Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2022 г. N 15АП-24443/21 по делу N А32-5641/2021

город Ростов-на-Дону

09 февраля 2022 г.

дело N А32-5641/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матвейчук А.Д.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - представитель не явился, извещен;

от заинтересованного лица - представитель не явился, извещен;

от Рогозянской К.И. - представитель Буленков Л.А. по доверенности от 23.07.2020, паспорт;

от Маслаковой О.В. - представитель Чечерин Д.В. по доверенности от 15.05.2021, удостоверение;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2021 по делу N А32-5641/2021,

по иску администрация города Сочи

к ответчику - Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии третьих лиц - Рогозянской Ксении Игоревны и Маслаковой Ольги Васильевны,

о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации, об обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, оформленное уведомлением об отказе в государственной регистрации от 15.01.2021 N КУВД-001/2020-16727006/3, об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 13.05.2015 N 4900009923 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 1300 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0000000:6967, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Макаренко, в районе дома N 8 г (в районе земельного участка N 6 в районе Ветеринарного ручья), погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 31.07.2015 N 23-23/050-23/050/153/2015-108/2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Рогозянская Ксения Игоревна и Маслакова Ольга Васильевна.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой и просила решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В обоснование жалобы администрация указала, что сторонами определено автоматическое прекращение договора по истечении срока его действия, без продления договора. Следовательно, истечение срока действия договора влечет его прекращение. В то же время, арендатор может поставить вопрос о заключении договора на новый срок. Исходя из смысла положений главы 29 ГК РФ, возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении фактически заключенного и действующего договора, в связи с чем окончание договорных отношений в связи с истечением действия договора, которым они установлены, влечет невозможность применения к ним правил о расторжении договора, в силу их фактического отсутствия. Заявитель считает не основанными на нормах права ссылки управления на положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, предусматривающие соответственно порядок расторжения договора в судебном порядке, а равно на п. 8.3. Договора, касающийся расторжения договора в одностороннем порядке (в то время как основанием для обращения администрации с заявлением явилось прекращение действия договора в связи с истечением срока его действия).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

21.01.2022 и 31.01.2022 от третьих лиц поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых они возражали против доводов администрации и просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители третьих лиц в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела повторно, заслушав позиции лиц, участвующих в деле, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город - курорт Сочи и Маслаковым Игорем Владимировичем заключен договор аренды от 13.05.2015 N 4900009923 о предоставлении в аренду земельного участка общей площадью 554 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Макаренко, в районе дома N 8 г, с кадастровым номером 23:49:0000000:6967, для благоустройства.

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 27.02.2020.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес Маслакова И.В. письмом от 18.06.2020 N 11775/02.01-17 направлено уведомление об отказе от договора аренды от 13.05.2015 N 4900009923.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Управление) с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде по договору от 13.05.2015 N 4900009923.

Уведомлением от 15.01.2021 N КУВД-001/2020-16727006/3 администрации города Сочи отказано в государственной регистрации погашения записи об аренде по договору от 13.05.2015 N 4900009923.

Отказ мотивирован тем, что договором аренды не предусмотрено одностороннее расторжение договора по истечении срока его действия.

Считая незаконным отказ в государственной регистрации прекращения обременения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с положениями ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В рассматриваемом деле оспариваемый администрацией отказ управления в государственной регистрации мотивирован ссылкой на статью 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В силу статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7638/11 сформулирован правовой подход по применению пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса, согласно которому если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется посредством проведения торгов.

Судом обоснованно установлено, Постановлением администрации города Сочи от 08.12.2014 N 2460 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в отношении земельного участка площадью 1300 кв. м, образованного из земель государственной неразграниченной собственности в границах кадастровых кварталов 23:49:0205015 и 23:49:0205017, для целей, не связанных со строительством - "благоустройство территории", в районе дома N 8 г по ул. Макаренко (в районе земельного участка N 6 в районе Ветеренарного ручья) Центрального района города Сочи, в территориальной зоне Ж-4, категория земель - земли населенных пунктов.

Впоследствии указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, ему был присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:6967.

Распоряжением администрации города Сочи от 27.02.2015 года N 359-р земельный участок площадью 1300 кв. м с к/н 23:49:0000000:6967 по ул. Макаренко, в районе дома N 8 г в Центральном внутригородском районе города Сочи предоставлен Маслакову Игорю Владимировичу в аренду сроком на 5 лет для целей, не связанных со строительством - для благоустройства

13.05.2015 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Маслаковым И.В. был заключен договор аренды земельного участка площадью 1300 кв. м с к/н 23:49:0000000:6967, предоставленного для целей, не связанных со строительством - для благоустройства (дата регистрации договора: 31.07.2015).

В договоре аренды земельного участка от 13.05.2015 был определен следующий срок его действия: с даты регистрации договора до 27.02.2020 (п. 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 8.3 договора срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

В соответствии с пунктом 5.1.5 спорного договора арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке, по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.

02.01.2016 Маслаков И.В. умер. Право аренды земельного участка площадью 1300 кв. м с к/н 23:49:0000000:6967 в порядке универсального правопреемства (ч. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса РФ) перешло к наследникам Маслакова И.В. по закону и по завещанию в следующем порядке: 1/4 доля в праве аренды земельного участка перешла к наследнику Маслакова И.В. по закону Маслаковой О.В., 3/4 доли в праве аренды земельного участка - к наследнику Маслакова И.В. по завещанию Рогозянской К.И., что подтверждается свидетельствами о праве на наследство, выданными Маслаковой О.В. и Рогозянской К.И. нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. 12.02.2020.

Третьи лица продолжили использовать земельный участок площадью 1300 кв. м с к/н 23:49:0000000:6967 в условиях отсутствия возражений со стороны арендодателя земельного участка администрации города Сочи. В связи с чем, третьи лица полагали, что договор аренды земельного участка от 13.05.2015 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, как верно отмечено судом, направленное администрацией города Сочи в адрес прежнего арендатора земельного участка Маслакова И.В. уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 18.06.2020 не может быть признано юридически значимым сообщением, порождающим правовые последствия, так как оно направлено в адрес лица, чья правоспособность была утрачена в связи со смертью.

В силу ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом, приняв во внимание ранее упомянутые свидетельства о праве на наследство, выданные Маслаковой О.В. и Рогозянской К.И. нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. 12.02.2020, суд пришел к верному выводу, что с 02.01.2016 арендаторами земельного участка площадью 1300 кв. м с к/н 23:49:0000000:6967 являются Маслакова О.В. и Рогозянская К.И. (множественность лиц на стороне арендатора).

В рассматриваемой ситуации, администрации города Сочи следовало соответствующее уведомление об отказе от договора аренды направить в адрес действующих арендаторов Маслаковой О.В. и Рогозянской К.И., однако доказательств направления соответствующих уведомлений в адрес третьих лиц материалы настоящего дела не содержат.

Судом также установлено, что в производстве Центрального районного суда города Сочи рассматривалось дело по иску Рогозянской К.И. к администрации города Сочи о признании права на аренду земельного участка.

Вступившим в законную силу 26.10.2021 решением Центрального районного суда города Сочи от 22.09.2021 по делу N 2-3763/2021 указанный иск Рогозянской К.И. удовлетворен в полном объеме, суд решил:

- признать за Рогозянской К.И. право на аренду сроком на 49 лет находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 1300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:6967, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, в районе дома N 8 "Г", на землях населенных пунктов, для эксплуатации нежилого здания и благоустройства как территории, прилегающей к земельному участку с кадастровым номером 23:49:60205017:236;

- обязать администрацию города Сочи заключить с Рогозянской К.И. договор аренды сроком на 49 лет на земельный участок площадью 1300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:6967, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, в районе дома N 8 "Г", на землях населенных пунктов, для эксплуатации нежилого здания и благоустройства как территории, прилегающей к земельному участку с кадастровым номером 23:49:60205017:236;

- после заключения указанного в п. 2 иска договора аренды признать договор аренды N 4900009923 от 13.05.2015 года на земельный участок площадью 1300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:6967, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, в районе дома N 8 "Г", на землях населенных пунктов, для благоустройства, - прекращенным в соответствии с п. 8.2. договора аренды от 13.05.2015 года;

- признать недействительным (ничтожным) условие п. 8.3. договора аренды N 4900009923 от 13.05.2015 года на земельный участок площадью 1300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:6967, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, в районе дома N 8 "Г", о том, что срок действия договора аренды прекращается по истечении срока, указанного в п. 2.1. договора аренды, при этом договор аренды продлению не подлежит.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Установленные решением Центрального районного суда города сочи от 22.09.2021 года по делу N 2-3763/2021 обстоятельства, имеющие преюдициальное значение, не подлежат переоценке при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что государственная регистрация перехода права проведена управлением Росреестра в соответствии с требованиями законодательства, а также, что Центральным районным судом города Сочи за Рогозянской К.И. признано право на аренду сроком на 49 лет в отношении спорного земельного участка, суд также обязал администрацию города Сочи заключить с Рогозянской К.И. договор аренды сроком на 49 лет в отношении спорного земельного участка.

С учетом изложенного, доводы администрации города Сочи о том, что договор аренды земельного участка от 13.05.2015 был прекращен в связи с истечением срока действия соответствующего договора аренды, а также, что на указанный договор аренды земельного участка не распространяются положения ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в связи с тем, что земельный участок площадью 1300 кв. м с к/н 23:49:0000000:6967 находится в муниципальной собственности, правомерно отклонены судом как несостоятельные.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований, у суда первой инстанции не имелось. Оспариваемый администрацией отказ управления является законным и не нарушает законных прав и интересов заявителя по делу, поскольку администрацией не были представлены в управление необходимые документы, для осуществления соответствующей государственной регистрации.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного, решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам и доводам администрации дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2021 по делу N А32-5641/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко