аксакова, Кировском, 6 га, и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства исполнения - не позднее 18-ти месяцев с момента принятия решения Стороной 1 о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцом исполнена обязанность по оплате права на заключение договора о развитии застроенной территории, что подтверждается платежным поручением общества N 6 от 24.06.2015 на сумму 28 100 000 в пользу ответчика, котороый факт надлежащей оплаты не оспаривает.

Кроме того, истцом исполнено обязательство по п. 3.1.2 договора, что подтвердил ответчик.

Обязательство по истца по п. 3.1.3 договора по подготовке проекта планировки и проект межевания застроенной территории и представлению на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства исполнено, письмом N 7-2938/ГС от 27.04.2016 последнее рекомендовало разработанный проект планировки и проект межевания указанной территории к организации и проведению публичных слушаний.

В соответствии с п. 12 ст. 46 ГрК РФ (в ред. от 19.12.2016, на момент утверждения проекта планировки и проекта межевания территории) орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа направляет соответственно главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа подготовленную документацию по планировке территории, протокол публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории и заключение о результатах публичных слушаний не позднее чем через пятнадцать дней со дня проведения публичных слушаний.

Соответственно, проект планировки и проект межевания территории должны быть направлены главе Администрации не позднее 17.11.2016, а утверждены - не позднее 01.12.2016.

31.10.2016 были организованы и проведены публичные слушания, результаты которых получили положительное заключение 02.11.2016, что также не отрицалось сторонами.

Пунктом 3.3.2 Договора определено, что Администрация обязуется после проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекта межевания территории, с учетом протокола публичных слушаний, принять в течение 14 дней со дня поступления протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку, с учетом указанных в протоколе и заключении замечаний.

Протокол публичных слушаний составлен Администрацией 31.10.2016, результаты публичных слушаний 02.11.2016, как указано в пПостановлении Администрации об утверждении проекта планировки от 10.01.2017 N 28.

Соответственно, не позднее 16.11.2016 Администрацией должно быть исполнено обязательство по утверждению проекта планировки и проекта межевания территории.

Постановление об утверждении проекта планировки утверждено 10.01.2017, постановление об утверждении проекта межевания утверждено 07.11.2017.

Однако решение об утверждении проекта планировки и проекта межевания указанной территории было принято лишь 10.01.2017 Постановлением Администрации N 28, то есть с задержкой 2 месяца.

Указанные просрочки документально подтверждены и ответчиком не оспаривались.

Таким образом, просрочка исполнения обязательств Администрацией по утверждению проекта планировки составила с 17.11.2016 по 10.01.2017 два месяца, а проекта межевания территории с 17.11.2016 по 07.11.2017 - 11 месяцев 20 дней, в связи с чем, суд признает обоснованным довод истца об объективной необходимости увеличения сроков на 2 месяца.

Также общество указало на необходимость внесения изменений в утвержденный проект планировки и проект межевания территории в связи с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 03.10.2017 N 457, которым утверждены границы зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения "Главный дом усадьбы Козловых с хозяйственным блоком", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Пушкина, 70, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территории зоны; постановлением Правительства Республики Башкортостан от 05.07.2017. N 314, которым утверждены границы зон охраны объекта культурного наследия регионального значения "Особняк Поносовой-Молло", расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. К. Маркса, 6, и границы объединенных зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон.

В соответствии с Федеральным закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В соответствии со статьями 33, 34 указанного закона, государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя: разработку, согласование и утверждение в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, проектов зон охраны объектов культурного наследия, а также согласование решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земель и об изменении их правового режима, а также установление требований к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, требований к градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места; установление особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия.

В целях соблюдения требований, предъявляемых к зонам охраны объекта культурного наследия, ООО СЗ "ИнвестГрупп" уведомило Администрацию городского округа город Уфа письмом от 14.10.2019 N 129 (т. 2, л.д. 43-44) о необходимости внесения изменения в утвержденную проектную документацию, а также заключило договор подряда с ООО "Генпроект" на выполнение проектных работ N 410 от 20.01.2020 сроком на 4 месяца (т. 2, л.д. 45-57), по которому заказчик (истец) поручает, а подрядчик (ООО "Генпроект") обязуется в соответствии с действующими на момент исполнения договора требованиями действующего законодательства и техническим заданием надлежащим образом разработать проектную документацию по объекту: "Архитектурно-градостроительное обоснование и корректировка проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Пушкина, Гоголя, Заки Валиди, Аксакова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в следующем объеме:

- архитектурно-градостроительное обоснование,

- проект планировки основная часть и материалы по обоснованию, проект межевания основная часть.

Как указал истец, указанный проект проходит необходимые согласования. Письмом от 11.06.2021 N -7-7693 Главное управление Архитектуры и градостроительства Администрации по результатам проверки внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории, возвратило материалы проектов на доработку, указав замечания.

С учетом изложенного, невозможность исполнения договора в связи с необходимостью перепроектирования части квартала, с учетом сроков подрядных отношений, составляет 4 месяца.

В соответствии с п. 3.1.15 договора истец обязался получить разрешение на строительство в течение 10 дней с момента прохождения экспертизы.

Указанное обязательство истцом исполнено, застройщиком получено разрешение па строительство от 24.05.2019 (корректировка от 16.10.2020) N 02-RU3308000-1225Ж-2019 сроком действия до 24.04.2023 (т. 1, л.д. 42).

Судом первой инстанции установлено, что дома, подлежащие сносу или реконструкции в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, расположенные по адресам ул. Аксакова 16, 16Б, 18/1, расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010148:136.

Соответственно, в границах территории, подлежащей развитию, оказался земельный участок с кадастровым номером 02:55:010148:136, который Администрация постановлением N 2811 от 05.06.2013 предоставила в собственность Российской Федерации и в постоянное бессрочное пользование ФГБОУ "Башкирский государственный университет". Указанный земельный участок являлся предметом судебных разбирательств между ИП Шапуровым и Администрацией, ТУ Росимущества, ФГБОУ ВО "Башкирский государственный университет" в рамках дела Арбитражного суда Республики Башкортостан N А07-16810/2016.

Так решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2017 по делу N А07-16810/2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 решение суда отменено в части удовлетворения исковых требований предпринимателя Шапурова В.И. о признании за ним права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010148:136 пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему жилого помещения с кадастровым номером 02:55:1010148:157, в удовлетворении данного требования отказано, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2017 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения, определением Верховного суда Российской Федерации от 29.01.2018 по делу N А07-16810/2016 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.

Таким образом, судебными актами по делу N А07-16810/2016 признано отсутствующим право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010148:136; признано отсутствующим право постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВО "Башкирский государственный университет" на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010148:136.

Следовательно, в период с 01.08.2016 (дата регистрации иска судом) по 28.01.2018 (окончательный судебный акт) общество было лишено возможности исполнять взятые на себя перед Администрацией обязательства по причине судебного разбирательства по делу N А07-16810/2016.

Общество на протяжении 1 года и 6 месяцев не могло приступить к расселению граждан, проживающих по договорам социального найма в домах, которые находятся на вышеуказанной территории и как следствие приступить к освоению территории, предоставленной ей по итогам аукциона, поскольку территория была обременена неоговоренными в условиях торгов и в заключенном Договоре, правами третьих лиц. Сведения об обременении земельного в пользу РФ и ФГБОУ ВО "Башкирский государственный университет" не были указаны ни в аукционной документации, ни в условиях договора.

Так, 26.03.2015 на сайте Администрации была размещена публикация о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, Аксакова, Пушкина, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (https://ufacity.iN fo/documeN t/189832.html).

Само постановление Администрации от 25.03.2015 N 979 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, Аксакова, Пушкина, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (далее - Постановление N 979) и условия проведения аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, Аксакова, Пушкина, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Условия аукциона), утвержденные Постановлением N 979, также размещены на сайте Администрации - 2 марта 2015 года (https://ufacity.iNfo/upload/iblock/3b7/3b7eeld9da32b59e3ebc6aeeccce97fc.PDF).

Между тем, информация о том, что в границах территории, предназначенной для развития, расположен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010148:136, находящийся в собственности Российской Федерации и постоянном бессрочном пользование ФГБОУ ВО "Башкирский государственный университет" как в Постановлении N 979, так и в Условиях аукциона не была отражена.

В извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте, должны быть указаны, в том числе, следующие сведения: обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории (п. 3 ч. 8 ст. 46.3 ГрК РФ (редакция, действующая на момент вынесения Постановления N 979)).

Императивная норма п. 3 ч. 8 ст. 46.3 ГрК РФ (редакция, действующая на момент вынесения Постановления N 979) направлена на обеспечение прав и законных интересов потенциальных участников аукциона на заключение договора о развитии застроенной территории.

Так как сведения о том, что в границах территории, предназначенной для развития, расположен земельный участок находящийся в собственности Российской Федерации и постоянном бессрочном пользование ФГБОУ ВО "Башкирский государственный университет" в Условиях аукциона отсутствовали, общество не располагало данной информацией, что в свою очередь, по правилам статей 450, 451 ГК РФ, в системной взаимосвязи с положениями градостроительного законодательства, действующего в момент проведения аукциона, правомерно судом первой инстанции признано существенным, влекущим изменение заключенного между Обществом и Администрацией договора N 52-РТ о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, Аксакова, Пушкина, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в части увеличения сроков исполнения обязательств застройщиком.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что 15.03.2018 письмом N 11 Общество обратилось с заявлением о предоставлении в собственность бесплатно земельных участков:

1) для размещения многоквартирного многоэтажного жилого дома (участок номер 2 по проекту межевания) - кадастровый номер земельного участка 02:55:010148:210;

2) для размещения трансформаторной подстанции (участок номер 8 по проекту межевания) - кадастровый номер земельного участка 02:55:010148:211, образованных в границах застроенной территории, предназначенной для развития.

Письмом N 9710 от 27.06.2018 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) отказало Обществу в предоставлении в собственность бесплатно земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010148:210, 02:55:010148:211.

Не согласившись с указанным отказом Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском об обязании Управления предоставить вышеназванные земельные участки в собственность.

Решением арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2018 по делу N А07-19001/2018 исковые требования Общества удовлетворены в полном объеме, судебный акт, вступил в законную силу 10.09.2018.

Таким образом, предоставление спорных земельных участков Администрацией затянулось на 6 месяцев (с 15.03.2018 по 10.09.2018), в связи с чем суд признает обоснованным доводы истца о невозможности исполнения договорных обязательств со стороны застройщика при правовой неопределенности судьбы земельных участков, входящих в застраиваемую территорию.

Также в качестве основания для заключения дополнительного соглашения о продлении сроков ввиду невыполнения Администрацией своих обязанностей, истец указал на непринятие Администрацией решения об изъятии, неосуществление до настоящего времени расселения своими силами.

Пунктом 2.5 Договора определены объекты, подлежащие сносу или реконструкции:

- многоквартирные жилые дома N N 74 (2 дома), 76 по ул. Пушкина;

- многоквартирные жилые домаN N 8, 10, 12, 14, 16Б, 20, 22 по ул. Аксакова;

- многоквартирный жилой дом N 19 по ул. Гоголя;

- жилой дом N 74 по ул. Пушкина;

- жилой дом N 18 по ул. Аксакова;

- жилые дома N N 19 (2 дома), 23 по ул. Гоголя.

В соответствии с пунктами 3.1.5, 3.1.6 Договора застройщик обязуется в течение 48 месяцев с момента заключения Договора (в срок - до 27.05.2019) создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных па застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также осуществить выкуп, в установленном законодательством порядке на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных па территории, и земельных участках, на которых расположены такие многоквартирные жилые дома.

Указанные обязательства частично исполнены истцом.

Так в соответствии с актом N 1 (т. 2, л.д.114) установлен факт демонтажа (сноса) ветхого жилья:

- г. Уфа, ул. Аксакова, д. 20 (здание) площадью 283 кв.м.,

- г. Уфа, ул. Аксакова, д. 22 (здание л А) площадью 249,1 кв.м.,

- г. Уфа, ул. Аксакова, д. 22 (здание л Б) площадью 204 кв.м.,

- г. Уфа, ул. Пушкина, д. 72 (здание) площадью 39,4 кв.м.,

- г. Уфа, ул. Пушкина, д. 72 (здание) площадью 146,8 кв.м.,

- г. Уфа, ул. Пушкина, д. 74 (здание) площадью 80,2 кв.м.,

- г. Уфа, ул. Пушкина, д. 74 (здание литер В) площадью 34,1 кв.м.,

- г. Уфа, ул. Пушкина, д. 74 (здание литер Б) площадью 23,1 кв.м.,

- г. Уфа, ул. Пушкина, д. 76 (здание) площадью 243,5 кв.м.

Кроме того, истец произвел расселение в отношении помещений, расположенных по следующим адресам: Аксакова 16, 14, 10 (2 дома), 12, 18/1, 18, 16 Б, что подтверждается соответствующими договорами купли-продажи и компенсации, заключенными с гражданами (т. 2, л.д.115-157, т.3, л.д.1-107).

В соответствии с п. 3.3.3 договора, Администрация обязана принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, и земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 8-ми месяцев со дня получения соответствующего обращения от Стороны 2.

Как следует из материалов дела, 18.05.2015 ООО СЗ "ИнвестГрупп" обратилось с соответствующим заявлением о подготовке постановления об изъятии. Письмом от 16.06.2015 Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа сообщило о том, что возможность принятия решения об изъятии зданий, строений, сооружений, будет рассмотрена после утверждения проекта планировки и проекта межевания на данную территорию.

01.04.2016 Администрацией принято постановление N 437 "О признании многоквартирного дома N 22 по ул. Аксакова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан аварийным и подлежащим сносу".

Пунктом 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, была предусмотрена обязанность лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части. В договоре должны были устанавливаться максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Порядок изъятия жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд определяется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), земельным и гражданским законодательством.

Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 499-ФЗ) внесены изменения в законодательные акты, определяющие порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01 апреля 2015 года.

В пункте 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Федерального закона N 499-ФЗ) вместо обязанности лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, была предусмотрена обязанность уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Согласно части 11 статьи 32 ЖК РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

В соответствии с частью 11 статьи 32 ЖК РФ (в ред. от 31.01.2016) на момент признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

В части 10 данной статьи установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Исходя из изложенного, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, при неосуществлении собственниками в установленный срок его сноса или реконструкции, орган публично-правового образования обязан принять решение об изъятии помещений в таком многоквартирном доме для государственных или муниципальных нужд, при этом на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по расселению.

Согласно части 4 указанной статьи собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Следовательно, обязанность по принятию решения об изъятии, заключение соглашение об изъятии, а в случае отказа собственника от подписания соглашения, принудительное изъятие помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, в силу статьи 32 ЖК РФ, являются прямыми обязанностями публично-правового образования, которые не могут быть делегированы иному частному лицу.

В соответствии с частью 2 статьи 32 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ) изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Соответственно, вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, ввиду признания 01.04.2016 аварийным многоквартирного дома N 22 по ул. Аксакова г. Уфы, Администрация обязана была предъявить требование собственникам помещений в указанном доме в порядке, предусмотренном пункта 11 статьи 32 ЖК РФ о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев, т.е. до 01.10.2016, после чего, у нее возникли основания для принятия соответствующего решения об изъятии в соответствии с пунктом 3.3.3 договора.

Однако, как пояснили стороны, до настоящего времени соответствующего правового акта об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, и земельных участков, на которых расположены такие объекты, Администрацией не принято.

Обществом заключены прямые договоры купли-продажи и компенсации с гражданами, проживающими по адресу ул. Аксакова, д. 22, г. Уфа, что не оспаривалось ответчиком, и что свидетельствует о самостоятельном расселении обществом указанного многоквартирного жилого дома.

Многоквартирный жилой с кадастровым номером 02:55:010217:381, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Аксакова, д. 22, снят с кадастрового учета согласно данным ЕГРН 02.04.2018.

Соответственно, просрочка исполнения обязательства Администрации по принятию решения об изъятии жилых помещений дома N 22 по ул. Аксакова в г. Уфе с 01.10.2016 по 02.04.2018 составила 18 месяцев 1 день, что также свидетельствует наличии объективных причин невозможности исполнения истцом обязательств в сроки, установленные договором развитии территории.

Вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, в отношении остальных домов аналогичные выводы судом первой инстанции не сделаны.

В обоснование невозможности исполнения обязательств в срок в период 30.03.2020 по 30.04.2020, а также с 06 по 08 мая 2020 года обществом ссылалось также на объявление указанных дней нерабочими.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (вопрос 7), разъяснено, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

Обстоятельства непреодолимой силы нельзя установить абстрактно, без привязки к конкретной ситуации и к конкретному должнику.

Статья 401 ГК РФ устанавливает критерии, при которых то или иное обстоятельство может быть признано обстоятельством непреодолимой силы. Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушении обязательств" дано толкование содержащемуся в Гражданском кодексе Российской Федерации понятию обстоятельств непреодолимой силы.

В пункте 8 названного постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, т.е. одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер.

По общему правилу в силу положений пункта 3 статьи 401 ГК РФ к обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров.

Указами Президента РФ N N 206, 239 и 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими в целях противодействия распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) В 2020 году в соответствии с постановлением Правительства РФ от 10 июля 2019 года N 875 "О переносе выходных дней в 2020 году" перенесены выходные дни: в мае 2020 года с 1 по 5 мая в связи с празднованием Праздника Весны и Труда, а также с 9 по 11 мая в связи с празднованием Дня Победы.

Кроме того, в период с 18.03.2020 до 08.10.2020 (дата направления истцом дополнительного соглашения от 08.10.2020) на территории Республики Башкортостан действовал Указ Главы РБ от 18.03.2020 N УГ-111 (ред. от 17.01.2022) "О введении режима "Повышенная готовность" на территории Республики Башкортостан" в различных редакциях и с различными ограничительными мерами.

В обоснование невозможности принятия указанного основания для продления сроков исполнения истцом договорных обязательств, ответчик указывает, что среди отраслей, признанных в наибольшей степени пострадавшими в период распространения коронавирусной инфекцией, деятельность по строительству отсутствует.

Между тем, апеллянт не учитывает, что помимо осуществления строительства ООО СЗ "ИнвестГрупп" в рамках выполнения договора развития строительства выполняет и иные обязательства, что помимо деятельности в сфере строительства требует привлечение специализированных специалистов и получение различного рода согласований с учетом целей договора развития застроенной территории.

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции совокупный срок задержки исполнения условий договора, возникший не по вине истца, составил более 32 месяцев, вследствие чего истец не сможет в полном объеме освоить территорию в предусмотренные договором сроки.

Своевременное исполнение обязательств истца зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения Администрацией встречных обязанностей, а также от иных объективных обстоятельств, не зависящих от сторон.

Предлагаемые истцом изменения в условия договора не влияют на цену договора, не нарушают прав третьих лиц и не создают преимущественного положения Общества перед другими участниками рынка.

Судом при этом принято во внимание, что Общество, являясь застройщиком приступило к исполнению договора развития застроенной территории и уже понесло значительные затраты по его исполнению.

Так, истцом заключен договор N 000315 от 03.03.2020 на выполнение инженерно-геодезических, геологических и экологических изысканий; получено заключение о степени готовности проекта строительства от 04.09.2019; заключен договор от 28.06.2021 на проведение рекогносцировочного археологического обследования; заключены договоры подряда на выполнение проектных работ NN 37 от 17.02.2017, 171 от 16.08.2021, заключены договоры купли-продажи жилых помещений в сносимых домах и договоры компенсации (т. 2, л.д. 115-157, т.31-102, 120-158, т. 4).

Договор о развитии застроенной территории сторонами исполняется и в настоящий момент значительная часть договорных обязательств выполнена Обществом в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Продление сроков исполнения обязательств и самого договора соответствует основной цели и задачам договора о развитии застроенной территории.

В данном случае при расторжении договора для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Так, истцом при исполнении договора понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта, кроме того, договор о развитии застроенной территории является социально значимым, заключен в том числе в целях переселения жителей аварийных домов подлежащих сносу в новые дома, и истец уже приступил к исполнению этого договора, что ответчиком не оспаривалось.

Возникновение негативных обстоятельств в случае расторжения договора в силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ является основанием для изменения его условий.

Право на изменение договора в период его реализации предусмотрено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Исходя из положений ч. 26 ст. 46.3 ГрК РФ, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен только на момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории. Таким образом, указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Истцом доказано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории, требующих внесение в данный договор изменений, касающихся сроков исполнения принятых на себя обязательств.

Срок, на который был продлен договор, соразмерен допущенным Администрацией отступлений от договора.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования об обязании Администрации заключить дополнительное соглашение на условиях, указанных ООО СЗ "ИнвестГрупп".

Обстоятельства, связанные с нарушением, как на то указывает Администрация, истцом условий договора о развитии застроенной территории, не исключают виновного характера поведения ответчика и влияния такого поведения на возможность своевременного исполнения истцом договорных обязательств.

Поскольку доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 по делу N А07-7409/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Бояршинова

Судьи

А.А. Арямов А.П. Скобелкин