Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2022 г. N 16АП-126/22 по делу N А63-5142/2021

г. Ессентуки

17 февраля 2022 г.

Дело N А63-5142/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14.02.2022.

Полный текст постановления изготовлен 17.02.2022.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Сомова Е.Г., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Афанасовым К.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме веб-конференции апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2021 по делу N А63-5142/2021, принятое по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ОГРН 1022601949644) к обществу с ограниченной ответственностью "Барселона" (ОГРН 1152366004702), о взыскании штрафа за нарушение договора аренды, при участии в судебном заседании представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края - Киктенко Е.Н. (по доверенности от 11.11.2021), представителя общества с ограниченной ответственностью "Барселона" - Михайлова Е.В. (по доверенности от 31.05.2021),

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Барселона" (далее - общество, ответчик) о взыскании 4 761 492 руб. 12 коп. штрафа за нарушение условий договора (с учетом уточненных требований).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что истец не представил доказательств осуществления ответчиком без согласия истца неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества.

В апелляционной жалобе министерство просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования. Апеллянт, оспаривая вывод суда о том, что земельный участок не включен в договоре аренды в состав арендованного имущества, считает, что земельный участок является частью арендованного имущества. Истец полагает, что министерством доказано наличие факта осуществления ответчиком текущего и капитального ремонта части арендуемых нежилых зданий и наличия оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного пунктом 4.5. договора аренды за произведенное ответчиком неотделимое улучшение части арендуемых нежилых зданий. Апеллянт считает, что суд первой инстанции необоснованно не назначил судебную экспертизу для установления характера произведенных работ.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение уда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель министерства просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель общества просил оставить решение уда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:524, площадью 53 247 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: фактически занятый зданиями, сооружениями и прилегающей территорией рекреационных земель, адрес: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, д.15, находится в государственной собственности Ставропольского края, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 14.05.2010 N 23-23-50/057/2010-027.

30.12.2019 между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края N 30, по условиям которого истец передал, а ответчик принял в аренду объекты недвижимого имущества Ставропольского края, а именно нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857, 23:49:0201019:1856, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1158, расположенные по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, также находящиеся в государственной собственности Ставропольского края.

Государственная регистрация договора аренды произведена 15.01.2020.

Согласно акту проверки, представленному истцом, предоставленные истцом в аренду ответчику нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1859,23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1855,23:49:0201019:1857, 23:49:0 01019:1856, 23:49:0201019:1863 расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201016:524, находящемся в собственности Ставропольского края.

Также из указанного акта проверки и из объяснений директора ООО "Барселона" N 13230 от 18.09.2020 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201016:524 вблизи арендуемого здания с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 - физпавильон (литера К), ответчиком возведен объект для оказания услуг общественного питания (бургерная).

Исходя из заключения специалиста ООО "Эксперт Консалтинг" от 16.02.2021 N 300-02-21 спорный объект (бургерная) представляет собой некапитальное строение (павильон), площадью застройки 48 кв.м (по наружным обмерам), не относящееся к объектам недвижимого имущества.

В силу пункта 2.3.12 договора аренды арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

Согласие министерства имущественных на возведение вышеуказанного объекта обществом получено не было.

Пунктом 3.3 договора аренды установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 1 904 596 руб. 85 коп.

В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды за произведение арендатором неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, без письменного разрешения арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере трехкратной месячной арендной платы.

Полагая, что у ответчика возникла обязанность по уплате в его пользу штрафа за нарушение условий договора аренды, так как возведение бургерной привело к возникновению неотделимых улучшений земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:524, министерство обратилось с иском о взыскании штрафа.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу положений пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исходя из пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, во исполнение условий договоров истец передал во временное владение и пользование ответчику арендованные нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857, 23:49:0201019:1856, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1158, расположенные по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края (п.1.1 договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 N 30).

При этом, указаний на предоставление ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:524, на котором расположена часть арендуемых ответчиком зданий, договор аренды не содержит.

Согласно пункту 2.3.12 договора аренды арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды за произведение арендатором неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, без письменного разрешения арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере трехкратной месячной арендной платы.

Учитывая изложенное, из буквального толкования условий договора следует, что земельный участок не входит в состав арендуемого имущества.

Кроме того, факт отсутствия у общества права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:524 также отражен в акте проверки от 15.10.2020 N 193.

Так, в пункте 1.1 акта проверки указано, что на момент начала проверки земельные участки кадастровыми номерами 23:49:0201016:524, 23:49:0201019:492 в аренду, на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставлялись, что подтверждается выписками из ЕГРН от 28.08.2020 N КУВИ-002/2020-16540152, КУВИ-002/2020-16540179.

Согласно части 2 статьи 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным, арендатор в таком случае может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости и вопросы арендной платы за пользованием земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:524 с учётом буквального толкования содержания договора аренды не является арендуемым имуществом по смыслу пункта 1.1 договора аренды, поскольку данный участок принадлежит ответчику на праве пользования в силу закона (абзац 2 части 2 статьи 652 ГК РФ).

Кром того исходя из заключения специалиста ООО "Эксперт Консалтинг" от 16.02.2021 N 300-02-21 спорный объект (бургерная) представляет собой некапитальное строение (павильон), площадью застройки 48 кв.м (по наружным обмерам), не относящееся к объектам недвижимого имущества.

Таким образом, положения пункта 4.5 договора аренды, предусматривающего уплату арендатором штрафа за осуществление неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, без письменного разрешения арендодателя, не распространяются на неотделимые улучшения и прочие изменения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:524 и элементов благоустройства, расположенных на участке.

Соответственно, возведение ответчиком спорного некапитального строения не может служить основанием для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, установленного пунктом 4.5 договора аренды, независимо от того, повлекло ли создание данного объекта возникновение неотделимых улучшений земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:524.

Также в обоснование исковых требований министерство ссылалось на то, что помимо возведения торгового объекта, ответчиком также осуществлен текущий ремонт в помещениях N N 85,87, расположенных в здании с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 - лечебный корпус (литер А) и работы капитального характера в здании с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 - физпавильон (литера Л), что, по мнению истца, также может служить основанием для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, предусмотренного п.4.5 договора аренды.

Министерство, в частности, указывал на замену инженерных сетей, канализации, водоснабжения, электроснабжения, ремонт фасадов в объекте недвижимости физпавильон (литера Л).

В подтверждение факта выполнения обществом соответствующих ремонтных работ в отношении указанных зданий истец ссылается на акт проверки от 26.06.2020 N 67, а также на объяснения директора ООО "Барселона" Мартиросяна С.Г. от 05.06.2021, которые были представлены в Министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Указание на выполнение ответчиком ремонтных работ в отношении помещений N N 85,87 содержится в пункте 1.2.8. акта проверки 26.06.2020 N 67.

При этом, акт проверки от 26.06.2020 N 67 не содержит подробного обоснования квалификации выполненных обществом восстановительных работ в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 - физпавильоне (литер Л), в качестве капитальных.

Какие-либо доказательства, подтверждающие выполнение ответчиком капитальных работ в отношении соответствующего здания, к указанному акту проверки не приложены.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сам по себе акт проверки, составленный должностными лицами министерства в одностороннем порядке без участия представителя общества, не может быть признан объективным доказательством.

Директор общества в объяснениях от 05.06.2021 указал на то, что обществом произведен ремонт кабинетов в здании лечебного корпуса (литер А), кадастровый номер 23:49:0201015:1160, кроме того, вычищено и восстановлено здание физпавильона (литер Л), кадастровый номер 23:49:0201019:1856. Также директор общества указал на то, что общество за свой счёт восстановило футбольное поле на участке, закупило и установило на участке спортивные тренажеры, в том числе для людей с ограниченными возможностями, закупило и установило детский комплекс для игр и развития, соответствующие тренажеры и спортивные площадки предназначены для всего населения г. Сочи, являются общедоступными. Кроме того в указанных объяснениях директор ООО "Барселона" выразил готовность общества организовать и провести спортивные мероприятия для детей-сирот Ставропольского края.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание отсутствие в объяснениях директора общества от 05.06.2021 указания на осуществление ответчиком именно капитальных ремонтных работ в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 - физпавильоне (литер Л).

Министерство не представило в материалы дела доказательств осуществления обществом капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества.

При указанных обстоятельств, из представленных министерством доказательств невозможно однозначно установить факт выполнения ответчиком в отношении здания с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 - физпавильона (литер Л), капитальных работ, выполнение которых в обязательном порядке должно быть согласовано ответчиком (арендатором) с истцом (арендодателем) в силу п.2.3.12 договора.

Осуществление ответчиком ремонта арендуемого имущества без согласия истца, не сопряжённого с неотделимым улучшением, капитальным ремонтом, перепланировкой и переоборудованием соответствующего имущества, не может служить основанием для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, предусмотренного п.4.5. договора аренды.

Суд первой инстанции правомерно учел, что в том случае, когда в результате ремонта здания происходит лишь устранение недостатков и неисправностей, возникших в результате использования здания, т.е. устраняются последствия физического износа здания, при этом, здание не приобретает новые свойства и его характеристики не повышаются, то улучшение, в том числе неотделимое, здания не происходит, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества.

Сама по себе замена существовавших конструкций и систем, не связанная с дооборудованием объекта недвижимости и его модернизацией, не влечет за собой изменение (улучшение) качественных характеристик объекта.

Более того, в силу части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность по выполнению обществом текущего ремонта в арендуемых зданиях также предусмотрена пунктом 2.3.4 договора.

При указанных обстоятельствах, выполнение текущего ремонта в арендуемых нежилых зданиях является прямой обязанностью ответчика, установленной законом и договором аренды, ввиду чего возможность исполнения ответчиком соответствующей возложенной на него обязанности не должна ставиться в зависимость от волеизъявления (согласия) истца, дабы исключить любую возможность допущения истцом злоупотребления правом.

Принимая во внимание, что министерством не представлено доказательств осуществления ответчиком без согласия истца неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, суд первой инстанции обоснованное отказал в удовлетворении заявленных требований.

Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок является частью арендованного имущества, не принимается апелляционным судом, поскольку указаний на предоставление ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:524, на котором расположена часть арендуемых ответчиком зданий, договор аренды не содержит.

Доводы жалобу о том, что министерством доказано наличие факта осуществления ответчиком текущего и капитального ремонта части арендуемых нежилых зданий и наличия оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного пунктом 4.5. договора, являются несостоятельными, поскольку истец не представил в материалы дела доказательств осуществления обществом капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества. Указанные обстоятельства полно и всесторонне исследованы судом первой инстанции.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно не назначил судебную экспертизу для установления характера произведенных работ, также отклоняется апелляционным судом, поскольку в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции письменного ходатайства о назначении судебно-строительной экспертизы от министерства не поступало.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Суд первой инстанции правильно применил нормы права, дал надлежащую оценку доказательствам, выводы суда соответствуют обстоятельствам и материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2021 по делу N А63-5142/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Е.Г. Сомов И.А. Цигельников