Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2022 г. N 20АП-8074/21 по делу N А23-1902/2021

г. Тула

1 февраля 2022 г.

Дело N А23-1902/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01.02.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 01.02.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Осиповой Д.И., при участии от истца - Казантаева Е.Н. (доверенность от 11.03.2020, удостоверение, диплом), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 19.10.2021 по делу N А23-1902/2021 (судья Иванова Е.В.), принятое по иску Городской управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительная компания Правый берег" (г. Калуга, ОГРН 1184027006052, ИНН 4027137049) о взыскании 2 872 728 руб. 57 коп., в т.ч. задолженность по договору аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного дома N 1 N 525/12 от 15.10.2012 за период с 01.07.2020 по 30.09.2020 в сумме 2 674 793 руб. 83 коп. и неустойка за период с 02.10.2020 по 14.12.2020 в размере 197 934 руб. 74 коп.

УСТАНОВИЛ:

решением суда области от 19.10.2021 в иске отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме, указывает, что судом области не учтен факт межевания земельного участка под многоквартирным домом, введенным в эксплуатацию. Расчет арендной платы произведен с учетом площади арендованного земельного участка и за вычетом площади земельного участка, занимаемого многоквартирным домом.

Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Обращение с настоящим иском мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 15.10.2012 N 525/12, выразившемся в нарушении порядка и сроков внесения арендной платы.

Как указывает истец, у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за период 01.07.2020 по 30.09.2020, которая в добровольном порядке им не уплачена.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ NО введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник 5 не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют. Если для строительства нескольких многоквартирных домов был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой осуществляется строительство еще одного многоквартирного дома (и которая необходима для его эксплуатации). То есть, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет отдельный земельный участок.

Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при поэтапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только на ту его часть, на которой расположен дом, квартиры в котором имеют собственников.

Ч. 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления.

Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под построенным объектом.

Как следует из материалов дела, на являющемся объектом аренды земельном участке арендатором построен жилой дом, регистрация права первого собственника произведена 15.07.2015.

Таким образом, в силу закона истец утратил право на получение арендной платы спорному договору с 15.07.2015 в части, пропорциональной сформированному земельному участку под жилым многоквартирным домом по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Фомушина, д. 26.

В рамках арбитражного дела N А23-6540/2020 установлено, что 19.06.2018 на основании Постановления Городской Управы города Калуги N217-п "О внесении изменений в постановление Городской Управы города Калуги от 28.09.2016 N299-п "Об утверждении проекта межевания территории в районе улицы Фомушина в границах земельного участка с кадастровым номером 40:26:000372:203" было проведено межевание земельного участка, в результате которого был поставлен на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером 40:26:000372:8640, площадь которого составляет 8 571 кв.м. (кадастровый номер земельного участка 40:26:000372:6137).

Результаты межевания не оспорены ответчиком в установленном законом порядке, доказательств того, что для эксплуатации возведенного многоквартирного жилого дома необходим весь земельный участок, переданный в аренду, материалы дела не содержат и ответчиком не представлены. Также в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате ответчиком земельного участка в части площади, превышающей площадь возведенного многоквартирного дома.

Из представленного истцом расчета следует, что истец при определении размера платы учел площадь земельного участка, подлежащего формированию под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Калуга, ул. Фомушина, д. 26 (л. д. 25). Представленный истцом расчет произведен в соответствии с правилами действующего законодательства и условиями договора.

Ответчиком мотивированного контрасчета не представлено, как и доказательств полной или частичной оплаты задолженности.

С учетом изложенного иск в части взыскания основной задолженности за период с 01.07.2020 по 30.09.2020 в сумме 2 674 793,83 руб. подлежит удовлетворению.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых обязательств по договору, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности применения к нему меры ответственности в виде взыскания неустойки.

По расчету истца по состоянию на 14.12.2020 размер неустойки составляет 197 934,74 руб.

Суд апелляционной инстанции, проверив расчет неустойки, произведенный истцом в соответствии с положениями п. 3.5, 3.6, 5.2 договора находит его обоснованным и не выходящим за пределы того, на что вправе рассчитывать истец.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что на спорном земельном участке расположены следующие объекты - объект незавершенного строительства (собственник ответчик), а также линейные объекты - водопровод, теплосети, линии электропередачи, канализация, находящиеся в собственности как муниципального образования город Калуга, так и ответчика. Вместе с тем, указанное не влияет на обязанность по внесения арендной платы за земельные участки под указанными объектами, поскольку соответствующие изменения в договор аренды сторонами не внесены, земельные участки под данными объектами в чью-либо собственность не переданы. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Поскольку судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что на части сданного в аренду спорного земельного участка ведется строительство еще одного многоквартирного дома и обязательства по оплате арендной платы в указанной части не прекращены и не исполнены, то иск подлежит удовлетворению, а решение - отмене на основании п. 1 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с удовлетворением иска и апелляционной жалобы с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 37 364 руб. государственной пошлины по иску и 3 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе, а всего 40 364 руб.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 19.10.2021 по делу N А23-1902/2021 отменить.

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительная компания Правый берег" (г. Калуга, ОГРН 1184027006052, ИНН 4027137049) в пользу Городской управы города Калуги (г..Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) 2 674 793,83 руб. задолженности за период с 01.07.2020 по 30.09.2020, а также 197 934,74 руб. неустойки за период с 01.10.2020 по 14.12.2020.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительная компания Правый берег" (г. Калуга, ОГРН 1184027006052, ИНН 4027137049) в доход федерального бюджета 40 364 руб. государственной пошлины по делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина