Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2022 г. N 15АП-326/22 по делу N А32-35166/2021

город Ростов-на-Дону

17 февраля 2022 г.

дело N А32-35166/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Ю.И. Барановой, П.В. Шапкина

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.

при участии:

от истца посредством системы веб-конференция: генеральный директор Ключарев И.А., паспорт,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от третьего лица (ООО "Управление капитального строительства N 25"): представитель не явился, извещен,

от третьего лица (ООО "Горизонт Девелопмент"): представитель не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Специализированный застройщик ГПМ Девелопмент"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2021 по делу N А32-35166/2021

по иску акционерного общества "Специализированный застройщик ГПМ Девелопмент" (ИНН 7720410500, ОГРН 1187746003389)

к ответчику администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства N 25"; общества с ограниченной ответственностью "Горизонт Девелопмент"

о внесении изменений в договор инвестирования,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Специализированный застройщик ГПМ Девелопмент" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - ответчик) о внесении изменений в договор инвестирования в строительство 16-ти этажного жилого дома по ул. Новоселов Центрального района г. Сочи N 03.3/80 от 16.08.2006 в части изменения стороны договора, а также п.п. 1.1.2, 2.1,2.1.1 договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства N 25" и общество с ограниченной ответственностью "Горизонт Девелопмент".

Решением от 29.11.2021 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 29.11.2021, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом сделан вывод о том, что между администрацией города Сочи и истцом не заключен договор комплексного развития территории, что является основанием для отказа во внесении изменений в договор инвестирования. Между тем, указанный договор и не должен был заключаться с истцом. За разрешением на строительство по измененному проекту истец обратился 01.11.2020. Судом не исследовал довод истца о том, что права и обязанности инвестора по договору инвестирования должны перейти к истцу на основании закона, суд должен был заменить хотя бы сторону договора инвестирования. Отказ истцу в удовлетворении требования о внесении изменений в договор инвестирования не соответствует закону.

В судебном заседании представитель АО "СК ГПМ Девелопмент" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.

Администрация и 3-и лица не обеспечили явку свои представителей в судебное заседание.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.08.2006 между администрацией города Сочи и ООО "Независимая девелоперская компания" заключен договор инвестирования в строительство 16-ти этажного жилого дома по ул. Новоселов, 5а Центрального района города Сочи (далее - договор инвестирования) на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0020030021:0001.

Земельный участок под строительство указанного дома предоставлен ООО "Горизонт Девелопмент" на основании договора аренды земельного участка от 31.01.2001 N 2108.

14.05.2008 ООО "Горизонт Девелопмент" выдано разрешение на строительство N RU23309/493.

06.05.2015 права и обязанности застройщика земельного участка ООО "Горизонт Девелопмент" переданы ООО "Управление капитального строительства N 25" на основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в разрешение на строительство внесены соответствующие изменения.

31.01.2020 ООО "Управление капитального строительства N 25" передало права и обязанности застройщика истцу на основании договора об уступке прав аренды земельного участка N Уар/УКС25-ГПМД/20.

В соответствии с пунктами 1.1.2, 1.2 договора инвестирования (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 31.08.2009), инвестиционным объектом является 18-ти этажный многоквартирный жилой дом по ул. Новоселов, 5а Центрального района города Сочи, общей площадью 12927,4 кв.м, на строительство которого инвестор направляет собственные или привлеченные средства. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию IV квартал 2010 года.

Пунктом 2.4 договора инвестирования стороны установили, что инвестор участвует в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктур города Сочи путем передачи администрации 8 % жилой и 8 % нежилой площади объекта.

Пунктом 5.1 установлено, что договор инвестирования вступает в силу с момента подписания и действует до момента исполнения договорных обязательств.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 20.01.2017 по делу N 2-421/17 суд обязал застройщика - ООО "Управление капитального строительства - 25" разработать и утвердить в установленном законом порядке проектную документацию с учетом площади земельного участка 954 кв.м, после внесения в нее соответствующих изменений, повторно направить на экспертизу и получить на нее положительное заключение государственной экспертизы.

Истец указывает, что строительство объекта осуществлялось предыдущим застройщиком ООО "Управление капитального строительства - 25" с привлечением денежных средств граждан - участников долевого строительства.

17.10.2019 администрация города Сочи, АО "ГМП Девелопмент" и ООО "Управление капитального строительства 25" заключили соглашение о взаимодействии, согласно которому стороны выразили готовность к сотрудничеству по вопросу завершения строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Новоселов, 5а, на земельном участке площадью 954 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203021:1, застройщик ООО "УКС 25".

Истец указывает, что им разработана новая проектная документация, в соответствии с которой на земельном участке возможно строительство 7-ми этажного жилого дома площадью 2060,29 кв.м, получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, обеспечено снятие многочисленных арестов и запретов с земельного участка, однако в выдаче разрешения на строительство администрация города Сочи отказала, в том числе по тем основаниям, что объект строительства не обеспечен объектами социальной, транспортной и коммунальной инфраструктур.

Из материалов дела следует, что 17.05.2021 истцом в адрес администрации города Сочи направлено предложение об изменении условий договора инвестирования в строительство 16-ти этажного жилого дома по ул. Новоселов Центрального района г. Сочи N 03.3/80 от 16.08.2006, на который администрация города Сочи ответила отказом.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд первой инстанции.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктом 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как установлено судом, решением Городского Собрания муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 24.12.2020 N 81 в пункт 12.1 таблицы 11 главы 12 части III Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 года N 202, дополнив абзацем 11 следующего содержания: "В границах населенных пунктов: город Сочи, село Веселое, село Верхнениколаевское, село Высокое, село Молдовка, село Орел-Изумруд, поселок городского типа Красная Поляна, село Эстосадок, входящих в состав муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, запрещена застройка многоквартирными жилыми домами, за исключением следующих случаев: в отношении территорий осуществляется деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории".

Как указывает ответчик, администрацией города Сочи разработаны местные нормативы градостроительного проектирования муниципального образования, основой которых является расчетных показателей минимально допустимого уровня

обеспеченности объектами инженерной и социальной инфраструктуры. В настоящее время на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ограничена возможность точечной застройки многоквартирными жилыми домами. Выдача разрешений на строительство многоквартирных домов осуществляется при условии комплексного и устойчивого развития территории, в том числе с учетом обеспеченности объектами инженерной инфраструктуры, на основании утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории.

Указанные обстоятельства послужили основанием к отказу во внесении изменений в спорный договор.

Доказательств того, что между администрацией города Сочи и АО "СЗ ГПМ Девелопмент" заключен договор комплексного и устойчивого развития территории

материала дела не содержат.

Доводы общества об изменении проекта строительства как основание для внесения изменений в договора суд отклонил, поскольку данное изменение обусловлено действиями сторон, в связи с чем не относится к числу тех обстоятельств, которые предусмотрены статьей 451 ГК РФ.

Кроме того, ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию определен сторонами - IV квартал 2008 года, следовательно, к моменту рассмотрения спора истек.

При этом, задержка стороной договора исполнения принятых на себя обязательств не может быть отнесена к непредвиденным обстоятельствам, по смыслу положений статьи 451 ГК РФ, предусмотренные указанной нормой основания представляют собой объективные события, не зависящие от воли сторон договора, и непреодолимые для них.

Как указано выше, возможность изменения условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств является исключительным случаем по отношению к общему правилу о расторжении договора в этом случае. Обоснования

необходимости применения в данном случае такой исключительной меры, а именно, возможности причинения существенного ущерба общественным интересам, или превышения ущерба, который может быть причинен сторонам, в случае прекращения договора, над затратами на его дальнейшее исполнение, не приведено.

Судом также установлено, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-8589/2021, прошедшими проверку в суде апелляционной и кассационной инстанций обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, выразившегося в непринятии решения о выдаче или отказе в выдаче разрешения на строительство и возложении на администрацию обязанности по использованию информации, указанной в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203021:0001 (адрес: г. Сочи, Центральный район, ул. Новоселов, 5-а), выданном администрацией 15.01.2018 N RU233090000-000000000016018, для целей, предусмотренных пунктом 2 части 7, пунктами 3 и 4 части 21.15 статьи 51, части 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса. Отказывая в удовлетворении заявления суды исходили из отсутствия незаконного бездействия со стороны администрации, поскольку решением от 12.01.2021 N 21.01-21/41413 администрация отказала в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства ввиду несоответствия представленных обществом документов.

В настоящее время в производстве суда имеется неразрешенное дело N А32-10155/2021 по заявлению АО "Специализированный застройщик ГПМ Девелопмент" о признании недействительным решения администрации города Сочи об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженное в письме от 12.01.2021 N 21.01-21/41413, об обязании устранить допущенные нарушения путем выдачи разрешения на строительство объекта - "Многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями и подземной автостоянкой" на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0203021:0001, расположенным по адресу: г. Сочи, Центральный район, улица Новоселов, дом 5-а, сроком на 13 месяцев с момента фактического исполнения решения суда.

Соответственно, на момент рассмотрения настоящего спора у ответчика отсутствует право на реализацию спорного договора инвестирования ввиду отсутствия на момент подачи иска разрешения на строительство спорного многоквартирного дома, следовательно отсутствуют и основания для обязания администрации внести изменения в данный договор, данный иск до получения разрешения на строительство является преждевременным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд в обязательном порядке должен был заменить сторону в договоре на нового инвестора надлежит отклонить, так как при смене инвестора заключение нового договора инвестирования или подписание соглашения о замене инвестора в судебном порядке не требуется, договор продолжает действовать уже с новым инвестором как стороной договора, принятие отдельного судебного акта для этого не требуется.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2021 по делу N А32-35166/2021 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества "Специализированный застройщик ГПМ Девелопмент" (ИНН 7720410500, ОГРН 1187746003389) в доход федерального бюджета 3000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова П.В. Шапкин