Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2022 г. N 19АП-7099/21 по делу N А35-9139/2020

г. Воронеж

15 февраля 2022 г.

Дело N А35-9139/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Песниной Н.А.,

судей Миронцевой Н.Д.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Климентовым А.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "СБМ": Пятикоп Д.Г., представитель по доверенности от 10.01.2022 сроком действия один год;

от Комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СБМ" на решение Арбитражного суда Курской области от 15.10.2021 по делу N А35-9139/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СБМ" (ОГРН 1094632010296, ИНН 4632113278) к Комитету по управлению имуществом Курской области (ОГРН 1024600947502, ИНН 4629011325) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка и обязании продлить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СБМ" (далее - ООО "СБМ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет, административный орган) о признании незаконным решения N 05.6-01.01.-19/10261 от 17.08.2020 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Поныровская, с кадастровым номером 46:29:102018:107 площадью 920 кв.м., об обязании Комитета продлить договор аренды земельного участка N 01-27/37-5973-19ю (с учетом уточнения требований).

Решением Арбитражного суда Курской области от 15.10.2021 по делу N А35-9139/2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Считая принятое решение незаконным и необоснованным, ООО "СБМ" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе с учетом дополнения к ней заявитель указывает, что оспариваемое решение Комитета было вынесено с существенным нарушением сроков рассмотрения заявления, а также, что Общество непрерывно пользуется спорным земельным участком, в том числе после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений арендатора, что свидетельствует о пролонгации договора на новый срок, при этом у административного органа отсутствует информация о допущении Обществом нарушений законодательства при использовании земельного участка, что обуславливает наличие совокупности обстоятельств для продления срока действия договора, считает, что отказ Комитета от продления арендных отношений для завершения строительства объекта не отвечает принципам разумности. Также заявитель полагает, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований при оценке наличия правовых оснований для заключения договора.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет по управлению имуществом Курской области оспорил доводы апелляционной жалобы заявителя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 08.02.2022, представитель ООО "СБМ" поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Комитет явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, представив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного участника процесса о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в порядке статей 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, отзыва на апелляционную жалобу, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.12.2011 ООО "СБМ" выдано свидетельство 46-АК 062130 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (крытая стоянка автомобилей), назначение: объект незавершенного строительства; общая площадь застройки: 358 кв.м.; степень готовности объекта - 14%; Литер В; с кадастровым (условным) номером 46-46-01/094/2011-891, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Поныровская, дом N б/н (л.д.12 т.1).

23.08.2012 между ООО "СБМ" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор N 4194-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 46:29:102018:107, находящийся по адресу: г.Курск, ул. Поныровская, для строительства крытой автостоянки для автомобилей спецтехники, площадью 920 кв.м., сроком аренды по 06.08.2015 (л.д.76-79 т.1).

16.11.2012 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска Обществу выдано разрешение N ru 46302000-2045 на строительство крытой стоянки по ул. Поныровской на вышеуказанном земельном участке, срок действия которого неоднократно продлевался, крайний срок продления - до 31.01.2020 (л.д.13-15 т.1).

12.08.2015 в соответствии со статьями 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" без проведения торгов между ООО "СБМ" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор N 01-30/45-5253-15ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 46:29:102018:107, находящийся по адресу: г.Курск, ул.Поныровская, для строительства крытой автостоянки для автомобилей спецтехники, площадью 920 кв.м. сроком аренды до 06.08.2017 (л.д.82-85 т.1).

Соглашением от 09.09.2016, заключенным между ООО "СБМ" (арендатор) и Комитетом (арендодатель), в договор N 01-30/45-5253-15ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 12.08.2015, внесены изменения в пункт 1.1 договора - заменен вид разрешенного использования предоставляемого земельного участка на "обслуживание автотранспорта" (л.д.136 т.2).

Соглашением от 17.07.2017, заключенным между ООО "СБМ" (арендатор) и Комитетом (арендодатель), в договор N 01-30/45-5253-15ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 12.08.2015, внесены изменения, в том числе в отношении срока аренды с установлением такового до 06.08.2018 (л.д.86 т.1).

04.03.2019 в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов между ООО "СБМ" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор N 01-27/37-5973-19ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 46:29:102018:107, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Поныровская, с видом разрешенного использования - "обслуживание автотранспорта", площадью 920 кв.м., сроком аренды до 06.02.2020 (л.д.87-90 т.1).

27.07.2020 в Комитет поступило заявление ООО "СБМ" о предоставлении земельного с кадастровым номером 46:29:102018:107 в аренду без проведения торгов, в котором Общество указало на выполнение строительных работ объекта незавершенного строительства на 100%, а также, что получению разрешения на ввод в эксплуатацию которого препятствует отсутствие действующего договора аренды земельного участка, в связи с чем просило рассмотреть вопрос об изменении срока договора N 01-27/37-5973-19ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 04.03.2019 в сторону его увеличения (л.д.122 т.1).

Письмом N 05.6-01.01.-19/10261 от 17.08.2020 Комитетом по управлению имуществом Курской области отказано в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, ввиду отсутствие правовых оснований для повторного предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов лицу, которому земельный участок уже предоставлялся в таком порядке для завершения строительства объекта недвижимости. Комитетом дополнительно указано, что вопрос о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию может быть разрешен в судебном порядке (л.д.60-61 т.1).

Полагая данное решение незаконным, ООО "СБМ" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением, уточненным в ходе производства по делу в суде первой инстанции.

Арбитражный суд Курской области в удовлетворении заявленных требований отказал.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта и исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следуя положениям части 1 статьи 198 АПК РФ, для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации и Закона Курской области от 05.03.2015 N 8-ЗКО "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа "Город Курск" и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено" суд области пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемое решение вынесено Комитетом в пределах предоставленных полномочий, что заявителем апелляционной жалобы также не оспаривается.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Анализируя доводы заявителя апелляционной жалобы, с учетом вышеприведенных обстоятельств по спору, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно правовой позиции, приведенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907, Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Однако, поскольку из материалов дела усматривается, что спорный договор N 01-27/37-5973-19ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, был заключен 04.03.2019, то есть уже после вступления в силу изменений, внесенных в Земельный кодекс Российской Федерации, в частности, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (01.03.2015), судебная коллегия не усматривает в рассматриваемом случае возможности автоматической пролонгации спорного договора на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, исходя из обстоятельств по спору, судебной коллегией принимается во внимание, что ранее стороны после истечения срока аренды, установленного договором от 23.08.2012 N 01-30/455253-15ю, заключили новый договор аренды N 4194-12ю от 12.08.2015, то есть, также после внесения и вступления в законную силу соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации (01.03.2015).

При этом, подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право граждан и юридических лиц, являющихся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Также согласно положениям, содержащимся в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенные нормативные положения, разъяснения высшей судебной инстанции, применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемого дела свидетельствуют о правомерности оспариваемого отказа Комитета в предоставлении ООО "СБМ" спорного земельного участка в аренду в порядке реализации подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", как и пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку предоставление земельного участка в аренду на данном основании уже фактически и неоднократно состоялось (в том числе посредством установления соглашениями нового срока прежних договоров аренды), тогда как приведенные нормы предусматривают однократную возможность реализации права на заключение договора аренды земельного участка собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на таком земельном участка, сроком на 3 года.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что отказ Комитета от продления арендных отношений для завершения строительства объекта не отвечает принципам разумности, с учетом обстоятельств по спору, судебная коллегия признает несостоятельными.

Как установлено судом первой инстанции, из представленного технического плана и пояснений представителя заявителя следует, что фактически строительство спорного объекта окончено в 2018 году. Таким образом, в период, на который был заключен договор аренды N 01-27/37-5973-19ю от 04.03.2019, работы по строительству объекта недвижимости - крытая автостоянка ООО "СБМ" уже не осуществлялись.

Однако, с заявлением о продлении срока договора аренды Общество обратилось в Комитет спустя более пяти месяцев (27.07.2020) после окончания срока действия последнего договора аренды (06.02.2020) и только после отказа Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, исходя из обстоятельств по спору (неоднократных продлений арендных отношений для завершения строительства объекта) с учетом разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды от 04.03.2019 N 01-27/37-5973-19ю следует считать заключенным с нарушением установленных законом требований (статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), посягающим на публичные интересы, связанные с конкурентными способами распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, ввиду чего, в силу требований части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал указанную сделку ничтожной.

При этом, судом первой инстанции верно указано, что отсутствие возможности изъятия незавершенного строительством объекта (при наличии таких обстоятельств) не может служить законным основанием для повторного предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства объекта в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов (Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2021 N 309-ЭС21-15409).

С учетом изложенного, обстоятельств нарушения прав заявителя оспариваемым решением, согласующимся с действующим законодательством и направленным на обеспечение соблюдения установленного правового режима использования земель на территории Курской области, судом апелляционной инстанции не усматривается.

В этой связи, для признания решения N 05.6-01.01.-19/10261 от 17.08.2020 незаконным необходимо одновременное соблюдение двух условий, а именно - несоответствие оспариваемого решения закону и нарушение указанным решением прав и законных интересов лица, в отношении которого оно принято, при этом, совокупности данных условий из обстоятельств по спору не следует.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта по доводам ООО "СБМ" не имеется.

При этом, доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств спора, не опровергают окончательного и по существу верного вывода суда первой инстанции, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 15.10.2021 по делу N А35-9139/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.А. Песнина

Судьи

Н.Д. Миронцева И.В. Ушакова