Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2022 г. N 15АП-290/22 по делу N А53-26844/2021

город Ростов-на-Дону

09 февраля 2022 г.

дело N А53-26844/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Чотчаева Б.Т., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириленко А.М.,

при участии:

от истца - представитель Суворов А.В. удостоверение;

от администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области - представитель не явился, извещен;

от АО "Имени Ленина" - представитель Шевелева О.П. по доверенности от 25.10.2021, представитель Сулацкий К.С. по доверенности от 28.05.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.12.2021 по делу N А53-26844/2021

по иску Прокуратуры Ростовской области (ОГРН 1026103302972, ИНН 6164045555)

к ответчикам - администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области (ОГРН 1026101233971, ИНН 6119003088), открытому акционерному обществу "Имени Ленина" (ОГРН 1036119000950, ИНН 6119007830)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Ростовской области, действуя в интересах муниципального образования, обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Имени Ленина" (далее - ОАО "Имени Ленина"), администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области (далее - администрация) с исковым заявлением, в котором просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи N 130, находящегося в государственной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:21:0600006:1659, местоположение: Ростовская область, р-н Матвеево-Курганский, на территории ОАО "Имени Ленина" рабочий участок 83, общей площадью 629 290 кв.м., заключенный между Администрацией и ОАО "Имени Ленина"; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ОАО "Имени Ленина" возвратить по акту-приема передачи Администрации земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:21:0600006:1659, местоположение: Ростовская область, р-н Матвеево-Курганский, на территории ОАО "Имени Ленина" рабочий участок 83, общей площадью 629 290 кв.м.; обязав Администрацию возвратить ОАО "Имени Ленина" денежные средства в размере 371 381,10 руб., уплаченные по договору.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.12.2021 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Прокуратура Ростовской области обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что выводы суда о пролонгации спорного договора аренды являются несостоятельными и не подтверждены материалами дела. В качестве доказательств, подтверждающих продолжение использования земельного участка, ответчиком представлены статистические данные за 2021 год, тогда как срок договора аренды истек 21.04.2019. Доказательств использования земельного участка обществом после его окончания, а именно в 2019-2020 годах, суду не представлено. Кроме того, договор аренды земельного участка от 25.04.2014 N 121 заключен по результатам проведения аукциона, следовательно, данная сделка по истечении ее срока не может считаться возобновленной на неопределенный срок и прекратила свое действие по истечении установленного срока.

В судебное заседание не явился представитель администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем суд рассматривает дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители АО "Имени Ленина" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Прокуратурой Матвеево-Курганского района в ходе проверки исполнения требований федерального законодательства в сфере распоряжения муниципальной собственностью были выявлены нарушения земельного законодательства, выразившиеся в следующем.

25.12.2020 между муниципальным образованием "Матвеево-Курганский район" (продавец) и ОАО "Имени Ленина" (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 130 находящегося в государственной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок на территории Ряженского сельского поселения, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61:21:0600006:1659, местоположение: Ростовская обл., р-н Матвеево-Курганский, на территории ОАО "Имени Ленина", рабочий участок 83 (далее - участок) с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования (пашня), в границах, указанных в кадастровой выписке (паспорте) Участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 629 290 кв. метров.

Право собственности ОАО "Имени Ленина" на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 19.01.2021, номер регистрационной записи 61:21:0600006:1659-61/205/2021-3.

Прокуратура указывает на то, что данный договор является ничтожным со ссылкой на нормы ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п. 1).

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустра-ненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Проведенной проверкой установлено, что между администрацией Матвеево-Курганского района и ОАО "Имени Ленина" 25.04.2014 заключен договор аренды N 121 вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с п. 2.1 срок аренды участка устанавливается с 21.04.2014 по 21.04.2019.

С заявлениями о предоставлении в собственность спорного земельного участка ОАО "Имени Ленина" обратилось 26.08.2020, а также 22.12.2020, то есть после истечения срока вышеуказанного договора аренды.

Кроме того, в период действия договора аренды имелись случаи образования задолженности по арендной плате, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по сделке. Так, по состоянию на 01.08.2020 задолженность по арендным платежам составила более 340 000 руб.

Учитывая вышеизложенное, истец считает, что предусмотренные пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации основания для продажи спорного земельного участка ОАО "Имени Ленина" без проведения торгов отсутствовали.

В связи с выявленными нарушениями прокуратурой Матвеево-Курганского района в адрес главы Администрации Матвеево-Курганского района вынесено представление от 29.04.2021 N 07-46-2021, которое по результатам рассмотрения оставлено без удовлетворения.

Позиция органа местного самоуправления сводится к выводам о пролонгации договора аренды от 25.04.2014 N 121 на неопределенный срок в соответствии с положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ, в связи с чем заявление ОАО "Имени Ленина" о выкупе спорного земельного участка поступило в Администрацию Матвеево-Курганского района в период его действия.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, Прокуратура указывает на то, что к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Учитывая то обстоятельство, что договор аренды земельного участка от 25.04.2014 N 121 заключен по результатам проведения торгов, следовательно, данная сделка по истечении ее срока не может считаться возобновленной на неопределенный срок и прекратила свое действие по истечении установленного срока.

Истец указывает, что продажа находящегося в государственной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровой стоимостью 3 712 811 руб., в нарушение установленного законом порядка позволила применить для расчета его цены положения п. 9.1 ст. 4 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" и постановления Правительства Ростовской области от 06.04.2015 N 243 "Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов", в соответствии с которыми при заключении договора купли-продажи указанных земельных участков без проведения торгов цена составляет 10 % от кадастровой стоимости (по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды).

Таким образом, предоставление спорного земельного участка в собственность ОАО "Имени Ленина" по заниженной цене осуществлено органом местного самоуправления в отсутствие предусмотренных законом оснований.

Заключив с ОАО "Имени Ленина" договор купли-продажи спорного земельного участка, Администрация Матвеево-Курганского района предоставила указанной организации муниципальную преференцию, чем нарушила положения антимонопольного законодательства.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, Прокурор Ростовской области, действуя в интересах муниципального образования, обратился в арбитражный суд с требованием о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи N 130, находящегося в государственной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:21:0600006:1659.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Вместе с тем, Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Так, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Земельный участок с кадастровым номером 61:21:0600006:1659 был учтен в государственном кадастре недвижимости 02.07.2013, он относится к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования: "для сельскохозяйственного использования (пашня)" (т.1 л.д. 52,56).

07.03.2014 в печатном издании "Родник" было опубликовано объявление о проведении аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:21:0600006:1659 (т.1 л.д.91).

02.04.2014 ОАО "Имени Ленина" подало заявку на участие в аукционе, которая была принята и лицо признано участником аукциона (т.1 л.д. 92,93). До подачи заявки ОАО "Имени Ленина" внесло задаток в размере 20 % от годовой стоимости арендной платы (т. 1 л.д. 95).

11.04.2014 аукцион был признан не состоявшимся, так как в нем участвовало одно лицо - ОАО "Имени Ленина" (т.1 л.д.96).

21.04.2014 администрацией было издано постановление N 605 о предоставлении ОАО "Имени Ленина" земельного участка в аренду (т.1 л.д. 97).

25.04.2014 между администрацией и ОАО "Имени Ленина" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:21:0600006:1659 сроком до 21.04.2019 (т.1 л.д. 98-102).

24.12.2020 на основании заявления ОАО "Имени Ленина" администрация издала распоряжение N 1712 о продаже земельного участка с кадастровым номером 61:21:0600006:1659 (т.1 л.д. 25).

25.12.2020 между заявления ОАО "Имени Ленина" и администрацией был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:21:0600006:1659, который оспаривается в рамках настоящего спора (т.1 л.д. 21-22). Обязанность по оплате стоимости земельного участка была выполнена, что подтверждается платежным поручением от 29.12.2020 (т.1 л. д. 20).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Оценив хронологию правоотношений сторон, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в рассматриваемом случае арендатор продолжал использование земельного участка в отсутствии возражений со стороны арендодателя после истечения срока договора аренды, а сам договор аренды был заключен 25.04.2014, следовательно, договор аренды был пролонгирован на неопределённый срок.

В подтверждение использования земельного участка в спорный период ОАО "Имени Ленина" указало, что на участке проводились следующие виды работ в 2019: внесение удобрений (аммиачной селитры), боронование почвы, сенаж (1 укос), сенаж (2 укос), сено Люцерна (3 укос); в 2020: внесение удобрений (аммиачной селитры), боронование почвы, сенаж (1 укос), сенаж (2 укос), сено Люцерна (3 укос), проведение пахотных работ, культивация 1 этап, культивация 2 этап, сев подсолнечника, внесение удобрений (нитраммофос), боронование, обработка гербицидами, уборка подсолнечника. Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями об итогах сева под урожай (4СХ), а также переписным листом с/х организации. В указанных документах содержится информация о прошлом периоде 2020. Из пояснений администрации также следует, что ОАО "Имени Ленина" являлось единственным пользователем спорного земельного участка с 2014 года. Доказательств обратного братного истцом не представлено.

Кроме того, положениями статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции на апрель 2014 года) был предусмотрен уведомительный порядок извещения о передачи земельного участка, аукцион должен был проводиться в случае поступления более одной заявки.

Из материалов настоящего дела не следует наличие иных заявок, кроме заявки ОАО "Имени Ленина", в связи с чем аукцион был признан не состоявшимся.

Из изложенного следует, что позиция истца о том, что договор аренды от 25.04.2014 был заключён на торгах, не находит своего документального подтверждения, в связи с чем признается несостоятельной.

Ссылка апеллянта на наличие задолженности по арендным платежам не является обоснованной, поскольку по смыслу положений статьи подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате не является препятствием для продажи земельного участка. Кроме того задолженность была погашена к моменту заключения договора купли-продажи (т.1 л.д.67).

По вышеизложенным основаниям апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.12.2021 по делу N А53-26844/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Б.Т. Чотчаев С.И. Яицкая