Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2022 г. N 15АП-20988/21 по делу N А53-23327/2021

город Ростов-на-Дону

09 февраля 2022 г.

дело N А53-23327/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Неплюевой А.М.,

при участии:

от заявителя: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от заинтересованного лица: представитель Демьянченко Д.А. по доверенности от 08.11.2021;

от третьего лица: представитель Османов А.А. по доверенности от 23.08.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Датченко Виктора Николаевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2021 по делу N А53-23327/2021

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Датченко Виктора Николаевича (ИНН 613300064980,

ОГРНИП 304613326600083)

к заинтересованному лицу: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156),

при участии третьего лица: Сыроваткина Виталия Владимировича

о признании незаконными действий, выразившихся в несохранении записи об обременении в виде аренды в отношении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Датченко Виктор Николаевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконными действий, выразившихся в несохранении записи об обременении в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:37:0600008:847.

В порядке устранения допущенного нарушения просит обязать управление зарегистрировать обременение в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:37:0600008:847 на основании договора аренды от 25.04.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Сыроваткин Виталий Владимирович.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано следующим. Неисполнение арендодателем обязанности по заключению договора аренды на новый срок и заключение договора аренды с иным арендатором может свидетельствовать о нарушении арендодателем положений п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ. Ввиду отсутствия заявления о регистрации аренды не была перенесена запись об аренде исходного земельного участка 61:37:0600008:847 во вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 61:37:0600008:907 и 61:37:0600008:908 при осуществлении учетно-регистрационных действий.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Датченко Виктор Николаевич обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2021 отменить.

В апелляционной жалобе предприниматель приводит доводы о том, что оспариваемое решение вынесено с нарушением норм действующего законодательства, не была учтена позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301. Указал, что ни положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ), ни нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. ИП глава КФХ Датченко В.Н. настаивал на позиции о том, что регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией на выделенный земельный участок. Постановка на государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 61:37:0600008:907 и 61:37:0600008:908, а также государственная регистрация права собственности без переноса обременения в виде аренды на основании договора аренды от 25.04.2016 была правомерно осуществлена управлением с соблюдением норм действующего законодательства.

В пояснениях к апелляционной жалобе настаивает на нарушении прав арендатора отсутствием регистрации обременения на выделенные из исходного земельного участка 61:37:0600008:847 земельные участки.

В отзыве на апелляционную жалобу управление просит оставить решение Арбитражного суда Ростовской области без изменения. Полагает правильным толкование п. 4 ст. 11.8 ЗК Российской Федерации, которое было дано судом первой инстанции.

В судебном заседании представители управления и Сыроваткина Виталия Владимировича дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просили решение оставить без изменения. Представитель управления также указал, что предпринимателем избран ненадлежащий способ защиты. Представитель Сыроваткина В.В. также указал апелляционному суду на то, что предпринимателем пропущен срок на обжалование действий (бездействия) публичного органа, предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя от 25.04.2016 предпринимателю на праве аренды принадлежал земельный участок с кадастровым номером 61:37:0600008:847 (л.д. 9 - 12). Договор заключен на 15 лет (пункт 1) и зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно сведениям ЕГРН 11.10.2018 из земельного участка с кадастровым номером 61:37:0600008:847 в результате выдела земельных долей Муцольгова И.Х., Хорошевской Л.Ф. образованы земельные участки с кадастровыми номерами 61:37:0600008:907 и 61:37:0600008:908, право собственности на которые 19.10.2018 зарегистрировано за Сыроваткиным В.В. (л.д. 60, 63).

Поскольку в государственном реестре недвижимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:37:0600008:907 и 61:37:0600008:908 отсутствуют сведения об обременении правом аренды, предприниматель обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным бездействия управления.

Позиция управления в суде первой инстанции сводилась к тому, что переход права собственности на арендуемое имущество не влечет за собой обременение правом аренды вновь образованных участков, следовательно, регистрация обременения не требуется. Регистрация носит заявительный порядок.

Предприниматель, полагая, что бездействие управления по регистрации обременения земельных участков с кадастровыми номерами 61:37:0600008:907 и 61:37:0600008:908 правом аренды противоречит закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Решение суда первой инстанции мотивировано положениями п. 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, с указанием на необходимость предоставления заявления о регистрации аренды. Также суд указал на то, что в материалах реестрового дела содержатся согласия Датченко В.Н. на выдел из исходного земельного участка долей указанными собственниками земельных участков с вышеуказанными кадастровыми номерами.

Суд в обоснование отказа в иске также сослался на имеющуюся судебную практику (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.07.2021 по делу N А53-3143/2020).

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции в отношении правомерности осуществления регистрации права на выделенные земельные участки без обременения арендой не соответствующими нормам материального права.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица праве обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как установил суд первой инстанции, предприниматель согласовал выделение Хорошевской Л.Ф., Муцольгову И.Х. земельных участков в размере соответствующих долей из земельного участка с кадастровым номером 61:37:0600008:847.

Выделенным земельным участкам присвоены кадастровые номера 61:37:0600008:907 и 61:37:0600008:908. В связи с заключением договоров купли-продажи от 17.10.2018 право собственности на земельные участки зарегистрировано за Сыроваткиным В.В.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Аналогичный порядок внесения в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ.

Таким образом, регистрация обременений в отношении выделенного земельного участка осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенный земельный участок.

Иное толкование п. 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, приведенное судом первой инстанции, не основано на законе и не соответствует разъяснениям и судебной практике.

Суд сослался на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.07.2021 по делу N А53-3143/2020.

Однако по указанному делу установлены иные обстоятельства. В частности, значимым явилось выяснение вопроса о наличии согласия арендатора на выдел земельного участка из состава арендуемого, а также вопроса о наличии согласия арендодателей на заключение договора аренды. Кроме того, в указанном деле собственником выделенных земельных участков заключены соглашения об аренде с новыми арендаторами, что повлияло на выводы суда о надлежащем способе защиты нарушенного права.

В настоящем деле участники общей долевой собственности выразили согласие на заключение договора аренды в 2016 году.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в п. 31 Обзора судебной практики N 3 (2019), ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

Из материалов дела видно, что в отношении выделенных земельных участков с кадастровыми номерами 61:37:0600008:907 и 61:37:0600008:908 осуществлена государственная регистрация права собственности Сыроваткина В.В. без сохранения записи о его ограничении (обременении) правом аренды ИП Датченко В.Н.

При этом основания для прекращения договора аренды в отношении образованных земельных участков, в том числе на основании пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, отсутствовали. В отсутствие сведений о возражениях долевых собственников исходного земельного участка относительно его передачи кооперативу в аренду, регистрирующий орган должен был установить, что продажа образованного участка не влечет прекращения арендных отношений.

Вместе с тем, судебной коллегией установлен пропуск срока на обжалование бездействия управления. Так, государственная регистрация права осуществлена 19.10.2018, тогда как с иском ИП Датченко В.Н. обратился 14.07.2021.

Заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 Кодекса). Пропуск установленного частью 4 статьи 198 Кодекса срока и отсутствие уважительных причин для его восстановления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Уважительных причин пропуска срока на обжалование бездействия заявителем не приведено.

Более того, в пояснениях апелляционному суду ИП Датченко В.Н. пояснил, что с 2019 года уведомлен новым собственником о том, что арендные отношения прекращены. То есть, с весны 2019 года ИП Датченко В.И. утратил и владение земельными участками.

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения данного спора с учетом разъяснений, приведенных в пункте 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В нем указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Судебная коллегия полагает, что в настоящем деле имеется спор о праве между арендатором и собственником земельных участков с кадастровыми номерами 61:37:0600008:907 и 61:37:0600008:908, который подлежит разрешению в порядке искового производства.

С учетом изложенного выше решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2021 по делу N А53-23327/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения..

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов