Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2024 г. N 09АП-777/24 по делу N А40-191982/2023

г. Москва

19 февраля 2024 г.

Дело N А40-191982/23

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.А. Чеботаревой

судей:	И.В. Бекетовой, В.А. Яцевой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2023 по делу N А40-191982/23 (145-1501)

по заявлению ООО "ИНВЕСТКОМ НОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ" (ОГРН: 1167746478943, ИНН: 9729007875)

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1) ИП Бондаренко Г. В., 2) Департамент городского имущества г. Москвы, 3) УФАС по г. Москве,

о признании незаконным и отмене решения,

при участии:

от заявителя:	Струков Д.В. - по дов. от 15.01.2024;
от заинтересованного лица:	Вырин Р.Д. - по дов. от 10.01.2024;
от третьих лиц:	1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ИНВЕСТКОМ НОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ" (далее - Заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 04.08.2022 N КУВД-001/2023-16345619/7 об отказе государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:07:0008002:13729 и 77:07:0008002:13731, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кутузова, д. 8и об обязании.

Решением суда от 30.11.2023 требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заинтересованное лицо ссылается, что Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 19.11.2019, заключенный между ООО "ИНВЕСТКОМ НОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ" и ИП Бондаренко Г.В. и Согласие Департамента городского имущества города Москвы противоречат вышеуказанным требованиям законодательства, в связи с чем, Управлением правомерно было отказано в государственной регистрация.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Договора купли-продажи недвижимости от 19.11.2019 N 59-6276, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы ООО "ИНВЕСТКОМ НОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ" является собственником объектов недвижимости (далее - Объекты недвижимости), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кутузова, д. 8, с кадастровым номером 77:07:0008002:13729 (нежилое помещение, площадь 117,1 кв.м, дата и номер записи в ЕГРН о собственности: N 77:07:0008002:13729-77/007/2019-7 от 19.12.2019), с кадастровым номером 77:07:0008002:13731 (нежилое помещение, площадь 64,5 кв.м, дата и номер записи в ЕГРН о собственности: N 77:07:0008002:13731-77/007/2019-5 от 19.12.2019).

17.03.2023 ООО "ИНВЕСТКОМ НОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ" и ИП Бондаренко Г.В. заключили Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 19.11.2019 N 59-6276 (с поручительством) в отношении Объектов недвижимости с кадастровым номером 77:07:0008002:13729 и 77:07:0008002:13731. Отчуждаемые Объекты недвижимости с кадастровым номером 77:07:0008002:13729 и 77:07:0008002:13731 обременены ипотекой в силу закона.

Пунктами 2.5, 2.6.Договора купли-продажи недвижимости от 19.11.2019 г. N 59-6276 предусмотрено, что покупатель (ООО "ИНВЕСТКОМ НОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ") вправе продать или иным способом произвести отчуждение объекта недвижимости, передав приобретателю права и обязанности по договору купли-продажи недвижимости, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по договору купли-продажи недвижимости.

Залогодержатель - город Москва (в лице Департамента городского имущества города Москвы) согласовал переход права собственности на указанные Объекты недвижимости. Согласие Департамента подтверждается письмом N ДГИ-1-15645/23-1 от 17 апреля 2023 "О согласовании передачи прав и обязанностей".

Заявитель вместе с ИП Бондаренко Г.В. обратились в Управление Росреестра по Москве для регистрации права собственности (перехода права собственности) с заявлением от 20.04.2023 N КУВД-001/2023-16345619.

04.05.2023 Управление Уведомлением N КУВД-001/2023-16345619/4 сообщило Заявителю о приостановлении государственного учета и государственной регистрации прав, поскольку представленные документы, не отвечают требованиям ст.21 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Управление Росреестра по Москве уведомлением N КУВД-001/2023-16345619/7 от 04.08.2023 сообщило об отказе в государственной регистрации, в связи с не устранением причин приостановления государственной регистрации прав.

Отказ в государственной регистрации мотивирован следующим.

В качестве документа-основания для осуществления регистрации права собственности (перехода права собственности) к заявлениям о государственной регистрации в Росреестр представлен Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 19 ноября 2019 г. N 59-6276 (с поручительством) (далее также - Договор передачи), заключенный 17 марта 2023 г. между ООО "ИНВЕСТКОМ НОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ" (Поручитель) и ИП Бондаренко Г.В. (Должник).

Исходя из условий Договора, одновременно с Объектами недвижимости Поручитель передает, а Должник принимает права и обязанности по договору купли-продажи недвижимости от 19 ноября 2019 г. N 59-6276, на основании которого возникло право собственности Поручителя.

Заявленное к регистрации недвижимое имущество обременено в пользу г. Москвы залогом в силу закона. Заключая договор передачи договора купли-продажи недвижимости, новому Покупателю предоставляются такие же условия по оплате (беспроцентная рассрочка, твердая цена).

При этом Департаментом городского имущества г. Москвы на данные действия дается согласие как представитель лица, в пользу которого зарегистрирован залог.

Согласие Департамента городского имущества г. Москвы на заключение договора передачи договора купли-продажи недвижимости новому Покупателю на тех же условиях, что и первоначальному Покупателя (беспроцентная рассрочка, твердая цена), есть не что иное как муниципальная преференция.

Следовательно, из совокупности ст. 17.1, ст. 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции (далее также - Закона о конкуренции), Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее также - Закона N 178 - ФЗ), Федерального закона от 22.07.2008 N159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закона N 159 - ФЗ) и ст.ст. 388, 391, 392.3, ГК РФ следует, что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущество, которое приобретено в порядке Закона N 159 - ФЗ, другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества либо с согласия антимонопольного органа.

Таким образом, по мнению Управления Росреестра по Москве, представленные Договор передачи и согласие Департамента городского имущества г. Москвы ДГИ-1-15645/23-1 от 17.04.2023 не соответствуют вышеуказанным требованиям действующего законодательства.

Заявитель посчитал вынесенные решение об отказе незаконным, нарушающим права и законные интересы Заявителя, в связи с чем, обратился в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Заявителем полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены в Управление документы, достаточные для проведения регистрационных действий.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 1 ст. 2 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Частью 2 статьи 14 Закона о регистрации установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пп.3 п.1 ст.29 Закона о недвижимости, государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как следует из материалов дела, Заявитель является собственником Объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кутузова, д. 8, с кадастровыми номерами 77:07:0008002:13729 и 77:07:0008002:13731 и на момент обращения в Управление Росреестра по Москве также являлся собственником Объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник имеет право на распоряжение своим имуществом и был вправе совершить сделку по отчуждению своего имущества третьим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Из Закона N 159-ФЗ, на который сослался государственный регистратор в обоснование оспариваемого решения следует, что предметом его регулирования является порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, то есть касается правоотношений между арендатором публичного имущества и собственником этого имущества.

Между тем Объекты недвижимости, в отношении которых заявитель просит осуществить регистрационные действия не является государственной или муниципальной собственностью, арендные отношения прекратились 19.12.2019 в момент возникновения права собственности заявителя на данные Объекты недвижимости. В том числе, последующее заключение договора купли-продажи в отношении приватизированного имущества, ранее находившегося в собственности г. Москвы, не является формой уступки "преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", запрет на которую установлен ч. 7 ст. 4 Закона N 159-ФЗ.

С учетом изложенного, положения Закона N 159-ФЗ к договору, представленному заявителем в Росреестр, не применяются.

После состоявшегося отчуждения имущества из государственной собственности его бывшему арендатору, публичный интерес обеспечивается с использованием иного механизма, а именно, за счет установления залога на это имущество в обеспечение оплаты стоимости отчужденного имущества.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе, в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, последующее отчуждение приватизированного имущества не влечет утрату его статуса как находящегося в залоге, чем продолжает обеспечиваться публичный интерес, состоящий в полной уплате цены имущества государству.

При этом требуется согласие на отчуждение имущества со стороны органа, представляющего интересы бывшего публичного собственника.

Из материалов дела следует, что письмом N ДГИ-1-15645/23-1 от 17.04.2023 Департамент городского имущества города Москвы согласовал ООО "ИНВЕСТКОМ НОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ" переход права собственности на указанный объект недвижимости в соответствии с Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 19.11.2019 г. N 59-6276 (с поручительством) и статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, в Управление были представлены все необходимые документы, все представленные документы соответствуют законодательству и оформлены в соответствии с установленными требованиями, и являются необходимыми и достаточными для осуществления государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав Управление в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления соответствующих регистрационных действий.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, сводятся к повторению доводов, заявленных Управлением в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции.

При этом данные доводы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2023 по делу N А40-191982/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.А. Чеботарева

Судьи

И.В. Бекетова В.А. Яцева