Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2022 г. N 12АП-1033/22 по делу N А57-12497/2021

г. Саратов

24 февраля 2022 г.

Дело N А57-12497/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "17" февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен "24" февраля 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой Т.С.,

при участии в судебном заседании:

-представителя ИП Тырина Максима Николаевича - Букаевой Н.Н., действующей на основании доверенности от 08.12.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Тырина Максима Николаевича на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 декабря 2021 года по делу N А57-12497/2021, по исковому заявлению Тырина Максима Николаевича к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), к Комитету по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "МГ", об уточнении кадастровой стоимости земельных участков в договорах аренды, уточнении площади, занимаемой нежилым помещением, перерасчете арендной платы.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Тырин Максим Николаевич ( далее- Тырин М.Н., истец) к Администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитету по управлению имуществом города Саратова с исковым заявлением, в котором просил суд:

1. Обязать ответчика - администрацию МО "Город Саратов" по договорам аренды N Ар-19-187/ф-4 от 16 апреля 2019 года и N Ар-18-698/ф-а от 29 октября 2018 года, на соответственно земельные участки с кадастровым номером 64:48:040220:11, общей площадью 9 696 кв.м и с кадастровым номером 64:48:040220:144, общей площадью 3 607 кв.м, по адресу г.Саратов, Песчано-Уметский тракт, дом 10А - заключить дополнительные соглашения с целью уточнения обязательств за аренду площади участка, фактически занимаемой принадлежащим на праве собственности нежилым помещением, а также с учетом установленной по решению суда кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:11, общей площадью 9 696 кв.м в размере 4 974 000 рублей на 01 января 2018 года; кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:144, общей площадью 3 607 кв.м в размере 2 005 000 рублей на 01 января 2019 года.

2. Обязать ответчика - комитет по управлению имуществом города Саратова составить акты взаиморасчетов по договорам аренды N Ар-19-187/ф-4 от 16 апреля 2019 года и N Ар-18-698/ф -а от 29 октября 2018 года, на соответственно земельные участки с кадастровым номером 64:48:040220:11, общей площадью 9 696 кв.м и с кадастровым номером 64:48:040220:144, общей площадью 3 607 кв.м, по адресу г.Саратов, Песчано-Уметский тракт, дом 10А.

3. Обязать ответчика - комитет по управлению имуществом города Саратова денежные средства в размере 341420 рублей зачесть в счет оплаты арендой платы за период 2020 года.

В ходе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил суд:

1. Обязать ответчика - комитет по управлению имуществом города Саратова составить акты взаиморасчетов по договорам аренды N Ар-19-187/ф-4 от 16 апреля 2019 года и N Ар-18-698/ф -а от 29 октября 2018 года, на соответственно земельные участки с кадастровым номером 64:48:040220:11, общей площадью 9 696 кв.м и с кадастровым номером 64:48:040220:144, общей площадью 3 607 кв.м, по адресу г.Саратов, Песчано-Уметский тракт, дом 10А.

2. Обязать ответчика - комитет по управлению имуществом города Саратова денежные средства в размере 100 000 рублей (платежное поручение N 987523 от 19.09.2019 г.), 37 000 рублей платежное поручение N 409767 от 07.10.2019 г.), 132 000 рублей (платежное поручение N 866324 от 11.10.2019 г.), 10 120 рублей (платежное поручение N 293711 от 22.11.2019 г.), 61 800 рублей (платежное поручение N 995036 от 28.11.2019 г.) на общую сумму 341 420 рублей - зачесть в счет оплаты арендой платы за период 2020 года".

Уточнения приняты судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23 декабря 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Тырин Максим Николаевич, не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных истцом требований.

Представитель Тырина Максима Николаевича в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

Администрация муниципального образования "Город Саратов" и Комитет по управлению имуществом города Саратова отзыв на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя Тырина Максима Николаевича, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения в силу следующего.

Как видно из материалов дела, Тырин М.Н. в обоснование заявленных исковых требований указывает что является собственником нежилого помещения общей площадью 2533 кв.м, этаж 1, 2 надземный, номера на поэтажном плане 1 этаж: 2-23 (площадь первого этажа 1297,6 кв.м), 37; 2 этаж: 1-36 (площадь второго этажа 1235,4 кв.м), по адресу город Саратов, Песчано-Уметский тракт, дом N 10А. Указанное нежилое помещение является частью нежилого двухэтажного здания общей площадью 4737,8 кв.м (общая площадь первого этажа здания составляет 3502,4 кв.м, второго этажа -1235,4 кв.м). Сособственником данного здания является ООО "МГ", г.Волгоград.

29.11.2016 г. Постановлением администрации МО "Город Саратов" N 3654, Тырину М.Н., согласовано предоставление земельного участка, занимаемого вышеуказанным зданием, общей площадью 3607 кв.м (таким образом, площадь участка практически равна площади первого этажа здания). При выделении данного участка администрацией МО "Город Саратов" не был определен порядок пользования участком и земельный сервитут (необходимый для использования по назначению расположенного на земельном участке здания).

Между истцом и администрацией МО "Город Саратов" заключены договора аренды: N Ар-19-187/ф-4 от 16 апреля 2019 года и N Ар-18-698/ф-а от 29 октября 2018 года, на соответственно земельные участки с кадастровым номером 64:48:040220:11, общей площадью 9 696 кв.м и с кадастровым номером 64:48:040220:144, общей площадью 3 607 кв.м, по адресу г.Саратов, Песчано-Уметский тракт, дом 10А. Истец указывает на то, что при заключении данного договора не верно определена площадь участка под принадлежащим ему нежилым помещением. В договоре обязательства исчисляются исходя из площади участка 1928,4 кв.м, что по мнению истца не соответствует действительности. Кроме того, при заключении данных договоров кадастровая стоимость указанных земельных участков была значительно завышена.

Решением Саратовского областного суда от 29 ноября 2019 года административное исковое заявление истца к Комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, ГБУ Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости удовлетворено в полном объеме.

По решению суда установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:11, общей площадью 9 696 кв.м в размере 4 974 000 рублей на 01 января 2018 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:144, общей площадью 3 607 кв.м в размере 2 005 000 рублей на 01 января 2019 года.

Как указывает истец до настоящего времени никаких дополнительных соглашений к вышеуказанным договорам аренды, исходя из установленной судом новой кадастровой стоимости земельных участков, а также с целью уточнения площади, занимаемой принадлежащим ему нежилым помещением, для правильного исчисления арендной платы по договору, ответчики не заключили, кадастровая стоимость в договорах аренды не изменена, арендная плата не пересчитана.

Кроме того, 15.09.2019 г. за N 13-04/20134 комитетом по управлению имуществом, Тырину М.Н. предъявлялась претензия на уплату неосновательного обогащения" в сумме 403 990,3 рублей, за использование нежилым зданием площадью 570,4 кв.м по адресу г.Саратов, Песчано-Уметский тракт, д.ЮА, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040220:11, общей площадью 9 696 кв.м. Первоначально истец подавал заявление от 24.09.2019 года о согласии на оплату вышеуказанной суммы, но впоследствии, претензией от 23.06.2020 г. истец отозвал свое согласие.

В связи с указанным, ранее уплаченные ответчику денежные средства в размере 100 000 рублей (платежное поручение N 987523 от 19.09.2019 г.), 37 000 рублей (платежное поручение N 409767 от 07.10.2019 г.), 132 000 рублей (платежное поручение N 866324 от 11.10.2019 г.), 10 120 рублей (платежное поручение N 293711 от 22.11.2019 г.), 61 800 рублей (платежное поручение N 995036 от 2811.2019 г.) на общую сумму 341420 рублей - истец просил зачесть в счет пересчитанной арендной платы. Ответчики на данную претензию не ответили.

Таким образом, по мнению истца, арендная плата по договорам аренды: N Ар-19-187/ф-4 от 16 апреля 2019 года и N Ар-18-698/ф-а от 29 октября 2018 года, на соответственно земельные участки с кадастровым номером 64:48:040220:11, общей площадью 9 696 кв.м и с кадастровым номером 64:48:040220:144, общей площадью 3 607 кв.м, по адресу г.Саратов, Песчано-Уметский тракт, дом 10А должна быть пересчитана на 1 января 2020 года, чего ответчики не сделали до настоящего времени.

Возражая на заявленные исковые требования ответчик указывает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее -неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 Земельного кодекса размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с договором аренды земельного участка N Ар-18-698/ф-4 от 29.10.2018 г. Тырин М.Н. принял в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером 64:48:040220:144, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Песчано-Уметский, д. 10 "А" в Ленинском районе. В отношении Тырина М.Н. были определены обязательства по договору в размере: 1928,4 кв.м. Размер обязательств Тырина М.Н. по договору аренды определён соразмерно принадлежащей заявителю недвижимости.

Исходя из договора аренды земельного участка N Ар-19-187/ф-4 от 16.04.2019 г., Тырин М.Н. принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:040220:11, площадью 9696 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Песчано- Уметский, д. 10 "А" в Ленинском районе. Данный земельный участок предоставлен Тырину М.Н. в аренду как собственнику объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2018 года. Результаты определения кадастровой стоимости вступили в силу с 1 января 2019 года.

Вышеуказанным распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:11 определена в размере 16 282 104,96 рублей.

15.08.2019 г. в адрес истца была направлена претензия по оплате неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 64:48:040220:11 за период с 01.01.2016 по 15.04.2019 (до момента заключения договора аренды земельного участка N Ар-19-187/ф-4 от 16.04.2019 г.) с учетом кадастровой стоимости указанного земельного участка, утвержденной вышеназванным распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области, в размере 403 990,30 руб. Истцом в добровольном порядке произведена оплата на сумму 341 420 рублей.

В данном случае имело место фактическое пользование земельным участком, не принадлежащим истцу на каком-либо праве до 16.04.2019 г., что в силу требований статьи 388 Налогового кодекса РФ, определяющей круг плательщиков земельного налога, а также статьи 65 Земельного кодекса, закрепляющей принцип платности землепользования, является основанием для взыскания неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка.

Учитывая, что до 16.04.2019 г. земельный участок был занят нежилым зданием, эксплуатация которого невозможна без фактического использования земельного участка на котором оно расположено, такое использование без законных к тому оснований попадает под действие норм главы 60 Гражданского кодекса РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

Решением Саратовского областного суда от 29.11.2019 г. N За-822/2019 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:11 равной его рыночной стоимости в размере 4 974 000 рублей, а также определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 30 сентября 2019 г.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании вышеизложенного, размер неосновательного обогащения за период с 01.01.2019 г. по 15.04.2019 г. подлежит перерасчету. С учетом установленной решением Саратовского областного суда от 29.11.2019 г. N За-822/2019 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:11, размер неосновательного обогащения за период с 01.01.2016 г. по 15.04.2019 г. составил 334 014,01 руб., в том числе недоимка 294 564,20 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 39 449,81 руб.

Таким образом, излишне оплаченная сумма неосновательного обогащения за пользование указанным земельным участком составляет 7405,99 руб.

По условиям договора аренды земельного участка N Ар-19-187/ф-4 от 16.04.2019 г. размер арендной платы в 2019 году составлял 488 463,15 рублей.

С учетом решения Саратовского областного суда от 29.11.2019 г. N За-822/2019 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:48:040220:11 за 2019 год и за 2020 год составляет 106 292,66 рублей.

По состоянию на 16.07.2020 г. задолженность по договору аренды земельного участка N Ар-19-187/Ф-4 от 16.04.2019 составляет 44 880,17 руб., в том числе по арендной плате 44 661,25 руб., пени 218,92 руб.

В ответе на претензию Тырина М.Н. ответчик предлагал излишне оплаченную сумму неосновательного обогащения за пользование указанным земельным участком в размере 7405,99 руб. зачесть на лицевой счет 534706 по договору аренды земельного участка N Ар-19-187/Ф-4 от 16.04.2019.

По состоянию на 16.07.2020 г. (в момент ответа на претензию истца) задолженность по договору аренды земельного участка N Ар-18-698/Ф-4 от 29.10.2018 составляет 28 838,68 руб., в том числе по арендной плате 27 314,91 руб., пени 1 523,77 руб.

При ответе на претензию истца ответчик направлял в его адрес перерасчёт суммы неосновательного обогащения и процентов в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040220:11 за период с 01.01.2016 г. по 15.04.2019 г., акты сверки расчётов по договору аренды земельного участка N Ар-19-187/ф-4 от 16.04.2019 г., акты сверки расчётов по договору аренды земельного участка N Ар-18-698/ф-4 от 29.10.2018 г. с учётом вышеуказанного решения Саратовского областного суда.

Таким образом, ответчик указывает, что основания заключения дополнительных соглашений в отношении договора аренды земельного участка N Ар-18-698/ф-4 от 29.10.2018 г., N Ар-19-187/ф-4 от 16.04.2019 г. отсутствуют; акты взаиморасчётов в адрес истца направлялись.

Отказывая в иске, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, которые предусмотрены указанной нормой и иными законами.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Судом установлено, что фактической причиной обращения истца в арбитражный суд явилось его несогласие с действиями Ответчика. Действия ответчика по направлению истцу претензий по оплате арендных платежей не являются нарушением прав и законных интересов истца подлежащих судебной защите, поскольку не могут быть квалифицированы как неправомерные действия.

При добровольной оплате истец вправе требовать защиты своих прав и законных интересов путем предъявления материально-правового требования к ответчику о взыскании неосновательного обогащения, оспаривая обоснованность его расчета. При взыскании ответчиком с истца суммы задолженности в судебном порядке последний также может оспаривать обоснованность начислений и достоверность расчета в части размера задолженности по арендной плате..

Таким образом, как верно указал суд, избранный истцом способ судебной защиты, не обладает признаком исполнимости. Принятие решения по данному делу не позволяет восстановить нарушенные права.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.3. договора аренды земельного участка N Ар-18-698/ф-4 от 29.10.2018 г., N Ар-19-187/ф-4 от 16.04.2019 г. размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок арендной платы, кадастровой стоимости, методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и её составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, муниципальными правовыми актами муниципального образования "Город Саратов". Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Заключение дополнительного соглашения к Договору не требуется.

С учетом вышеизложенного, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил неправильного применения норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 декабря 2021 года по делу N А57-12497/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина