Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2022 г. N 15АП-1406/22 по делу N А53-4509/2021

город Ростов-на-Дону

16 февраля 2022 г.

дело N А53-4509/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

при участии:

от заявителя: представитель Лазарева И.С. по доверенности от 18.10.2021,

от заинтересованного лица: представитель Жданова Е.Ю. по доверенности от 18.01.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ростовский"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2021 по делу N А53-4509/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ростовский" (ОГРН 1096123000104 ИНН 6123016298)

к администрации Песчанокопского района (ОГРН 1026101492471 ИНН 6127007618),

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Поливянского сельского поселения

о признании решения незаконным,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ростовский" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации Песчанокопского района (далее - заинтересованное лицо, администрация района) о признании отказа от 18.11.2020 N 91.1.04/1455 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:30:0600006667 без проведения торгов незаконным, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Поливянского сельского поселения (далее - третье лицо, администрация поселения).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение суда от 15.12.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявление удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что земельный участок не имеет вида разрешенного использования, образован из земель сельскохозяйственного назначения, участок находится за границами сельского поселения.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация района просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в нем.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.07.2007 между администрацией района (арендодатель) и ОАО "Поливянское" (арендатор) заключен договор аренды N 29 земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:30:600006:0667 (единое землепользование), площадью 267 га, находящийся по адресу: Ростовская область, Песчанокопский район, вблизи с. Поливянского, участок No84, 104, 69, 12, 73, 74, 75, 76, 102,103, 105, 106, 28, 30, 31, 32,48,49, 50, 82, 83, 65, 67, 68, 35, 21,33, 34, 36 бывшего колхоза "Заветы Ильича", земельные участки граничат с землями Поливянского сельского поселения, лесополосы, дороги, пруд, сельской администрации, ОАО "Поливянское", р. Б. Сандата, площадью 267,0 га. Указанный земельный участок включает в себя одиннадцать участков с кадастровыми номерами 61:30:0600006:701, площадью 77500 кв.м.; площадью 65890 кв.м.; 61:30:0600006:695, площадью 42600 кв.м.; 61:30:0600006:703, площадью 20000 кв.м.; 61:30:0600006:702, площадью 115 000 кв.м.; 61:30:0600006:1704, площадью 59000 кв.м.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:30:600006:0667 - "для сельскохозяйственного производства".

Срок действия договора установлен до 18.07.2022.

Дополнительным соглашением N 1 к договору арендатор ввиду реорганизации заменен на ООО "Развиленское".

Дополнительным соглашением N 3 от 25.01.2017 в связи с реорганизацией ООО "Развиленское" арендатор заменен на общество.

13.08.2020 арендодателем в адрес арендатора направлена претензия о досрочном расторжении договора.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.11.2020 по делу N А53-30535/2020 в удовлетворении иска администрации к обществу о расторжении договора аренды отказано.

11.11.2020 общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого земельного участка без проведения торгов.

Письмом от 18.11.2020 N 91.1.04/1455 заявителю отказано в заключении договора купли-продажи со ссылкой на нахождение земельного участка в различных территориальных зонах в соответствии с генеральным планом Поливянского сельского поселения, не предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

Ссылаясь на то, что арендатор имеет право на получение земельного участка в собственность, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести его в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока очередного договора аренды. Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ N 302-ЭС18-22715 и нашедшей отражение в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Как следует из пунктов 1, 2 части 1 статьи 1, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, такой (специальный) механизм приобретения права собственности установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки.

Разрешенное использование земель определяется градостроительным регламентом. Под действие градостроительных регламентов подпадают земельные участки в границах населенных пунктов и, возможно, часть пригородных зон (например, несельскохозяйственные угодья в составе категории земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные для садоводства, огородничества, дачного хозяйства).

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (часть 2 статьи 7 ЗК РФ).

Зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

В соответствии с положениями пунктов 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительная документация является элементом планировки территории, а правила землепользования и застройки - элементом градостроительного зонирования.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Как следует из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному гра