Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2022 г. N 06АП-7497/21 по делу N А73-9103/2021

г. Хабаровск

04 февраля 2022 г.

А73-9103/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2022 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Воронцова А.И., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ашуровой Г.Х.,

при участии в заседании:

от Прокуратуры Хабаровского края: Иванова Н.С., удостоверение ТО N 275527,

от ООО "Бикинская лесная компания": Набока А.С., представитель по доверенности от 01.07.2021,

от администрации г. Бикина: Кириленко Т.А., представитель по доверенности от 21.02.2022 N 01-56/04,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Хабаровского края

на решение от 15.11.2021

по делу N А73-9103/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Прокуратуры Хабаровского края (ОГРН 1022700920461, ИНН 2721024410, Хабаровск)

к Администрации городского поселения "Город Бикин" Бикинского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 1052740364082, ИНН 2707000873, Хабаровский край, г. Бикин),

обществу с ограниченной ответственностью "Бикинская лесная компания" (ОГРН 1022700690650, ИНН 2707006297, Хабаровский край, г. Бикин)

о признании недействительным договора, применении последствий недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Хабаровского края в публичных интересах обратился в Арбитражный суд Хабаровского края к Администрации городского поселения "Город Бикин" Бикинского муниципального района Хабаровского края (Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Бикинская лесная компания" (ООО "Бикинская лесная компания") с иском:

- о признании недействительными условия продажи административно-бытового корпуса, назначение: нежилое, 3-этажный, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Бикин, ул. Октябрьская, д. 83, лит. А, общей площадью 2 926,8 кв.м, кадастровый номер 27:19:0010204:85, с земельным участком под ним, оформленные протоколом от 27.08.2020 о результатах продажи без объявления цены N 6;

- признании недействительным договора от 31.08.2020 N 01 купли-продажи административно-бытового корпуса, назначение: нежилое, 3-этажный, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Бикин, ул. Октябрьская, д. 83, лит. А, общей площадью 2 926,8 кв.м, кадастровый номер 27:19:0010204:85, с земельным участком под ним, заключенного между Администрацией и ООО "Бикинская лесная компания";

- признании недействительным дополнительного соглашения от 26.10.2020 N 01 к договору от 31.08.2020 N 01, заключенному между Администрацией и ООО "Бикинская лесная компания";

- применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания возврата Администрации ООО "Бикинская лесная компания" здания административно-бытового корпуса, назначение: нежилое, 3-этажный, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Бикин, ул. Октябрьская, д. 83, лит. А, общей площадью 2 926,8 кв.м, кадастровый номер 27:19:0010204:85, с земельным участком под ним; Администрации - возврата ООО "Бикинская лесная компания" денежных средств в сумме 300 000 руб.

Иск мотивирован нарушением требований законодательства о приватизации.

Решением от 15.11.2021 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Прокуратура Хабаровского края считает судебный акт подлежащим отмене.

В обоснование указано на отсутствие в прогнозном плане приватизации муниципального имущества городского поселения "Город Бикин" земельного участка под спорным зданием. Данное обстоятельство свидетельствует о незаконности процедуры приватизации имущества, поскольку повлияло на получение заинтересованными лицами полной информации о предстоящей приватизации и могло привести к ограничению, недопущению, устранению конкуренции.

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок под спорным зданием имеет вид разрешенного использования "для эксплуатации учебного корпуса, размещения объектов среднего и высшего профессионального образования", однако органом местного самоуправления решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не принималось.

Кроме того, глава городского поселения "Город Бикин" не наделен полномочиями по принятию решения об условиях приватизации муниципального имущества, поскольку нормативный акт, устанавливающий порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества в городском поселении "Город Бикин", отсутствует. В этой связи все его распоряжения об условиях приватизации недвижимого имущества изданы с нарушением норм права.

По мнению заявителя жалобы, проведенными торгами, заключенным договором, дополнительным соглашением к договору нарушаются публичные интересы городского поселения "Город Бикин" на эффективное распоряжение муниципальным имуществом, а также нарушается явный запрет, установленный Законом о приватизации, интересы неопределенного круга хозяйствующих субъектов, заинтересованных в приобретении имущества. В этой связи вывод суда о том, что удовлетворение иска не повлечет восстановления нарушенных прав, является необоснованным.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Бикинская лесная компания" выразило несогласие с ее доводами, ссылаясь на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; земельный участок с кадастровым номером 27:19:0010204:48 не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и потребительской ценности, полностью занят расположенным на нем зданием, решение о приватизации которого принято Советом депутатов городского поселения "Город Бикин" от 01.02.2019 N 63; приватизированное здание является административно-бытовым корпусом, соответственно, земельный участок, предназначенный для обслуживания данного здания, не может использоваться для целей образования; недоказанность прокурором того обстоятельства, что проведенные торги и заключенный по их результатам договор нарушают требования закона.

В судебном заседании представитель Прокуратуры Хабаровского края поддержал доводы жалобы, дав соответствующие пояснения.

Возражая против доводов жалобы, представители Администрации и ООО "Бикинская лесная компания" указали на отсутствие правовых оснований для ее удовлетворения.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснения сторон, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Согласно материалам дела на основании распоряжения правительства Хабаровского края от 30.12.2011 N 849-рп "О безвозмездной передаче объектов краевой государственной собственности в муниципальную собственность городского поселения "Город Бикин" Бикинского муниципального района Хабаровского края" передан объект недвижимого имущества - административно-бытовой корпус, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Бикин, ул. Октябрьская, д. 83, лит. А.

Распоряжением главы городского поселения от 29.02.2012 N 64р объект включен в реестр муниципальной собственности городского поселения "Город Бикин".

Решением Совета депутатов городского поселения "Город Бикин" от 01.02.2019 N 03 "О плане приватизации муниципального имущества городского поселения "Город Бикин" на 2019 год" предусмотрена приватизация нежилого здания, административно-бытовой корпус, площадью 2 926,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Бикин, ул. Октябрьская, д. 83, лит. А.

В соответствии с отчетом об оценке от 30.08.2019 N 3692/19 рыночная стоимость здания составила 5 316 тыс. руб., земельного участка под зданием - 900 тыс. руб.

Распоряжением и.о. главы администрации городского поселения "Город Бикин" от 09.10.2019 N 570-р "Об условиях приватизации и проведения аукциона в электронной форме по продаже недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью городского поселения "Город Бикин" определено организовать и провести аукцион в электронной форме по продаже здания с земельным участком под ним.

В соответствии с информационным сообщением о проведении торгов, размещенным 10.10.2019 на официальном сайте торгов - torgi.gov.ru, предусмотрено проведение аукциона в электронной форме по продаже объекта недвижимого имущества с указанием сведений, позволяющих идентифицировать объект, а также земельного участка под ним (без указания его площади, кадастрового номера и назначения) с начальной ценой 6 200 000 руб. с шагом повышения 62 000 руб.

Поскольку на участие в аукционе не подано ни одной заявки, первые торги в форме аукциона (объявление на сайте torgi.gov.ru от 10.10.2019) признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

Распоряжением главы администрации городского поселения "Город Бикин" от 17.12.2019 N 696-р "Об условиях приватизации и проведения продажи имущества, являющегося муниципальной собственностью городского поселения "Город Бикин", посредством публичного предложения в электронной форме" определено организовать и провести продажу административно-бытового корпуса с земельным участком под ним посредством публичного предложения в электронной форме с начальной ценой 6 200 000 руб., минимальная цена 3 100 000 руб.

19.12.2019 на официальном сайте торгов размещено информационное сообщение о проведении торгов в отношении вышеуказанного имущества посредством публичного предложения.

17.01.2020 вторые торги в форме публичного предложения в связи с отсутствием заявок также признаны несостоявшимися.

Распоряжением главы администрации городского поселения "Город Бикин" от 15.07.2020 N 377-р "Об условиях продажи имущества, являющегося муниципальной собственностью городского поселения "Город Бикин", без объявления цены в электронной форме" определено организовать продажу административно-бытового корпуса с земельным участком под ним без объявления цены в электронной форме.

17.07.2020 информационное сообщение размещено на официальном сайте торгов.

Третьи торги, проводимые в электронной форме без объявления цены предложения (объявление на сайте torgi.gov.ru от 17.07.2020), признаны состоявшимися, наибольшую цену предложило ООО "Бикинская лесная компания".

Протоколом от 27.08.2020 N 6 продажа признана состоявшейся, победителем определено ООО "Бикинская лесная компания", предложившее наибольшую цену - 300 000 руб.

31.08.2020 между Администрацией (продавец) и ООО "Бикинская лесная компания" (покупатель) заключен договор N 01 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского поселения "Город Бикин", предметом которого является муниципальное имущество - административно-бытовой корпус, назначение: нежилое, 3-этажный, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Бикин, ул. Октябрьская, д. 83, лит. А, общей площадью 2 926,8 кв.м, кадастровый номер 27:19:0010204:85, с земельным участком под ним (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 1.3 договора от 31.08.2020 имущество продается на основании протокола о результатах продажи без объявления цены от 27.08.2020 N 6.

Цена договора составляет 300 тыс. рублей (пункт 3.1).

При регистрации покупателем права собственности на объект недвижимого имущества возникли препятствия в связи с отсутствием сведений о земельном участке.

С целью устранения препятствий 26.10.2020 сторонами заключено дополнительное соглашение N 01 к договору купли-продажи от 31.08.2020 N 01, которым земельный участок под зданием идентифицирован и передан в собственность покупателю.

Дополнительным соглашением от 26.10.2020 N 01 к договору от 31.08.2020 N 01 его предмет изложен в новой редакции: административно-бытовой корпус, назначение: нежилое, 3-этажный, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Бикин, ул. Октябрьская, д. 83, лит. А, общей площадью 2 926,8 кв.м, кадастровый номер 27:19:0010204:85, с земельным участком под ним, расположенным по адресу: Хабаровский край, г. Бикин, ул. Октябрьская, д. 83, лит. А, кадастровый номер земельного участка 27:19:0010204:48, площадью 2 927 кв.м.

Платежным поручением от 08.09.2020 N 65 ООО "Бикинская лесная компания" произвело оплату в сумме 300 000 руб.

По акту приема-передачи от 02.12.2020 здание с земельным участком передано покупателю.

26.11.2020 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на здание и земельный участок за ООО "Бикинская лесная компания", о чем в ЕГРН произведены регистрационные записи.

Считая, что условия продажи спорного здания, договор и дополнительное соглашение к нему заключены с нарушением законодательства о приватизации, прокурор обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Полномочия прокурора на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предусмотрены пунктом 1 части 1 статьи 52 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения.

В силу пункта 1 статьи 449 АПК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 АПК РФ).

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Закон о приватизации).

В силу части 5 статьи 13 Закона о приватизации приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим федеральным законом.

Способы приватизации государственного и муниципального имущества установлены статьей 13 Закона о приватизации, к числу которых отнесены: продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения, продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены.

Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе регламентирована статьей 18 Закона о приватизации.

Согласно части 1 статьи 23 Закона о приватизации продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения (продажа посредством публичного предложения) осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся. При этом информационное сообщение о продаже посредством публичного предложения размещается в установленном статьей 15 настоящего Федерального закона порядке в срок не позднее трех месяцев со дня признания аукциона несостоявшимся.

В соответствии со статьей 24 Закона о приватизации продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась. При продаже государственного или муниципального имущества без объявления цены его начальная цена не определяется.

Претенденты направляют свои предложения о цене государственного или муниципального имущества в адрес, указанный в информационном сообщении. Предложения о приобретении государственного или муниципального имущества заявляются претендентами открыто в ходе проведения продажи.

Помимо предложения о цене государственного или муниципального имущества претендент должен представить документы, указанные в статье 16 настоящего Федерального закона.

В случае поступления предложений от нескольких претендентов покупателем признается лицо, предложившее за государственное или муниципальное имущество наибольшую цену.

Как следует из материалов дела, первые и вторые торги в форме аукциона не состоялись.

В этой связи Администрацией в соответствии со статьей 24 Закона о приватизации принято распоряжение об организации продажи административно-бытового корпуса с земельным участком под ним без объявления цены в электронной форме; по результатам торгов с победителем - ООО "Бикинская лесная компания" заключен договор муниципального имущества, предметом которого является административно-бытовой корпус с земельным участком под ним.

Таким образом, торги проведены в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия нарушений при проведении торгов, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, положений статьи 35 Земельного кодекса РФ, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 27:19:0010204:48 не имеет самостоятельного назначения и в силу приведенных норм права подлежал приватизации одновременно с расположенным на нем зданием.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии в прогнозном плане приватизации муниципального имущества городского поселения "Город Бикин" земельного участка под спорным зданием, что свидетельствует о незаконности процедуры приватизации имущества, поскольку повлияло на получение заинтересованными лицами полной информации о предстоящей приватизации и могло привести к ограничению, недопущению, устранению конкуренции, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Пунктом 5 части 1 Земельного кодекса РФ установлен один из основных принципов земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением ряда следующих случаев (часть 4 указанной статьи).

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (статья 135 ГК РФ).

В соответствии со статьей 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок с кадастровым номером 27:19:0010204:48 имеет площадь 2 927 кв.м; расположенное на нем здание имеет площадь 2 926,8 кв.м.

Указанное свидетельствует о том, что спорный земельный участок полностью занят отчужденным зданием (по отмостке), решение о приватизации которого принятого Советом депутатов городского поселения "Город Бикин" от 01.02.2019 N 63.

При этом, земельный участок не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и потребительской ценности и не может выступать в силу статей 1, 25 Земельного кодекса в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота.

С учетом изложенного, исходя из требований статей 1, 35 Земельного кодекса РФ, статьи 28 Закона о приватизации, вспомогательного назначения спорного земельного участка, его невозможности выступать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, принятие уполномоченным представительным органом местного самоуправления решения о приватизации здания и включение его в прогнозный план приватизации муниципального имущества означает фактическое принятие решения о приватизации также земельного участка, полностью занятого зданием.

Поскольку все информационные сообщения, предусмотренные статьей 15 Закона о приватизации, размещенные на официальном сайте в сети Интернет torgi.gov.ru и на официальном сайте РТС-тендер, содержали информацию о том, что здание выставляется на торги с соответствующим земельным участком под ним, информационная открытость (публичность) проведения торгов в отношении спорного здания и земельного участка организаторов торгов была обеспечена.

В этой связи потенциальные покупатели имели возможность получения полной информации о выставляемом на торги объекте, что, в свою очередь, свидетельствует об отсутствии нарушения интересов неопределенного круга лиц и обеспечении конкурентных начал проведения торгов.

Довод жалобы об отсутствии со стороны органа местного самоуправления принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка ("для эксплуатации учебного корпуса, размещения объектов среднего и высшего профессионального образования") отклоняется, поскольку приватизированное здание является административно-бытовым корпусом и не относится к объектам жизнеобеспечения детей.

В этой связи установленный вид разрешенного использования спорного земельного участка не исключает возможность его приватизации в связи с приватизацией расположенного на нем здания административно-бытового корпуса.

Кроме того, согласно части 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Доводы жалобы об отсутствии у главы городского поселения "Город Бикин" полномочий по принятию решения об условиях приватизации муниципального имущества, при отсутствии нормативного акта, устанавливающего порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества в городском поселении "Город Бикин", незаконности распоряжений об условиях приватизации недвижимого имущества также подлежат отклонению.

Согласно части 1 статьи 10, части 4 статьи 14 Закона о приватизации органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации имущества городского поселения определяются муниципальными правовыми актами, принимаемыми Советом депутатов (часть 1 статьи 47 Устава городского поселения "Город Бикин" Бикинского муниципального р-на Хабаровского края).

Решением Совета депутатов городского поселения "Город Бикин" от 17.02.2010 N 9 утверждено Положение о порядке управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского поселения "Город Бикин" Бикинского муниципального р-на Хабаровского края.

Разделом 7 данного Положения регулируется приватизация объектов муниципальной собственности.

Полномочия администрации по приватизации муниципального имущества следуют из взаимосвязанных положений разделов 5 и 7 указанного положения, в том числе пункта 9 части 5.2 Положения.

Таким образом, глава администрации действовал в пределах совокупности предоставленных ему законом полномочий, в том числе в отношении распоряжения муниципальным имуществом и на принятие решений по его приватизации.

План приватизации спорного нежилого здания утвержден решением Совета депутатов городского поседения "Город Бикин" от 01.02.2019 N 03 - посредством публичного предложения, без объявления цены.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом нарушений публичных интересов городского поселения "Город Бикин" на эффективное распоряжение муниципальным имуществом, а также Закона о приватизации и интересов неопределенного круга хозяйствующих субъектов, заинтересованных в приобретении имущества.

По указанным основаниям решение суда отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.11.2021 по делу N А73-9103/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

А.И. Воронцов И.В. Иноземцев