Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2022 г. N 10АП-27381/21 по делу N А41-4911/2021

г. Москва

14 февраля 2022 г.

Дело N А41-4911/21

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Гир" - представитель по доверенности N 77АБ3045924 от 30.06.2020 Дорошенко Д.В.

от ТУ Росимущества в городе Москве - представитель по доверенности N 77- 02/10552 от 08.04.2021 Дучкова А.Б.;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ТУ Росимущества в городе Москве на решение Арбитражного суда Московской области от 07.12.2021 по делу N А41-4911/21, по исковому заявлению ООО "Гир" (ОГРН: 1197746120912, ИНН: 9731029315) к ТУ Росимущества в городе Москве (ОГРН: 1097746349535, ИНН: 7708701670) о признании,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Гир" (далее - истец) обратилось в суд с иском к ТУ Росимущества (далее - ответчик) в городе Москве со следующими требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

1. Признать Уведомление Ответчика N 77-08/464 от 16.01.2020 года об изменении годового размера арендной платы за Земельный участок с 01.01.2020 года по Договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N12116-Z от 30.05.2006 года недействительным;

2. Установить с 01.01.2020 года ставку арендной платы за Земельный участок (с кадастровым номером 50:11:0050603:469) по Договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 12116-Z от 30.05.2006 года в размере 26 480 000 руб. за один год.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 декабря 2021 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ТУ Росимущества обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного разбирательства через канцелярию суда 11.01.2022 от ООО "Гир" поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Апелляционный суд, совещаясь на месте, определил приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон и повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 30.05.2006 между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "Найслэнд" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 12116-Z, согласно п. 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 180400 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0050603:0050, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, в границах указанных на кадастровом плане и установленных на местности с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, расположенный по адресным ориентирам: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Гольево и д. Воронки.

Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставлен для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений.

Срок аренды на 49 лет с 13.03.2006 по 13.03.2055 (п. 2.1 договора).

24.03.2015 между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области, Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (арендодатель) и ЗАО "Гир" (арендатор-2) заключено дополнительное соглашение N 759 о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Росимущества в городе Москве прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.05.2006 N 12116-Z (на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050603:469), согласно п. 1 которого администрация передает, а ТУ Росимущества в городе Москве принимает на себя права и обязанности арендодателя в полном объеме по договору аренды земельного участка от 30.05.2006 N 12116-Z, на земельный участок общей площадью 100400 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0050603:469, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения многофункционального производственного, административно-торгового комплекса с объектами дорожного сервиса и автостоянками, расположенный по адресу: г. Москва, вблизи д. Гольево и д. Воронки.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения пункт 1 договора изложен в следующей редакции: Арендодатель передал, а арендатор-2 принял в аренду земельный участок общей площадью 1004000 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0050603:469, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения многофункционального производственного, административно-торгового комплекса с объектами дорожного сервиса и автостоянками, расположенный по адресу: г. Москва, вблизи д. Гольево и д. Воронки.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения размер арендной платы изменяется территориальным управлением Росимущества в городе Москве в бесспорном и одностороннем порядке на основании Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, а также в случаях, предусмотренных законодательством.

В этом случае исчисление и уплата арендатором-2 арендной платы осуществляется на основании уведомления о пересмотре арендных платежей.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором-2 уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Уведомлением от 16.01.2020 N 77-08/464 ответчик сообщил истцу о том, что размер годовой арендной платы по договору аренды от 30.05.2006 N 12116-Z, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050603:469, с 01.01.2020 составляет 51 061 307 рублей.

Не согласившись с указанным в уведомлении размером арендной платы, истец обратился к ответчику с досудебным требованием от 20.11.2020 изменить арендную плату за земельный участок и осуществить перерасчет уплачиваемой арендатором арендной платы за 2020 год.

Сообщением от 18.12.2020 ответчик ответил истцу о нецелесообразности проведения мероприятий по определению величины рыночной стоимости права пользования земельным участком ООО "Гир".

На основании указанных обстоятельств истец обратился с настоящими требованиями в суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в полном объеме.

Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.

Способы защиты гражданских прав определены в статье 12 Гражданского кодекса РФ. Перечень этот не является исчерпывающим. Участники гражданских правоотношений свободны в выборе средств защиты нарушенных прав и потому самостоятельно определяют, в частности с какими требованиями выходить в суд в конкретном случае. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Размер арендной платы на Земельный участок устанавливается в соответствии с п. 4 ст. 39.7, и п. 2 ст. 49 Земельного кодекса РФ, п. 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящихся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"

Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

Правила, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 6 Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного 4 57_11717899 строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно п. 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет.

При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Стороны не согласились с представленными в материалы дела рыночными оценками стоимости имущества.

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2019 г. по делу N А41-71074/2018).

Определением суда от 22 июня 2021 года назначена судебная экспертиза по делу N А41-4911/21, проведение которой поручено эксперту экспертной организации АКЭО "НСЭО": Петрову Юрию Юрьевичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Определить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050603:469 с кадастровым номером по состоянию на 22 августа 2019 года.

В материалы дела поступило заключение эксперта N 10-2021/01э от 04.10.2021, в котором сформулирован следующий вывод.

Для оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050603:469 по состоянию на 22.08.2019 проведен анализ рынка продаж из доступных эксперту источников информации.

В материалах дела имеются два отчета об оценке.

В отчете об оценке N 2606-20 от 28.09.2020 использовано 6 аналогов - незастроенных земельных участков. Результат оценки - 25 322 735 руб. в год.

Во втором отчете об оценке N 2626/44-2019/11 от 26.08.2019 использованы данные по 4 объектам аналогам, представленным застроенными земельными участками.

Результат оценки - 51 061 307 руб. в год.

Анализ данных рынка в отчетах об оценке не позволяет применить эти данные из-за недостаточности информации для проведения расчетов.

Иной информации, удовлетворяющей требованиям достоверности, проверяемости и полноте и относящейся к периоду до даты оценки, экспертом не найдено.

Экспертом сделан вывод о невозможности применения сравнительного подхода на основе доступных данных рынка продажи.

Экспертом принято решение о применении метода остатка, который основан на оценке в рамках доходного подхода единого объекта недвижимости, выделении стоимости прав на земельный участок путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости стоимости объектов капитального строительства, движимого имущества и нематериальных активов и методом капитализации дохода, относящегося к земле.

Вывод: рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050603:469 по состоянию на 22.08.2019 равна 26 480 000 рублей.

Экспертиза проведена, а ее результаты оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, а потому суд признает заключение эксперта допустимым доказательством, подлежащим исследованию наряду с другими доказательствами по делу.

Заключение экспертов является полным и обоснованным, противоречия в выводах экспертов, иные обстоятельства, вызывающие сомнения в достоверности проведенной экспертизы, отсутствуют, эксперты были надлежащим образом предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, ответчиком документально не опровергнуты.

Несогласие ответчика с результатами экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что установленный в уведомлении ответчика от 16.01.2020 размер арендной платы произведен с существенным завышением рыночной стоимости права аренды.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что такое уведомление по существу представляет собой сделку, направленную на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды и дополнительному соглашению к нему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что сделка, направленная на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды и дополнительному соглашению к нему, является недействительной как нарушающая положения земельного законодательства и постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 о необходимости расчета арендной платы, исходя из рыночной стоимости права аренды.

В связи с изложенным, судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные требования.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07.12.2021 по делу N А41- 4911/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Н. Виткалова

Судьи

С.В. Боровикова В.Н. Семушкина