Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2024 г. N 13АП-261/24 по делу N А56-100330/2023

г. Санкт-Петербург

17 апреля 2024 г.

Дело N А56-100330/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Нестерова С.А., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: Ворониной Е.Ю.

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 03.04.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-261/2024) общества с ограниченной ответственностью "Старт" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2023 по делу N А56-100330/2023 (судья Салтыкова С.С.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Старт"

к жилищно-строительному кооперативу "Парнас"

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о прекращении залога,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Старт" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Парнас" (далее - ответчик, Компания) с требованием о прекращении ограничения прав и обременений в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 78:36:1310101:16674, 78:36:1310101:16696, 78:36:1310101:16702, 78:36:1310101:16703, 78:36:1310101:16675, 78:36:1310101:16687, 78:36:1310101:16690, 78:36:1310101:16691, 78:36:1310101:16692, 78:36:1310101:16693, 78:36:1310101:16694, 78:36:1310101:16695, 78:36:1310101:16700, 78:36:1310101:16701.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Решением от 18.12.2023 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что положениями пункта 2.5.3 заключенного Договора купли-продажи предусмотрена прямая обязанность сторон по погашению записей об ипотеке при полной оплате цены объекта. Сохранение записей об ипотеки при наличии задолженности по неустойке не предусмотрено заключенным договором.

01.04.2024 до судебного заседания в канцелярию апелляционного суда от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с возражениями против доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель ответчика доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Представитель третьего лица, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между жилищно-строительным кооперативом "Парнас" (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Старт" (Покупатель) заключен договор от 08.11.2022 N ДКП-РС-1 купли-продажи недвижимого имущества (далее - Договор купли-продажи), согласно которому продавец продает и обязуется передать в собственность покупателя было нежилое помещение - пристроенная автостоянка, 2022 года постройки, общей площадью 1689,8 кв.м., расположенная по адресу: гор. Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ поселок Парголово, ул. Архитектора Белова, дом 6, корпус 2, строение 1 с кадастровым номером 78:36:1310101:13005.

17.02.2023 и 12.05.2023 истцом и ответчиком заключены дополнительные соглашения об уточнении суммы договора и сроков оплаты.

Кроме этого, 07.02.2023 сторонами заключено соглашение о зачете взаимных требований.

Согласно пункту 3.3 Договора купли-продажи оплата Покупателем цены Объекта путем безналичного перевода денежных средств на расчетный счет Продавца либо путем перечисления денежных средств иным способом, не противоречащим закону, осуществляется в размерах и сроки, указанные в пунктах 3.3.1-3.3.6 Договора.

Истец обязательство по оплате стоимости объекта недвижимости произвел в полном объеме, что не оспаривается Ответчиком.

По результатам инвентаризации приобретенного нежилого помещения, были образованы, в том числе объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:36:1310101:16674, 78:36:1310101:16696, 78:36:1310101:16702, 78:36:1310101:16703, 78:36:1310101:16675, 78:36:1310101:16687, 78:36:1310101:16690, 78:36:1310101:16691, 78:36:1310101:16692, 78:36:1310101:16693, 78:36:1310101:16700, 78:36:1310101:16701.

При регистрации права собственности на спорные объекты, одновременно были зарегистрированы ограничения прав в виде ипотеки в силу закона сроком по 26.03.2023 в пользу Продавца.

Согласно пункту 2.5.3.Договора купли-продажи, продавец гарантировал в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента полной оплаты Объекта совершить совместно с Покупателем все фактические и юридически значимые действия, необходимые и достаточные для государственной регистрации погашения записи об ипотеки на Объект, в том числе обеспечить явку своего уполномоченного представителя, и совместно с Покупателем представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу необходимый пакет документов для погашения записи об ипотеки.

Полагая, что обязательство Покупателя по оплате стоимости объекта недвижимости исполнена в полном объеме, а Продавец незаконно уклоняется от обязанности от подачи необходимого пакета документов в Регистрирующий орган с целью погашения записей об ипотеки в отношении объектов недвижимости, Покупатель обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, посчитал требования истца не подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, суд апелляционной инстанции признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом первой инстанции и сторонами не оспаривается, Обществом выполнены обязательства по оплате, однако, на текущий момент не уплачена неустойка за просрочку оплаты; Общество пояснило, что существует спор относительно размера подлежащей уплате неустойки.

Спорный договор купли-продажи обеспечен залогом продаваемого недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно статье 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", по общему правилу, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая суммы основного долга, процентов за пользование денежными средствами, неустоек, в том числе процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и расходов, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией.

Согласно статье 352 ГК РФ основанием для прекращения залога является прекращение обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (пункт 2 статьи 3 Закона об ипотеке).

В рассматриваемом случае договор иного не содержит.

Как следует из пункта 3.3. Договора купли-продажи Оплата Покупателем цены Объекта путем безналичного перевода денежных средств на расчетный счет Продавца либо путем перечисления денежных средств иным способом, не противоречащим закону, осуществляется в следующем порядке:

3.3.1. Платеж в размере 40 000 000 руб. 00 коп Покупатель оплачивает в течение 2 (двух) банковских дней с момента подписания настоящего Договора.

3.3.2. Платеж в размере 70 000 000 руб. 00 коп. Покупатель оплачивает в срок до 26.11.2022 года.

3.3.3. Платеж в размере 50 000 000 руб. 00 коп. Покупатель оплачивает в срок до 26.12.2022 года при условии выполнения Продавцом действий согласно п. 2.1. настоящего Договора.

3.3.4. Платеж в размере 37 600 000 руб. 00 коп. Покупатель оплачивает в срок до 26.01.2023 года.

3.3.5. Платеж в размере 30 000 000 руб. 00 коп. Покупатель оплачивает в срок до 26.02.2023 года.

3.3.6. Платеж в размере 30 000 000 руб. 00 коп. Покупатель оплачивает в срок до 26.03.2023 года.

В свою очередь, пункт 4.1. Договора купли-продажи закрепляет, что в случае нарушения Покупателем обязанностей, предусмотренных п. 3.3, Продавец имеет право взыскать пени в размере 0.1 % за каждый день просрочки от суммы не поступившего в срок платежа.

По существу Истец не отрицает просрочку исполнения обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости, возражения сводятся к несогласию размеру начисленной неустойки.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку апелляционной жалобы на пункт 2.5.3. Договора, поскольку обязательство по уплате неустойки, возникшее в результате просрочки платежей за объект недвижимости, является акцессорным по отношению к основному обязательству по уплате стоимости объекта недвижимости, а также покрывается ипотекой независимо от отсутствия упоминаний об этом в тексте договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на текущий момент основания для погашения ипотеки отсутствуют. Обременение может быть погашено только после оплаты начисленной неустойки.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаны судом несостоятельными.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2023 по делу N А56-100330/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.А. Нестеров В.В. Черемошкина