Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2022 г. N 18АП-18419/21 по делу N А47-5533/2021

г. Челябинск

22 февраля 2022 г.

Дело N А47-5533/2021

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Жернакова А.С.,

рассмотрел апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Эксперт" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.09.2021 (мотивированное решение изготовлено 06.12.2021) по делу N А47-5533/2021, рассмотренному в порядке упрощенного производства.

Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу "Эксперт" (далее - ответчик, ЖСК "Эксперт") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 18/ц-140юр от 12.04.2018 за период с 01.03.2019 по 31.03.2021 в размере 387 669 руб. 27 коп., пеней по договору аренды земельного участка N 18/ц-140юр от 12.04.2018 за период с 11.03.2019 по 10.04.2021 в размере 24 705 руб. 54 коп.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.06.2021 исковое заявление Администрации принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.09.2021 (мотивированное решение изготовлено 06.12.2021) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласился ЖСК "Эксперт" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части суммы задолженности, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что задолженность возникла по договору аренды земельного участка N 18/ц-140юр; на указанном участке ЖСК "Эксперт" осуществил строительство многоквартирного жилого дома; в связи с тем, что Администрацией было отказано в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в 2020 году ЖСК "Эксперт" был вынужден обратиться в суд с исковым заявлением к Администрации о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0442002:72, по адресу: г. Оренбург, ул. Ходакова, д. 64, в реконструированном состоянии (дело N А47-9884/2020). Апеллянт отметил, что поскольку рассмотрение дела в апелляционной инстанции не закончено до настоящего времени, существующими пайщиками ЖСК "Эксперт" не оплачиваются задолженности по паевым взносам, ЖСК "Эксперт" не может привлечь новых пайщиков, соответственно, иных денежных средств для погашения задолженности по арендной плате у ЖСК "Эксперт" не имеется.

По мнению апеллянта, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер неустойки должен быть снижен на 90 %, до 2 470 руб.

Апеллянтом также указано, что ЖСК "Эксперт" оплатил часть задолженности по арендной плате по данному договору заемными средствами в размере 50 000 рублей, в силу чего сумма основного долга должна быть снижена на указанную сумму.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 апелляционная жалоба ЖСК "Эксперт" принята к производству в порядке упрощенного производства без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о принятии апелляционной жалобы к производству суда апелляционной инстанции.

К апелляционной жалобе ЖСК "Эксперт" было приложено дополнительное доказательство - платежное поручение от 04.10.2021 N 122 без отметки о списании денежных средств с расчетного счета апеллянта, в приобщении которого к делу с учетом разъяснений, данных в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве", судом апелляционной инстанции отказано.

От Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (арендодатель) и ЖСК "Эксперт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 18/ц-140юр от 12.04.2018 (далее также - договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 3 412 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0442002:72, с разрешенным использованием: бытовое обслуживание и коммунальное обслуживание (код 3.3 и 3.1 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 5 и 9 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), адрес (описание местоположения): Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Ходакова, земельный участок N 64.

Согласно п. 1.4 договора земельный участок, указанный в п. 1.1 договора, передается сроком на 49 лет.

В соответствии с п. 2.1. договора арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка в размере согласно расчёту арендной платы. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации - Правительства Оренбургской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы. Кроме того, арендная плата подлежит изменению в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после даты, указанной в п. 2.3. Договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем путем увеличения размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера арендной платы может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц. По указанным основаниям, размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению арендатора перерасчет может выполняться арендодателем. Арендная плата вносится арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на текущий период.

В силу п. 2.2 договора расчетным периодом по настоящему договору является месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями от суммы указанной в расчете арендной платы, не позднее десятого числа текущего месяца. Размер арендной платы за неполный месяц исчисляется пропорционально количеству календарных дней расчетного периода. Арендатор обязан указывать в платежном поручении при оплате по настоящему договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

По условиям п. 5.1 договора при несвоевременной уплате суммы, указанной в расчете арендной платы договора арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Согласно п. 9.1 договора договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка с момента государственной регистрации договора.

Договор аренды земельного участка N 18/ц-140юр от 12.04.2018 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 28.04.2018, о чем сделана запись регистрации N 56:44:0442002:72-56/001/2018-1 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 18/ц-140юр от 12.04.2018, Администрация направила в адрес ЖСК "Эксперт" претензии от 23.12.2020 N 01-24-01/5429, от 12.04.2021 N 01-24-01/1581 с предложением в течение 10 дней с момента получения претензии оплатить задолженность.

Оставление указанных претензий со стороны ЖСК "Эксперт" без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды земельного участка N 18/ц-140юр от 12.04.2018, сумма основного долга и неустойки подтверждена истцом надлежащим образом, ответчиком не оспорена. Оснований для уменьшения суммы пени в силу статьи 333 ГК РФ судом первой инстанции не усмотрено.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из письменных материалов дела, между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (арендодатель) и ЖСК "Эксперт" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 18/ц-140юр от 12.04.2018, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 3 412 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0442002:72, с разрешенным использованием: бытовое обслуживание и коммунальное обслуживание (код 3.3 и 3.1 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 5 и 9 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), адрес (описание местоположения): Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Ходакова, земельный участок N 64.

Действительность и заключенность указанного договора истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), стороны согласовали существенные условия указанного договора, приступили к его исполнению, в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, по аренде ЖСК "Эксперт" земельного участка с кадастровым номером 56:44:0442002:72.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 2.1. договора арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка в размере согласно расчёту арендной платы. Арендная плата вносится арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на текущий период.

В силу п. 2.2 договора расчетным периодом по настоящему договору является месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями от суммы указанной в расчете арендной платы, не позднее десятого числа текущего месяца.

В обоснование заявленного иска Администрация сослалась на наличие у ЖСК "Эксперт" задолженности по арендной плате за период с 01.03.2019 по 31.03.2021 в размере 387 669 руб. 27 коп.

Факт наличия указанной задолженности, а также арендного пользования земельным участком в заявленный в иске период ЖСК "Эксперт" документально не опроверг.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу, что обязанность по своевременному и полному внесению указанной суммы арендной платы ответчик не исполнил надлежащим образом, в установленный срок арендную плату не оплатил.

По смыслу норм статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что ответчиком суду не было представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 18/ц-140юр от 12.04.2018 за период с 01.03.2019 по 31.03.2021 в размере 387 669 руб. 27 коп.

Доводы ЖСК "Эксперт", приведенные в апелляционной жалобе, касающиеся строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, отказа в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, рассмотрения искового заявления к Администрации о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0442002:72, отсутствия денежных средств для погашения задолженности по арендной плате, отклонены судом апелляционной инстанции как не опровергающие факта образования и размера взыскиваемой истцом с ответчика задолженности по арендной плате. Приведенные апеллянтом доводы не могут служить основанием для освобождения ответчика от обязанности по оплате арендных платежей по заключенному договору аренды.

Ссылка апеллянта на то, что ЖСК "Эксперт" оплатил часть задолженности по арендной плате по данному договору заемными средствами в размере 50 000 рублей, в силу чего сумма основного долга должна быть снижена на указанную сумму, несостоятельна, поскольку при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик доказательств полного или частичного погашения образовавшейся задолженности не представлял, в силу чего суд верно установил размер задолженности по арендной плате. То обстоятельство, что после вынесения судебного акта ответчиком были предприняты меры для погашения задолженности, не свидетельствует о неправильности принятого судебного акта, поскольку такое погашение долга объективно не могло быть известно суду первой инстанции. Апеллянт не лишен права на стадии исполнительного производства предъявить судебному приставу-исполнителю доказательства последующего, добровольного погашения задолженности либо заявить перед истцом о зачете соответствующих уплаченных сумм.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

По условиям п. 5.1 договора при несвоевременной уплате суммы, указанной в расчете арендной платы договора арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, что было установлено судом первой инстанции и не оспорено апеллянтом, требование Администрации о взыскании финансовой санкции (пеней) по договору является обоснованным.

Истец заявил требование о взыскании с ответчика пеней по договору аренды земельного участка N 18/ц-140юр от 12.04.2018 за период с 11.03.2019 по 10.04.2021 в размере 24 705 руб. 54 коп.

Суд первой инстанции проверил правильность произведенного истцом расчета пеней и признал его арифметически верным. Ответчик контррасчет пеней не представил, расчет пеней истца не оспорил. На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу от наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца договорной неустойки в заявленном истцом размере.

Доводы апеллянта о необходимости применения к спорным правоотношениям статьи 333 ГК РФ и снижении размера взыскиваемой неустойки на 90 %, до 2 470 руб., несостоятельны.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 N 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В силу пункта 72 постановления Пленума ВС РФ N 7 заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Из материалов дела не следует, что ответчик заявлял ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции, равно как не следует, что представлял доказательств несоразмерности договорной неустойки. Исключительность рассматриваемого случая для целей снижения предусмотренной договором неустойки ответчиком в порядке статей 65, 66 АПК РФ также не доказана.

Следовательно, оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ в рассматриваемом случае не имеется.

Апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.09.2021 (мотивированное решение изготовлено 06.12.2021) по делу N А47-5533/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Эксперт" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

А.С. Жернаков