Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2022 г. N 10АП-24734/21 по делу N А41-16035/2020

г. Москва

09 февраля 2022 г.

Дело N А41-16035/20

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей: Виткаловой Е.Н., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Малофеевой Ю.В.,

в судебном заседании участвуют представители:

от ФКУ "Центравтомагистраль" (ОГРН 1027700048551; ИНН 7714125897) Колмогорцева Н.А. представитель по доверенности от 02.07.20 г., Нечаев И.В. представитель по доверенности от 31.01.22 г.;

от ИП Рыжайкина С.Ю. (ИНН 471006714270, ОГРНИП 311471023700017) - Третьякова Ю.В. представитель по доверенности от 01.09.21 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН 7727270299, ОГРН 1047727043561) - представитель не явился, извещен;

от ООО "СтайлЛюкс" (ОГРН 5067746441714, ИНН 7734550064)- представитель не явился, извещен;

от ООО "Бургер Рус" (ОГРН 1097746274009, ИНН 7719723690)- представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Федерального казенного учреждения "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства" (ОГРН: 1027700048551, ИНН: 7714125897) на решение Арбитражного суда Московской области от 04 октября 2021 по делу N А41-16035/20,

по исковому заявлению федерального казенного учреждения "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства" к индивидуальному предпринимателю Рыжайкину Сергею Юрьевичу об изъятии нежилого здания для государственных нужд с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общества с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс", общества с ограниченной ответственностью "Бургер Рус"

УСТАНОВИЛ:

Федеральное казенное учреждение "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства" (далее - ФКУ "Центравтомагистраль") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ к индивидуальному предпринимателю Рыжайкину Сергею Юрьевичу (далее - ИП Рыжайкина С.Ю.) с требованиями:

изъять для нужд Российской Федерации нежилое здание с кадастровым номером- 50:22:0040507:150, общей площадью 580 м2, расположенное по адресу: Московская область, Люберецкий район, 23-км Новорязанского шоссе, стр. N 13, выплатив ИП Рыжайкину С.Ю. размер возмещения за подлежащее изъятию недвижимое имущество в размере 43 262 682 руб.;

прекратить право собственности индивидуального предпринимателя Рыжайкина Сергея Юрьевича на нежилое здание с кадастровым номером: 50:22:0040507:150, общей площадью 580 м2, расположенное по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н, 23-км Новорязанского шоссе, стр. N 13; установить, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием- для перечисления бюджетных средств в виде размера возмещения за изымаемые для нужд Российской Федерации объекты недвижимого имущества на банковский счет ответчика, а в случае невозможности перечисления денежных средств на счет кредитора - на депозитный счет нотариуса, после чего обязанность по выплате размера возмещения со стороны истца является исполненной.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области), общество с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс" (далее - ООО "СтайлЛюкс"), общество с ограниченной ответственностью "Бургер Рус" (далее - ООО "Бургер Рус").

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 октября 2021 по делу N А41-16035/20. изъято для нужд Российской Федерации нежилое здание с кадастровым номером 50:22:0040507:150, общей площадью 580 м2, расположенное по адресу: Московская область, Люберецкий район, 23-км Новорязанского шоссе, стр. N 13, выплатив ИП Рыжайкину Сергею Юрьевичу размер возмещения за подлежащее изъятию недвижимое имущество в размере 119 852 331 руб., в том числе стоимость изымаемого нежилого здания 37 995 178 руб., убытки, причиняемые изъятием нежилого здания, и упущенная выгода - 81 857 153 руб. Прекращено право собственности ИП Рыжайкина Сергея Юрьевича на нежилое здание с кадастровым номером 50:22:0040507:150, общей площадью 580 м2, расположенное по адресу: Московская область, Люберецкий район, 23-км Новорязанского шоссе, стр. N 13. Установлено, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для перечисления денежных средств в виде размера возмещения за изымаемые для нужд Российской Федерации объект недвижимого имущества на банковский счет ИП Рыжайкина Сергея Юрьевича, а в случае невозможности перечисления денежных средств на счет кредитора - на депозитный счет нотариуса, после чего обязанность по выплате размера возмещения со стороны истца является исполненной. (т. 19 л.д 88-98).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ФКУ "Центравтомагистраль" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы и проведении экспертизы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, распоряжением Федерального дорожного агентства Министерства транспорта Российской Федерации (Росавтодор) от 18.12.2013 г. N 2198-р утверждена документация по планировке территории объекта "Строительство и реконструкция автомобильной дороги М-5 "Урал" от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска. Реконструкция автомобильной дороги М-5 "Урал" - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке км 19 - км 28+000, Московская область" (далее - объект строительства).

12.12.2016 г. между ООО "Бургер Рус" (арендатором) и ООО "СтайлЛюкс" (арендодателем) на этапе начала строительства нежилого здания (под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания с использованием товарного знака "Burger King/Бургер Кинг", а также складских, технических и административных целях) на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040507:25 заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N БР0142Д/16 от 12.12.2016 г (далее - предварительный договор).

Согласно условиям п. 4.2, 5.1 договора стороны пришли к соглашению о том, что до завершения строительства ООО "СтайлЛюкс" передает ООО "Бургер Рус" по акту допуска здание для производства в нем работ, связанных с подготовкой здания к осуществлению в нем коммерческой деятельности согласно архитектурному заданию и разделительной ведомостью проектных и строительно-монтажных работ (приложение N 7 к предварительному договору).

Пунктами 4.3, 4.4 предварительного договора предусмотрена обязанность ООО "СтайлЛюкс" ввести в эксплуатацию здание, а также не позднее 31.12.2017 г. получить техническую документацию органов технического учета и инвентаризации и в установленном законодательством порядке зарегистрировать право собственности на здание и предоставить ООО "Бургер Рус" копию кадастрового паспорта и копию свидетельства (л.д. 15 - 39 т. 18).

31.10.2017 г. в ЕГРН внесена запись регистрации права собственности ООО "СтайлЛюкс" на здание за N 50:22:0040507:150-50/022/2017-1 после окончания производства работ ООО "Бургер Рус", завершения работ по строительству ООО "СтайлЛюкс", введения здания в эксплуатацию.

На основании п. 1.9 предварительного договора стороны приняли на себя обязательство по заключению долгосрочного договора аренды в течение 180 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности ООО "СтайлЛюкс" на вновь созданное нежилое здание. 31.10.2017 г. между ООО "СтайлЛюкс" и ООО "Бургер Рус" заключен договор аренды нежилого помещения N БР0180/17 сроком на 20 лет (л.д. 40 - 47 т. 18).

23.11.2017 г. между ООО "СтайлЛюкс" и ИП Рыжайкиным С.Ю. заключен договор купли-продажи N 1 здания с кадастровым номером 50:22:0040507:150 (л.д. 84 - 92 т. 14).

01.02.2018 г. в связи с переходом права собственности на спорный объект между ИП Рыжайкиным С.Ю. и ООО "Бургер Рус" заключен аналогичный договор аренды нежилого помещения N БР0180/17 сроком на двадцать лет.

Договор зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в ЕГРН имеется запись об ограничении (обременении) права (аренда) в пользу ООО "Бургер Рус" за N 50:22:0040507:150- 50/022/2018-4 от 28.11.2018 г. 20.06.2019 г. уполномоченным государственным органом в лице Федерального дорожного агентства Министерства транспорта Российской Федерации (Росавтодор) принято распоряжение от 20.06.2019 г. N 1576-р "Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта "Строительство и реконструкция автомобильной дороги М-5 "Урал" от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска. Реконструкция автомобильной дороги М-5 "Урал" - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке км 19 - км 28+000, Московская область" (далее - распоряжение от 20.06.2019 г. N 1576-р).

Распоряжение от 20.06.2019 г. N 1576-р принято в соответствии с государственной программой Российской Федерации "Развитие транспортной системы", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 г. N 1596, и Федеральной адресной инвестиционной программой на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 гг., ст. 56.6 ЗК РФ.

В силу п. 2 распоряжения от 20.06.2019 г. N 1576-р на ФКУ "Центравтомагистраль", возложена обязанность по обеспечению комплекса мероприятий в целях изъятия земельных участков и объектов недвижимого имущества, указанных в приложении к настоящему распоряжению.

В перечень объектов, подлежащих изъятию, вошло нежилое здание общей площадью 277,5 м2 с кадастровым номером 50:22:0040507:150, расположенное по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н, 23-км Новорязанского шоссе, стр. 13, и принадлежащее Рыжайкину на праве собственности (государственная регистрация права N 50:22:0040507:150- 50/022/2017-3 от 04.12.2017 г. (л.д. 146 - 148 т. 2) (далее - спорный объект). ФКУ "Центравтомагистраль" разместило решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Администрацией городского округа Люберцы опубликовано решение об изъятии по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию, в "Вестнике официальных документов" (N 28(178) стр. 3). 28.06.2019 г. копия решения об изъятии спорного объекта направлена ФКУ "Центравтомагистраль" в адрес ИП Рыжайкина С.Ю. с уведомлением о вручении по почтовому адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галстяна, д. 1, кв. 109, и Управления Росреестра по Московской области.

07.10.2019 г. ООО "Нексия Пачоли Консалтинг" подготовлен отчет об оценке "Определение рыночной стоимости объекта оценки и убытков, причиненных изъятием нежилого здания с кадастровым номером: 50:22:0040507:150 (порядковый номер отчета 2032182/0719/1)" на основании договора на проведение оценки N 44/ОН/19 от 02.07.2019 г.

В рамках выполнения комплекса земельно-кадастровых работ по объекту строительства ООО "Трансстроймеханизация" проведена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки.

Согласно отчету об оценке N 2032182/0719/1 от 03.12.2019 г. итоговая рыночная стоимость спорного объекта с учетом допущений и ограничительных условий составляет 66 325 000 руб., в том числе стоимость изымаемого нежилого здания 28 640 000 руб., убытки, причиняемые изъятием нежилого здания 37 685 000 руб. (л.д. 106 - 107 т. 1).

31.12.2019 г. проект соглашения об изъятии земельного участка, подписанный ФКУ "Центравтомагистраль", с приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимого имущества направлен для подписания ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении и получен ответчиком согласно отчету Почты России об отслеживании отправления с идентификатором ED073560332RU. 28.01.2020 г. в адрес ФКУ "Центравтомагистраль" поступило уведомление ответчика об отказе в подписании соглашения об изъятии земельного участка с предложениями об изменении условий данного соглашения ввиду несогласия с размером возмещения.

Предложение ИП Рыжайкина С.Ю. об изменении условий соглашения об изъятии спорного объекта в части определения размера возмещения в сумме 106 314 505 руб. оставлено ФКУ "Центравтомагистраль" без удовлетворения.

Отказ ИП Рыжайкина С.Ю., как собственника спорного объекта, подлежащего изъятию для нужд Российской Федерации, от заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд N 20-М5/ИЗ2019 ввиду несогласия с размером возмещения послужил основанием для обращения ФКУ "Центравтомагистраль" в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, исходил из того, что истцом соблюден установленный законодательством порядок изъятия для государственных нужд.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе ФКУ "Центравтомагистраль" указывает на то, что не согласно с решением суда в части размера возмещения.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции обоснованными в В соответствии с пунктом 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 указанной статьи).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 указанной статьи).

Отчуждение зданий, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия, осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания (пункт 1 статьи 239.2 ГК РФ).

Отчуждение зданий в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пункт 3 статьи 239.2 ГК РФ).

К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ)

При рассмотрении дела в суде первой инстанции проведена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости изымаемого объекта..

Перед экспертами суд поставил следующий вопрос: каков размер возмещения (рыночная стоимость, убытки, причиненные изъятием объекта недвижимости, и упущенная выгода) в связи с изъятием нежилого здания с кадастровым номером 50:22:0040507:150, общей площадью 277,5 м2, расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий район, 23- км Новорязанского шоссе, стр. N 13.

В экспертном заключении N ЭЗ-20-11081 от 08.09.2020 г. экспертом сделан вывод о том, что размер возмещения (рыночная стоимость, убытки, причиненные изъятием объекта недвижимости, и упущенная выгода) в связи с изъятием нежилого здания с кадастровым номером 50:22:0040507:150 составляет 126 167 020 руб., в т.ч. 40 906 952 руб. - рыночная стоимость нежилого здания, 85 260 068 руб. - убытки, причиняемые изъятием объекта недвижимости, и упущенная выгода (л.д. 71 т. 8).

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.09.2020 г. была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Институт оценки эксперт" Курочкину Павлу Юрьевичу.

Перед экспертом был поставлен вопрос об определении размера возмещения (рыночная стоимость, убытки, причиненные изъятием объекта недвижимости, и упущенная выгода) в связи с изъятием нежилого здания на дату рассмотрения спора, максимально приближенную к этой дате.

В экспертном заключении N ЭЗ-20-11081/П от 13.10.2020 г. экспертом сделан вывод о том, что по состоянию на 05.10.2020 г. размер возмещения составляет 127 847 240 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого здания 37 135 093 руб., убытки, причиненные изъятием объекта недвижимости, и упущенная выгода в размере 90 712 147 руб. (л.д. 93 т. 9).

Определением от 26.10.2020 г. удовлетворил ходатайство представителя истца о назначении по делу повторной экспертизы, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы собственности" Климачевой Любови Михайловне.

Определением от 23.11.2020 г. удовлетворено ходатайство эксперта Климачевой Л.М. об истребовании дополнительных документов: справки о выручке от сдачи в аренду нежилого здания за период с августа по октябрь 2020 г., отчета о розничном торговом обороте за период с августа по октябрь 2020 г.

В экспертном заключении N А41-16035/20 от 05.11.2020 г. экспертом сделан вывод о том, что по состоянию на 11.11.2020 г. размер возмещения (рыночная стоимость, убытки, причиненные изъятием объекта недвижимости, и упущенная выгода) в связи с изъятием нежилого здания с кадастровым номером 50:22:0040507:150 составляет 99 997 700 руб., в т.ч. 39 336 500 руб. - рыночная стоимость нежилого здания, 59 318 400 руб. - упущенная выгода, 1 342 800 руб. - иные убытки (л.д. 172 т. 11).

Судом предложено поручить проведение повторной оценочной экспертизы эксперту Кузиной Юлии Михайловны ООО "Столичное агентство оценки и экспертизы" (ОГРН 1157746162980, ИНН 7701089401), определением от 01.03.2021 г. назначена повторная экспертиза.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: каков размер возмещения (рыночная стоимость, убытки, причиненные изъятием объекта недвижимости, и упущенная выгода) в связи с изъятием нежилого здания с кадастровым номером 50:22:0040507:150, общей площадью 277,5 м2, расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий район, 23- км Новорязанского шоссе, стр. N 13, на дату рассмотрения спора, максимально приближенную к этой дате.

В экспертном заключении N А41-16035/20 от 28.05.2021 г., составленном по итогам проведения экспертизы в период с 19.03.2021 г. по 28.05.2021 г., экспертом сделан вывод о том, что по состоянию на 02.04.2021 г. размер возмещения составляет 119 852 331 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого здания 37 995 178 руб., убытки, причиненные изъятием объекта недвижимости, и упущенная выгода в размере 81 857 153 руб. (л.д. 162 т. 17).

При обращении с настоящим иском истцом был определена сумма возмещения в размере 66 325 000 руб., тогда как после получения экспертных заключений истцом уменьшена сумма до 43 262 682 руб. в судебном заседании от 27.09.2021 г.

При этом в экспертных заключениях сделаны следующие выводы относительно размера возмещения: N ЭЗ-20-11081 от 08.09.2020 г. - размер возмещения 126 167 020 руб.; N ЭЗ-20-11081/П от 13.10.2020 г. - 127 847 240 руб.; N А41-16035/20 от 05.11.2020 г. - 99 997 700 руб.; N А41-16035/20 от 28.05.2021 г. - 119 852 331 руб.

Из чего можно заключить, что итоговая рыночная стоимость спорного объекта согласно отчету об оценке N 2032182/0719/1 от 03.12.2019 г. в размере 66 325 000 руб. является необоснованно заниженной.

Более того, размер возмещения, заявленный истцом, определен по состоянию на июль 2019 г., тогда как размер возмещения определяется исходя из размера, определенного на дату, максимально приближенной к дате вынесения судебного решения.

Оценив экспертное заключение N А41-16035/20 от 28.05.2021 г. и представленные в материалы дела иные доказательства, арбитражный суд признал обоснованным довод о целесообразности включения в сумму возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО "Бургер Рус", поскольку ООО "Бургер Рус" осуществило строительно-монтажные работы (улучшения) (л.д. 48 т. 18).

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Под улучшениями понимают работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения, которые связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду. Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору.

Положения ст. 623 ГК РФ распространяются только на улучшения объекта аренды, то есть на такое изменение объекта аренды, которое повышает эффективность его использования арендодателем по окончании договора аренды по сравнению с тем состоянием, в котором находился объект на момент его передачи арендатору. Перечень отделимых улучшений, производимых арендатором в помещении, согласован ИП Рыжайкиным С.Ю. и ООО "Бургер Рус" (л.д. 25 т. 3).

Как усматривается из материалов дела, ООО "Бургер Рус" своими силами и за свой счет произведены неотделимые улучшения спорного объекта в период действия предварительного договора, то есть на стадии строительства здания, а также в период действия договора аренды, что подтверждается документами, имеющимися в материалах дела (л.д. 1 - 132 т. 16, 48 - 80 т. 18).

Факт производства неотделимых улучшений арендатором также подтверждается ИП Рыжайкиным С.Ю. Пунктом 6.5 договора аренды нежилого помещения N БРО180/17 от 01.02.2018 г. предусмотрено, что в случае прекращения (расторжения) настоящего договора по основаниям, предусмотренным в пунктах 6.4.1 - 6.4.4 арендодатель обязан по первому требованию арендатора компенсировать арендатору в полном объеме возникшие в связи с этим убытки, в том числе документально подтвержденные расходы, понесенные арендатором по настоящему договору (в том числе стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках предварительного договора N БРО142д-16 от 12.12.2016 г. с учетом их амортизации) (л.д. 4 т. 3).

Согласно позиции ООО "Бургер Рус" арендатором осуществлены предусмотренные условиями предварительного договора работы в соответствии с разделительной ведомостью проектных и строительно-монтажных работ.

Договором аренды нежилого имущества от 01.02.2018 г. прямо не предусмотрен отказ арендодателя от возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя. Следовательно, что ООО "Бургер Кинг" не лишено права на обращение с требованием к арендодателю о взыскании стоимости неотделимых улучшений. В соответствии со ст. 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Статьей 62 ЗК РФ предусмотрено, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из ст. 15 ГК РФ с учетом ее толкования, данного в пп. 11 и 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), недоказанность размера причиненного ущерба к основаниям, позволяющим не возлагать гражданско-правовую ответственность на причинителя вреда, действующим законодательством не отнесена.

Отказ в иске о возмещении убытков в полном объеме нарушает конституционный принцип справедливости и лишает заявителя возможности восстановить его нарушенные права.

Исходя из буквального смысла п. 2 ст. 15 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 13 постановления N 25, допускается возмещение как непосредственно понесенных расходов, так и расходов, которые будут понесены в будущем.

При этом будущие расходы требующей их стороны должны быть необходимыми и подтверждаться соответствующими расчетами, сметами и калькуляциями, а ответчик вправе представлять доказательства того, что расходы могут быть уменьшены.

В рассматриваемом деле согласно экспертному заключению N А41-16035/20 от 28.05.2021 г. размер убытков в сумме 81 587 153 руб. представляет собой сумму убытков, складывающуюся из упущенной выгоды, убытков, которые несет обладатель прав на объект недвижимости в связи с прекращением обязательств перед третьими лицами, и прочих убытков.

Величина упущенной выгоды, определенная как сумма текущих стоимостей денежного потока, составила 62 169 300 руб. Размер убытков, причиненных прекращением обязательств ИП Рыжайкина С.Ю. перед ООО "Бургер Рус" по договору аренды от 01.02.2018 г., составляет 19 540 853 руб., и определен экспертом на основании п. 6.5 договора аренды нежилого помещения N БРО180/17 от 01.02.2018 г. и документов, представленных арендатором - ООО "Бургер Рус" (л.д. 169 - 170 т. 17). 22 000 руб. составляют размер убытков, связанных с регистрацией права собственности на объекты недвижимости, аналогичные изымаемому объекту недвижимости.

Размер убытков обоснован фактами самостоятельного поиска правообладателем аналогичного изымаемого объекта, а также оплаты расходов за государственную регистрацию прав на вновь приобретаемый объект взамен изымаемого (п. 22 ст. 333.33 НК РФ) (л.д. 173 т. 17).

Убытки, связанные с услугами специалистов по поиску аналогичного объекта недвижимости, равны сумме 125 000 руб. Расчет величины произведен экспертом на основе анализа рынка предложений по ставкам вознаграждения за поиск объектов коммерческой недвижимости (л.д. 171, 174 т. 17).

Судом первой инстанции установлен факт необходимости, согласно нормам законодательства, изъятия испрашиваемого истцом объекта для государственных нужд, принадлежность данного объектаответчику. Стоимость возмещения за земельный участок определена заключением проведенной оценочной экспертизы, которое ответчиком не оспорено и не опровергнуто надлежащим образом, а судом принято в качестве доказательств по делу. Поскольку судом не установлены обстоятельства, подтверждающие наличие необоснованных экономических преимуществ на стороне ответчика, размер возмещения за принудительное изъятие в сумме 119 852 331 руб. признается судом равноценным с учетом баланса частных и публичных интересов.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельства дела с учетом оценки представленных документов, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные требования.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе отклоняются по следующим основаниям.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение инжиниринг", арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что оно оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

Экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства

Из представленной ответчиком рецензии ООО "Новосибирской оценочной компании" от 24.09.2021 г. на экспертное заключение эксперта Кузиной Ю.М. усматривается вывод о том, что рецензируемое заключение N А41-16035/20 от 28.05.2021 г. соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (л.д. 95 т. 18).

В судебном заседании от 27.09.2021 г. эксперт Кузина Ю.М. дала пояснения относительно результатов проведенной экспертизы, зафиксированные в аудиопротоколе судебного заседания, а также даны письменные пояснения, в том числе: - относительно нарушения экспертом требований ч.5 п.1 и п.5 ч.8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ (размер возмещения определяется, исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка), эксперт пояснил, что объектом экспертизы является нежилое здание, общей площадью 277,5 кв.м. Функциональное назначение нежилого здания (согласно Техническому паспорту здания от 28 марта 2019 г.) - ресторан быстрого питания.

Торговоскладской комплекс (согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости N 99/2020/341479934 от 05.08.2020 г.)). На дату осмотра помещения используются.

По своим конструктивным и планировочным показателям данное нежилое здание может рассматриваться в качестве помещений торгового назначения (в соответствии с Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", Федеральный закон "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" от 28.12.2009 N 381-ФЗ ст.2); - на стр. 156-157 заключения представлено определение величины накопленного износа.

Данные представлены ниже: Физический износ (deterioration) - это потеря стоимости улучшений в результате их эксплуатации и под воздействием природных сил. Физический износ является результатом процесса эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, трещин, ржавчины или конструкционных дефектов здания. Различают устранимый и неустранимый физический износ. Устранимым считается такой износ, издержки, на устранение которого целесообразны, то есть издержки меньше вклада в рыночную стоимость объекта из-за устранения износа. Физический износ, издержки, на устранение которого экономически нецелесообразны, считается неустранимым.

В данном Заключении оценка физического износа объекта экспертизы проводилась экспертным методом. Исходя из результатов визуального осмотра и классификации, состояния здания оценивается как "отличное", Эксперт счел целесообразным принять величину физического износа в соответствии со "Шкалой экспертных оценок технического состояния недвижимости".

Износ объектов определен в размере среднего значения износа для отличного состояния. На основании данных визуального осмотра и данных таблицы, представленной выше, износ для исследуемого объекта равен среднему значение, представленного диапазона (7,5%).

Данное значение также подтверждается годом постройки здания - 2017; - на стр. 2.3.5.1 эксперт приводит краткий обзор рынка земельных участков, данная информация носит справочный характер. Земельный участок относится к сегменту рынка земель общественно-делового назначения. Однако, при расчете стоимости земельного участка и его описании учитывались и приведены данные по правоустанавливающим документам.

Эксперт при расчете учитывал вид разрешенного использования земельного участка согласно данным правоустанавливающих документов; - на стр. 100 табл. 16 Эксперт указывает, что рассчитывает права аренды на земельный участок.

Обоснование вносимых корректировок представлено на стр. 103 данного Заключения. Так, право пользования на условиях аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В рамках данного Заключения, оценивается право долгосрочной аренды на земельный участок. Объекты-аналоги N N 1-3 имеют разные вид прав, необходимо ввести корректировку (согласно данным Росреестра, и данным объявлений, представленных в Приложении N 2 данного Заключения). Корректировка вводилась Экспертом на основании Статриелт - Statrielt- информационный портал недвижимости (база объектов, статистика, анализ рынка). Таким образом, согласно данным представленным выше корректировка для объектованалогов N 1,N 2,N 3 составит 0%,-18%,-18%, соответственно.

Иные пояснения по вопросам, представленным представителем истца, даны письменные пояснения экспертом Кузиной Ю.М. Обстоятельства, связанные с некорректным применением аналогов из сегмента рынка в применяемом экспертами сравнительном методе, а также неправильное применение расчетных методик, судом не установлено.

Ходатайство истца о проведении повторной экспертизы по тем же вопросам отклонено судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 разъяснил, что судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Таким образом, исходя из предмета доказывания по настоящему спору, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, у апелляционного суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы, в рассматриваемом случае, направлены на несогласие с выводами эксперта, но не являются по смыслу статьи 87 АПК РФ, основанием для проведения по делу повторной или дополнительной экспертизы.

При указанных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают представленные доказательства и правомерность выводов арбитражного суда по делу и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04 октября 2021 по делу N А41-16035/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.Н. Виткалова М.И. Погонцев