Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2024 г. N 21АП-93/24 по делу N А83-21568/2023

16 апреля 2024 г.

ДелоN А83-21568/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2024 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Градовой О.Г., судей - Архипенко А.М., Приваловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Голышкиной Ю.С.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 ноября 2023 года по делу N А83-21568/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственное предприятие ""Актив Металл" к Администрации города Феодосии Республики Крым, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: муниципальное казенное учреждение "Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Феодосии Республики Крым", муниципальное казенное учреждение "Управление капитального строительства Администрации города Феодосии Республики Крым", муниципальное казенное учреждение "Управление градостроительства, архитектуры и рекламы Администрации города Феодосии Республики Крым", Дубинин Владимир Владимирович, о признании недействительными постановлений, об обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПП "Актив Металл" подало в суд первой инстанции заявление (с уточнением) о признании незаконными принятых Администрацией города Феодосии Республики Крым постановлений:

N 1753 от 07.06.2023 об отказе в предоставлении без торгов в собственность за плату земельного участка площадью 1300 кв.м., КН:90:24:030101:6645, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Ленина, земельный участок N 152,

N 2121 от 10.07.2023 "О внесении изменений в постановление Администрации г. Феодосии от 07.06.2023 N1753".

Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены, оспоренные постановления признаны незаконными, на Администрацию возложена обязанность подготовить, подписать и направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка. С Администрации в пользу заявителя взысканы понесённые судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 3.000 руб.

Судебный акт мотивирован тем, что общество является собственником расположенных на испрашиваемом земельном участке нежилых зданий, построенных обществом в период субаренды земельного участка с арендатором Дубининым В.В.

Администрацией подана апелляционная жалоба, в которой этот участник просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований по тем основаниям, что судом первой инстанции решение принято с нарушением норм материального прав, изложенные в нем выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

Из отзыва на апелляционную жалобу следует, что ООО "ПП ""Актив Металл" не согласно с ее доводами, так как здания возведены в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка, на основании разрешения на строительство, о заключении договора субаренды Администрация уведомлена, за обществом осуществлена государственная регистрация права собственности на построенные здание магазина и вспомогательное здание для хранения инженерного оборудования.

В судебное заседание представители участников не явились. О месте и времени судебного заседания извещены в установленном законом порядке.

На основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства Администрации о приостановлении производства по данному делу до разрешения Феодосийским городским судом дела N 2-288/2024 по иску Администрации о признании недействительными договора субаренды земельного участка и разрешения на строительство, так как рассмотрение дела N А83-21568/2023 возможно до рассмотрения дела N 2-288/2024, принцип правовой определённости принятием решений по этим делам нарушен не будет, судебные акты по данным делам касаются различных предметов.

В соответствии со статьёй 268 АПК РФ суд апелляционный установил следующие обстоятельства, которые подтверждены совокупностью доказательств.

18.05.2023 ООО "ПП ""Актив Металл" подало Администрацию г. Феодосии заявление N 01-02/34/43 о предоставлении на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в собственность без торгов за плату земельного участка площадью 1.300 кв. м., КН: 90:24:030101:6645, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Ленина, земельный участок N 152, для объектов дорожного сервиса (код 4.9.1).

В заявлении указано на размещение на земельном участке нежилых зданий КН: 90:24:030101:7920 и КН: 90:24:030101:6645 - в подтверждение чего к заявлению приложены выписки из ЕГРН на объекты недвижимости, а также согласие Дубинина В.В. (арендатора земельного участка) на выкуп обществом земельного участка, заключение кадастрового инженера о соответствии месторасположения строений в пределах земельного участка.

07.06.2023 Администрацией принято постановление N 1753 об отказе в предоставлении без торгов в собственность за плату вышеназванного земельного участка по тем основаниям, что по результатам торгов земельный участок предоставлен в аренду гражданину Дубинину В.В., с которым заключен 15.07.2022 договор аренды сроком на 5 лет; уступка права аренды (субаренда) земельного участка, предоставленного по результатам торгов, не допустима; площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади расположенных на земельном участке объектов недвижимости, площадь застройки испрашиваемого участка составляет 38,35%.

27.06.2023 прокурором города Феодосии на вышеназванное постановление внесён протест N Прдп-73-23, которым от Администрации потребовано привести постановление N 1753 в соответствии с нормами действующего законодательства, так как исключительное право на выкуп земельного участка без торгов имеет собственник расположенных на земельном участке зданий, несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади зданий не основана на сведениях выданного ГПЗУ.

10.07.2023 Администрацией принято постановление N 2121 "О внесении изменений в постановление Администрации Феодосии N 1753 от 07.06.2023 "Об отказе в предоставлении земельного участка в собственность путем выкупа без проведения торгов ООО "ПП ""Актив Металл", согласно которым основанием для отказа в предоставлении в собственность вышеназванного земельного участка явилось положение пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ - предоставление земельного участка в аренду другому лицу (гражданину Дубинину В.В.), который не является собственником зданий, расположенных на испрашиваемом в собственность земельном участке.

Из представленных в дело письменных доказательств относительно земельного участка и расположенных на нем зданий установлено следующее.

15.07.2022 между Администрацией г. Феодосии (арендодателем) и гражданином Дубининым Владимиром Владимировичем (арендатором) по результатам торгов в простой письменной форме заключен договор аренды N 4 вышеназванного земельного участка муниципальной собственности для использования с ВРИ - объекты дорожного сервиса, сроком на 5 лет. Договор не расторгнут. 03.08.2022 в ЕГРН осуществлена государственная регистрация права аренды, о чем свидетельствует выписка от 28.09.2022.

28.07.2022 к названому договору аренды по соглашению сторон внесены дополнения относительно нахождения части земельного участка в охранной зоне ВЛ-6КВ ПС "Планерская".

Подпунктом 4.1.2 договора предусмотрено, что, если иное не предусмотрено федеральными законами, арендатор вправе передавать свои права и обязанности, в том числе в субаренду, в пределах срока аренды при условии уведомления арендодателя.

18.08.2022 между Дубининым В.В. (арендатором) и ООО "ПП ""Актив Металл" (субарендатор) в простой письменной форме заключен договор субаренды вышеназванного земельного участка сроком до 15.06.2023, для использования в соответствии с ВРИ - объекты дорожного сервиса, который по взаимному согласию сторон расторгнут 03.04.2023. О заключении договора субаренды и об его расторжении арендатор письменно уведомил арендодателя, вручив нарочно письменные уведомления от 26.10.2022 и от 03.04.2023 и договор субаренды, соглашение о расторжении договора субаренды.

В период действия договора субаренды земельного участка ООО "ПП ""Актив Металл" на основании выданных ГПЗУ от 29.07.2022, разрешения на строительство N 91-RU93310000-2438-2022 от 22.09.2022, разрешения на ввод объекта (нежилого здания площадью 454кв.м.) в эксплуатацию N 91-RU93310000-2438-2023 от 08.02.2023 построил нежилое здание магазина и нежилое здание вспомогательного назначения, в отношении которых осуществлена государственная регистрация права ООО "ПП ""Актив Металл" собственности (о чем представлены выписки из ЕГРН от 31.03.2023):

12.12.2022 на КН:90:24:030101:7920 одноэтажное нежилое здание вспомогательного назначения площадью 44,6 кв.м., 2022 года завершения строительства,

30.03.2023 на КН:90:24:030101:7970 одноэтажное нежилое здание магазина площадью 454 кв.м., 2023 года завершения строительства.

03.04.2023 Дубинин В.В. подал в Администрацию заявление о расторжении договора аренды земельного участка, мотивированное расположением на земельном участке вышеназванных нежилых зданий, принадлежащих ООО "ПП ""Актив Металл". Администрация письмом от 08.06.2023 сообщила Дубинину В.В. об отказе в расторжении договора, так как права и обязанности по договору аренды, заключённому по итогам аукциона, не подлежат передаче другому лицу.

Также Администрация выставила 17.07.2023 Дубинину В.В. претензию о задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в сумме 3.300.128,49 руб. и о расторжении этого договора. Администрация обратилась в Феодосийский городской суд Республики Крым с иском о признании недействительным договора субаренды земельного участка; 13.10.2023 Феодосийским городским судом возбуждено производство по этому иску (дело N 2-288/2024), судебное заседание назначено на 22.04.2024.

В дело представлены документы, из которых следует, что на стадии строительства на земельном участке КН:90:24:030101:6645 Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым осуществлены надзорные мероприятия с составлением акта выездного обследования N 745 от 30.09.2022 и выдачей 30.09.2022 уведомления N 01-34/7118/6.2 о выявлении самовольной постройки, по которым в границах земельного участка КН: 90:24:030101:6645 начато строительство ОКС (устройство монолитного ленточного фундамента, начато возведение колон из металлопрофиля), часть фундамента пересекает границу смежного земельного участка КН:90:24:030101:3266, предоставленного по договору аренды N 713 от 06.09.2017 ИП Джелялову М.Д. для строительства и эксплуатации шиномонтажной мастерской с комплексом дополнительных транспортных услуг.

В дело представлены документы, из которых следует, что на стадии строительства на земельном участке КН: 90:24:030101:6645 Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым осуществлены надзорные мероприятия с составлением акта выездного обследования N 745 от 30.09.2022 и выдачей 30.09.2022 уведомления N 01-34/7118/6.2 о выявлении самовольной постройки, по которым в границах земельного участка КН: 90:24:030101:6645 начато строительство ОКС (устройство монолитного ленточного фундамента, начато возведение колон из металлопрофиля), часть фундамента пересекает границу смежного земельного участка КН:90:24:030101:3266, предоставленного по договору аренды N 713 от 06.09.2017 ИП Джелялову М.Д. для строительства и эксплуатации шиномонтажной мастерской с комплексом дополнительных транспортных услуг. В связи с чем, Администрация обратилась с иском ООО "ПП ""Актив Металл" о приведении объекта незавершённого строительства в соответствии с разрешительной документацией, но 06.12.2022 определением Арбитражного суда Республики Крым по делу NА83-25082/2022 исковое заявление возвращено по заявлению истца. Как указано выше, строительство на земельном участке КН: 90:24:030101:6645 окончено, осуществлена государственная регистрация прав на построенные нежилые здания за ООО "ПП ""Актив Металл".

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в ред. на 10.07.2023) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, собственникам таких зданий.

Из подпункта 6 пункта 2 статьи 39.2 ЗК РФ следует, что основанием для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является случай - если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве аренды.

Как установлено, испрашиваемый ООО "ПП ""Актив Металл" в собственность земельный участок предоставлен в аренду Дубинину В.В. Но данный арендатор подал уполномоченному органу (Администрации) заявление о расторжении договора аренды в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, при которых договор аренды был заключен, а именно в аренду был предоставлен свободный от застройки земельный участок, а в настоящее время на земельном участке расположены нежилые здания, принадлежащие на праве собственности ООО "ПП ""Актив Металл". Такое требование соответствует статье 451 ГК РФ. Но Администрацией в расторжении договора отказано.

Доводы Администрации о незаконности строительства ООО "ПП ""Актив Металл" нежилых зданий на земельном участке КН: 90:24:030101:6645 из-за ничтожности договора субаренды земельного участка несостоятельны исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включённые в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Арендатор Дубинин В.В. передал в субаренду ООО "ПП ""Актив Металл" арендованный земельный участок в пределах срока действия договора аренды с уведомлением об этом арендодателя, согласие которого на передачу земельного участка в субаренду ни пункт 6 статьи 22 ЗК РФ, ни условия договора аренды земельного участка не требуют. Напротив, подпункт 4.1.2 договора аренды прямо предусматривает право арендатора передавать земельный участок в субаренду, отдавать арендные права в залог и т.д. при условии уведомления арендодателя не позднее 30 дней с даты передачи прав третьим лицам.

Перечисленные в пункте 6 статьи 22 ЗК РФ исключения, не позволяющие передачу земельного участка в субаренду, к возникшим правоотношениям не относятся.

Администрация ошибочно полагает, что через заключение договора субаренды произошёл перенайм представленного в аренду по заключённому по итогам торгов (аукциона) договору. Эта позиция не соответствует обстоятельствам дела.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По статье 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону; не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Статья 391 ГК РФ предусматривает, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником; перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Как установлено, Дубинин В.В. передал ООО "ПП ""Актив Металл" права и обязанности аренды земельного участка на определённый период времени, с истечением которого правоотношения по субаренде прекращены (путём расторжения договора субаренды). При этом права на земельный участок Дубинин В.В. не утратил и обязанности перед арендодателем продолжил нести, о чем свидетельствует (в том числе) выставленная в его адрес Администрацией претензия о погашении задолженности по арендной плате.

Таким образом, договор субаренды земельного участка не является перенаймом, не нарушает требований пункта 7 статьи 448 ГК РФ и не освобождает Дубинина В.В., как победителя торгов, от обязанности исполнения заключённого договора.

Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ регулирует правоотношения при долгосрочной аренде (более 5 лет) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; в частности, предусматривает право арендатора без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

Администрация полагает, что только характер заключённого с Дубининым В.В. договора, как краткосрочного (на 5 лет), устанавливает запрет на передачу в субаренду земельного участка без согласия арендатора. Данный довод несостоятелен и противоречит условиям заключённого между Администрацией и Дубининым В.В. договору аренды, не предусматривающего ограничения в передаче в субаренду земельного участка без согласия арендодателя.

Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500 по делу N А72-13047/2014 имущественные права аренды могут быть переданы: 1) по договору аренды, заключённому на срок более пяти лет, или 2) по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.

Суд апелляционной инстанции полагает, что довод Администрации о чрезмерности площади земельного участка по сравнению с площадью расположенных на нем зданий по постановлению N 1753 от 07.06.2023 оценке не подлежит, так как последующим постановлением N2121 от 10.07.2023 Администрация изменила основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка. Этим основаниям суд апелляционной инстанции дал оценку выше. Кроме того, общество строительство осуществляло на основании выданного ГПЗУ, а Администрацией не приведены обстоятельства и доказательства, свидетельствующие о чрезмерности площади испрашиваемого земельного участка.

На основании изложенного, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом первой инстанции решение принято без нарушений норм материального прав, изложенные в нем выводы соответствуют обстоятельствам дела; иных (в том числе безусловных) оснований для отмены судебного акта не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 ноября 2023 года по делу N А83-21568/2023 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня его принятия по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Г. Градова

Судьи

А.В. Привалова А.М. Архипенко