Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2022 г. N 12АП-11306/21 по делу N А12-18572/2021

г. Саратов

16 февраля 2022 г.

Дело N А12-18572/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Борисовой Т.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кравцовой А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А12-18572/2021 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,

по исковому заявлению Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН 3444168900, ОГРН 1093444002684)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Арстановой Гульжан Кадырбековне (ИНН 342910563933, ОГРНИП 318344300047584)

о взыскании задолженности по договору аренды N 113 от 28.12.1999,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - истец, ТУ ФАУГИ в Волгоградской области) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Арстановой Гульжан Кадырбековне (далее - ответчик, глава КФХ Арстанова Г.К.) о взыскании задолженности по договору аренды N 113 от 28.12.1999 г. по арендной плате за период с 04.02.2020 по 31.05.2021 в размере 98.068 руб. 44 коп., пени за период с 11.02.2020 по 10.06.2021 в размере 3.123 руб. 10 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 сентября 2021 года с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 98 068 руб. 44 коп. и пени в размере 3 123 руб. 10 коп.

Ответчик, не согласившись с данным судебным актом, обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объёме, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Жалоба мотивирована не извещением главы КФХ Арстановой Г.К. о возбужденном судебном процессе. Кроме того, заявитель ссылается на отсутствие договорных отношений с истцом.

Определением Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 13.01.2022 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А12-18572/2021 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с нарушением судом первой инстанции части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принятием решения в отношении ответчика, не извещённого надлежащим образом о возбужденном арбитражном процессе.

Публикация данного судебного акта в сети Интернет произведена 14.01.2022.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, оценив фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела между Администрацией г. Палласовки Волгоградской области (Арендодатель) и открытым акционерным обществом "Волгогрдтоппром" (Арендатор) был заключен договор N 113 от 28.12.1999 г. аренды земельного участка, общей площадью 16 925 кв.м, под 2 промбазу, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Палласовка, ул. Серогодского, 81.

Срок действия договора установлен с 28.12.1999 по 27.12.2048.

Право собственности на земельный участок перешло к Российской Федерации, дата регистрации права 13.07.2004 г.

Земельному участку присвоен кадастровый номер 34:23:19 00 01:17, площадью 16 936 кв.м.

Арендодатель был заменен на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области.

В связи с приобретением Арстановой Г.К. недвижимого имущества, расположенного на федеральном земельном участке, право аренды перешло к Арстановой Г.К.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно, не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истец указывает, что поскольку спорный земельный участок, площадью 16 936 кв.м был предоставлен первоначальному арендатору под промбазу в аренду под использование указанных объектов недвижимости, без разграничения, то при переходе права собственности на эти объекты к ответчику, с учетом положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации перешло и право аренды на весь земельный участок, за который она должна вносить плату.

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по договору аренды N 113 от 28.12.1999 г. по арендной плате за период с 04.02.2020 по 31.05.2021 в размере 98 068 руб. 44 коп., пени за период с 11.02.2020 по 10.06.2021 в размере 3 123 руб. 10 коп.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным; одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Условиями договора согласовано, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае изменения порядка и (способа) расчета, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов.

Размер арендной платы определяется в соответствии с пунктом 6 Постановления правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", пунктом 2.4. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:23:190001:17, годовой размер арендной платы с 01.01.2021 года составляет:

Апл. = 8 136 393,12/49= 166 048,84 руб.

где 8 136 393,12 руб. - рыночная стоимость права аренды земельного участка в соответствии с Отчетом от 05.10.2020 N 2680/20 по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды, выполненного ООО "Профит Оценка".

Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 04.02.2020 по 31.05.2021.

По расчету истца, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды, у арендатора образовалась задолженность по уплате платежей по договору за исковой период в сумме 98 068 руб. 44 коп.

Расчет задолженности проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет не представлен.

Доводы ответчика об отсутствии обязанности по внесению арендных платежей отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что прежний собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость, приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком.

Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Материалами дела подтверждения, что с 04.05.2020 Арстанова Г.К. является собственником объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке (л.д. 31).

Исходя из толкования вышеуказанных норм права, при переходе права собственности на объект недвижимости произошла замена прежнего арендатора-ОАО "Волгоградтоппром" на Саитова Р.Н., затем на Саитову Ю.Р., затем совместно на Саитову Ю.Р., Арстанову Г.К. и Адресову А.С, соответственно, у новых арендаторов возникло право на использование земли независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка и как следствие, в соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность оплаты использования земельного участка с кадастровым номером 34:23:190001:0017 с момента приобретения прав на недвижимое имущество, находящееся на нём.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Пунктом 1 статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В отсутствие доказательств оплаты спорной задолженности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии на стороне ответчика неисполненного денежного обязательства по договору, а исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 04.02.2020 по 31.05.2021 в размере 98 068 руб. 44 коп. правомерны и доказаны по праву и размеру.

В рамках настоящего дела истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.02.2020 г. по 08.09.2021 г. в сумме 3 123 руб. 10 коп.

В силу пункта 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии с разделом 5 договора за нарушение условий договора стороны несут гражданскую, административную, налоговую ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Согласно пункту 1, 3 статьи 395 ГК в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором, проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Таким образом, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами основаны на законе и условиях договора.

Согласно произведенному истцом расчету сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.02.2020 г. по 08.09.2021 г. составила 3 123 руб. 10 коп.

Контррасчет ответчиком не представлен.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку истец освобождён от уплаты государственной пошлины, а также учитывая положения статьи 110 АПК РФ о распределении судебных расходов пропорционально удовлетворенных требований государственная пошлина в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 269-272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области (резолютивная часть) от 01 сентября 2021 года по делу N А12-18572/2021 - отменить.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства Арстановой Гульжан Кадырбековны в пользу Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области задолженность по арендной плате в размере 98 068 руб. 44 коп., пени в сумме 3 123 руб. 10 коп.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства Арстановой Гульжан Кадырбековны в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 036 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано только по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Судья

Т.С. Борисова