Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2022 г. N 21АП-348/22 по делу N А83-7472/2021

01 марта 2022 г.

Дело N А83-7420/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21.02.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 01.03.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Остаповой Е.А., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Молчановой В.С.,

при участии:

от Гаражно-строительного кооператива "Шурф" - Снегирев А.М., представитель по доверенности от 10.01.2022 N 1, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 16 декабря 2021 года по делу N А83-7420/2021

по иску Администрации города Феодосии Республики Крым

(ОГРН 1149102105690, ИНН 9108008516)

к Гаражно-строительному кооперативу "Шурф"

(ОГРН 1159102061260, ИНН 9108107500)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Государственного унитарного предприятия Республики Крым "Вода Крыма", Государственного унитарного предприятия Республики Крым "Крымгазсети"

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Феодосии Республики Крым (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Гаражно-строительному кооперативу "Шурф" (далее - ответчик, ГСК "Шурф") в котором просит расторгнуть договор аренды земли N 101 от 10.04.2016, зарегистрированный за N 90:24:010111.467-90/090/2017-2, заключённый между Администрацией города Феодосии и гаражно-строительным кооперативом "Шурф"; обязать гаражно-строительный кооператив "Шурф" возвратить Администрации города Феодосии Республики Крым по акту приёма-передачи муниципальное имущество - земельный участок площадью 400 кв.м., находящийся по адресу: г. Феодосия, ул. Еременко, 28-А, кадастровый номер - 90:24:010111:467, переданный по договору аренды земли N 101 от 10.04.2016 года, зарегистрированный 02.06.2017 года за N 90:24:010111:467-90/090/2017-2.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим выполнением Кооперативом своих обязательств по использованию земельного участка для коллективного гаражного строительства согласно договору аренды земельного участка N 101 от 10.04.2016 года, в части нарушения, установленного арендатору двухгодичного срока для освоения земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 16.12.2021 года по делу N А83-7472/2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что ответчик, действуя разумно, прежде чем приступить к стадии выполнения строительных работ, предпринимал все возможные действия для оформления разрешительных документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Феодосии Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального права.

Так, апеллянт со ссылкой на пункт 5.1.1. договора аренды указывает, что земельный участок арендатором в течение длительного времени по назначению не используется и не содержится должным образом, признаки строительства на нём отсутствуют, в связи с чем, данный договор подлежит расторжению.

ГСК "Шурф" представил отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, по тем основаниям, что отсутствие возведенного объекта не означает нарушение ответчиком взятых по договору аренды обязательств, поскольку им выполнен ряд действий, без которых строительство капитальных объектов не может быть начато.

Задолженности по арендной плате у ответчика не имеется, что подтверждается Актом сверки взаимных расчётов от 08.02.2022 года, подписанным и заверенным печатью МКУ "Управление имущественных и земельных отношений Администрация города Феодосии Республики Крым. Кроме того, ответчик указывает, что истец не доказал надлежащее уведомление ответчика о расторжении договора аренды и направления предложения расторгнуть договор, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

10.04.2016 года между Администрацией города Феодосии и Гаражно-строительным кооперативом "Шурф" был заключен договор аренды земельного участка N 101, зарегистрированный 02.06.2017 года за N 90:24:010111:467-90/090/2017-2, согласно условиям которого арендатору в срочное платное пользование передан для коллективного гаражного строительства земельный участок площадью 400 кв.м., находящийся по адресу: г.Феодосия, ул. Еременко, 28-А, кадастровый номер - 90:24:010111:467 (п. 1.1 Договора).

В соответствии с пунктом 2.1, Договор заключён на срок до 28.09.2025 года.

Согласно пункту 4.2.8. Договора, арендатор обязан обеспечить содержание арендуемой территории и расположенных на ней объектов благоустройства в надлежащем состоянии, своими силами и средствами либо путем заключения договоров со специализированными организациями, соблюдая правила благоустройства на территории муниципального образования городской округ Феодосия Республики Крым.

Как указывает апеллянт, спорный земельный участок не огражден, покрыт слоем естественной растительности, территория не благоустроена, свободен от застройки и используется как территория общего пользования, находится в неудовлетворительном санитарном состоянии, что подтверждается актом осмотра территории, проведённого сотрудниками управления муниципального контроля администрации города Феодосии 12.02.2021 года.

Ввиду нарушения арендатором условий использования земельного участка, в адрес ГСК "Шурф" Администрацией была направлена претензия от 25.12.2020 года N 2-47-10115 с предложением расторгнуть договор аренды земли и возвратить по акту приёма-передачи земельный участок (т.1,л.д.32-34), которая 15.02.2021 года была возвращена отправителю за истечением срока хранения, в связи с чем, доводы апеллянта о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора являются необоснованными.

Невыполнение на протяжении двух лет условий Договора по использованию земельного участка для гаражного строительства, послужило основанием для обращения Администрации в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ГСК "Шурф", а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии со статьёй 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или договором.

При этом, существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями пункта 1 статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в связи с их целевым назначением и своевременно приступать к использованию земельных участков (статья 42 ЗК РФ). Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьёй 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса указывает основанием для прекращения соответствующего права на землю неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Как указано в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 18- КГ17-14, понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка", являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени, не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Требования Администрации обоснованы пунктом 5.1.1 Договора, согласно которого, арендодатель имеет право требовать от арендатора досрочного расторжения договора в случае неиспользования арендуемого земельного участка по функциональному назначению и виду разрешенного использования в течение двух лет подряд.

Вместе с тем, судом первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок с кадастровым номером 90:24:010111:467, предоставлялся ответчику для коллективного гаражного строительства, а следовательно, освоение земельного участка - это обязательный этап, связанный с подготовкой необходимой документации и соответствующих разрешений на строительство (ГПЗУ, разрешение на строительство), без которых осуществлять строительство не предоставляется возможным.

Материалами дела подтверждается, что в период действия Договора аренды, в подтверждение выполнения договорных обязательств по освоению земельного участка и начала строительства, Кооперативом были совершены следующие действия:

- 01.05.2016 общим собранием членов ГСК "Шурф" решено провести топографическую съёмку земельного участка, согласовать её в установленном порядке и обратиться за выдачей градостроительного плана земельного участка;

- 30.06.2016 постановлением Администрации города Феодосии N 1714 утверждён ГПЗУ;

- после получения ГПЗУ было установлено, что на земельный участок наложены ограничения в виде охранной зоны инженерных коммуникаций - водоснабжения и газоснабжения. При этом, в договоре аренды арендодателем сведения о наличии указанных ограничений отсутствовали. Указанные обстоятельства послужили причиной для дополнительных согласований в части подготовки проектной документации, что привело к увеличению срока освоения земельного участка;

- 01.09.2016, в связи с изменением Администрацией г. Феодосии вида разрешенного использования земельного участка на "объекты гаражного назначения, код 2.7.1", общим собранием членов НСК "Шурф" решено обратиться с заявлением о внесении изменений в ранее выданный ГПЗУ;

- 23.11.2016 года была проведена топографическая съёмка земельного участка;

- 07.12.2016 года заключён договор N 021-282-0732-16 с ГУП РК "Крымэнерго" о присоединении к электросетям;

- 09.01.2017 года постановлением Администрации г. Феодосии были внесены изменения в ГПЗУ;

- 20.01.2017 года общим собранием членов НСК "Шурф" решено разработать схему переноса линии водоснабжения за границы земельного участка;

- 01.06.2017 года общим собранием членов НСК "Шурф" решено урегулировать разногласия относительно строительства с собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенным в непосредственной близости от участка ГСК "Шурф";

- 01.06.2018 года общим собранием членов НСК "Шурф" решено обратиться в специализированную организацию для составления проектно-сметной документации;

- 31.01.2019 года общим собранием членов НСК "Шурф" решено заключить договор на составление проектной документации с ООО "Архитектурно-производственное бюро";

- 03.07.2019 года с ООО "Архитектурно-производственное бюро" был заключён договор на выполнение научно-технической продукции N 6392-19;

- 17.07.2019 года была изготовлена проектно-сметная документация на строительство объекта;

- 01.09.2019 года общим собранием членов НСК "Шурф" решено выбрать подрядную организацию и составить смету на строительные работы;

- 31.01.2020 года в связи с истечением срока действия ГПЗУ и утверждением правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Феодосия, решено провести топографическую съёмку земельного участка, согласовать её в установленном порядке и обратиться за выдачей градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

- 05.10.2020 года получены технические условия на вынос существующих сетей за границы земельного участка;

- 07.12.2020 года получен градостроительный план земельного участка. Учитывая требования, установленные правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ Феодосия, увеличение отступов от границ земельного участка, расширение охранных зон, ранее подготовленный проект объекта строительства оказался нереализуем ввиду его несоответствия выданному ГПЗУ;

- 10.01.2021 года общим собранием членов ГСК "Шурф" решено заключить договор на составление новой проектной документации с ООО "Архитектурно-производственное бюро";

- 02.02.2021 года с ООО "Архитектурно-производственное бюро" был заключён договор на выполнение научно-технической продукции N 6459-21;

- 02.04.2021 года в адрес Администрации г. Феодосии подано заявление о согласовании установки забора по периметру земельного участка.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что после заключения Договора, арендатор через 20 дней приступил к освоению земельного участка, начиная с подготовки разрешительной документации, а следовательно, ответчик, действуя разумно, прежде чем приступить к стадии выполнения строительных работ, предпринял все возможные действия для оформления разрешительных документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

Ни в суде первой, ни апелляционной инстанций, Администрацией не были опровергнуты доводы Кооператива о фактическом наличии ограничений в отношении спорного земельного участка в виде охранных зон инженерных коммуникаций, которые в свою очередь не были отражены в договоре аренды.

Кроме того, по смыслу закона, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что ГСК "Шурф" предпринимал необходимые меры для освоения арендуемого земельного участка, что исключает факт не использования земельного участка в понимании пункта 5.1.1 Договора аренды.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 16 декабря 2021 года по делу N А83-7472/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Евдокимов

Судьи

Е.А. Остапова А.А. Тарасенко