Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2022 г. N 18АП-15086/21 по делу N А76-53555/2020

г. Челябинск

07 февраля 2022 г.

Дело N А76-53555/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сгояна Андроника Миасниковича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.09.2021 по делу N А76-53555/2020.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Сгояна Андроника Миасниковича - Тимофеев Сергей Константинович (доверенность от 22.08.2018, срок действия до 22.08.2023, паспорт, диплом).

Индивидуальный предприниматель Сгоян Андроник Миасникович (далее - истец, ИП Сгоян А.М.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" (далее - ответчик, Комитет) о признании недействительным отказа от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земли для строительства объектов недвижимости N 326-2014/О от 19.12.2014 о продлении срока его действия; об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земли для строительства объектов недвижимости N 326-2014/О от 19.12.2014 о продлении срока действия договора на 3 года.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.09.2021 (резолютивная часть от 13.09.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился ИП Сгоян А.М. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что в рассматриваемом споре к договору аренды земельного участка должны применяться специальные нормы в отношении сроков действия договора, а в частности положения статьи 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действовавшие на момент истечения срока действия договора аренды (19.12.2015). По мнению апеллянта, к спорным правоотношениям не применяются положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а применяются положения пункта 3 статьи 610 ГК РФ в неразрывной связи с положениями пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, в силу чего договор аренды земельного участка считается возобновленным на срок - 10 лет, то есть до 19.12.2025. Поскольку на момент обращения истца к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, такой договор был действующим, у ответчика ответствовали основания для неприменения норм части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) и для отказа в заключении соответствующего дополнительного соглашения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 апелляционная жалоба ИП Сгоян А.М. на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.09.2021 по делу N А76-53555/2020 принята к производству и назначена к рассмотрению на 25.01.2022.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от Комитета поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 судебное разбирательство было отложено на 02.02.2022 для дополнительного исследования материалов дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.

От Комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое в силу части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) удовлетворено апелляционным судом.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Михайловым Ильей Александровичем (далее - Михайлов И.А., арендатор) и Комитетом (арендодатель) был заключен договор аренды земли для строительства объектов недвижимости N 326-2014/О от 19.12.2014 (далее также - договор, л.д. 12-14), по условиям п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок (далее - объект) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:25:0303302:66, площадью 1 092 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: Челябинская область, г. Златоуст, западнее Борисовского кордона, примыкая к земельному участку с кадастровым номером 74:25:03033021:48, разрешенный вид использования (целевое назначение) земельного участка: для строительства малоэтажного гостиничного комплекса.

На основании п. 1.4 договора настоящий договор действует сроком по 19.12.2015.

Согласно п. 1.5 договора в силу статьи 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части начисления арендной платы применяются с 19.12.2014.

В силу п. 3.1.5 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора по основаниям, установленным договором.

В соответствии с п. 7.2 договора договор может быть досрочно прекращен во внесудебном порядке при отказе арендодателя в одностороннем порядке от исполнения договора по основаниям, предусмотренным названным пунктом договора.

Согласно п. 7.3 договора об отказе от исполнения договора по основаниям, установленным п. 7.2. договора арендодатель должен известить арендатора не менее, чем за 15 дней.

По акту сдачи-приемки земельного участка от 19.12.2014 земельный участок с кадастровым номером 74:25:0303302:66, площадью 1 092 кв.м, передан в аренду Михайлову И.А. (л.д. 15).

На основании договора от 13.05.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли для строительства объектов недвижимости N 326-2014/О от 19.12.2014 (л.д. 79) между Комитетом и ИП Сгоян А.М. подписано дополнительное соглашение N 810 от 19.07.2015 к договору аренды земли для строительства объектов недвижимости N 326-2014/О от 19.12.2014 (л.д. 80), в котором стороны произвели замену арендатора по договору с Михайлова И.А. на ИП Сгояна А.М.

Кроме этого, между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1177 от 02.02.2017 к договору, в котором стороны изменили приложение N 2 к договору, касающееся порядка исчисления арендной платы (л.д. 82).

10.07.2020 Комитетом в адрес ИП Сгояна А.М. было направлено уведомление от 03.07.2020 N юр-1994 об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора и возврате арендуемого земельного участка (л.д. 86, 87-89).

12.10.2020 ИП Сгоян А.М. обратился в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земли для строительства объектов недвижимости N 326-2014/О от 19.12.2014 о продлении срока действия договора на 3 года на основании части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (л.д. 18).

В ответ на указанное заявление письмом от 19.10.2020 Комитет оказал ИП Сгонян А.М. в продлении срока действия договора аренды земельного участка, сославшись на прекращение действия договора аренды N 326-2014/О от 19.12.2014 (л.д. 19).

Полагая указанный отказ в пролонгированные действия договора аренды земли для строительства объектов недвижимости N 326-2014/О от 19.12.2014 незаконным, ИП Сгонян А.М. обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды земельного участка N 326-2014/О от 19.12.2014 был возобновлен на неопределенный срок, Комитет до обращения ИП Сгонян А.М. с заявлением от 12.10.2020 отказался от дальнейшего исполнения договора аренды, в силу чего к спорным правоотношениям положения части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ не применимы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

Из буквального толкования указанной правовой нормы следует, что в ней идет речь об увеличении срока действия договора аренды. Данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, увеличивать нечего, поскольку срок в этот случае и так не определен, то есть арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

Как следует из материалов дела, ИП Сгоян А.М. на основании договора аренды земли для строительства объектов недвижимости N 326-2014/О от 19.12.2014, договора от 13.05.2015 о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды, является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:25:0303302:66, площадью 1 092 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: Челябинская область, г. Златоуст, западнее Борисовского кордона, примыкая к земельному участку с кадастровым номером 74:25:03033021:48, разрешенный вид использования (целевое назначение) земельного участка: для строительства малоэтажного гостиничного комплекса.

На основании п. 1.4 договора договор действует сроком по 19.12.2015.

Доказательства того, что указанный договор аренды по истечении срока его действия перестал исполняться сторонами, что арендатор возвратил земельный участок из аренды, материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен срок действия договора аренды в отношении земельных участков, предоставленных для строительства, равно как и не было исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

При указанных обстоятельствах и нормативно-правовом регулировании земельных отношений апелляционный суд находит верным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земли для строительства объектов недвижимости N 326-2014/О от 19.12.2014 после 19.12.2015 был возобновлен на неопределенный срок.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что к спорным правоотношениям не применяются положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ, а применяются положения пункта 3 статьи 610 ГК РФ в неразрывной связи с положениями пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, в силу чего договор аренды земельного участка считается возобновленным на срок - 10 лет, то есть до 19.12.2025, основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, поскольку положения статьи 39.8 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", касающиеся сроков заключения новых договоров аренды, применяются к договорам аренды земельных участков, заключенных после 01.03.2015 (вступления в силу указанного Федерального закона).

Кроме того, как усматривается из материалов дела, 10.07.2020, то есть задолго до обращения ИП Сгоян А.М. в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земли для строительства объектов недвижимости N 326-2014/О от 19.12.2014 о продлении срока действия договора на 3 года на основании части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, Комитетом в адрес ИП Сгояна А.М. было направлено уведомление от 03.07.2020 N юр-1994 об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора и возврате арендуемого земельного участка (л.д. 86, 87-89).

Указанные действия арендодателя не противоречат норме пункта 2 статьи 610 ГК РФ, при том, что в силу части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды (или как в рассматриваемом случае - не заявлено об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора аренды).

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что у ИП Сгояна А.М. отсутствовало право, а у Комитета - обязанность заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, который не являлся срочным, действовал в режиме неопределенного срока до соответствующего волеизъявления одной из сторон о прекращении этого договора, учитывая отсутствие воли собственника на продолжение арендных отношений с арендатором.

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска, целью которого являлось заключение дополнительного соглашения к договору аренды N 326-2014/О от 19.12.2014 о продлении срока действия договора на 3 года, является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.09.2021 по делу N А76-53555/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сгояна Андроника Миасниковича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин В.А. Томилина