Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2022 г. N 17АП-11950/21 по делу N А71-14579/2020

г. Пермь

09 февраля 2022 г.

Дело N А71-14579/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Поляковой М.А., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,

при участии представителей:

от ответчика - Данчиновой О.Г., по доверенности от 02.08.2021, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Позитив" на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13.07.2021 по делу N А71-14579/2020

по иску Администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов (ИНН 1831114552, ОГРН 1061831037300)

к обществу с ограниченной ответственностью "Позитив" (ИНН 1833045801, ОГРН 1071840006457),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, публичное акционерное общество "Т Плюс",

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов (истец) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Позитив" (ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:020179:55 путем продажи с публичных торгов.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество "Т Плюс".

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13.07.2021 исковые требования удовлетворены. У ООО "Позитив" изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:020179:55, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 18:26:020179:41 по адресу (адресному ориентиру): Удмуртская Республика, город Ижевск, в 30 метрах на северо-восток от жилого дома N 48 по улице Чехова, путем продажи с публичных торгов.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение отменить, в удовлетворения иска отказать.

В апелляционной жалобе ответчик приводит доводы о том, что разрешение на строительство является действующим, нарушение срока строительства объекта не является следствием поведения ответчика, органом местного самоуправления допущены незаконные действия, вызвавшие невозможность осуществления строительства. Отмечает, что согласно протоколу от 17.03.2020 совещания в Администрации города Ижевска инвестору строительства с привлечением проектной организации рекомендовано откорректировать проект с учетом переноса металлического каркаса здания на 2,5 метра от существующего положения в западном направлении, оставив часть плиты основания как крыльца здания, из письма от 20.04.2020 Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска следует, что застройщику рекомендовано внести изменения в проектную документацию и разрешение на строительство, до внесения изменений не приступать к строительно-монтажным работам на объекте, 27.05.2020 в адрес истца направлено письмо ООО "Удмуртские коммунальные системы" с требованием приостановить работы на объекте. Ответчик указывает, что ошибки в строительстве возникли в связи с тем, что сведения о тепловой магистрали отсутствовали в ЕГРН, а также не были отражены в схеме планировочной организации земельного участка. Также ответчик указывает на то, что основным видом деятельности ответчика являются рестораны и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10), указанная деятельность была приостановлена в период введения режима повышенной готовности, ввиду чего ответчик имеет право на продление срока действия договора аренды земельного участка.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 09.02.2022.

До начала судебного разбирательства от истца в апелляционный суд поступил отзыв на жалобу, в котором истец с доводами апелляционной жалобы не согласен, решение полагает законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Истец и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично. Неявка истца и третьего лица, непредставление третьим лицом отзыва на жалобу не является препятствием для ее рассмотрения в силу ст. 123, 156 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции рассмотрено ходатайство ответчика о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы. Принимая во внимание представление ответчиком доказательств своевременной, в пределах установленного законом срока, передачи апелляционной жалобы органу почтовой связи для доставки суду, недоставки почтовой корреспонденции по причинам, не зависящим от ответчика, судом данное ходатайство удовлетворено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 5720 от 20.02.2014, на основании которого арендодатель сдал в пользование арендатору на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 18:26:020179:41 площадью 970 кв.м, в том числе 356 кв.м. в охранной зоне магистральной теплотрассы, расположенный по адресу (адресному ориентиру): Удмуртская Республика, г. Ижевск, в 30 метрах на северо-восток от жилого дома N 48 по улице Чехова, для строительства торгово-офисного центра (пункты 1.1, 1.4 договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена 16.04.2014.

Срок действия договора установлен до 07.09.2017 (пункт 2.1 договора).

21.04.2016 ответчику выдано разрешение N 18-RU18303000-182-2016 на строительство объекта капитального строительства "Торговое здание на перекрестке ул.Чехова и пер.Конечный в Индустриальном районе г.Ижевска в пределах земельного участка с кадастровым номером 18:26:020179:41 в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО "ИжНефтеПроект" арх. N 22/15, сроком действия до 21.12.2016. Срок действия разрешения продлен до 31.12.2019 (т.1 л.д.108-109).

22.06.2017 проведена государственная регистрация права собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:020179:55 степенью готовности 17 % (т.1 л.д.10-11).

В соответствии с заявлением ответчика от 08.09.2017 по договору аренды N 6314 от 04.10.2017 земельный участок предоставлен ответчику однократно для завершения строительства торгово-офисного центра без проведения торгов на срок до 08.09.2020 (п.п.1, 1.1, 2.1, 7.2 договора).

Государственная регистрация договора аренды N 6314 осуществлена 07.11.2017.

30.09.2020 истцом произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 18:26:020179:41; согласно акту осмотра N 572 территория земельного участка огорожена металлическим забором, за исключением юго-западной стороны. В северо-западной части земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:020179:55 степенью готовности 16 %, остальная часть участка представляет собой пустырь, покрытый травяной и кустарниковой растительностью.

Указывая на то, что в пределах срока аренды строительство торгового здания не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта не выдано, истец обратился в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства в целях продажи с публичных торгов.

Разрешая спор, удовлетворяя иск, суд первой инстанции счел приведенные истцом доводы обоснованными, принимая во внимание истечение срока действия договора аренды земельного участка, и учитывая, что строительство объекта не окончено. При этом суд исходил из того, что деятельность ответчика по строительству объекта приостановлена не была, о расположении тепловой магистрали и ее охранной зоны в границах предоставленного для строительства земельного участка ответчик знал с момента получения в аренду земельного участка, действий (бездействия) со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, которые могли бы повлечь нарушение срока строительства объекта, судом не установлено.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная статья введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) (подпункт 2 статьи 3 Закона N 171-ФЗ). При этом в силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона.

Закон N 171-ФЗ вступил в силу с 1 марта 2015 года, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Между тем, применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 171-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участок предусмотрен в статьях 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Материалами настоящего дела подтверждено, что указанное право ответчиком реализовано. По истечении срока действия договора аренды земельного участка от 20.02.2014 (07.09.2017) на основании соответствующего заявления арендатора (ответчика) с ним заключен без проведения торгов заключен договор аренды земельного участка от 04.10.2017 в целях завершения строительства объекта.

Вместе с тем по сведениям ЕГРН ответчик является собственником незавершенного строительством объекта степенью готовности 16 %. Доказательства завершения строительства ответчиком не представлены.

В соответствии с ч.6 ст.19 Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Из материалов настоящего дела не следует, что до истечения срока действия договора аренды земельного участка от 04.10.2017 (08.09.2020) либо до истечения трех лет с момента заключения данного договора ответчик обращался с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора.

С учетом этого суд первой инстанции при разрешении спора пришел к обоснованному выводу о прекращении действия договора аренды от 04.10.2017 ввиду истечения срока его действия.

Доводы ответчика о том, что он осуществляет деятельность в отрасли, наиболее пострадавшей от распространения новой коронавирусной инфекции (деятельность ресторанов, услуги по доставке продуктов питания, код ОКВЭД 56.10), ввиду чего не имел возможности осуществления строительства объекта в 2020 году, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонены, учитывая непредставление ответчиком доказательств невозможности строительства в период с 2017 года по причине введения ограничительных мер на территории Удмуртской Республики в 2020 году.

Оценивая приведенные ответчиком доводы о том, что в период действия договора аренды земельного участка органами государственной власти, местного самоуправления допущены незаконные действия (бездействие), вызвавшие невозможность осуществления строительства, ошибки при осуществлении строительства возникли в связи с тем, что сведения о тепловой магистрали и ее охранной зоне отсутствовали в ЕГРН, а также не были отражены в схеме планировочной организации земельного участка, суд первой инстанции обоснованно учел, что инициируя выбор земельного участка в целях строительства, осуществив (заказав) проектирование объекта строительства, в том числе проектно-изыскательские работы, действуя добросовестно и разумно, ответчик обязан был знать о расположении в пределах земельного участка тепловой магистрали и о прохождении электрического кабеля. Суд при этом правильно указал в обжалуемом решении на то, что в градостроительном плане земельного участка от 29.04.2014 отражены сведения о зоне ограничений инженерных коммуникаций, охранной зоне магистральной теплотрассы, необходимости осуществления строительной деятельности по согласованию с эксплуатирующими организациями (т.2 л.д.5-11), на топографической съемке города Ижевска содержится информация о наличии сетей: теплотрасса (2 тепловые сети диаметром 900 мм.), электрический кабель (подземный), указанная информация также отражена в схеме планировочной организации земельного участка, представленной ответчиком; организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, ответчику согласованы иные границы объекта недвижимости.

То обстоятельство, что согласно протоколу от 17.03.2020 совещания в Администрации города Ижевска инвестору строительства с привлечением проектной организации рекомендовано откорректировать проект с учетом переноса металлического каркаса здания на 2,5 метра от существующего положения в западном направлении, оставив часть плиты основания как крыльца здания, из письма от 20.04.2020 Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска следует, что застройщику рекомендовано внести изменения в проектную документацию и разрешение на строительство, до внесения изменений не приступать к строительно-монтажным работам на объекте, 27.05.2020 в адрес истца направлено письмо ООО "Удмуртские коммунальные системы" с требованием приостановить работы на объекте, не свидетельствует о том, что ответчику безосновательно чинились препятствия в строительстве, учитывая, что соответствующее строительство без соблюдения ограничений, предусмотренных охранной зоной, осуществлено ответчиком.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности иска.

Материалы дела исследованы судом всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают обоснованность выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении норм действующего законодательства и по существу направлены на иную оценку доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Несогласие с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13.07.2021 по делу N А71-14579/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

М.А. Полякова Ю.В. Скромова